¿Tu inquilino ha dejado desperfectos al término del alquiler? ¿El arrendatario se ha marchado dejando daños en la vivienda alquilada? ¿Cómo reclamar los daños al ex inquilino?
Hoy te traigo la primera parte de un artículo muy práctico para reclamar al ex-inquilino el pago por los daños que ha dejado en el inmueble al finalizar el alquiler o cuando abandona la vivienda antes de tiempo.
Lector, bienvenido una vez más a «Modelos y Contratos». Empezamos.
Cómo reclamar a ex-inquilino daños y desperfectos en la vivienda alquilada.
Uno de los problemas más habituales que nos encontramos en la relación propietario-inquilino, además de la reclamación por la renta impagada, es precisamente la reclamación por daños.
En un sentido u otro: el casero que reclama al arrendatario una cantidad por los desperfectos encontrados en su casa o piso al término del alquiler; o el inquilino que reclama al arrendador que repare los desperfectos o averías en la vivienda alquilada.
Anteriormente en este blog ya hemos hablado sobre la obligación que tiene el arrendador de reparar las averías en una vivienda alquilada. Pero, ¿qué sucede cuando el inquilino provoca daños en una casa o piso de alquiler?
De entrada habría que decir que el inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió.
Por lo tanto, el casero está en su legítimo derecho de reclamar al inquilino -o ya ex inquilino- todos los desperfectos y daños que éste haya provocado en la vivienda alquilada.
¿Qué dice la Ley sobre las obligaciones del inquilino en cuanto a desperfectos y daños?
A continuación repasaremos las principales obligaciones que tiene el inquilino en materia de daños, de acuerdo con la legislación española vigente, expuesto de una manera fácilmente comprensible.
El inquilino tiene las siguientes obligaciones:
- DEVOLVER LA VIVIENDA COMO LA RECIBIÓ.
Como venía diciendo, el inquilino tiene la obligación legal de entregar la vivienda en el mismo estado que cuando la recibió.
Por lo tanto, una vez que el arrendatario abandona la vivienda, debe dejarla en las mismas condiciones que tenía cuando entró a vivir en ella.
El Código Civil (CC) recoge esta premisa en su artículo 1561:
El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
- CUIDADO Y CONSERVACIÓN.
El inquilino también responde del cuidado y conservación del inmueble arrendado, estando obligado a realizar las pequeñas reparaciones en la vivienda.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge dicha obligación en el artículo 21.4:
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Según establece el Código Civil, el inquilino debe hacer uso de la vivienda como un diligente padre de familia.
Tampoco puede el inquilino variar el destino de su uso. Por ejemplo, si el arrendatario alquila una casa para vivir con su familia, posteriormente no puede instalar en ella una clínica dental.
Concretamente la Ley dice (artículo 1555 Código Civil):
El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado (…)
En el mismo sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al casero a resolver el contrato de alquiler si el inquilino varía el uso de la vivienda o si ésta deja de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino.
- INFORMAR AL CASERO SOBRE EL ESTADO DE LA VIVIENDA.
Por otra parte, el inquilino no solo responde de los daños provocados en la vivienda de alquiler, sino también de aquellos que por su inacción o negligencia provoquen un perjuicio al propietario.
Dicho de otra forma, el inquilino está obligado a comunicar al casero todas las reparaciones necesarias o de conservación y cualquier daño que sobre la finca provoquen terceras personas.
Recordemos que el arrendatario tiene la obligación de actuar diligentemente sobre el inmueble arrendado y, ante cualquier usurpación o actividad nociva que otras personas realicen sobre la vivienda, tiene que informar al propietario a la mayor brevedad posible.
De forma literal, el artículo 1559 Código Civil establece que:
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número segundo del artículo 1.554 (reparaciones necesarias y obras de conservación)
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.
- PROHIBICIÓN DE REALIZAR OBRAS.
Con bastante frecuencia, al finalizar un alquiler, el casero se encuentra con alguna sorpresa arquitectónica dentro de la vivienda: Puertas que ya no existen, tabiques nuevos, pinturas y murales, aberturas en paredes, etc, etc.
Sin embargo, el inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la casa o que provoquen un riesgo en la seguridad del inmueble, excepto que el casero, por escrito, autorice las obras.
Como ejemplo, podríamos decir que el inquilino no puede tirar un tabique en un dormitorio sin obtener previamente la autorización del arrendador.
Concretamente, la Ley establece que:
El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (…) En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
¿Qué puede hacer el propietario ante las obras del inquilino?
Si el inquilino hace las modificaciones sin consentimiento, el propietario puede instar la resolución del contrato (si todavía el arrendatario está en la casa o el piso) y exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado original.
- PROHIBICIÓN DE ACTIVIDADES MOLESTAS O PELIGROSAS.
Tampoco puede el inquilino realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
La Ley (artículo 27.2.e. de la LAU) lo establece expresamente de la siguiente forma:
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas (…) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- RESPONSABLE DEL DETERIORO O PÉRDIDA DE LA VIVIENDA.
El inquilino también es responsable del deterioro que sufra la vivienda durante el alquiler. Dicha responsabilidad se extiende hasta la pérdida del inmueble (imaginemos un derrumbe o incendio total), al menos que pueda probar que no ha sido culpa suya.
Concretamente, el artículo 1563 del Código Civil dice:
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
- RESPONSABILIDAD POR CONVIVENCIA.
La responsabilidad del inquilino no sólo se limita a sus propios actos, sino también por aquellos daños causados por las personas que convivan con él.
Es decir, el arrendatario es responsable de los daños que cause su familia u otras personas que vivan con él en la casa o el piso.
El artículo 1564 del Código Civil así lo establece:
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.
Mi inquilino se marchó y me dejó la casa en muy malas condiciones.
La cantidad y variedad de casos es enorme. Cada situación tiene sus hechos y sus propios elementos que hace que cada caso sea muy particular.
A continuación podemos ver algunos ejemplos de reclamos más comunes entre los arrendadores:
Mi inquilino se marchó y me dejó la casa en muy malas condiciones.
La fianza de un mes no me alcanza para cubrir los daños.
El arrendatario se llevó un mueble de la vivienda.
El inquilino se ha marchado a los tres meses, no me pagó el último mes y encima se llevó una mesa (ver cómo reclamar indemnización por renuncia de alquiler).
He descubierto que el inquilino me ha levantado el suelo y tirado una pared.
Además de romper un armario y una TV, el inquilino dejó sin pagar recibos de luz.
Finalmente el inquilino se marchó pero tuve que gastar más de dos mil euros en reparaciones.
Cómo reclamar al inquilino los daños en vivienda y muebles.
Como hemos visto a lo largo de este post, el arrendatario responde de los daños o desperfectos que provoque en la vivienda o en el mobiliario, siempre que sean causados por su culpa o por las personas o familiares que convivan con él.
Sin embargo, el propietario, antes de reclamar, debe asegurarse de que los desperfectos no han sido ocasionados como consecuencia del paso del tiempo y del normal uso de la vivienda o del mobiliario. Porque, siendo así, el inquilino no tiene la obligación de responder.
En cuanto a la manera de iniciar el reclamo al ex inquilino, cualquier forma de comunicación puede servir para reclamar responsabilidades por los daños causados en la vivienda o el mobiliario.
En un primer momento podría ser útil enviar al inquilino un correo electrónico o una carta certificada, aunque la forma que más garantías ofrece es el BUROFAX. Si quieres saber qué es un Burofax y cómo funciona este sistema, sigue el enlace, lo cuento en otro post.
¿Cómo demostrar los daños causados por el inquilino?
Si al término del alquiler te has encontrado la vivienda con daños o desperfectos y el inquilino se ha marchado sin firmar un documento de entrega de llaves y fin de contrato, lo recomendable sería que recabes todas las pruebas posibles del estado del inmueble, inmediatamente después de la entrega de la vivienda.
- Tomar fotografías del estado de la vivienda y el mobiliario.
- Ir acompañado de otras personas, como testigos.
- Opcionalmente, contratar un perito para valorar los desperfectos o levantar un acta notarial de los daños ocasionados en el inmueble y el mobiliario.
La celebración de un contrato de alquiler de vivienda con inventario (o en un anexo al contrato) ofrece mayor garantías para probar la existencia de determinados accesorios y mobiliario en la casa o el piso arrendado.
Recuerda que, si la reclamación extrajudicial -escritos, cartas, burofaxes, etc- no ha sido satisfactoria y, decides demandar al inquilino, o interponer previamente una conciliación judicial, todos los daños deberán ser probados y acreditados ante el juez.
Hasta aquí la primera parte –la teoría– sobre cómo reclamar a ex-inquilino daños en una vivienda de alquiler. En el próximo post veremos la segunda parte de esta información, con un modelo de escrito para iniciar la reclamación al arrendatario –la práctica-.
24 comentarios
Manuel
Hola,y gracias por contestar,el documento que firmamos es de finalización de contrato,y entrega de llaves,que si no lo pido,no lo hacen,del estado del piso no pone nada,el caso es que los suelos estaban rayados al entrar,y ahora dicen que es culpa nuestra,y las humedades es de la fachada,que ya se lo dijimos hace 7 meses….
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Manuel, en ese caso, como te comentaba antes, deberás esperar a ver qué hace el propietario y qué es lo que reclama formalmente. Si las humedades se originan en la fachada, no tendrás obligación de pagar los daños. Lo mismo ocurre con los daños del suelo, que si ya estaban al inicio del arrendamiento, no serás responsable de la reparación.
Tu abogado online.
Manuel
Hola….dejamos el piso de alquiler firmando finalización del contrato y entrega d llaves…a todo esto avisando con algo más de 1 mes…hasta aquí todo bien,quedamos en pagar los recibos que lleguen de luz,gas,y agua,así como algunas pequeñas cosas que estropeamos,pero al de 7 días nos llaman para decirnos que los suelos estan rayados(que ya lo estaban del uso de ellos)y de 3 habitaciones con humedad,que dicen que es de no ventilar,y ya saben que es de la fachada,pero no se hicieron cargo de arreglarlo desde hace 7 meses,que podemos hacer???
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Manuel, entiendo que el documento de finalización de contrato y entrega de llaves sea ha realizado con conformidad del propietario en cuanto al estado del piso.
En mi opinión, dejaría que sea el propietario quien reclame las averías del piso, es decir, esperar a ver cómo actúa. Yo no haría nada hasta ese momento.
Tu abogado online.
Raúl
Hola dejé el piso que estaba alquilado y no vino el propietario vino su hermana y comprobó to que estuviera bien y cuándo lo Vio todo bien le dimos las llaves pero no ningún nada quedamos que cuando pagaramos los recibos que faltaban por venir de la luz me devolvería el depósito an pasado 3 meses y ahora me reclama desperfectos como que no le va el termo,y un grifo, y creo que ya lo alquilado y me a amenaza con denunciarle si no se lo pago que puedo hacer gracias
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Raúl, ¿cuándo entregaste las llaves firmaste un documento de conformidad? Si no existe ese escrito, el propietario podrá reclamarte los desperfectos provocados en la vivienda, pero tendrá que demostrar que han sido ocasionados por el mal uso que el inquilino ha hecho de la vivienda.
Tu abogado online.
Livia Dabrowski
Me he ido de casa el mes pasado. Mi propietario se negó a verificacion de la casa múltiples veces. Tengo una prueba. Ahora él no quiere devolver mi depósito y quiere presentar un reclamo por más dinero. Él fabricó el daño desatornillando puertas y ventanas y enviándome los videos como prueba. Sin embargo, hice videos extensos con testigo y hora y fecha. ¿Cómo puede él demandarme por más? Salí de la casa en buenas condiciones. Actuó de mala fe al rechazar el recorrido. Le pregunté a un abogado y él me dijo que podía demandarme por hasta 1 año. ¿Es eso cierto? ¿Y cómo? ¿Por qué? Siento que mi arrendador me está chantajeando.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Livia, el propietario tiene derecho a retener la fianza en caso de incumplimiento por parte del inquilino y reclamar otras cantidades en caso de que la fianza no cubra los desperfectos.
Será un tema de prueba, ya que el dueño tendrá que demostrar que los daños en la vivienda fueron ocasionados por el inquilino.
De todas formas, te recomiendo exigir la devolución de la fianza por escrito, en donde quede constancia por tu parte que has cumplido con todas tus obligaciones y que no has provocado ningún daño. El dueño deberá reembolsarte la fianza en 30 días.
Si tienes dudas con la redacción del escrito, podrás descargarte el modelo para reclamar la devolución de la fianza aquí:
https://www.modelosycontratos.com/2016/11/burofax-devolucion-fianza-alquiler/
Nos vemos online.
Todoblog
Vaya esto es muy común en los alquileres. Siempre se miran los derechos del arrendatario y casi nunca al arrendador.
Buena guía para tener las cosas claras de como reclamar datos en el inmueble
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola lector, en los contenidos relacionados con los alquileres que tenemos en esta web, miramos por los derechos y obligaciones tanto de arrendatarios como de arrendadores.
Muchas gracias por tu comentario.
Nos vemos online.
IDHÚN
Buenas tardes, tengo un problema con mi antigua arrendataria, deje su piso hace un mes y pintamos el piso entero, pues resulta que se ve que la pintura era de mala calidad.. y ahora si te apoyas te deja blanco, la dueña me pide que me haga cargo de los gastos del pintor, que debo hacer???
Max
Hola, Tito. He descubierto hace poco la web, así que perdona si te estoy bombardeando con comentarios en varios posts.
En los últimos contratos que estoy firmando como inquilino me estoy encontrando con cláusulas que dicen que cualquier reparación que haya que hacer en la vivienda corre de mi cuenta. De hecho, apareció una humedad en la pared causada por un termo eléctrico viejo (que ya era viejo cuando entré en el piso), y cuando pedí a la propiedad que lo solucionara, ésta me dijo que yo había firmado una cláusula en la que me hago cargo de todas las reparaciones.
Ahora, en un contrato que voy a firmar en breve, me ponen esta misma cláusula y además otra que me obliga a pagar un seguro de responsabilidad civil y de continente, poniendo expresamente que cualquier problema que haya, por ejemplo, con la instalación de tuberías, corre a mi cuenta.
¿Este tipo de cláusulas son legales? ¿Puede acogerse el arrendador a ellas para no reparar absolutamente nada de la vivienda?
Gracias.
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Max, si se pacta en el contrato que estás obligado a contratar un seguro de responsabilidad civil, deberías hacerlo. Por otra parte, y al margen de las cláusulas que se estipulen, el arrendador estaría obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Por tanto, una cláusula contraria a esa obligación sería ilegal.
Nos vemos online.
Evelin
No firmamos ningún documento de fin de contrato solo entrega las llaves sin ver el estado del piso.
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Evelin, se trata de un cuestión de prueba. Quien tiene que demostrar los daños causados por el inquilino es el arrendador. Lo que te recomiendo, de inicio, es que envíes un burofax al arrendador reclamando la devolución de la fianza.
Nos vemos online.
Evelin
Hola. Hace más de dos meses deje el alquiler. El casero no quiso venir a ver el inmueble me dijo q dejará las llaves donde su suegra. Ahora no me devuelve la fianza y me reclama desperfectos que no había y me dice que le tengo que pagar han cantidad más a parte de quedarse con la fianza. He recibido correos de su abogada que si no lo pago en 7 días lo reclama judicialmente. Que puedo hacer si esos desperfectos no los e causado yo
Soraya
Hola. Tengo un problema, mi inquilino me ha dejado la casa destrozada y faltan algunos muebles. Yo la alquile a través de una agencia. Desde el principio me dio problemas por lo que les dije que necesitaba el piso para vivir yo en él. Cuando se fue de la casa su hermano llevo las llaves a la agencia y ellos vieron el piso en mal estado pero no me dieron detalles, el conserje y una chica que fue a limpiar me hicieron fotos de todo. Tiene la agencia alguna responsabilidad?? O solo el inquilino. Necesito consejo. Gracias
Tito Petrizzo
Hola Soraya, a quien habría que reclamar es al inquilino quien fue el que causó los daños. La inmobiliaria es una intermediaria y entiendo que la agencia no tiene responsabilidad.
Nos vemos online.
reformar piso
Estoy muy satisfecho de encontrar este blog. Quería daros las gracias por postear esta maravilla. Sin duda he disfrutando cada pedacito de ella. Os te tengo en la lista para ver más cosas nuevas de este blog .
Tito Petrizzo
Hola lector, muchas gracias por enviar tus comentarios.
Nos vemos online.
Pedro
Hola llevo en una vivienda desde diciembre del año 1995 y el casero me firmo el
Contrató en abril del año 1996 , ahora después de tantos años sin deberle nada y pagándole todos estos años el alquiler
Me manda un burofax diciéndome que debo abandonar la vivienda en marzo del 2017 , en el burofax solo pone que quiere recuperar la vivienda !!! Pero lo que quiere es echarle para subir los precios del alquiler y ni siquiera se ha puesto en contacto conmigo para explicármelo , directamente burofax y ala!!!
Durante estos veinte años yo he corrido con los gastos del piso , lavadoras, termos, neveras, pinturas , averías , en fin todo !! Incluso lleva más de diez años cobrándome el Ibi que antes yo solo pagaba la basura ,,,
Le he dejado un piso que tiene 50 años en un piso nuevo hasta el me saco un permiso para reformar el baño y La Cocina también nueva !!!!
Tengo algún derecho a algo o simplemente me
Echa para especular con los precios y ya está!!!!! O puedo llevarme todo lo que yo he puesto en este piso y dejarlo como estaba cuando llegue ?
Gracias
Tito Petrizzo
Hola Pedro, entiendo que el casero quiera recuperar el inmueble por necesidad, pero si lo hace con otro fin entonces podrías reclamarle una indemnización. De todas maneras deberías acudir a tu abogado de confianza y analizar el contrato de alquiler. Efectivamente, debes entregar el piso en las mismas condiciones en que lo recibiste al inicio del alquiler y el casero no debería darte problemas si te llevas lo que es tuyo. Saludos.
Rebeca Afonso
no pone lo más importante: qué procedimiento judicial o demanda habría que interponer para reclamar dichos daños, monitorio, juicio verbal…..?
Tito Petrizzo
Hola Rebeca, este post se refiere a reclamaciones extrajudiciales o amistosas. En próximos artículos hablaremos sobre la demanda y el tipo de procedimiento. Saludos.