¿Cuándo Puede el Casero Poner Fin al Contrato de Alquiler?
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¿Cuándo puede el propietario dar por finalizado, por su cuenta, el contrato de arrendamiento? ¿Cómo evitar la prórroga del alquiler? Si eres arrendador, y has llegado hasta aquí, sigue leyendo este post para salir de dudas.

Hola lector, bienvenido una vez más a Modelos y Contratos.

Hoy hablaremos sobre uno de los temas que más dudas genera entre los caseros de toda España: La no renovación o prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.

Cuando se pacta un arrendamiento, las partes tienen toda la intención de agotar la duración y cumplir el contrato. Pero es frecuente, que el inquilino o el propietario, por las causas que sean, deseen rescindir dicho contrato antes de tiempo. 

Veremos en qué consisten y cómo funcionan las prórrogas en los contratos de arrendamiento y cómo puede el casero evitar que el contrato se prolongue por más tiempo.

 

¿Cuándo puede el propietario finalizar por su cuenta el contrato de arrendamiento?

Actualmente los contratos de alquiler tienen una duración mínima legal, a voluntad del inquilino, de 3 AÑOS.

Esto significa que, si el contrato se pacta por una duración menor a tres años, si el inquilino quiere, puede mantenerse en la vivienda alquilada hasta que dicho contrato alcance los tres años.

Además, la ley permite al inquilino romper el contrato de arrendamiento en cualquier momento, una vez que se hayan superado los 6 MESES de contrato.

Sin embargo, el propietario no tiene ese derecho, debiendo esperar a que se cumplan los 3 años de contrato para evitar que el alquiler se prolongue por más tiempo.

Al menos que el casero quiera dar por terminado el alquiler por razones de necesidad de vivienda, esto es, cuando necesita la casa o el piso para vivir él y/o sus familiares. Esta posibilidad sólo puede alegarla el arrendador una vez el contrato alcance el primer año de vida.

Por lo tanto, transcurridos los tres primeros años de arrendamiento, el propietario puede dar por finalizado el contrato de alquiler por su cuenta, previo aviso al inquilino.

Más adelante veremos en qué consisten y cómo funcionan las prórrogas en los contratos de arrendamiento.

 

Incumplimiento de las obligaciones del inquilino.

Por otro lado, habría que recordar que, el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario contraídas en el contrato, facultarían al propietario a resolver el contrato de arrendamiento.

La ley, además, reconoce las siguientes causas que permitirían al arrendador resolver el contrato:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (…)

 

La prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.

La duración de un contrato de arrendamiento se acuerda libremente por las partes.

A pesar de ello, como hemos visto, nuestra legislación en materia de arrendamientos urbanos dispone un plazo mínimo de duración del contrato, mediante el cual el arrendatario podrá mantenerse en la casa o el piso arrendado.

Veamos entonces cómo funciona la prórroga obligatoria (renovación automática) y la prórroga adicional o tácita del contrato de alquiler.

 

Prórroga obligatoria.

Artículo 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Como vemos, la ley, desde su última reforma en 2013, establece que el inquilino puede quedarse en la vivienda, si él quiere, durante 3 años.

Esto quiere decir, que, por ejemplo, si el contrato de arrendamiento tiene una duración inicial de 1 año, el inquilino puede prorrogarlo a su voluntad hasta el tercer año.

Es lo que se llama prórroga obligatoria.

Pero hay más.

 

Prorroga tácita o adicional.

Artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Cuando el contrato de arrendamiento alcanza los tres años de duración, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no continuar con el alquiler, el contrato se prorrogará durante un año más (3+1)

Es lo que se llama prórroga tácita, también conocida cómo prórroga necesaria o adicional del contrato).

A diferencia de la prórroga obligatoria, la prórroga tácita puede evitarla el propietario, si lo comunica previamente al inquilino, evitando de esta forma que el alquiler se prolongue un cuarto año.

 

¿Cuándo debe el propietario notificar al inquilino la no renovación del contrato de arrendamiento?

Para evitar la prórroga tácita del alquiler, el propietario deberá comunicar al inquilino, al menos 30 DÍAS antes de que se cumpla el 3º año, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.

Si la duración del contrato de arrendamiento fuese mayor a 3 años, el arrendador deberá notificar al inquilino, al menos, 30 DÍAS antes de la fecha de vencimiento.

De no realizarse dicha notificación, o de hacerse más tarde, el inquilino tendrá derecho a permanecer en el piso otro año más (3+1). De ahí la importancia de respetar los plazos legales si lo que se desea es no renovar el contrato a su finalización (contratos de más de tres años) o no prorrogar cuando se alcancen los tres años de duración.

 

¿Cómo debe el arrendador comunicar al arrendatario la terminación del contrato de alquiler?

Cumplir los plazos legales es muy importante (sería ineficaz aquella notificación que se realice un día más tarde) pero también lo es la forma de comunicar o preavisar al inquilino

El aviso o la comunicación ha de ser fehaciente, es decir, que se pueda probar su recepción por parte del arrendatario. 

Desde mi punto de vista, esta formalidad es esencial para evitar problemas. 

No vale con una llamada de teléfono, ni siquiera con un Whatsapp, al menos que dicha llamada o mensaje vaya acompañada de un escrito fehaciente.

Notificar con un Burofax es la forma más recomendada y la más utilizada en este tipo de comunicaciones. 

Existen otros medios que pueden acreditar la recepción del preaviso, como un requerimiento notarial, una copia de la notificación firmada por el inquilino, un envío por fax con resultado correcto, también un correo electrónico con la correspondiente respuesta del arrendatario, etc.

Por lo tanto, si el emisor elige otro medio distinto al Burofax, debe poder acreditar que el receptor ha recibido el mensaje, de lo contrario el inquilino podría decir que nunca recibió dicha comunicación, dando lugar así a la prorroga del alquiler por otro año más. 

 

Las claves para evitar la prórroga del alquiler.

Si el contrato de arrendamiento tiene una duración INFERIOR A 3 AÑOS, llegado el momento de vencimiento del contrato este se prorrogará obligatoriamente por periodos de un año hasta alcanzar un mínimo de 3 AÑOS.

El inquilino puede romper el contrato, en cualquier momento, cuando se hayan alcanzado los 6 meses de alquiler.

El propietario no puede evitar la prórroga obligatoria, y deberá esperar a que el alquiler alcance los 3 años de duración, para dar por terminado el contrato.

Si el propietario no lo rescinde, con preaviso al inquilino de 30 DÍAS, el contrato se prorrogará necesariamente un año más, hasta los 4 AÑOS.

Si la duración pactada en el contrato fuese SUPERIOR A 3 AÑOS, el casero deberá preavisar al inquilino, al menos 30 DÍAS antes de la fecha de vencimiento, para evitar la prórroga tácita.