Quién Debe Pintar la Vivienda de Alquiler: ¿Inquilino o Casero?
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¿A quién le corresponde pintar la vivienda alquilada? ¿Debe el inquilino devolver la casa o el piso pintado? ¿Cómo reclamar la pintura?

Hoy, lector, entraremos de lleno en este asunto tan frecuente como conflictivo, precisamente porque nuestra legislación no regula de forma concreta quién debe pintar la vivienda al inicio, durante o al final de un alquiler.

Así que, para no perder el hilo de los últimos post de Modelos y Contratos sobre las reclamaciones por daños en los inmuebles de alquiler, a continuación analizaremos este tema en concreto: La pintura y el alquiler.

¿Quién tiene la obligación de pintar una vivienda en alquiler?

La Ley no regula concretamente el tema de la pintura en los alquileres. Como hemos visto a lo largo de este blog, tanto el inquilino como el propietario tienen obligaciones en materia de obras y reparaciones, pero nada se dice en nuestra legislación acerca de quién está obligado a pintar

Lo que nos dice la Ley es que el casero tiene la obligación de realizar obras de conservación en la vivienda alquilada, como por ejemplo, reparar una tubería de desagüe.

También que el propietario es el encargado de asumir el coste de las obras de mejora, como podría ser rehabilitar la fachada del inmueble.

Por su parte, el arrendatario debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal del inmueble, como puede ser cambiar bombillas de luz.

Entonces, pintar un piso…

¿Es una pequeña reparación? 

¿Se trata de una obra de mejora?

¿Se puede considerar una obra de conservación?

Como vemos, el tema de obras en las viviendas de alquiler se regula en la Ley de manera general, sin establecer de forma concreta quién debe sufragar los gastos de pintura en los arrendamientos.

Si bien es cierto que no hay dos casos iguales, para analizar este tema e intentar despejar todas las dudas que sean posible, tanto para el inquilino como para el dueño o arrendador, creo que sería conveniente hacerlo por partes, según el momento de la relación contractual, esto es: al inicio del alquiler; durante el alquiler y al final del contrato. 

La falta de regulación concreta sobre la pintura en los alquileres nos obliga además a estudiar resoluciones judiciales para situaciones parecidas, esto es, aquellas sentencias que resuelven casos similares, la jurisprudencia.

 

¿Está obligado el propietario a pintar la vivienda al inicio de un alquiler?

Cuando se inicia un arrendamiento, las partes pueden establecer en el contrato de alquiler de vivienda que el casero deba entregar la casa o el piso pintado.

De esta forma, cuando el inquilino entra en la vivienda, el inmueble deberá encontrarse en las condiciones pactadas, pintado.

Primer problema. Los contratantes no suelen estipular estas cláusulas en los contratos de arrendamiento.

Como no se suele dejar por escrito este tipo de cláusulas, si el inquilino entra a vivir en la vivienda aceptando las condiciones de pintura existentes, no podrá reclamar al propietario, poco tiempo después, que pinte el inmueble.

Otras situación que suele ocurrir es que, desde la firma del contrato o del documento de paga y señal, hasta que el inquilino entra a vivir en el piso, puede pasar un tiempo más o menos prolongado. Es evidente que si las condiciones de pintura no son las mismas que al momento de la paga y señal, el casero deberá pintar el inmueble.

Aun así, en este momento del arriendo no suele haber demasiados conflictos, ya que en mayor o menor medida dependerá de la aceptación o no de las condiciones de la pintura por parte del inquilino.

Además, generalmente se establecen unas cláusulas en contratos de arrendamientos en las que el inquilino declara conocer las características y estado de conservación del inmueble y acepta expresamente y se obliga a conservarla en perfecto estado para el uso al que se destina.

Con lo cual no tendría mucho sentido que el inquilino reclamara al casero, días después del inicio del alquiler, que éste pinte el piso o que costee su reparación.

A no ser que la pintura presente desperfectos ocasionados después del inicio del alquiler como consecuencia de un mal funcionamiento de las instalaciones del inmueble.

Un ejemplo sería la rotura de una tubería que provoca humedades en la pared y con ello desperfectos en la pintura. 

En este caso, las reparaciones correrían a cargo del casero. 

 

¿Está obligado el inquilino a pintar la casa o el piso durante el alquiler?

Si y no. Vamos a explicarlo.

Cuando los daños en la pintura o en las paredes son provocados por el inquilino, como consecuencia de un uso anormal de la vivienda, le corresponderá a éste sufragar los gastos.

Esto significa que si se tiene que volver a pintar la casa o el piso por culpa del inquilino, de su familia o de las personas que convivan con él, será el arrendatario quien debe pagar la pintura

Ahora bien, si entendemos la pintura como una obra de conservación de la vivienda, cuando por el paso del tiempo la pintura se desgasta como consecuencia de un uso normal del inmueble, será el dueño el obligado a costear dicha reparación para mantener las condiciones de habitabilidad que exige la ley. 

Como decía más arriba, estipular una cláusula sobre los gastos de pintura es realmente útil, ya que nos ahorrará discusiones, conflictos y hasta pleitos.

Por ejemplo, durante el arrendamiento, se podría dejar por escrito en el contrato que el propietario o arrendador tiene la obligación de pintar la vivienda cada 3 años de alquiler.

Siendo así, el casero no tendrá más remedio que cumplir con los estipulado por las partes y pintar el piso cada tres años, manteniendo así las condiciones óptimas de habitabilidad.

Y sobretodo se evitarán controversias sobre este asunto.

Para resumir este subtítulo, diremos que:

El inquilino está obligado a pintar si los daños son provocados por su forma anormal de uso de la vivienda. 

En cambio, el arrendador deberá asumir el coste de pintar la casa o el piso de alquiler si se trata de una obra de conservación para mantener las condiciones de habitabilidad o por el desgaste habitual como consecuencia del paso del tiempo.

 

¿Está obligado el arrendatario a devolver la vivienda pintada?

Si y no. Como en el caso anterior hay que matizar algunas cuestiones.

Me explico.

Anteriormente, en un post dedicado a la reclamación de daños al inquilino, decía que el arrendatario tiene la obligación legal de entregar la vivienda en el mismo estado que cuando la recibió. 

Ahora imaginemos que el inquilino, durante su estancia, pinta una pared de diferente color al original, o hace un mural en un tabique de la casa. 

Si nos ceñimos a la premisa legal, el inquilino deberá devolver la vivienda pintada, con los colores que el piso tenía cuando entró a vivir en él.

En sentencias recientes, tenemos el caso de un piso que pasó de tener las paredes blancas a pintadas de diversos colores. Este cambio no puede hacerse sin permiso del dueño, y justifica la reclamación, dice el juez.

El arrendador no podrá reclamar al inquilino que devuelva la vivienda pintada si el desgaste de la pintura se debe al paso del tiempo y al uso normal que el arrendatario y su familia han hecho de la vivienda. 

La ley dice que el inquilino deberá costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario y normal del inmueble. 

Sin embargo no se puede concluir que pintar un piso o una casa sean pequeñas reparaciones, y corresponderá a cada una de las partes asumir su responsabilidad según las circunstancias de cada caso.

Tampoco podrá reclamar el casero la reparación de la pintura si se verifica que los daños se producen por un defecto o rotura de la propia vivienda.

En este sentido es frecuente la reclamación del propietario por daños en pintura, cuando en realidad el desgaste o los defectos aparecidos en la pintura del inmueble se deben a las humedades existentes, según el ejemplo que hemos visto más arriba.

Como es el caso de una vivienda donde los defectos aparecidos en la pintura del inmueble “no han sido causados por la pintura utilizada ni por la forma en que se llevaron a cabo las labores de pintado en la fachada y en el interior de la vivienda, ya que la causa de los desprendimientos de la pintura son el yeso utilizado como material de revestimiento de la base de sustentación y de las humedades existentes, hechos causantes estos que se consideran defectos constructivos”, dice el juez.

 

Pintar la vivienda después de un alquiler de larga duración (5, 6, 7 años…).

Pongamos el caso de un inquilino que ha vivido en un piso de alquiler durante 7 años y que al marcharse, el casero le reclama los gastos por pintura debido al estado que presenta el inmueble.

Te recuerdo que no hay Ley que regule este asunto, por lo tanto tenemos que recurrir a la jurisprudencia para conocer el sentido de las resoluciones judiciales en los casos de alquileres y pintura.

Pues en este caso, la resolución del juez ha sido contraria a los intereses del casero, ya que al tratarse de un alquiler de larga duración el propietario debería pintar nuevamente la vivienda, todo esto porque el desgaste de la pintura ha sido causado por el uso normal y cotidiano de la vivienda.

Aunque el piso se encontraba en mal estado hay que tener en cuenta que se trata de un piso antiguo y no consta cuándo había sido pintado con anterioridad y que la duración del arriendo fue de siete años, por lo que transcurrido dicho período de tiempo resultaba aconsejable pintar nuevamente la vivienda (…)

 

Cómo reclamar al inquilino pintar vivienda de alquiler.

Si después de haber leído esta información quieres reclamar al inquilino -o ya ex-inquilino- los daños en la pintura de tu vivienda de alquiler, accede al siguiente post para descargar el modelo de escrito de reclamación.

Puedes comunicar al inquilino tu reclamación por cualquier medio (correo postal, email, fax) o notificarlo de forma fehaciente y con más garantías mediante Burofax (qué es un Burofax).

 

Cómo reclamar al casero daños en la pintura de la vivienda.

En cambio, si eres inquilino y quieres exigir al propietario que pinte la vivienda de alquiler, te invito a que leas el siguiente post.

Se trata de un formato de carta para pedir al arrendador que realice obras de conservación o mantenimiento en una vivienda de alquiler, como es el caso de la reparación de la pintura, siguiendo la información que hemos visto en este artículo.

Con este escrito podrás reclamar formalmente al propietario la reparación de daños o desperfectos en la pintura de la casa o del piso alquilado.

Recuerda que, el propietario está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad, sirviendo al uso de vivienda habitual del inquilino, de su familia o de las personas que convivan con él.