Quién Debe Pintar la Vivienda de Alquiler: ¿Inquilino o Casero?
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¿A quién le corresponde pintar la vivienda alquilada? ¿Debe el inquilino devolver la casa o el piso pintado? ¿Cómo reclamar la pintura?

Hoy, lector, entraremos de lleno en este asunto tan frecuente como conflictivo, precisamente porque nuestra legislación no regula de forma concreta quién debe pintar la vivienda al inicio, durante o al final de un alquiler.

Así que, para no perder el hilo de los últimos post de Modelos y Contratos sobre las reclamaciones por daños en los inmuebles de alquiler, a continuación analizaremos este tema en concreto: La pintura y el alquiler.

¿Quién tiene la obligación de pintar una vivienda en alquiler?

La Ley no regula concretamente el tema de la pintura en los alquileres. Como hemos visto a lo largo de este blog, tanto el inquilino como el propietario tienen obligaciones en materia de obras y reparaciones, pero nada se dice en nuestra legislación acerca de quién está obligado a pintar

Lo que nos dice la Ley es que el casero tiene la obligación de realizar obras de conservación en la vivienda alquilada, como por ejemplo, reparar una tubería de desagüe.

También que el propietario es el encargado de asumir el coste de las obras de mejora, como podría ser rehabilitar la fachada del inmueble.

Por su parte, el arrendatario debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal del inmueble, como puede ser cambiar bombillas de luz.

Entonces, pintar un piso…

¿Es una pequeña reparación? 

¿Se trata de una obra de mejora?

¿Se puede considerar una obra de conservación?

Como vemos, el tema de obras en las viviendas de alquiler se regula en la Ley de manera general, sin establecer de forma concreta quién debe sufragar los gastos de pintura en los arrendamientos.

Si bien es cierto que no hay dos casos iguales, para analizar este tema e intentar despejar todas las dudas que sean posible, tanto para el inquilino como para el dueño o arrendador, creo que sería conveniente hacerlo por partes, según el momento de la relación contractual, esto es: al inicio del alquiler; durante el alquiler y al final del contrato. 

La falta de regulación concreta sobre la pintura en los alquileres nos obliga además a estudiar resoluciones judiciales para situaciones parecidas, esto es, aquellas sentencias que resuelven casos similares, la jurisprudencia.

 

¿Está obligado el propietario a pintar la vivienda al inicio de un alquiler?

Cuando se inicia un arrendamiento, las partes pueden establecer en el contrato de alquiler de vivienda que el casero deba entregar la casa o el piso pintado.

De esta forma, cuando el inquilino entra en la vivienda, el inmueble deberá encontrarse en las condiciones pactadas, pintado.

Primer problema. Los contratantes no suelen estipular estas cláusulas en los contratos de arrendamiento.

Como no se suele dejar por escrito este tipo de cláusulas, si el inquilino entra a vivir en la vivienda aceptando las condiciones de pintura existentes, no podrá reclamar al propietario, poco tiempo después, que pinte el inmueble.

Otras situación que suele ocurrir es que, desde la firma del contrato o del documento de paga y señal, hasta que el inquilino entra a vivir en el piso, puede pasar un tiempo más o menos prolongado. Es evidente que si las condiciones de pintura no son las mismas que al momento de la paga y señal, el casero deberá pintar el inmueble.

Aun así, en este momento del arriendo no suele haber demasiados conflictos, ya que en mayor o menor medida dependerá de la aceptación o no de las condiciones de la pintura por parte del inquilino.

Además, generalmente se establecen unas cláusulas en contratos de arrendamientos en las que el inquilino declara conocer las características y estado de conservación del inmueble y acepta expresamente y se obliga a conservarla en perfecto estado para el uso al que se destina.

Con lo cual no tendría mucho sentido que el inquilino reclamara al casero, días después del inicio del alquiler, que éste pinte el piso o que costee su reparación.

A no ser que la pintura presente desperfectos ocasionados después del inicio del alquiler como consecuencia de un mal funcionamiento de las instalaciones del inmueble.

Un ejemplo sería la rotura de una tubería que provoca humedades en la pared y con ello desperfectos en la pintura. 

En este caso, las reparaciones correrían a cargo del casero. 

 

¿Está obligado el inquilino a pintar la casa o el piso durante el alquiler?

Si y no. Vamos a explicarlo.

Cuando los daños en la pintura o en las paredes son provocados por el inquilino, como consecuencia de un uso anormal de la vivienda, le corresponderá a éste sufragar los gastos.

Esto significa que si se tiene que volver a pintar la casa o el piso por culpa del inquilino, de su familia o de las personas que convivan con él, será el arrendatario quien debe pagar la pintura

Ahora bien, si entendemos la pintura como una obra de conservación de la vivienda, cuando por el paso del tiempo la pintura se desgasta como consecuencia de un uso normal del inmueble, será el dueño el obligado a costear dicha reparación para mantener las condiciones de habitabilidad que exige la ley. 

Como decía más arriba, estipular una cláusula sobre los gastos de pintura es realmente útil, ya que nos ahorrará discusiones, conflictos y hasta pleitos.

Por ejemplo, durante el arrendamiento, se podría dejar por escrito en el contrato que el propietario o arrendador tiene la obligación de pintar la vivienda cada 3 años de alquiler.

Siendo así, el casero no tendrá más remedio que cumplir con los estipulado por las partes y pintar el piso cada tres años, manteniendo así las condiciones óptimas de habitabilidad.

Y sobretodo se evitarán controversias sobre este asunto.

Para resumir este subtítulo, diremos que:

El inquilino está obligado a pintar si los daños son provocados por su forma anormal de uso de la vivienda. 

En cambio, el arrendador deberá asumir el coste de pintar la casa o el piso de alquiler si se trata de una obra de conservación para mantener las condiciones de habitabilidad o por el desgaste habitual como consecuencia del paso del tiempo.

 

¿Está obligado el arrendatario a devolver la vivienda pintada?

Si y no. Como en el caso anterior hay que matizar algunas cuestiones.

Me explico.

Anteriormente, en un post dedicado a la reclamación de daños al inquilino, decía que el arrendatario tiene la obligación legal de entregar la vivienda en el mismo estado que cuando la recibió. 

Ahora imaginemos que el inquilino, durante su estancia, pinta una pared de diferente color al original, o hace un mural en un tabique de la casa. 

Si nos ceñimos a la premisa legal, el inquilino deberá devolver la vivienda pintada, con los colores que el piso tenía cuando entró a vivir en él.

En sentencias recientes, tenemos el caso de un piso que pasó de tener las paredes blancas a pintadas de diversos colores. Este cambio no puede hacerse sin permiso del dueño, y justifica la reclamación, dice el juez.

El arrendador no podrá reclamar al inquilino que devuelva la vivienda pintada si el desgaste de la pintura se debe al paso del tiempo y al uso normal que el arrendatario y su familia han hecho de la vivienda. 

La ley dice que el inquilino deberá costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario y normal del inmueble. 

Sin embargo no se puede concluir que pintar un piso o una casa sean pequeñas reparaciones, y corresponderá a cada una de las partes asumir su responsabilidad según las circunstancias de cada caso.

Tampoco podrá reclamar el casero la reparación de la pintura si se verifica que los daños se producen por un defecto o rotura de la propia vivienda.

En este sentido es frecuente la reclamación del propietario por daños en pintura, cuando en realidad el desgaste o los defectos aparecidos en la pintura del inmueble se deben a las humedades existentes, según el ejemplo que hemos visto más arriba.

Como es el caso de una vivienda donde los defectos aparecidos en la pintura del inmueble “no han sido causados por la pintura utilizada ni por la forma en que se llevaron a cabo las labores de pintado en la fachada y en el interior de la vivienda, ya que la causa de los desprendimientos de la pintura son el yeso utilizado como material de revestimiento de la base de sustentación y de las humedades existentes, hechos causantes estos que se consideran defectos constructivos”, dice el juez.

 

Pintar la vivienda después de un alquiler de larga duración (5, 6, 7 años…).

Pongamos el caso de un inquilino que ha vivido en un piso de alquiler durante 7 años y que al marcharse, el casero le reclama los gastos por pintura debido al estado que presenta el inmueble.

Te recuerdo que no hay Ley que regule este asunto, por lo tanto tenemos que recurrir a la jurisprudencia para conocer el sentido de las resoluciones judiciales en los casos de alquileres y pintura.

Pues en este caso, la resolución del juez ha sido contraria a los intereses del casero, ya que al tratarse de un alquiler de larga duración el propietario debería pintar nuevamente la vivienda, todo esto porque el desgaste de la pintura ha sido causado por el uso normal y cotidiano de la vivienda.

Aunque el piso se encontraba en mal estado hay que tener en cuenta que se trata de un piso antiguo y no consta cuándo había sido pintado con anterioridad y que la duración del arriendo fue de siete años, por lo que transcurrido dicho período de tiempo resultaba aconsejable pintar nuevamente la vivienda (…)

 

Cómo reclamar al inquilino pintar vivienda de alquiler.

Si después de haber leído esta información quieres reclamar al inquilino -o ya ex-inquilino- los daños en la pintura de tu vivienda de alquiler, accede al siguiente post para descargar el modelo de escrito de reclamación.

Puedes comunicar al inquilino tu reclamación por cualquier medio (correo postal, email, fax) o notificarlo de forma fehaciente y con más garantías mediante Burofax (qué es un Burofax).

 

Cómo reclamar al casero daños en la pintura de la vivienda.

En cambio, si eres inquilino y quieres exigir al propietario que pinte la vivienda de alquiler, te invito a que leas el siguiente post.

Se trata de un formato de carta para pedir al arrendador que realice obras de conservación o mantenimiento en una vivienda de alquiler, como es el caso de la reparación de la pintura, siguiendo la información que hemos visto en este artículo.

Con este escrito podrás reclamar formalmente al propietario la reparación de daños o desperfectos en la pintura de la casa o del piso alquilado.

Recuerda que, el propietario está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad, sirviendo al uso de vivienda habitual del inquilino, de su familia o de las personas que convivan con él.

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Muestra 12 comentarios
  • pintor barato zaragoza
    Responder

    Has dado en el clavo con este articulo , realmente creo que este sitio tiene mucho que decir en estos temas . Volveré pronto a vuestro blog para leer mucho más , gracias por esta información .

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola, muchas gracias por enviar tu comentario.
      Nos vemos online.

  • Jose Carlos
    Responder

    Os cuento por encima.
    Tenemos una casa que ha estado alquilada a un inquilino durante dos años. Este tuvo que irse rápido por problemas personales, pero por suerte la casa se alquilo rápidamente.
    Logicamente el estado de las paredes era malo, ya que estos inquilinos fumaban y las paredes estaban sucias.
    Mi madre, que era la que alquila y que actua siempre de buena fe, quiso pintar la casa por dentro, ya que pensaba que era ela la que tenia que hacerlo, pero por edad y por tiempo le era imposible, por lo que acordó con los nuevos inquilinos que ellos pintaban y ella pagaba la pintura.
    La casa es blanca, ya que se trata de un pequeño chalet y preguntaron si podían cambiar el color de alguna habitación, por lo que mi madre les dijo que si, que no le importaba siempre y cuando mantuvieran la fachada blanca.

    Pues ya han pintado y ahora nos han pasado facturas de compra por valor de 200€ y quieren cobrarnos otros 200€ de mano de obra. Tened en cuenta que no solo nos han pasado la factura de la pintura, si no además de fregasuelos, bolsas de basura, utiles para pintar, estropajos incluso algo llamado AGRITEX LISO BLANCO de 12 L. que cuesta 35,95 y de los cuales han gastado 4 botes.
    Total quieren que pagemos 459€.
    Mi madre esta destrozada del disgusto que le han dado y antes de meternos en jaleos prefiero informarme.
    ¿Creeis que es legal o que están abusando?
    Recordad que nosotros acordamos pagar la pintura, pero ellos dicen que si pensábamos que iban a pintarnos la casa gratis.
    Saludos y espero que podais ayudarnos.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Jose Carlos, si se pacto que el arrendador abonaría los gastos de pintar, hay que cumplir lo pactado. Ahora bien, el importe, a falta de acuerdo sobre el costo, tendría que ser determinado por un perito o un tercero que entienda de la materia. Del texto de tu consulta, interpreto que ellos compraron los materiales y pintaron ellos mismos, por lo que tendrían derecho a reclamar el importe de los materiales, pero no la mano de obra.
      Nos vemos online.

  • Carolina
    Responder

    Hola tengo 8 meses de haber arrendado un apartamento el cual ya voy a desocupar, Por motivo de cambio de ciudad. Cuando lo alquilé la dueña del apartamento me pintó solamente las paredes blancas más no me pintó las puertas ni Marcos ahora que me voy a ir quiere que le pinte todo además quiere que lo pinte con la persona que ella diga.. es obligación de pintar lo que no me pintó?? Y tiene que ser la persona que ella diga??

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Carolina, tienes que devolver la vivienda en el mismo estado en que la has recibido, por lo que no tienes obligación de pintar lo que dices ni mucho menos contratar para esas labores a quien indique el arrendador.
      Nos vemos online.

  • Verónica hluz
    Responder

    Si tengo rentando como 8 años y le pido al dueño que pinte la cosina porque está el techo y paredes llenas de grasa porque no servia la campana de absorción de grasa de la estufa tengo derecho a pedirle k me la pinte?? Porque ya le pregunté y dice k el la pintura tiene que durar de 8 o 10 años para el poder pintar y k no está obligado asta k llegue ese tiempo

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Verónica, en ninguna norma se estable que deba pasar un mínimo de tiempo para pintar el piso. Teniendo en cuenta que los daños de la pintura fueron provocados por el mal funcionamiento de la campana extractora, entiendo que le corresponde al casero pintar. Ahora bien, deberías haber comunicado al casero el mal funcionamiento de la campana extractora.
      Nos vemos online.

  • Alejandra
    Responder

    Buenos días, me ha gustado mucho tu articulo, en nuestro caso nos entregan la casa pintada ahora , y esperan que la pintemos antes de irnos por contrato, eso es legal? No pueden exigir pintarla antes de irnos metiendolo en el contrato?

    Muchisimas gracias por la ayuda,

    Un saludo,
    Alejandra

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Alejandra, muchas gracias por tu comentario y me alegra que este artículo sobre la pintura en los arrendamientos te haya resultado útil.
      Por ley, el inquilino tiene la obligación de entregar la vivienda en el mismo estado que cuando la recibió. Eso no significa que el arrendatario tiene que volver a pintar la casa, sino de entregarla en buen estado de uso y conservación.
      Sin embargo, sin en el contrato de alquiler las partes han pactado que el inquilino pintará la casa al final del arrendamiento, entiendo que este pacto prevalece, y sí, el propietario puede exigir que se pinte.
      Nos vemos online.

  • Ulises
    Responder

    Por fin un tema especifico para la polémica pintura… gracias!

    Llevo 8 años en mi piso de alquiler (un contrato de 5 y otro de 3) en los que no se especificaba nada sobre la pintura. Adicionalmente durante estos años han ido apareciendo grietas, tanto dentro del piso como en las areas comunes. Por otro lado siempre ha habido algún problema de humedades en las zonas próximas a los radiadores. Todo lo he comunicado al arrendador (una inmobiliaria) en varias ocasiones e incluso conseguí que en el primer año (2009) vinieran a medio reparar los radiadores y pintaran esas zonas.

    Pues bien, en mi nuevo contrato ahora en 2017 me aparecen tres cosas:

    En REPARACIONES
    1) “de la misma manera serán de cuenta de la ARRENDATARIA los gastos de conservación, mantenimiento y reparación de los desperfectos que se produzcan ya sean en PINTURA, vidrios, cerraduras y otros utensilios de las instalaciones”

    En POSESION
    2) “acepta la posesión en la situación que actualmente presenta la misma, declarando conocer y aceptar las características y el estado de conservación de las instalaciones por haber ostentado con anterioridad la posesión de la citada vivienda en calidad de anterior arrendataria”.

    En DEVOLUCION de la Fianza
    3) “La devolución de la fianza estará sujeta a…” “…en el momento de la entrega la vivienda deberá reunir las mismas condiciones de habitabilidad, funcionamiento y limpieza en las que fue entregada a la Arrendataria y para ello se comprobará el correcto estado de mantenimiento indicado en la cláusula de Reparaciones”

    ¿Tras la finalización del nuevo contrato me pueden exigir pintar el piso?

    OTROS DATOS:

    1) No fumo
    2) Piso entregado completamente vacío (salvo cocina y baños) y lleno de serrín por toda la casa
    3) Desperfectos en pintura actuales tras 8 años: las grietas, alguna humedad, alguna rozadura detrás de una silla y/o sofá, y probablemente un tono ligeramente diferente detrás de una estantería y/o cuadro que lleva 8 años colgado.
    4) Jamás ha venido nadie por parte de la Inmobiliaria a ver el piso desde 2010!!! Las firmas de los contratos se hicieron en sus oficinas.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Ulises, tu obligación es la de entregar el piso en las mismas condiciones en el que lo has recibido. No pueden obligarte a pintar el piso, siempre que lo entregues en buen estado de uso y conservación.
      Nos vemos online.

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