Cómo Legalizar una Vivienda Turística
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En este nuevo artículo de Modelos y Contratos, nos vamos a detener en un asunto que preocupa cada vez más a los propietarios de viviendas destinadas al alquiler vacacional en España.

Desde hace unos años la ley impide alquilar libremente estas viviendas que los particulares ofrecen a los turistas, tales como pisos en la playa, villas y casas de campo.

¿Cómo tengo que hacer para legalizar mi casa? ¿Cuáles son los requisitos para dar alta mi vivienda en turismo? ¿A quién afecta la reforma de la ley?

El Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas  ha reformado algunos puntos claves de la LAU –Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994-, excluyendo determinados alquileres. De esta forma, se introduce una controvertida excepción en la Ley, a la que actualmente se acogen los particulares para alquilar sus pisos en verano, por la que muchos propietarios han dejado de tener cobertura en este texto legal.

 

¿Que dice ahora la Ley? ¿A quién afecta la reforma de la LAU?

En la nueva redacción de la ley se introduce el siguiente texto, que excluye:
 

«La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.»

 

La medida ha provocado que los alquileres de uso turísticos han dejado de estar protegidos de forma uniforme en toda España -por la LAU- y han pasado a regirse por las normativas turísticas de cada una de las 17 comunidades autónomas.

Por lo tanto, cada región española ha formulado su propia legislación en este sentido y, además, los ayuntamientos se reservan el derecho a añadir más limitaciones. Se trata de regulaciones que restringen el mercado de las casas o pisos turísticos en favor del sector hotelero.

 

¿Pueden los propietarios seguir alquilando sus casas en verano?

La clave nos la da el propio texto de la Ley. Con la nueva redacción, se excluye de la LAU aquellos alquileres que se comercialicen o se promocionen en canales de oferta turística. Por lo tanto, si el propietario dedica su vivienda al turismo y esa cesión se produce a través de promoción turística (en agencias, internet, guías etc.. ) no tendrá cobertura legal en la LAU y tendrá que darse de alta en el registro de empresas de actividades turísticas de su comunidad autónoma y regirse por sus normas.

Podemos citar como ejemplo los apartamentos turísticos o viviendas vacacionales que fueron construidos con ese fin y que actualmente recurren al amparo de la LAU para contratar con sus clientes -turistas- por medio de un contrato de arrendamiento, evitando así tener que cumplir las normas específicas, más restrictivas, que regulan estos establecimientos. 

 

Viviendas turísticas.

Como hemos comentado, la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos cambia el estatus del alquiler vacacional y pone en manos de las comunidades autónomas su regulación. Así que si tu vivienda está destinada al turismo y haces promoción de la misma, será necesario que solicites información en tu ayuntamiento o  tu comunidad autónoma para darte de alta. Infórmate acerca de las condiciones y los requisitos para cumplir con la normativa regional. Las comunidades autónomas ya cuentan con un registro para dar de alta las viviendas turísticas.

Sin embargo, los requisitos varían en función de la comunidad o ayuntamiento donde se quiera registrar la vivienda. En este caso, asuntos como la estancia mínima, seguros, régimen fiscal, alquiler de vivienda por habitaciones, entre otras cuestiones, estarán regulados por las propias comunidades autónomas o ayuntamientos.

 

¿Cuáles son los requisitos para legalizar una vivienda turística?

El hecho de que la regulación de las casas vacacionales no sea uniforme en toda España, hace que los requisitos para dar de alta una casa turística sean diferentes según el lugar donde te encuentres.
 
Sin embargo, como requisitos generales podemos señalar:
 
  • Escrito o formulario solicitando la inscripción en el registro de turismo.
  • Memoria y plano de la vivienda (en algunos casos se exige que sea realizado por arquitecto colegiado).
  • Licencia municipal de apertura de la actividad.
  • Seguro de responsabilidad civil.

 

¿Dónde puedo anunciar mi casa turística?

Actualmente, en España existen numerosas páginas webs de alquiler de viviendas vacacionales. Portales tan populares e internacionales, como Homeaway, Homelidays, Airbnb, HouseTrip, TopRural, Niumba, por nombrar algunos, donde poder subir el anuncio de tu piso o casa. Recuerda antes informarte sobre los requerimientos legales que rigen en tu comunidad o ayuntamiento.

 

Viviendas de alquiler por temporada, sin promoción turística.

Creo que las posibilidades de alquilar una casa particular por estancias cortas (entre particulares) no se verá afectada, siempre y cuando ese alquiler no sea destinado al turismo ni comercializado por canales turísticos, ya que la ley no excluye a todos los alquileres de temporada y el plazo mínimo y la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

El caso de estas viviendas destinadas al alquiler por temporada, cuando no se dediquen profesionalmente a la actividad turística, seguirían regulándose por la LAU, sin necesidad de que el propietario tenga que dar de alta su vivienda en el registro de turismo correspondiente a su comunidad. Accede a este enlace para ver un modelo de contrato de alquiler vacacional.

Para terminar, si tienes una disputa con un cliente que ha puesto una opinión de tu negocio en internet, te recomiendo este post sobre cómo borrar una opinión en Booking, Tripadvisor, Expedia, etc., en el que incluyo dos modelos de cartas para solicitar al cliente que elimine dicho comentario.