¿Además de la Fianza, qué Garantía Adicional se Puede Pedir en el Alquiler?
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¿Qué garantías adicionales se pueden pedir en un alquiler además de la fianza? ¿Se puede exigir un mes de fianza y otro tipo de garantía adicional para asegurar las obligaciones del inquilino? ¿Es legal pedir más dinero que la fianza?

En el artículo anterior de Modelos y Contratos hemos visto para qué sirve la fianza en el alquiler, y analizamos las principales dudas que existen sobre esta fianza legal cuando se lleva a cabo un contrato de arrendamiento.

Hoy lector, nos vamos a detener en otra figura legal distinta a la fianza: las garantías adicionales en el alquiler.

Si eres propietario o arrendatario, y vas a firmar un contrato de alquiler de vivienda nuevo, sea para vivienda habitual o para uso distinto, como un local o comercio, quizás te estés preguntando qué es esto de las garantías adicionales y qué tipo de garantía legal se puede acordar en el alquiler, además de la fianza. 

 

La garantía adicional en el alquiler cuando la fianza no es suficiente.

Con frecuencia, los propietarios que alquilan sus viviendas exigen al inquilino una mayor garantía frente a cualquier situación de impago de rentas, impago de suministros, desperfectos o daños, además de la fianza legal obligatoria.

Por otra parte, como ya vimos, la ley limita la fianza a 1 ó 2 meses de renta, y en muchos casos el arrendador considera esta cantidad de dinero insuficiente para cubrirse de cualquier riesgo durante el alquiler. 

Así pues, es habitual -y legal- recurrir a otras figuras que garanticen y aseguren las obligaciones del arrendatario durante el alquiler.

Artículo 36.5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU)

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.

 

¿Qué garantías adicionales se pueden acordar en un contrato de alquiler?

Como venimos diciendo, si la fianza legal (la de uno o dos meses de renta, según el tipo de alquiler) es insuficiente o no representa ese colchón deseado para cubrir cualquier eventualidad (impagos, averías, desperfectos, etc.), las partes podrían acordar el establecimiento de una garantía adicional en el contrato de alquiler.

Las principales garantías adicionales y comúnmente utilizadas serían las siguientes:

  • AVAL BANCARIO
  • AVAL PERSONAL O DE TERCERO
  • DEPOSITO DE DINERO
  • SEGURO DE ALQUILER
  • etc.

 

Veamos brevemente en que consiste cada una de estas garantías adicionales.

 

El aval bancario como garantía adicional en el alquiler.

El aval bancario es una garantía adicional que las partes pueden establecer por contrato. Es una cantidad inmovilizada en el banco, que suele coincidir con un número determinado de mensualidades (por ejemplo una anualidad de renta).

Se trata de una garantía adicional costosa para el arrendatario, ya que implica abonar una serie de gastos bancarios y notariales.

El arrendador deberá conservar el texto del aval en su poder para ejecutarlo en caso de un eventual incumplimiento de contrato por parte del inquilino.

 

El aval personal como garantía adicional en el arrendamiento de vivienda.

El aval personal o de tercero, a diferencia del aval bancario, no suele representar ningún coste para el inquilino (comisiones bancarias, gastos de notario, etc.).

Por poner un ejemplo, hablaríamos de aval personal o de tercero, cuando los padres de un estudiante garantizan el cumplimiento de las obligaciones de su hijo en el contrato de alquiler del piso.

Sin embargo, uno de los principales problemas de este tipo de aval es la dificultad con la que se puede encontrar el propietario o arrendador a la hora de reclamar al avalista. Me refiero principalmente a la insolvencia sobrevenida del avalista.

 

El depósito de dinero, además de la fianza, como garantía en el alquiler.

El depósito de dinero como garantía adicional de las obligaciones contractuales arrenditicias resulta una opción muy eficaz para las dos partes, pero sobre todo para el propietario, que tendrá a su favor una cantidad de dinero con la que poder asegurarse el cumplimiento del contrato.

A diferencia de la fianza legal (la de uno o dos meses de renta), el arrendador no tiene la obligación de depositar esta cantidad en ningún organismo oficial (CCAA), siendo el importe del depósito libremente pactado por las partes.

Pero al igual que la fianza, el depósito de dinero será restituido al inquilino a la finalización del contrato de arrendamiento en los términos acordados en dicho contrato.

En el contrato de arrendamiento, conviene recoger las condiciones del depósito de dinero en una cláusula distinta de la fianza legal, donde se reconozca la prestación de este importe a favor del propietario como garantía adicional.

 

Seguro de alquiler como garantía adicional en el contrato de arrendamiento de inmuebles.

Se trata de proteger el alquiler mediante la contratación de una póliza de seguros, donde el asegurado estaría cubierto en casos de impagos de la renta, daños materiales ocasionados por el inquilino, defensa jurídica frente a conflictos derivados del contrato, y asistencia en el hogar, como por ejemplo las reparaciones urgentes en la vivienda, entre otros.

El seguro de impagos es una opción cada vez más frecuente en los contratos de alquiler, ya que permite a los propietarios cubrirse ante posibles impagos o desperfectos ocasionados por el inquilino, siendo además una figura mucho más ágil y económica frente al aval bancario.

Basta con un estudio de viabilidad del futuro inquilino por parte de la aseguradora, antes de formalizar el contrato de alquiler, para comprobar su solvencia, y el propietario quedará cubierto ante posibles eventualidades durante el arrendamiento.

También, desde mi punto de vista, se trata de una garantía adicional que facilita al propietario el alquiler de su vivienda a personas desconocidas y que es perfectamente asumible teniendo en cuenta los precios que actualmente están ofertando las compañías de seguros. 

Por ejemplo, echando un vistazo a la web de Caser Seguros, la contratación de un seguro de protección de alquiler para un piso medio de 100 m2 cuesta alrededor de 125 euros al año. 

 

La fianza es obligatoria, la garantía adicional es opcional.

Ya sabemos qué son las garantías adicionales y para qué sirven, pero recuerda, la única fianza obligatoria es la legal

Artículo 36.1 de la LAU: 

“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Las garantías adicionales (avales, depósitos de dinero, seguros de protección del alquiler, etc) son opcionales y deben ser pactadas y acordadas por el propietario y el inquilino.

La fianza legal es la que establece la ley de 1 mes de renta para el alquiler de un inmueble para uso de vivienda habitual del inquilino y de 2 meses de renta para aquellos arrendamientos cuyo destino sea distinto de vivienda, como el caso de los contratos de alquileres para vacaciones, locales u oficinas, comercios, etc. 

Otra de las diferencias que podemos encontrar entre la fianza y las garantías adicionales, es que éstas no se refieren exclusivamente a una cantidad de dinero en metálico.

Por otra parte, el monto o el importe de una garantía adicional, como puede ser un depósito de dinero, no está limitado en ningún caso, pudiendo las partes pactar libremente los términos de dicha garantía, siempre que esas cláusulas no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público.