¿Además de la Fianza, qué Garantía Adicional se Puede Pedir en el Alquiler?
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¿Qué garantías adicionales se pueden pedir en un alquiler además de la fianza? ¿Se puede exigir un mes de fianza y otro tipo de garantía adicional para asegurar las obligaciones del inquilino? ¿Es legal pedir más dinero que la fianza?

En el artículo anterior de Modelos y Contratos hemos visto para qué sirve la fianza en el alquiler, y analizamos las principales dudas que existen sobre esta fianza legal cuando se lleva a cabo un contrato de arrendamiento.

Hoy lector, nos vamos a detener en otra figura legal distinta a la fianza: las garantías adicionales en el alquiler.

Si eres propietario o arrendatario, y vas a firmar un contrato de alquiler de vivienda nuevo, sea para vivienda habitual o para uso distinto, como un local o comercio, quizás te estés preguntando qué es esto de las garantías adicionales y qué tipo de garantía legal se puede acordar en el alquiler, además de la fianza. 

 

La garantía adicional en el alquiler cuando la fianza no es suficiente.

Con frecuencia, los propietarios que alquilan sus viviendas exigen al inquilino una mayor garantía frente a cualquier situación de impago de rentas, impago de suministros, desperfectos o daños, además de la fianza legal obligatoria.

Por otra parte, como ya vimos, la ley limita la fianza a 1 ó 2 meses de renta, y en muchos casos el arrendador considera esta cantidad de dinero insuficiente para cubrirse de cualquier riesgo durante el alquiler. 

Así pues, es habitual -y legal- recurrir a otras figuras que garanticen y aseguren las obligaciones del arrendatario durante el alquiler.

Artículo 36.5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU)

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.

 

¿Qué garantías adicionales se pueden acordar en un contrato de alquiler?

Como venimos diciendo, si la fianza legal (la de uno o dos meses de renta, según el tipo de alquiler) es insuficiente o no representa ese colchón deseado para cubrir cualquier eventualidad (impagos, averías, desperfectos, etc.), las partes podrían acordar el establecimiento de una garantía adicional en el contrato de alquiler.

Las principales garantías adicionales y comúnmente utilizadas serían las siguientes:

  • AVAL BANCARIO
  • AVAL PERSONAL O DE TERCERO
  • DEPOSITO DE DINERO
  • SEGURO DE ALQUILER
  • etc.

 

Veamos brevemente en que consiste cada una de estas garantías adicionales.

 

El aval bancario como garantía adicional en el alquiler.

El aval bancario es una garantía adicional que las partes pueden establecer por contrato. Es una cantidad inmovilizada en el banco, que suele coincidir con un número determinado de mensualidades (por ejemplo una anualidad de renta).

Se trata de una garantía adicional costosa para el arrendatario, ya que implica abonar una serie de gastos bancarios y notariales.

El arrendador deberá conservar el texto del aval en su poder para ejecutarlo en caso de un eventual incumplimiento de contrato por parte del inquilino.

 

El aval personal como garantía adicional en el arrendamiento de vivienda.

El aval personal o de tercero, a diferencia del aval bancario, no suele representar ningún coste para el inquilino (comisiones bancarias, gastos de notario, etc.).

Por poner un ejemplo, hablaríamos de aval personal o de tercero, cuando los padres de un estudiante garantizan el cumplimiento de las obligaciones de su hijo en el contrato de alquiler del piso.

Sin embargo, uno de los principales problemas de este tipo de aval es la dificultad con la que se puede encontrar el propietario o arrendador a la hora de reclamar al avalista. Me refiero principalmente a la insolvencia sobrevenida del avalista.

 

El depósito de dinero, además de la fianza, como garantía en el alquiler.

El depósito de dinero como garantía adicional de las obligaciones contractuales arrenditicias resulta una opción muy eficaz para las dos partes, pero sobre todo para el propietario, que tendrá a su favor una cantidad de dinero con la que poder asegurarse el cumplimiento del contrato.

A diferencia de la fianza legal (la de uno o dos meses de renta), el arrendador no tiene la obligación de depositar esta cantidad en ningún organismo oficial (CCAA), siendo el importe del depósito libremente pactado por las partes.

Pero al igual que la fianza, el depósito de dinero será restituido al inquilino a la finalización del contrato de arrendamiento en los términos acordados en dicho contrato.

En el contrato de arrendamiento, conviene recoger las condiciones del depósito de dinero en una cláusula distinta de la fianza legal, donde se reconozca la prestación de este importe a favor del propietario como garantía adicional.

 

Seguro de alquiler como garantía adicional en el contrato de arrendamiento de inmuebles.

Se trata de proteger el alquiler mediante la contratación de una póliza de seguros, donde el asegurado estaría cubierto en casos de impagos de la renta, daños materiales ocasionados por el inquilino, defensa jurídica frente a conflictos derivados del contrato, y asistencia en el hogar, como por ejemplo las reparaciones urgentes en la vivienda, entre otros.

El seguro de impagos es una opción cada vez más frecuente en los contratos de alquiler, ya que permite a los propietarios cubrirse ante posibles impagos o desperfectos ocasionados por el inquilino, siendo además una figura mucho más ágil y económica frente al aval bancario.

Basta con un estudio de viabilidad del futuro inquilino por parte de la aseguradora, antes de formalizar el contrato de alquiler, para comprobar su solvencia, y el propietario quedará cubierto ante posibles eventualidades durante el arrendamiento.

También, desde mi punto de vista, se trata de una garantía adicional que facilita al propietario el alquiler de su vivienda a personas desconocidas y que es perfectamente asumible teniendo en cuenta los precios que actualmente están ofertando las compañías de seguros. 

Por ejemplo, echando un vistazo a la web de Caser Seguros, la contratación de un seguro de protección de alquiler para un piso medio de 100 m2 cuesta alrededor de 125 euros al año. 

 

La fianza es obligatoria, la garantía adicional es opcional.

Ya sabemos qué son las garantías adicionales y para qué sirven, pero recuerda, la única fianza obligatoria es la legal

Artículo 36.1 de la LAU: 

“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Las garantías adicionales (avales, depósitos de dinero, seguros de protección del alquiler, etc) son opcionales y deben ser pactadas y acordadas por el propietario y el inquilino.

La fianza legal es la que establece la ley de 1 mes de renta para el alquiler de un inmueble para uso de vivienda habitual del inquilino y de 2 meses de renta para aquellos arrendamientos cuyo destino sea distinto de vivienda, como el caso de los contratos de alquileres para vacaciones, locales u oficinas, comercios, etc. 

Otra de las diferencias que podemos encontrar entre la fianza y las garantías adicionales, es que éstas no se refieren exclusivamente a una cantidad de dinero en metálico.

Por otra parte, el monto o el importe de una garantía adicional, como puede ser un depósito de dinero, no está limitado en ningún caso, pudiendo las partes pactar libremente los términos de dicha garantía, siempre que esas cláusulas no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público.

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Muestra 11 comentarios
  • Carlos
    Responder

    Hola Tito muy aclaratorio este artículo. Precisamente estaba buscando como hacer para pedir 1000 euros al inquilino como garantia a mayores.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Carlos, muchas gracias. Recuerda incluir en el contrato de alquiler la cláusula de garantía adicional (depósito mil euros) separada de la fianza. Nos vemos online, saludos.

  • Lorea
    Responder

    Hola Tito.
    Tengo una duda.
    Queremos alquilar un adosado por 800€ mensuales, y el propietario nos pide 3 mensualidades de fianza,a parte de la primera mensualidad, un aval bancario y un seguro de inquilinos.
    ¿puede pedirnos todo eso?
    Muchas gracias,un saludo.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Lorea, parece un casero bastante exigente… En realidad sí que el propietario puede pediros todas esas garantías, aunque en el tema de la fianza, el límite legal es de una mensualidad (no puede pedir 3 meses). Saludos.

  • garcia
    Responder

    Hola, yo tengo un inkilino que no hay forma de que cumpla con el pago, me pidio pagar mas tarde por que le venia mejor, e hicimos un anexo al contrato, el me dijo que si no me pagaba del 1 al 5 del mes ( antes era el 23), dejaba el piso el dia 6, devolviendo las llavaes a la propietaria, y que daria por extinto el contrato desde que se le reclamas, ademas firmaria un reconocimiento de lo debido, el dia 7 de diciembre de 2016 (el 6 fue fiesta ) yo le envie un burofax que amaparandome en esta clausula yo daba por extinto el contrato de alquiler, le pedia las llaves, que dejase la vivienda, y que me reconociera la deuda, y que si acudia al domicilio y no estaba a la hora que acudiera entenderia que el piso se ha abandonado, y procederé a tomar posesion del mismo y a realizar por seguridad el cambio de cerradura.

    Yo creo que se puede hacer sin problemas, es mas si se opusiera creo que la policia podria echarlo de mi piso.

    Quer cree TITO.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Garcia, si el inquilino no abandona el piso deberías acudir a un abogado para presentar una demanda por desahucio. El acceso a la vivienda sería totalmente ilegal, aunque creas que el inquilino ya se ha marchado. Si el arrendatario no hizo entrega de las llaves, tienes que acudir al juzgado. No se puede tomar la justicia por la mano.
      Nos vemos online.

  • Laura
    Responder

    Hola Tito,
    si se fija un deposito adicional de 3 mensualidades, por ejemplo, se puede especificar en el contrato que estas 3 mensualidades correspondan a los 3 últimos pagos antes del fin del contrato? ¿O sería obligatorio finalizar el contrato para recibir la devolución del deposito?
    Gracias y un saludo,

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Laura, siento no haberte respondido en las vacaciones. En relación a tu comentario, las fianzas no están pensadas para el abono de mensualidades de rentas. Ahora bien, entiendo que si se pacta expresamente en el contrato de alquiler que la fianza sirve para cubrir las últimas tres mensualidades, no habría problema.
      Nos vemos online.

  • Viky
    Responder

    Buenas tardes Tito,
    Tengo un problema con la inmobiliaria.
    Para entrar pagamos 1 mes de fianza y 2 meses de garantía adicional. El contrato de alquiler s anual, pero por circustancias nos tenemos que cambiar de ciudad de residencia.
    Han pasado 5 meses de alquiler. Y no nos quieren devolver nada del dinero.
    Entiendo que se queden con el mes de fianza por el artículo 11 de la LAU, pero no nos parece correcto que se queden con los 2 meses de garantía adicional cuando la casa está intacta y hemos avisado con 3 meses de antelación que nos vamos a tener que trasladar.

    ¿Se puede reclamar que devuelvan los 2 meses de garantía adicional? De no ser así… ¿Se lo podrían cobrar con 2 meses de alquiler siendo esto legal?

    Gracias

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Viky, si no está pactada ninguna penalización en el contrato de alquiler, no tienes que pagar indemnización por desistimiento anticipado. En cambio, si figurase en el contrato esa circunstancia, tendrías que pagar un mes por cada año que reste por cumplir. Si se cumplieron todas las obligaciones a la entrega de la vivienda, tienen que devolverte la fianza entregada en su día, independientemente de que hayas renunciado al contrato de arrendamiento.
      Nos vemos online.

  • Hadder Montes
    Responder

    Buenas tardes Tito, tengo un problema con la inmobiliaria dueña del piso donde vivo, hace 2 meses que no me han pasado el cobró de la mensualidad, me he puesto en contacto con ellos y me dicen que el contrato a finalizado pero sin averme notificado nada por parte de ellos. Ahora me dicen que sí quiero renovar con ellos tengo que dar un mes de fianza más tres meses de garantía adicional. Es eso legal? Que puedo hacer? Gracias

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