Cómo Redactar un Contrato de Arrendamiento de Vivienda (La Guía)
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Aprende a redactar un contrato de alquiler de vivienda, casa o piso, entre particulares, de forma fácil y legal.

Hola lector. Hoy te traigo un mega-post dónde voy a explicarte cómo redactar un contrato de alquiler de vivienda entre arrendador -propietario- y arrendatario -inquilino.

La guía que te ayudará a comprender los conceptos más comunes utilizados en un contrato de arrendamiento y te servirá para redactar tu contrato o cumplimentar un modelo.

Estás en Modelos y Contratos. Empezamos.

 

Guía para aprender a redactar un contrato de alquiler de vivienda.

¿Cuáles son las cláusulas más habituales de los arrendamientos? ¿Qué forma debe tener el contrato de alquiler? ¿Cuáles son las leyes aplicables?

En este post resolveremos estas preguntas y te daré algunos consejos para que tengas en cuenta a la hora de redactar un contrato de alquiler.

Si lo prefieres, también puedes descargar un modelo de contrato de alquiler redactado por mi, solo tendrás que adaptarlo a tus circunstancias.

Si quieres ir directamente al modelo de contrato de arrendamiento de vivienda sigue el siguiente enlace.

 

La forma del contrato de arrendamiento de vivienda.

Empezaremos hablando acerca de la formalización de los contratos.

La ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita.

Un contrato de alquiler verbal tiene sus desventajas. Las partes no tienen un papel donde mirar las condiciones del contrato en caso de discrepancias. La prueba del contrato se torna difícil y con el paso del tiempo muchas cosas pueden quedar en el olvido.

No tengo dudas cuando digo que un contrato de alquiler debe realizarse por escrito.

En el contrato de arrendamiento de vivienda que se realiza por escrito, debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del inmueble que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras estipulaciones que las partes consideren convenientes, tal y como veremos más adelante.

En cuanto a su forma y diseño, no es necesario que siga forzosamente un modelo concreto.

Al mismo tiempo, en la Ley se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad.

Para ello hay que acudir a un notario para elevar el contrato privado a documento público. Un hecho que contribuye a reforzar las garantías de las partes.

 

Las cláusulas o estipulaciones del contrato de alquiler de vivienda.

Antes de comentar las cláusulas de este modelo de contrato de alquiler, hay que decir que las partes de este contrato son, por un lado el arrendador (propietario del inmueble) y por el otro, el arrendatario (el inquilino o la persona que desea alquilar la vivienda).

Lo he redactado de esta manera porque habitualmente las partes suelen ser estas: propietario e inquilino.

En caso que el arrendador no sea el propietario del inmueble sino un usufructuario o persona con derecho a subarrendar, habrá que eliminar la referencia a “la parte arrendadora es propietaria de la vivienda ” y poner “usufructuario” o persona con derecho suficiente para subarrendar el inmueble objeto de contrato.

Al inicio del contrato, en el expositivo primero (exponen), he optado por incluir algunos datos de de referencia de la vivienda:

  • Cédula de habitabilidad Nº[…]
  • Certificado de eficiencia energética Nº[…]
  • Referencia catastral Nº[…]

Si la casa o el piso de alquiler no cuenta con alguno de estos certificados se puede borrar.

 

La duración del contrato de alquiler de vivienda.

En el modelo de contrato de alquiler de vivienda que he redactado tiene una duración de UN AÑO.

Esta cláusula deberá ser modificada por las partes según el acuerdo que alcancen en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento.

En el caso de las prórrogas, este modelo de contrato se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de tres años, excepto que las partes comuniquen su voluntad de no prorrogar el contrato de alquiler.

¿Qué dice la Ley sobre la duración del contrato de arrendamiento de vivienda?

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

En mi modelo de contrato de alquiler he establecido una cláusula por la cual existe un período mínimo de alquiler de 6 meses.

En caso de que el inquilino decida marcharse antes de que se alcancen los seis meses de contrato, deberá pagar una indemnización que las partes deberán fijar por escrito en el contrato.

 

La renta del contrato de alquiler de vivienda.

Cómo en todo contrato de arrendamiento no puede faltar una cláusula que fije el importe de la renta por el alquiler de la vivienda. 

En este modelo de contrato me he decantado por establecer una renta mensual, que es lo más habitual en estos acuerdos.

Forma de pago: el inquilino realizará el pago de la renta mensualmente, dentro de los primeros 7 días de cada mes, mediante transferencia bancaria a la cuenta del arrendador o mediante pago en efectivo, según sea la voluntad de las partes.

Quizá sea esta una de las cláusulas más importantes de todo contrato de alquiler, por ello aconsejo dejar por escrito el importe de la renta y que sea repetido en números y letras para despejar cualquier duda.

Y establecer de forma clara cuál será la forma de pago, para evitar controversias entre las partes. Si la forma de pago de la renta se realizará por transferencia, dejar constancia del número de cuenta del propietario o arrendador.

 

Actualización de la renta del contrato de alquiler de vivienda (IPC).

En relación a la actualización de la renta fijada en el contrato de arrendamiento de la casa o del piso, hay que decir que, comúnmente, se utiliza el Índice General de Precios (IPC) del sistema nacional para actualizar el importe de la renta. 

La propia Ley se encarga de establecer que, si las partes no han establecido ningún pacto por escrito, la renta se actualizará según la variación del IPC

Por este motivo he optado por no incluir ninguna cláusula de actualización de la renta en mi modelo de contrato de alquiler, permitiendo así que el alquiler se actualice según el IPC.

¿Qué establece la Ley sobre la actualización del IPC en los alquileres?

Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

El arrendador deberá notificar al inquilino, por escrito, un mes antes, la actualización porcentual del importe de la renta. Será suficiente con que el el propietario lo haga constar en el recibo de pago del alquiler.

Como decía, las partes pueden acordar libremente otro sistema distinto con el fin de actualizar la renta. En este caso, deberán estipularlo en el contrato de alquiler de vivienda.

 

La fianza del contrato de alquiler de vivienda.

No menos importante es la estipulación de una fianza en los contratos de arrendamientos. 

La ley obliga al propietario a exigir fianza.

Si el contrato de alquiler de vivienda se destina para uso habitual de vivienda del inquilino, la fianza coincidirá con 1 mes de renta. Si la vivienda se destina para uso distinto de vivienda (local, comercio, alquiler turístico, etc) la fianza será de 2 meses de renta.

Se añade además una cláusula de devolución de la fianza al arrendatario, previa comprobación del estado de la vivienda, al finalizar el contrato de alquiler.

¿Qué dice la Ley sobre la devolución de la fianza en los alquileres?

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Conservación, mantenimiento y obras en los contratos de alquiler de vivienda.

Sobre esta cláusula de conservación, mantenimiento y obras en los arrendamientos, se establecen una serie de derechos y obligaciones para el propietario y el inquilino, destacando:

  • La prohibición de realización de cualquier obra sin previa autorización del propietario.
  • Las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en buen estado corresponden al inquilino.
  • El arrendatario declara encontrar la vivienda en buen estado y en perfectas condiciones de habitabilidad, haciéndose cargo de su conservación.
  • El inquilino está obligado a entregar la vivienda al término del contrato de alquiler, en las mismas condiciones en las que se la encontró.
  • Los gastos de agua, luz, gas y teléfono corren por cuenta del inquilino.

Además, en este modelo de contrato, he añadido una cláusula de uso, por la cual el inmueble sólo se destinará al uso de vivienda.

Considero que, si el contrato de alquiler tiene por objeto poner a disposición del inquilino una vivienda para ser habitada, el destino de dicho inmueble no puede ser variado (por ejemplo para instalar un taller de costura).

Por lo demás, en materia de conservación y obras, el modelo de contrato se remite a lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

El inventario en el contrato de alquiler de vivienda.

Esta es una cláusula muy sencilla por la cual las partes se obligan a formar inventario de los objetos y otros muebles que correspondan al propietario y al inquilino. 

El motivo no es otro que, al término del contrato de alquiler, poder restituirse mutuamente dichos objetos y muebles.

El inventario puede listarse directamente en el contrato de arrendamiento o bien realizarse en un documento aparte o anexo.

 

Cesión o subarriendo del contrato de alquiler de vivienda.

En este modelo de contrato he optado por establecer expresamente la prohibición de la cesión o subarriendo de la vivienda alquilada.

Lo que significa que, frente a esta prohibición, el inquilino no puede, a su vez, alquilar la vivienda a terceras personas. 

¿Qué dice la Ley sobre la cesión o subarriendo del contrato?

El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

 

El derecho de tanteo y retracto del contrato de alquiler de vivienda.

En caso de venta de la vivienda alquilada, el inquilino podría tener derecho de adquisición preferente sobre el inmueble.

Para evitar esta situación he optado por establecer una cláusula de renuncia expresa a los derechos de tanteo y retracto del arrendatario. 

Esta renuncia, que es perfectamente legal, obliga al propietario de la vivienda a comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

En este modelo de contrato, las partes, además, pueden pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario. Es decir, el contrato se termina con la muerte del inquilino.

 

Cuándo se termina el contrato de alquiler de vivienda.

En el modelo de contrato de alquiler de vivienda he optado por señalar expresamente algunas situaciones que, de producirse, pondrían fin al contrato de arrendamiento

Exceptuando el final del contrato por cumplirse la duración pactada, el contrato de alquiler podría resolverse por las siguientes causas:

  • Falta de pago de la renta.

Aprovecho este punto para responder a una pregunta que me hacen muchos lectores de este blog.

¿Cuándo se puede poner fin al contrato de alquiler por impago de la renta?

Para que surta efectos esta cláusula, basta con que el inquilino deje de abonar una sola renta para iniciar la reclamación y resolver el contrato. 

En la práctica, y lo más aconsejable, es dejar pasar dos o tres meses, ya que el primer impago de la renta pudo haber sido por un error, un despiste o simplemente un apuro económico del inquilino.

Si quieres reclamar un impago de renta al inquilino o para más información sigue el enlace, te lo cuento en otro post.

  • Falta de pago de la fianza.
  • Cesión o alquiler de la vivienda a terceras personas.
  • Variación del destino del uso de la vivienda (usos comerciales, o cualquier otro que no sea para habitar).
  • Realización de daños en la vivienda o en la finca causados dolosamente por el inquilino.
  • Realización de obras sin autorización del propietario.

Y añadimos la coletilla: o cualquier otra causa de resolución contractual que establezca la Ley.

 

Cláusula de desistimiento anticipado de contrato de alquiler de vivienda.

En este modelo de contrato de arrendamiento de inmueble he optado por establecer una cláusula de desistimiento antes de que finalice el contrato.

Se trata de una cláusula que facilita la salida del inquilino de la vivienda durante la vigencia del contrato, notificando al propietario su voluntad de desistimiento con treinta días de antelación.

Recuerda que este modelo de contrato de alquiler establece que, como mínimo, el inquilino deberá cumplir 6 meses de alquiler, por lo tanto, esta cláusula sería válida después de ese tiempo.

Cómo decía antes, las partes pueden establecer una indemnización en caso de cumplirse este supuesto.

Si quieres saber más sobre cómo renunciar al contrato de alquiler sigue el enlace. En esa guía te lo cuento todo acerca de las formas que existen para renunciar al alquiler.

 

Cláusula sobre legislación aplicable al contrato de alquiler de vivienda.

Cláusula actualizada en el modelo de contrato de alquiler, ya que recientemente la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha sido modificada por la Ley 4/2013 de 5 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Además de esta normativa específica, el contrato de arrendamiento se rige por lo pactado en el propio contrato entre el propietario e inquilino y, con carácter supletorio, por lo dispuesto en el Código Civil.

 

Escriturar ante notario el contrato de alquiler de vivienda.

Cualquiera de las partes puede decidir elevar el contrato privado de alquiler a un documento público o escritura pública

En el modelo de contrato de alquiler he añadido una cláusula para que, la parte que desee realizar este trámite ante notario cargue con los gastos correspondientes, al igual si se quiere inscribir dicha escritura de alquiler de vivienda en el Registro de la Propiedad.

¿Qué dice la Ley acerca de la forma del contrato de alquiler de vivienda?

(…) por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad.

 

Gastos judiciales y extrajudiciales por incumplimiento del contrato de alquiler de vivienda.

Se trata de una cláusula que obliga a la parte que incumple el contrato de alquiler de vivienda que asuma los gastos que se pudieran derivar por dicho incumplimiento.

Por ejemplo, aquel inquilino que no tiene más remedio que acudir a un abogado para reclamar al propietario que realice obras de conservación para mantener la vivienda en estado de habitabilidad. Será el arrendador quien asuma el coste de la minuta del abogado –gastos extrajudiciales- por haber incumplido sus obligaciones.

 

Cláusula de comunicación por escrito entre las partes.

Cláusula novedosa en el modelo de contrato de alquiler de vivienda. He optado por incluir una cláusula de este tipo -no es común en las plantillas de contratos estandarizados- para que las comunicaciones que se hagan las partes durante el arrendamiento sea por escrito. 

Para facilitar las cosas, en la medida de lo posible, el correo electrónico es una herramienta moderna e inmediata de comunicación entre propietario e inquilino, para lo cual aconsejo dejar establecidas en el contrato de arrendamiento las direcciones de e-mail de cada una de las partes.

 

Juzgados y Tribunales competentes para el contrato de alquiler de vivienda.

A la hora de elaborar un contrato de arrendamiento de inmueble, hay una cuestión que determina dónde se derivarán las controversias entre las partes: Cláusula de la jurisdicción.

En mi modelo de contrato de alquiler he mantenido el lugar donde se encuentre la vivienda alquilada como aquel para la competencia judicial, tal y como establece la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Qué dice la ley sobre la competencia judicial en los contratos de alquiler de vivienda?

En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca. 

 

La fecha y la firma en los contratos de alquiler de vivienda.

Imprescindibles. 

Por un lado, el lugar donde se reúnen las partes y la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de la casa o el piso.

Y por el otro, la firma de las partes, con indicación al cierre del contrato quien firma como arrendador (propietario) y como arrendatario (inquilino).

Las partes deberán firmar todas las páginas, al margen izquierdo, y la última al pie de página, por debajo de la fecha. De esta forma reforzamos la prueba de las estipulaciones y ofrecemos mayores garantías.

 

Accede ahora al modelo de contrato de arrendamiento de vivienda redactado por mi.

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Muestra 4 comentarios
  • MIGUEL NUÑEZ CONSUEGRA
    Responder

    SOY PROPIETARIO DE UN PISO QUE TENGO EN ALQUILER , POR HABITACIONES PARA ESTUDIANTES O TRABAJADORAS ,LOS CONTRATOS SE HACEN POR TEMPORADA, CON FECHA DE ININCIO Y DE FINALIZACION ¿ QUE TIEMPO PUEDO PRORROGARLE AL INQUILINO SI LO DECEA,LEGALMENTE? O DEVO HACERLE UN CONTRATO NUEVO?

  • Julio
    Responder

    Hola Tito, Soy propietario de un piso que el año pasado alquilé bajo un contrato de alquiler de temporada por once meses. Ahora llega la finalización del contrato y tengo que hacer la renovación. Puedo hacerlo mediante un contrato basado en tu modelo por una duración de un año o realizo otro similar al del año pasado por once meses? Que diferencia hay con la diferencia en la duración del contrato? En qué medida afecta esto?
    Gracias.
    Un saludo,

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