¿Cuándo Puede el Casero Poner Fin al Contrato de Alquiler?
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¿Cuándo puede el propietario dar por finalizado, por su cuenta, el contrato de arrendamiento? ¿Cómo evitar la prórroga del alquiler? Si eres arrendador, y has llegado hasta aquí, sigue leyendo este post para salir de dudas.

Hola lector, bienvenido una vez más a Modelos y Contratos.

Hoy hablaremos sobre uno de los temas que más dudas genera entre los caseros de toda España: La no renovación o prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.

Cuando se pacta un arrendamiento, las partes tienen toda la intención de agotar la duración y cumplir el contrato. Pero es frecuente, que el inquilino o el propietario, por las causas que sean, deseen rescindir dicho contrato antes de tiempo. 

Veremos en qué consisten y cómo funcionan las prórrogas en los contratos de arrendamiento y cómo puede el casero evitar que el contrato se prolongue por más tiempo.

 

¿Cuándo puede el propietario finalizar por su cuenta el contrato de arrendamiento?

Actualmente los contratos de alquiler tienen una duración mínima legal, a voluntad del inquilino, de 3 AÑOS.

Esto significa que, si el contrato se pacta por una duración menor a tres años, si el inquilino quiere, puede mantenerse en la vivienda alquilada hasta que dicho contrato alcance los tres años.

Además, la ley permite al inquilino romper el contrato de arrendamiento en cualquier momento, una vez que se hayan superado los 6 MESES de contrato.

Sin embargo, el propietario no tiene ese derecho, debiendo esperar a que se cumplan los 3 años de contrato para evitar que el alquiler se prolongue por más tiempo.

Al menos que el casero quiera dar por terminado el alquiler por razones de necesidad de vivienda, esto es, cuando necesita la casa o el piso para vivir él y/o sus familiares. Esta posibilidad sólo puede alegarla el arrendador una vez el contrato alcance el primer año de vida.

Por lo tanto, transcurridos los tres primeros años de arrendamiento, el propietario puede dar por finalizado el contrato de alquiler por su cuenta, previo aviso al inquilino.

Más adelante veremos en qué consisten y cómo funcionan las prórrogas en los contratos de arrendamiento.

 

Incumplimiento de las obligaciones del inquilino.

Por otro lado, habría que recordar que, el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario contraídas en el contrato, facultarían al propietario a resolver el contrato de arrendamiento.

La ley, además, reconoce las siguientes causas que permitirían al arrendador resolver el contrato:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (…)

 

La prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.

La duración de un contrato de arrendamiento se acuerda libremente por las partes.

A pesar de ello, como hemos visto, nuestra legislación en materia de arrendamientos urbanos dispone un plazo mínimo de duración del contrato, mediante el cual el arrendatario podrá mantenerse en la casa o el piso arrendado.

Veamos entonces cómo funciona la prórroga obligatoria (renovación automática) y la prórroga adicional o tácita del contrato de alquiler.

 

Prórroga obligatoria.

Artículo 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Como vemos, la ley, desde su última reforma en 2013, establece que el inquilino puede quedarse en la vivienda, si él quiere, durante 3 años.

Esto quiere decir, que, por ejemplo, si el contrato de arrendamiento tiene una duración inicial de 1 año, el inquilino puede prorrogarlo a su voluntad hasta el tercer año.

Es lo que se llama prórroga obligatoria.

Pero hay más.

 

Prorroga tácita o adicional.

Artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Cuando el contrato de arrendamiento alcanza los tres años de duración, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no continuar con el alquiler, el contrato se prorrogará durante un año más (3+1)

Es lo que se llama prórroga tácita, también conocida cómo prórroga necesaria o adicional del contrato).

A diferencia de la prórroga obligatoria, la prórroga tácita puede evitarla el propietario, si lo comunica previamente al inquilino, evitando de esta forma que el alquiler se prolongue un cuarto año.

 

¿Cuándo debe el propietario notificar al inquilino la no renovación del contrato de arrendamiento?

Para evitar la prórroga tácita del alquiler, el propietario deberá comunicar al inquilino, al menos 30 DÍAS antes de que se cumpla el 3º año, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.

Si la duración del contrato de arrendamiento fuese mayor a 3 años, el arrendador deberá notificar al inquilino, al menos, 30 DÍAS antes de la fecha de vencimiento.

De no realizarse dicha notificación, o de hacerse más tarde, el inquilino tendrá derecho a permanecer en el piso otro año más (3+1). De ahí la importancia de respetar los plazos legales si lo que se desea es no renovar el contrato a su finalización (contratos de más de tres años) o no prorrogar cuando se alcancen los tres años de duración.

 

¿Cómo debe el arrendador comunicar al arrendatario la terminación del contrato de alquiler?

Cumplir los plazos legales es muy importante (sería ineficaz aquella notificación que se realice un día más tarde) pero también lo es la forma de comunicar o preavisar al inquilino

El aviso o la comunicación ha de ser fehaciente, es decir, que se pueda probar su recepción por parte del arrendatario. 

Desde mi punto de vista, esta formalidad es esencial para evitar problemas. 

No vale con una llamada de teléfono, ni siquiera con un Whatsapp, al menos que dicha llamada o mensaje vaya acompañada de un escrito fehaciente.

Notificar con un Burofax es la forma más recomendada y la más utilizada en este tipo de comunicaciones. 

Existen otros medios que pueden acreditar la recepción del preaviso, como un requerimiento notarial, una copia de la notificación firmada por el inquilino, un envío por fax con resultado correcto, también un correo electrónico con la correspondiente respuesta del arrendatario, etc.

Por lo tanto, si el emisor elige otro medio distinto al Burofax, debe poder acreditar que el receptor ha recibido el mensaje, de lo contrario el inquilino podría decir que nunca recibió dicha comunicación, dando lugar así a la prorroga del alquiler por otro año más. 

 

Las claves para evitar la prórroga del alquiler.

Si el contrato de arrendamiento tiene una duración INFERIOR A 3 AÑOS, llegado el momento de vencimiento del contrato este se prorrogará obligatoriamente por periodos de un año hasta alcanzar un mínimo de 3 AÑOS.

El inquilino puede romper el contrato, en cualquier momento, cuando se hayan alcanzado los 6 meses de alquiler.

El propietario no puede evitar la prórroga obligatoria, y deberá esperar a que el alquiler alcance los 3 años de duración, para dar por terminado el contrato.

Si el propietario no lo rescinde, con preaviso al inquilino de 30 DÍAS, el contrato se prorrogará necesariamente un año más, hasta los 4 AÑOS.

Si la duración pactada en el contrato fuese SUPERIOR A 3 AÑOS, el casero deberá preavisar al inquilino, al menos 30 DÍAS antes de la fecha de vencimiento, para evitar la prórroga tácita.

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Muestra 132 comentarios
  • Inés
    Responder

    Hola! Te escribo para consultarte mi caso. Estoy de alquiler desde febrero de 2012, con un contrato de 5 años. He leído que si el propietario no alega necesitar la casa para sí o para un hijo o expareja, avisando además con un mes de antelación a la finalización del contrato, una vez cumplidos los 5 años el contrato se prorroga por 3 años más. La cosa es que consultando mi contrato, en el punto de duración pone “El plazo de duración del presente contrato será de 5 años a contar desde el día de hoy. Una vez terminado dicho plazo quedará sin efecto este contrato sin prórroga de clase alguna, salvo que sea concedida de forma expresa y por escrito por la arrendadora, y no será necesario que exista previa notificación al efecto de recordar su cumplimiento”. ¿Entiendo que según esta cláusula, si el propietario no me comunica nada, no puedo atenerme a una prórroga tácita? ¿Es legal?

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Inés, en mi opinión ya habéis pactado expresamente que no exista prórroga, por lo tanto el alquiler se terminará al vencimiento del contrato.
      Nos vemos online.

  • Ana Delgado
    Responder

    Hola Tito,
    Mi contrato de alquiler cumple los tres años en el 5 de agosto.
    Ya he recibido el aviso por burofax de la rescisión del contrato.Dias antes me telefoneó para comunicarme que tenía pensado hacer una subida de 300 euros mensuales, en el caso de que yo deseara renovar, esta cifra no es alcazable para mi.
    El contrato termina el cuatro de agosto y desearía quedarme dos meses mas y dejar el inmueble en octubre, tengo algún apoyo o hay una manera de poder permanecer estos dos meses? En principio he de proponerselo a la propietaria.
    Quisiera saber que puedo hacer en caso de que se niegue. Y si acepta cual seria la manera de hacer esta prorroga de dos meses sin que esto genere perjuicio para ella.

    Muchas gracias de antemano y un saludo

  • Ana
    Responder

    Hola, necesito una ayuda sobre mi caso. Vivo en la misma vivienda desde el 1 de septiembre de 1994, con un contrato privado sin registrar (el propietario no no tiene dado de alta y no paga impuestos por el alquiler). Hace un mes nos comunica por telefono que quiere vender la vivienda, y les da nuestro telefono a las inmobiliarias y particulares interesados en la compra.
    Nosotros no nos negamos a irnos, pero todavia no hemos encontrado un lugar, sobre todo después de toda una vida en el mismo sitio.
    Mis dudas son ¿si no nos comunica el fin del contrato antes de los 30 días se puede considerar como prorrogado automaticamente otro año mas? ¿podemos negarnos a las visitas de compradores e inmobiliarias mientas no nos mudemos? ¿en caso de que venda la vivienda antes, que plazo tiene que darnos para que nos vayamos?
    Muchas gracias

  • Fernando Fariñas Martinez
    Responder

    Hola, te escribo para consultar como puedo redactar una carta de comunicación al inquilino para extinguir el contrato de arrendamiento por falta de pago, llevan tres meses de retraso y el contrato finaliza el 30 de Septiembre, después de la prórroga de tres años, también llevan el mismo retraso en el pago de la comunidad.
    Agradecería un formulario para comunicar esto.
    Saludos y gracias.

  • idalgisa
    Responder

    Tengo una vivienda por mas de 40 años…la dueña envió una carta diciendo que lo desocupe…si no quiero irme de su piso puede ella hacer un nuevo contrato o hacer una prórroga a un nuevo contrato.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Idalgisa, si el contrato de arrendamiento de vivienda tiene más de 40 años, se supone que es anterior al 9 de mayo 1985 (fecha del decreto conocido como decreto Boyer) y por lo tanto la prórroga es forzosa para el arrendador, al haberse realizado el contrato bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Por lo tanto, si no quieres abandonar la vivienda tienes derecho a permanecer en la misma.
      Nos vemos online.

  • FRAN
    Responder

    Hola. Respecto a reclamar la vivienda al inquilino por necesidad del arrendador para fijar su domicilio permanente… se puedo instar dicho desalojo (pasado el primer año de contrato ) en el transcurso de cualquier tipo de prórroga ? forzosa – necesaria ? Es un contrato de alquiler de 1 año (transcurrido ya), han prorrogado dos años más y ahora están en el último año o prórroga necesaria. Llevan 3 años y medio, con la Ley nueva. Puedo instar el desalojo en el transcurso de esta última prórroga… o debo esperar a que finalice el contrato ?

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Fran, para poder recuperar la vivienda por necesidad del casero, lo que se puede interrumpir es la prórroga obligatoria (hasta los tres años de contrato). En tu caso, entiendo que te encuentras ya dentro de la prórroga tácita o necesaria, por lo que deberías esperar al término de la presente anualidad para desalojar al inquilino, con preaviso de 30 días de tu voluntad de no renovar el contrato de alquiler.
      Nos vemos online.

    • Lolana
      Responder

      Hola buenas noches Soy Lolana he leído tu artículo y me ha sacado de muchas dudas que tenía te cuento tengo un alquiler de piso con un señor lo cual el contrato lo firme el día 1 de mayo de 2015 y acordamos un precio que hasta ahora lo He pagado religiosamente todos los meses mi primera duda y sentirme incómoda es que el Señor nunca quiso que le pagará el alquiler a través de la cuenta bancaria se lo pago en la mano todos los meses en B o sea algo que para mí creo que es ilegal y segundo en la casa he tenido que arreglarme muchas cosas cómo poner las persianas y muchas cosas más cómo que a él le da igual le importa más el dinero y hoy me ha llamado a las 19 :00 de la tarde para decirme que el mes que viene en el recibo me va a venir un precio que no habíamos acordado en el contrato cuando digo recibo es porque el Todos los meses me da justificante dónde se acredita de la cantidad que yo le pago del alquiler a mano y me parece injusto y ilegal que me avise y que me diga que ha subido el precio de alquiler 100 euro más sin a ver me Avisado con antelación y sobre todo dice que no es necesario volver a hacer otro contrato que basta con el contrato que ya hicimos pero el contrato que hicimos tiene un precio diferente a lo que a partir de ahora él quiere cobrarme y yo como estoy cansada de la gente que tienen mucha jeta necesito tu consejo para saber qué tengo que hacer porque el lunes tengo que ir a hablar con él porque no pienso pagar lo que me pide ni tampoco pienso salirme de casa porque este no era mi plan estoy en mi derecho porque no me Avisado y porque un piso no sube cada año y poner un precio diferente y sobre todo ya que quiere subir el precio de la casa que lo hagamos legalmente que lo registra en la cámara y que le pague a través de la cuenta bancaria en lugar de darle dinero en la mano porque si me va a salir cada año con lo mismo entonces me siento cómo estafada y necesito saber qué tengo que hacer por favor leyendo tu artículo veo que quién tiene la razón aquí soy yo y no él avisarme 4 días que ha subido el piso y por teléfono no se hace las cosas y pretende que no firmamos ningún contrato nuevo muchas gracias espero tu respuesta

  • Maria
    Responder

    Mi contrato se intentó rescindir el año pasado (finalización) pero se me notificó tarde. Aceptaron la renovación automática por un año. Que pasa ahora transcurrido ese año? Tengo derecho a tres más? Supongo que me mandaran un preaviso de finalización, puedo negarme? El piso es de un banco, no se podría alegar ninguna necesidad del arrendador pero para mí es complicado dejarlo ahora

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola María, si llevas más de tres años en el uso de la vivienda, no tendrías derecho a permanecer en el piso si te comunican la no renovación, suponiendo que el contrato se redacto bajo la vigente ley de arrendamiento urbanos.
      Nos vemos online.

  • Javier Garrido
    Responder

    Buenas tardes.Tengo un contrato de alquiler de fecha 1 de Octubre de 2013,prorrogable hasta los 5años ,hemos renovado cada año.Ahora a mes de noviembre me dice el arrendador que tengo que dejar el piso que lo necesita para un hijo.Me lo comunico de palabra ni escrito ni nada.Deberia haberlo comunicado antes con antelación y antes de la renovación?Tengo que irme o esperar a que lo comunique por escrito.Muchas gracias

  • Javier Garrido
    Responder

    Buenas tardes.Tengo un contrato con fecha de 1 de Octubre de 2013,renovable cada año hasta los 5 años.Ahora a mes de Noviembre el propietario me dice que me tengo que ir que lo necesita para un hijo.Me lo comunico de palabra,tengo que irme o deberia el comunicarmelo con antelacion y antes de cumplir el 3 año,puedo quedarme un año mas.Muchas gracias

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Javier, dado que la comunicación se hizo una vez finalizada el período de prórroga forzosa de 3 años, el propietario no tiene derecho a reclamar la vivienda por necesidad, por lo que tendrías derecho a permanecer en la vivienda hasta la culminación del contrato, salvo que el contrato establezca otra cosa.
      Nos vemos online.

  • Mona
    Responder

    Hola.Mi problema es lo siguiente.Cuando hemos entrado en el piso hace 2 meses mi pareja trabajaba pero yo estaba en el paro.Tengo 11 meses de paro ,asi que el casero nos hizo un contrato de 11 meses.Al dar la cuenta del banco para los gastos,he visto en el primer mes de entrar en el piso,que me cargaron en la cuenta factura de fechas de los anteriores inquilinos.Entonces yo le reclame al casero las cantidades que no me pertenecian , que me los descuenten del mes del alquiler.El me dijo que mejor esperemos que lleguen todas las facturas y entonces me ingresará el dinero aparte.Yo no estuve de acuerdo porque me viene mal pagar facturas que no son mías, sin siquera avisarme de que hay gastos atrasados.Entonces hize los calculos y le ingresé la mensualidad del piso , descontandoles las facturas que no me pertenecian.El casero se puso una furia me hablo mal y me falto el respeto diciendome que ya no quiere tratar conmigo , que para cualquier problema habla con mi pareja. El siguiente mes nos llega otra factura que mas de la mitad no nos pertenece,y lo hacemos saber el casero. Nos dice que no pasa nada que el hace las cuentas y no los manda y le ingresaremos la mensualidad con la cuentas cuadradas. El caso que le teniamos que ingresar el alquiler el dia 5 , y el dueño nos da largas con las cuentas,que no las tiene hechas y que no le ingresemos nada.A mi me parece raro que han pasado 15 dias y no le interesa pagarle.,que no es capaz de hacer tres facturas. Tengo que añadir que el casero legal es la hermana de la persona con la que nosotros tratamos.Osea en el contrato la hermana es la propietaria que nos alquila el piso, pero nosotros ni la conocemos,tratando desde el primer momento con este hombre de le que os estoy contando.Ayudanme por favor. Que tenemos que hacer? Parece muy raro todo.Muchas gracias.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Mona, lo primero que te recomiendo es que sigas pagando la renta del alquiler, ya que de lo contrario el casero podría promover la resolución del contrato por incumplimiento del inquilino. Y por otra parte, solicitar por escrito al arrendador el pago de todas las facturas abonadas por ti y que corresponderían al casero.
      Nos vemos online.

  • gurutz
    Responder

    Hola. Siendo yo el propietario y comunicado correctamente la finalización del contrato de alquiler tras 3 años, la inquilina me pide una prorroga de 2 meses ya que no ha podido encontrar otra vivienda. No quisiera dejarla en la calle y siendo un plazo razonable, no tendría pegas en realizar una prorroga con fecha limite. ¿Que documento debería redactar para dicha prorroga? ¿Seria anexa al contrato existente? Gracias y un saludo.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Gurutz, teniendo en cuenta que la ley establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, al tiempo que otorga al inquilino el derecho a permanecer tres años en la vivienda, entiendo que podéis pactar una prórroga de dos meses mediante un escrito anexo al contrato. El documento ha de ser simple, donde se señale la fecha de celebración, la reunión de las partes, y el acuerdo de la prórroga del contrato vigente por el tiempo pactado.
      Nos vemos online.

  • Emma
    Responder

    Hola Tito! Gracias de antemano por tu estimable ayuda. En diciembre vencen los 3 años del contrato de alquiler de vivienda. El administrador me comunicó ya en septiembre su voluntad de no renovar. Sin embargo, inmediatamente después me propusieron nueva oferta y contrato por otros 3 años, con los consiguientes “gastos de gestión de la agencia”. La pregunta es si, tratándose de una práctica regular aunque éticamente cuestionable, tengo alguna opción para evitar pagar estos gastos. Me planteo la operación si cada 3 años voy a estar en las mismas. . Muchísimas gracias por tu ayuda!

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Emma, teniendo en cuenta que el arrendador ya te comunicó con tiempo su voluntad de no renovar el contrato, entiendo que si quieres continuar en la vivienda, no te quedará más remedio que negociar con él el importe de la renta y los gastos de gestión de la inmobiliaria a los que te refieres.
      Nos vemos online.

  • Maica
    Responder

    Hola Tito,antes que nada gracias por estar ahi para ayudarme.
    Verás el 1 de octubre de 2016,alquile mi casa a traves de inmobiliaria a una pareja,la duración que pone es de 3 años,sobre las prorrogas no dice nada,y tampoco si yo necesito la vivienda para vivir que pueda pedirla.Solo dice que los inquilinos se pueden ir al sexto mes.
    Pues bien,yo vivo de alquiler,y mi casera me pidió el piso para su hijo en agosto,y yo les envíe un burofax a mis inquilinos ese mismo mes,porque yo mi alquiler coincide en octubre como inicio.
    Ellos no lo recogieron,y tuve que pedir plazo a mi casera,estamos a noviembre y mi sorpresa es que me piden que arregle unas tuberías,me mandan burofax y presupuesto,que realizaran sino me pongo en contacto con ellos.
    Mi pregunta es la siguiente, tengo derecho a recuperar mi casa con las condiciones del contrato?
    Estoy desesperada… Muchas gracias

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Maica, según la ley actual no tienes derecho a recuperar la vivienda por necesidad del casero debido a que la duración del contrato es de 3 años y no existen prórrogas obligatorias.
      Nos vemos online.

  • Stefani
    Responder

    Hola, buenas noches, les explico, en el 2016 día 1 hicimos un contrato con finalización de un año, y hace 2 meses la dueña me envió un burofax que debo abandonar el piso al finalizar el contrato y la verdad es que no puedo irme, que hago? Me puede hechar la dueña?

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Stefani, con independencia de que el contrato de arrendamiento de vivienda se haya realizado por un año, conforme a la ley, tienes derecho a permanecer 3 años, por lo que la arrendataria no puede resolver el contrato antes de esa fecha.
      Nos vemos online.

  • Tallis
    Responder

    Buenas noches
    Necesito ayuda con una consulta. Tengo un piso alquilado desde Agosto de 2010, el contrato es de un año pero se ha ido prorrogando. Ahora necesito rescindir el contrato para un familiar, pero no de primer grado, me gustaría saber cuál es la mejor forma de notificarlo y si puedo pedirle legalmente a los inquilinos que abandonen la vivienda y cuando debería hacerlo.

  • Jesus Fuertes
    Responder

    Hola Tito,

    Mi inquilino va a hacer tres años en el inmueble el 15 de Febrero de 2018. Como el contrato tenía 18 meses de duración inicial, la última prorroga anual fue en Agosto de 2017.
    ¿Puedo cancelarle el contrato ahora en Febrero de 2018 o tengo que esperar a Agosto de 2018?

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Jesús, si quieres cancelar el contrato de alquiler para recuperar el inmueble y destinarlo a tu vivienda habitual o la de tu familia, puedes comunicarlo en cualquier momento, antes de que se cumplan los 3 años de alquiler. En este artículo encontrarás la información para recuperar la vivienda por necesidad del casero: https://www.modelosycontratos.com/2016/05/recuperar-vivienda-alquiler-necesidad-propietario/
      En cualquier otro caso, deberías esperar a la finalización de la prórroga para comunicar la no renovación del contrato de arrendamiento (con preaviso al inquilino al menos 30 días antes de la fecha de finalización).
      Nos vemos online.

  • Patricia
    Responder

    Hola Tito,
    Mi contrato de alquiler es de 1 año y ha sido prorrogado automáticamente hasta cumplir los 5, que vencen el 31 de diciembre. Hoy mismo, 18 de diciembre he recibido una llamada telefónica de la administración para avisarme de la finalización del contrato y para decirme que la propietaria me ofrece un nuevo contrato por 3 años, pero claro, con una renta desorbitada.
    Mi pregunta es: tengo derecho a solicitar la prórroga tácita? Si es así, de cuánto tiempo sería? Se puede negar la propietaria de alguna manera?
    Muchas gracias y un saludo

  • Nacho
    Responder

    Hola, Buenas Tardes;

    Soy propietario de un piso y el 01 de Abril cumple el 1ª año de alquiler y necesito recuperar la vivienda para mi uso. El contrato es de 3 años y contiene la clausula por la que puedo recuperar el piso por esa razón, hasta ahi todo mas o menos claro. Mi consulta es la siguiente:

    Si deseo recuperar la vivienda para mi uso, debo comunicarlo ahora a 2 meses exactos de la finalizacion del contrato? O una vez transcurrido el primer año puedo comunicarlo en cualquier momento? Tiene alguna diferencia hacerlo en la fecha de 2 meses antes de la finalizacion o en cualquier momento?

    Muchisimas Gracias por su colaboracion…estoy deseperado!!!

    • Responder

      Hola Nacho, una vez cumplido el primer año puedes notificar al inquilino la necesidad de recuperación de la vivienda por necesidad en cualquier momento, teniendo en cuenta que como la ley habla de 2 meses de preaviso, el inquilino tiene que dejar la vivienda transcurrido esos dos meses desde la fecha de notificación.
      Es decir, a partir del 1 de abril de 2018 podrías enviar dicha notificación.
      Puedes encontrar un modelo de escrito para recuperar la vivienda en la sección de descargas.
      Nos vemos online.

  • EveMutsch
    Responder

    Hola Tito,

    Soy extranjero y no conozco muy bien las leyes españolas. Con gran interés, leí su artículo, porque actualmente tengo un gran problema y espero que pueda contarme su opinión profesional.

    Tenemos un contrato de arrendamiento con fecha del 21.01.2008 con un plazo de 01.03.2008 a 28.02.2009 y la posibilidad de una extensión de 6 meses. El contrato se ha extendido hasta ahora sin acuerdo, i. Estamos viviendo en esta casa desde hace 10 años. Ahora, el aviso fue dado ayer, porque la casa se va a vender. El propietario señala que podría cancelarnos después de 30 días, porque pagamos el alquiler mensual, pero nos da como plazo de notificación el 24.04.2018. La finalización se realizó por correo, a lo que no respondimos.

    Por supuesto, somos conscientes de que tenemos que mudarnos, mi única pregunta es si es legalmente válida, si se han incumplido los plazos y cuándo deberíamos mudarnos realmente. Ya estamos buscando una nueva casa, pero eso es muy difícil en este momento. Siempre pagamos nuestra renta a tiempo. Si se trata de un desalojo, ¿cuánto tiempo lleva a cabo un proceso de evacuación y quién debería asumir los costos? Gracias por tu respuesta y ayuda.

    Saludos cordiales

    • Responder

      Hola EveMutsch, la prórroga anual de tu contrato de alquiler vence el 28 de febrero. Si la notificación del propietario fue realizada el día 2 de febrero, evidentemente no fue hecha con 30 días mínimo de antelación que estipula la LAU, por lo que el contrato se prorrogaría por un año a tu voluntad, es decir, podrías permanecer en la vivienda hasta el 28 de febrero de 2019.
      Nos vemos online.

      • EveMutsch
        Responder

        Gracias por tu respuesta.

        Pero no es el caso que para los arrendamientos de más de 8 años (2008) el período de notificación es de solo 30 días, i. ¿El contrato se extiende tácitamente de mes a mes y no un año más? Como no encontramos nada para vivir en este momento, es posible que tengamos que realizar una acción de desalojo. Por supuesto que pagamos nuestra renta puntualmente y durante 10 años. ¿Cuánto tiempo dura un proceso de evacuación así y quién tiene que asumir los costos?

        Muchas Gracias!

        • Responder

          Hola EveMutsch, el tiempo de duración de un proceso de desahucio dependerá de cada juzgado, pero para que te hagas una idea, desde que se interpone la demanda, hasta la fecha de desalojo (lo que se conoce como «lanzamiento») pueden transcurrir unos 3 o 4 meses.
          Si el desahucio es procedente, las costas recaerían sobre la parte demandada (el inquilino).
          Nos vemos online.

  • Jaime Gómez
    Responder

    Hola. Alquilé un piso y el inquilino va a hacer tres años en marzo. Deseo actualizarel alquiler y formalizar un nuevo contrato con una renta más actualizada. He oído que los arrendadores sólo podemos rescindir el contrato si lo necesitamos para vivienda habitual. Este requisito es obligatorio para un inquilino que ha cumplido tres años en el piso? , ¿Puedo decirle abiertamente que quiero actualizar la renta y que si no está dispuesto, prefiero rescindir el contrato? ¿O no es una causa legal para rescindir el contrato el hecho de querer actualizar una renta que ha quedado desfasada? Siempre desde el supuesto de que va a hacer los tres años en la vivienda y yo estoy perdiendo dinero. Muchas gracias. uN SALUDO

    • Responder

      Hola Jaime, si el contrato de alquiler finaliza en marzo, puedes enviarle un escrito al inquilino para comunicar la no renovación del contrato (con 30 días de antelación). En caso contrario (si nadie dice nada) el alquiler se prorrogaría por un año.
      Luego puedes negociar con el inquilino la nueva renta y firmar un nuevo contrato, pero ten en cuenta que el inquilino vuelve a adquirir derechos y podría permanecer otros tres años en la vivienda.
      Nos vemos online.

  • Yaquelim
    Responder

    Buenos dias, tengo un contrato de 6 meses prorrogables, el contrato se firmo el 1 de Septiembre de 2017, el arrendador me aviso por WhatsApp que no renueva contrato y que me tengo que ir cuando finaliza el contrato, es decir el 1 de Marzo, eso es legal o puede acogerme a la prórroga hasta tres años?

    • Responder

      Hola Yaquelim, entiendo que si se trata de un contrato de alquiler de vivienda, entonces sí podrías permanecer en la vivienda hasta tres años.
      En cuanto a las notificaciones por whatsapp, mi consejo es que no se respondan.
      Nos vemos online.

  • Antonio Sellers
    Responder

    Buenas tardes. Tengo una vivienda de mi propiedad arrendada desde el a de julio de 2015 por tres años. El contrato finaliza el próximo julio. Los inquilinos desean seguir en el piso, así que no se si se debe hacer un nuevo contrato renovar el actual, al vez que aumentar el alquiler. Muchas gracias.

    • Responder

      Hola Antonio, si ninguna de las partes dice nada, el contrato de alquiler se renovaría automáticamente por un año más, sin necesidad de firmar nada. Aunque te recomiendo acordar la prorroga en un documento, donde además podéis pactar por escrito el aumento de la renta.
      Ahora bien, si decides realizar un nuevo contrato, recuerda, el inquilino tendría derecho a permanecer en la vivienda otros 3 años.
      En este artículo explico el tema de la prórroga: https://www.modelosycontratos.com/2017/12/modelo-prorroga-contrato-alquiler-vivienda/
      Nos vemos online.

  • Juan Ortiz
    Responder

    Hola.si comunico al inquilino la no renovacion del contrato en tiempo y forma del fin del contrato de un año …el se puede qudar 2 años mas ?
    Se puede negar a hacer un nuevo contrato con una subida de precio?
    Gracias anticipadas

    • Responder

      Hola Juan, así es. El inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumplan 3 años, con independencia de la duración inicial estipulada en el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, aunque hayas comunicado la no renovación del contrato en tiempo y forma, el inquilino puede quedarse.
      En cuanto a la subida de la renta, entiendo que sí, el inquilino se puede negar si la modificación de la renta no se pactó en el contrato, pero podrías actualizarla conforme al IPC. Te dejo un enlace al post donde explico detalladamente cómo se puede actualizar la renta: https://www.modelosycontratos.com/2017/08/subir-bajar-renta-alquiler/
      Espero haberte ayudado.
      Nos vemos online.

  • Mónica
    Responder

    Hola, quería hacerles una consulta acabo de alquilar un piso por mediación de una inmobiliaria con duración de 11 meses, resulta q antes de alquilarla y firmar yo le dije a la chica de la inmobiliaria q yo tenia tenia dos perros, q si habría algún problema con eso, me dijo q no (hablo con la propietaria) y q no había problema.
    El caso es q tuve una avería por q encima en la cocina no estaban conectados la el horno, la campana y los enchufes no tenían corriente y vino el hijo de la propietaria y después me llama la propietaria y me dice q por q no la dije q tenía perros la dije q se lo dije a la chica de la inmobiliaria y me dijo q no había problema, por lo visto a la propietaria no la dijeron nada de eso y ahora quiere q nos vayamos, yo la e dicho q ahora mismo no puedo volver a cambiarme estamos en Alicante y aquí ahora los alquileres excasean para larga temporada los niños tienen colé y madre esta enferma como para andar de aquí para ya. No a sido culpa mia , en el contrato no pone nada de q no se puedan tener animales y la chica de la inmobiliaria me dice q pone fecha por q si no la pone se renueva solo cada año, esto es así? O aunque no se lo ponga día se renueva igual? Les pongo el párrafo q me pone en el contrato por q además quiero saber si puedo estar mas de un año en el piso.
    “El plazo de duración del presente contrato expresamente pactado por ambas partes , es de 11 meses o sea hasta las 12:00 h del día 5 de febrero de 2019. Si todo esta correcto el primer año y las partes están de acuerdo este contrato se renovara hasta 3 años”. Gracias de ante mano un saludo.

    • Responder

      Hola Mónica, si en el contrato no se prohibe expresamente la tenencia de mascotas, no es causa de resolución del contrato el tener perros en la vivienda, con independencia de que si los animales causan daños en la vivienda debes responder por ellos.
      Tratándose de un contrato de arrendamiento de vivienda, aunque el plazo sea de 11 meses, tienes derecho a permanecer hasta 3 años. Este derecho es del inquilino, y por tanto, aunque el propietario quiera finalizar el alquiler, tienes derecho a prorrogar el contrato hasta que se cumplan los tres años.
      Nos vemos online.

  • Mónica
    Responder

    Muchas gracias, me as servido de mucha ayuda un saludo.

  • María
    Responder

    Buenas tardes,tengo un contrato de alquiler desde marzo de 2010, ya han transcurrido los 8 años prorrogables, el propietario no me ha comunicado finalizar el contrato,por lo que se supone tengo un año más de prórroga tácita. Pero me ha comunicado que quiere poner la vivienda en venta,con lo que yo tendría que acceder a las visitas inmobiliarias. Creo que no tengo obligación de enseñarlo durante este año de prórroga.
    El propietario tiene derecho a pedirme que deje la vivienda aunque no la haya vendido?
    Y en caso de que la venda,debo irme antes de que transcurra el año?
    Muchas gracias de antemano

    • Responder

      Hola María, en primer lugar, como inquilina, no tienes obligación de enseñar la vivienda.
      En cuanto al tema de la prórroga, si según dices ya finalizaron las prórrogas recogidas en la LAU vigente a la firma del contrato, estarías en la conocida como tácita reconducción. Lo que implica que si ninguna de las partes comunica a la otra la finalización del contrato, éste se va renovando por el plazo por el que se haya fijado el alquiler (artículo 1566 y 1581 del Código Civil). Como probablemente el alquiler se haya fijado por meses, el contrato se irá renovando mensualmente hasta que una de las partes comunique a la otra la no renovación.
      En caso de venta del piso, el comprador se subrroga en todos los derechos y obligaciones del vendedor, por lo que habría cambios en lo que al alquiler respecta.
      Nos vemos online.

  • Gonzalo Martín
    Responder

    Buenas tardes Tito,

    en Febrero de 2015 firmé un contrato por el cual alquilaba una vivienda de mi propiedad a unos inquilinos. La duración inicial era de 3 años, pero a finales de 2016 decidimos ampliar la duración inicial a 6 años a cambio de asumir yo parte del importe de una reforma que se hizo en la vivienda. ¿Influye esa modificación en el período a partir del cual yo podría poner fin al contrato o al haber pasado ya el primer año de alquiler de la vivienda podría reclamarla para mí o para mis hijos en cualquier momento?. ¿Y si tuviese alguien que estuviese interesado en la vivienda y quisiera comprarla o pagarme un alquiler más alto que el actual cuándo podría resolver el contrato?.

    Muchas gracias y un saludo.

    • Responder

      Hola Gonzalo, si se celebró un nuevo contrato, independiente del firmado en 2015, transcurrido el primer año podrías reclamar la vivienda por necesidad. En cambio, si se trata de una prórroga o una simple modificación del contrato inicial, hay que respetar el plazo pactado de duración.
      En caso de venta, el comprador se subrrogaría en tus derechos y obligaciones, y por tanto, el alquiler seguiría vigente hasta que se cumpla el plazo establecido.
      Es decir, no podrías resolver el contrato ni por venta ni por tener ofertas de rentas más altas.
      Nos vemos online.

  • Jorge
    Responder

    Hola.

    Creo que deberías aclarar este detalle, tal como está redactado induce a error:

    “Al menos que el casero quiera dar por terminado el alquiler por razones de necesidad de vivienda, esto es, cuando necesita la casa o el piso para vivir él y/o sus familiares. Esta posibilidad sólo puede alegarla el arrendador una vez el contrato alcance el primer año de vida.”

    No es correcto. Das a entender que el propietario tiene libertad de recuperar la vivienda para él una vez pasado el primer año, y el artículo 9.3 de la LAU no dice eso: http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003&p=20150331&tn=1#a9

    El 9.3 se refiere a la no aplicación de prórrogas forzosas, es decir, las que son de un año para contratos de menos de 3 años, hasta alcanzarlos. Es decir, el 9.3 no permite romper contratos en vigor. Si se firmaron dos, tres, o veinte años, el arrendatario tiene derecho a mantener el uso de la vivienda durante toda la vigencia del contrato.

    • Responder

      Hola Jorge, el párrafo que citas lo estás sacando de contexto por cuanto el mismo tiene un enlace a «razones de necesidad de vivienda» en el que explico detalladamente la aplicación del artículo 9.3 de la LAU.
      Yo creo que quien sufre un error con la interpretación eres tú. Por ejemplo, si se firma un contrato por dos años, el inquilino tendría la opción de prorrogar hasta el tercer año. Sin embargo el propietario, transcurridos los dos años pactados, podría hacer uso del artículo 9.3 interrumpiendo la prórroga y recuperar la vivienda por necesidad para sí o sus familiares, conforme lo dispuesto en dicha norma.
      En cambio, si se firma un contrato por 3 años ya no cabe la posibilidad de aplicar el artículo 9.3.
      Muchas gracias por tu comentario que, sin duda, contribuye a una mayor clarificación de estos temas.
      Nos vemos online.

  • VICTOR
    Responder

    Tengo un piso alquilado a unos inquilinos con los que estoy muy contento pronto hará 4 años de la firma del contrato (de hecho les he mantenido el mismo importe y quiero seguir sin subirles para que sigan). Tras los 3 años de prórrogas forzosas ninguna de las partes nos comunicamos nada a la otra por lo que se generó otra prórroga tácita de un año como marca la ley actual de Arrendamientos.

    He leído en una web de ASESORIA INMOBILIARIA http://finquesm2.com/prorroga-de-los-contratos
    que tras el cuarto año finalizado y si no hay aviso de ninguna de las partes de rescindir el contrato éste se irá
    renovando mes a mes o año a año (según si el importe de la renta se fijó por meses o años en
    el contrato).

    Tambien dice que si la renta es mensual (como es habitual) se podrá extinguir el contrato
    cada mes, notificando su decisión al inquilino antes de que transcurran 15 días desde el vencimiento mensual.

    Además avisa de que si se exigió un fiador que garantizase el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, ese fiador quedará
    liberado de sus obligaciones cuando el contrato entre en tácita reconducción.

    Por tanto recomiendan la firma de una nueva prorroga con fiador presente en la firma o la firma de un nuevo contrato con fiador igualmente en el acto de la firma.

    POR FAVOR, QUISIERA SABER SI ESTO ES ASÍ Y TODO LO QUE REFLEJAN ES VERÍDICO O POR EL CONTRARIO, COMO ME DICEN EN LA OFICINA MUNICIPAL DE ALQUILER DE MADRID DONDE TRAMITAN MI CONTRATO , TRAS EL CUARTO AÑO SE GENERAN PRORROGAS TÁCITAS ANUALES EN LAS QUE EL FIADOR TAMBIÉN TENDRÍA COMPROMISO Y NO HACE FALTA FIRMAR NADA PARA QUE TODO SIGA IGUAL.
    MUCHAS GRACIAS Y ESPERO SU RESPUESTA

    • Responder

      Hola Victor, en mi opinión, si las dos partes estáis de acuerdo en continuar con el alquiler, te sugiero firmar un documento de prórroga o bien un nuevo contrato de alquiler. Ten en cuenta que si decides realizar un contrato nuevo, el inquilino adquirirá nuevamente el derecho de permanecer en la vivienda durante 3 años más, y tal vez, esto no te interese.
      En cuanto a la tácita reconducción, te comento un poco como funciona.
      Una vez que se cumplen los 4 años de duración del alquiler (tres años con prórroga obligatoria y uno de prórroga tácita), el arrendamiento continuará vigente por tácita reconducción si el inquilino permanece en la vivienda 15 días. Lo que implica que si ninguna de las partes comunica a la otra la finalización del contrato, éste se va renovando por el plazo por el que se haya fijado el alquiler. Esta regulación la encontramos en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil (no en la LAU).
      Como probablemente el alquiler se haya fijado por meses, el contrato se irá renovando mensualmente hasta que una de las partes comunique a la otra la no renovación. Siendo así, el contrato se podrá extinguir cada mes.
      En resumen, hay tácita reconducción cuando:
      1) Al terminar el contrato o la prórroga tácita (3+1) el inquilino permanece en la vivienda 15 días.
      2) El arrendador permite ese disfrute.
      3) No hubo requerimiento previo o comunicación de no renovación.
      4) El nuevo contrato por tácita reconducción tendrá una duración diaria, mensual o anual, dependiendo de como se haya establecido el alquiler en el contrato original.

      Respecto de los fiadores, en el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal (artículo 1567 del Código Civil). Por tanto, se requeriría nuevamente la firma del fiador si se desea mantenerlo como tercero en el contrato.
      No estoy de acuerdo con lo que te han dicho en la oficina del alquiler de Madrid, ya que como explico más arriba, a partir del cuarto año, si ninguna de las partes se opone, el arrendamiento continúa por tácita reconducción. El plazo de este nuevo contrato por tácita reconducción dependerá de como se estableció la renta en el contrato original.
      Si se estableció una renta anual (aunque los pagos se realicen mensualmente) el nuevo contrato por tácita reconducción será por un año. Pero si se estableció una renta mensual, el contrato se renovará mensualmente, y si se estableció una renta diaria, el alquiler continuará por días.
      Conviene tener claro este asunto ya que en la actualidad, muchos contratos de alquiler firmados después del 6 de junio de 2013 (reforma de la LAU) continúan o continuarán por tácita reconducción.
      Espero que este «mini post» te ayude aclarar las dudas sobre la renovación del contrato de alquiler por tácita reconducción.
      Nos vemos online.

  • VICTOR
    Responder

    Hola Tito,

    Muchísimas gracias por tus aclaraciones que me son muy válidas.

    Entiendo que la Oficina Municipal de alquiler De Madrid no está muy bien documentada o la persona que me atendió me dijo eso porque no quiere complicarse la vida con las gestiones que requiere una nueva cita para una firma de prórroga anual o de nuevo contrato.

    A mi lo único que me preocupaba era lo de la pérdida de las obligaciones del fiador o avalista en la tácita reconducción pues el resto de cambios contractuales que implica la misma no me afecta en mi caso apenas como arrendador.
    Por tanto seguiré tus consejos e intentaré firmar un nuevo contrato o prórroga para que así ambas partes recobremos los mismos derechos y protecciones.

    Un saludo y quedo muy agradecido.

    • Responder

      Hola Victor, de nada, siempre es un placer poder ayudar a mis lectores. Un saludo.
      Nos vemos online.

      • victor
        Responder

        Hola Tito,

        He expuesto al SERVICIO MUNICIPAL DE ALQUILER todo lo que me has asesorado y esta vez reconocen que al entrar un contrato de alquiler tras los 4 años de su firma en TÁCITA RECONDUCCIÓN se pierde el avalista original que firmó el contrato.

        Me sugieren como solución más viable que las partes formalizasen un anexo al contrato, en el cual excepcionaran dicho art. 1567 del Código Civil.
        y el avalista se comprometiese a seguir avalando el contrato.

        Pero ignoro si esto sería lícito y durante cuantos años este anexo sería valido pues yo ya no me fío ni un pelo de su asesoramiento ya que además me dicen que a partir de ahora debo yo obrar por mi cuenta y que sus criterios de actuación son los de no gestionar firmas de un segundo contrato ni prórrogas tras los 3+1 años y por tanto te dan la patada y te dejan en un total desamparo legal.

        Muchas gracias de nuevo por tu ayuda y espero tu respuesta.
        Un saludo

        Atentamente.

  • Jose Maria Morales
    Responder

    Buenas! Soy Jose Maria Morales, tengo una duda, en el caso de que el contrato sea de alquiler con derecho a compra, este punto que escribiste mas arriba, también se aplicaría a estos contratos?”Al menos que el casero quiera dar por terminado el alquiler por razones de necesidad de vivienda, esto es, cuando necesita la casa o el piso para vivir él y/o sus familiares. Esta posibilidad sólo puede alegarla el arrendador una vez el contrato alcance el primer año de vida.”
    Soy el inquilino y hace 6 meses firme un contrato de alquiler con derecho a compra, dando 3000€ como reserva y hace dos días el dueño me dijo que necesita la casa por que tiene aun problema familiar y su hermano necesita la casa.
    Me debe de presentar algún papel para demostrarme que es verdad lo de su hermano?
    Muchas gracias por tu Blog es de mucha ayuda.

    • Responder

      Hola Jose Maria, por lo que comentas, el dueño no tiene derecho a recuperar la vivienda por necesidad por dos motivos.
      El primero es que tiene que transcurrir el primer año de arrendamiento para que el propietario pueda recuperar la vivienda.
      El segundo motivo que veo es que el dueño quiere recuperar la casa para que viva su hermano, pero la ley establece que tiene que ser para el propietario o para sus familiares en primer grado (hijos o padres) o su cónyuge.
      Te recomiendo la lectura de este post donde explico detalladamente cómo puede el casero recuperar su vivienda por necesidad: https://www.modelosycontratos.com/2016/05/recuperar-vivienda-alquiler-necesidad-propietario/
      Espero haberte ayudado a resolver tus dudas.
      Nos vemos online.

  • Angelica
    Responder

    Hola buenas tardes nesecito ayuda urgente.
    Tengo un contrato de alquiler de un piso del 1505/2015
    Y el 15 de mayo del 2018 se termina
    Mi casero me ha enviado un email en enero preguntándome si yo quería seguir para el renovar el contrato. yo le dije que si que tenía pensado seguir en el piso. La semana pasada me envía una carta certificada diciéndome que el contrato se terminaba. Pero la carta es para renovar y para decirme que subía el alquiler a 1600€ no tengo derecho a un año más de prórroga? No se actualiza el contrato cuando yo le dije que si me quedaba ?
    Gracias

    • Responder

      Hola Angélica, en primer lugar, si tu casero no te ha comunicado el fin del contrato, el arrendamiento se prorroga necesariamente un año más, hasta el cuarto año. En cuanto a la renta, solo se puede actualizar si así está establecido en el contrato de alquiler.
      Nos vemos online.

  • Luis
    Responder

    Hola Tito,

    Como arrendador firmé un contrato de 5 años. En septiembre se cumplen 3. ¿Puedo recuperar la casa cuando se cumplan estos 3 años notificándolo con 1 ó 2 meses de antelación? o tengo que esperar esos 5 años…

    Muchas gracias

    • Responder

      Hola Luis, no, no puedes. Te explico los motivos. Para poder recuperar una vivienda por necesidad del propietario, o de alguno de sus familiares, uno de los requisitos legales es que el contrato tenga una duración inferior a 3 años. Pero en tu caso, el contrato de arrendamiento es por 5 años, por lo tanto ya no sería posible llevar a cabo esta acción y el inquilino tendría derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumpla la duración del contrato.
      Nos vemos online.

  • Joaquin Vidal Pérez
    Responder

    Hola Tito, tengo un contrato de un año que firmé el 15-07-2013 y sin ninguna notificación hasta hoy 21-05-2018 que me han mandado un escrito para dejar la casa al cumplimiento de los 5 años el 15-07-2018. como la notificación está hecha con menos de 2 meses para el cumplimiento de los 5 años, se entiende que puedo alargarlo un año mas? y en caso contrario hay alguna forma legal de que pueda posponer esa fecha al menos 2 meses más? GRACIAS!!

    • Responder

      Hola Joaquín, en tu caso ya has agotado los 3 años de alquiler mínimo que estable la ley y también has cumplido 1 año de prórroga necesaria. Desde mi punto de vista, la notificación realizada por el arrendador es correcta y llegada la fecha de vencimiento de la presente anualidad (15/7/18) tendrás que abandonar la vivienda. Si el propietario se opone a tu petición de ampliar el alquiler, no existe ninguna forma legal que te permita estar más tiempo en la casa.
      Nos vemos online.

  • Juan Carlos Hernández
    Responder

    Buenos dias . Firmé un contrato de arrendamiento el 12 de Junio de 2015 para tomar posesión de la vivienda el 15 de dicho mes . Los pagos del alquiler han sido los 15 de cada mes .El 21 de este mes me llegó una carta certificada estandar en la cual me decían de la no renovación de contrato y que debía abandonar la vivienda el día 12 de Junio . Según he visto en su página esto incumple el artículo 10.1 de la ley 29/1994 de arrendamientos urbanos ya que no cumple con los plazos establecidos en dicha ley dando lugar a una renovación tácita. ¿ Podría esta persona devolver los ingresos que yo le haga de la mensualidad e intentar echarme alegando falta de pago? Como ya he dicho el pago se hace todos los 15 de cada mes por transferencia bancaria . Gracias

    • Responder

      Hola Juan Carlos, como bien dices, tu contrato se prorroga necesariamente un año más, ya que el preaviso de comunicación de no renovación debería haberse hecho con 30 días de antelación.
      En cuanto a la pregunta sobre si el casero podría devolver las transferencias, entiendo que sí podría, pero le resultaría muy difícil promover la resolución del contrato de alquiler por incumplimiento del inquilino (falta de pago) si en realidad has efectuado el pago de la renta todos los meses y tienes los recibos correspondientes. Es decir, puedes probarlo.
      Nos vemos online.

  • Montse
    Responder

    Hola,

    Tengo un contrato de alquiler de cinco años que termina el próximo 30 de junio de 2018.
    Si a día de hoy el propietario no me ha comunicado nada ¿Queda directamente prorrogado tres años más?
    Muchas gracias por adelantado.

    • Responder

      Hola Montse, cuando se cumpla el final del contrato, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
      Antes de la reforma de 2013, el contrato de alquiler se prorrogaba por 3 años, pero ahora es solo por uno.
      Por tanto tendrías derecho a permanecer en la vivienda un año más, al menos que en el contrato de alquiler se haya pactado expresamente que al término del contrato no habrá más prorrogas ni tácita reconducción, por lo que puede el casero finalizar el alquiler.
      Nos vemos online.

  • Javier
    Responder

    Hola tengo un contrato de alquiler de vivienda desde septiembre de 2013, en el contrato pone q no se tendrá en cuenta la tacita reconduccion. Pasados los 3 años ninguna de las partes dijo nada, nosotros seguimos ingresando la renta todos los meses hasta día de hoy q el dueño nos notifica q tenemos q abandonar el piso el mes q viene porq va a hacer uso el de la vivienda. Mis preguntas son: hasta cuando tendría yo el contrato? puede echarme antes de q se cumpla ese contrato? Tiene q avisame 30 días antes de la finalizacion del contrato O con 30 días de antelación de cuando el quiera venir independientemente de la fecha de finalizacion del contrato?muchas gracias.

    • Responder

      Hola Javier, si tu contrato terminaba en septiembre de 2016 y ninguna de las partes dijo nada, el arrendamiento se prorrogó tácitamente por un año más, es decir, hasta septiembre 2017. A partir de ese momento, entiendo que el casero puede rescindir el contrato en cualquier momento, teniendo en cuenta que el contrato se ha cumplido y habéis pactado que no exista tácita reconducción.
      Nos vemos online.

  • Carles
    Responder

    Firme un contrato de arrendamiento
    En fecha 29/07/2015 la duración del contrato sería por tres años, hasta el 28/07/2018. Cual es la fecha límite para comunicarme que no continúa el contrato? No sé si es el día 27 el 28 o el 29 del junio. Gracias

  • sergio
    Responder

    Hola Tito, firme un contrato de alquiler de 3 años, y una prorroga de otros 3. El problema es que tenia prohibido subarrendar, y en junio de 2016 alquile la habitación dos noches por airbnb. Ahora les ha llegado la notificación a mis caseros por parte del ayuntamiento de este subalquiler (que hice una vez y ya hace dos años) y me dicen que tienen derecho a romper el contrato y me tengo que ir cuanto antes. Es así? y si es así, a que margen tengo derecho de tiempo para irme después de más de 4 años, ya que quieren que ve vaya en 5 días. Muchas gracias.

  • Mario
    Responder

    Hola Tito,

    Muchas gracias por este post donde los explicas todo tan bien y por poner estos formularios disponibles a un precio realmente asequible.

    Te quería comentar algo que es más de derecho en fondo y de lo que tengo una opinión pero me gustaría conocer la tuya como profesional.

    Estamos de alquiler en una vivienda con la ley nueva de tres años como máximo. Aunque entramos a vivir en septiembre de 2015, el contrato se firmó a mitad de agosto y además se nos dieron las llaves para poder disponer del piso en esa fecha. Lo que no se hizo fue cobrarnos ese mes pues realmente solo íbamos a empezar a hacer la mudanza y de esta forma figura en el contrato.

    Hace unos meses la vivienda la compró un nuevo propietario, y como se aproximaban los tres años del contrato nosotros queríamos subrogarlo por escrito o incluso firmar uno nuevo, pero él se negaba a firmar nada entonces.

    Desde hace un mes nos ha venido diciendo por email que quiere hacer un nuevo contrato con nuevas condiciones (todas más favorables a él y todas no negociables).

    La verdad es que tenemos una relación mala con este casero por culpa del intermediario que usa y estoy bastante molesto por que sabemos que somos muy buenos inquilinos (llevamos 10 años de alquiler con 5 caseros diferentes y siempre que nos íbamos nos hacían rebajas de hasta el 20% para que nos quedáramos). La cosa es que además de las condiciones que nos ha dicho que quiere modificar (subir el precio un 7% y otras cosas) me estoy temiendo que además ponga muchas condiciones que no me gusten en el nuevo contrato.

    Mi pregunta es simple, si no nos envía una comunicación fehaciente (burofax o similar) de no renovación del contrato actual que expira en agosto, ¿se podría entender que es prorrogable por nuestra parte? En los emails intercambiados no hay nada que diga que el alquiler no se renueve o se rescinda, solo que se extingue y a causa de eso “hay que hacer” uno nuevo. A mi entender sí haría falta esa comunicación fehaciente y explicita de que el contrato se rescinde y si no la hubiera, nosotros tenemos dos opciones: (1) renovarlo por un año o (2) firmar el nuevo que nos ofrezca por tres años, pero la decisión de cual contrato seguir sería nuestra.

    ¿Cómo lo ves tú?

    Y otra pregunta, ¿que fecha contaría para esos 30 días de pre-aviso? ¿la fecha de la firma y disposición de las llaves o la de que entramos efectivamente como vivienda habitual?

    Muchas gracias.

  • Evelin
    Responder

    Hola Tito,

    Hice un contrato de alquiler por tres años que finaliza en Septiembre. Hace un mes los propietarios me comentaron que no querían renovar porque habían decidido ponerlo a la venta. Mi pregunta es, si ya he encontrado un nuevo piso para entrar ahora a finales de Julio, ¿puedo dejar el piso en el que estoy este mes, o he de avisarles con 30 días y pagarles también la parte proporcional del mes de agosto?

    Muchas gracias

  • irm
    Responder

    Tengo un piso alquilado desde 2011. Termino el contrato de 5 años y se firmo una prorroga.
    Con una clasula de a cada vencimiento anual , avisando con 3 meses y por escrito,se puede rescirdir el contrato por ambas partes; arrendador y arrendatario.Este año le quiero dar finalizado el contrato. En el vencimiento anual. Mandando un burofax.
    Puedo tener problemas en caso que la parte arrendatario no quiera.

  • Giselle
    Responder

    Buenos días , mi consulta es sobre la subida del alquiler y si tengo derecho a quedarme en la vivienda.
    Se van a cumplir en septiembre los 3 años del contrato de alquiler y el propietario ya me ha comunicado que quiere actualizar la renta de 430 euros que pago a 600 euros, y sino, tendria que dejar la vivienda. ¿que puedo hacer ante una sibida tan alta? Tengo que dejar el piso porque ya se cumplen los 3 años, si el no me lo quiere renovar? Desde ya muchas gracias, espero su respuesta.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Giselle, si el propietario te ha notificado la no renovación del contrato un mes antes a la fecha de finalización (3 años), lamentablemente no tienes derecho a permanecer en la vivienda por más tiempo.
      Pero una cosa es comunicar al inquilino una subida de la renta y otra distinta es notificar el fin del contrato de arrendamiento.
      Es decir, si el propietario solo te notificó que quiere subir la renta, pero no dice nada sobre la finalización del contrato, entonces tienes derecho a mantenerte en la vivienda un año más.
      Nos vemos online.

  • pilar
    Responder

    acabo de alquiler un piso. por inmobiliaria e pagado 1.400 más 150 del seguro. y por supuesto 350 euros , para la reserva.E visitado dicho piso. y esta indecente. Tiene muebles rotos y huele fatal. Se podría obligar al dueño a arreglar dichos desperfectos, así como la limpieza de dicha vivienda. La verdad estoy defraudará.byo e pagado pero hasta el día 1 o 3 de agosto no entraría. Pero la verdad quisiera recuperar y poder buscar otro piso. Pues el de la inmobiliaria me dijo que quedaría limpio y para vivir el día 1 y e ido y es asqueroso. Por favor que puedo hacer, pues ya no tengo , ni ganas de vivir ahí. Me dio asco. y pague un seguro. de 150 euros . creo, y me siento engañada

    • Responder

      Hola Pilar, lo que yo haría sería enviar un burofax a la inmobiliaria exigiendo la resolución del contrato de alquiler por incumplimiento contractual, teniendo en cuenta que el piso no presenta las condiciones de habitabilidad exigidas por ley, y en caso de negarse demandar al arrendador ante la justicia.
      Nos vemos online.

  • Ana Tomás
    Responder

    Hola buenas, alquilamos nuestra casa por un periodo de 11 meses en julio de 2016 (no siendo esta considerada como vivienda habitual si no temporal del chico que nos lo alquiló), no hemos vuelto a renovar la firma del contrato hasta ahora, pero por motivos personales necesitamos recuperar la vivienda para uso propio. El chico nos dice que eso no es legal y que no podemos recuperar la casa. Pero al ser un hecho demostrable queremos saber si podemos recuperarla y si nos ampara la ley. Gracias de antemano.

    • Responder

      Hola Ana, en mi opinión ese contrato de arrendamiento por temporada se encuentra en tácita reconducción. Siendo así, el nuevo contrato por tácita reconducción tendrá una duración de un día, de un mes o de un año, dependiendo de como se haya establecido el alquiler en el contrato original. Por lo tanto, si se estableció por meses, podrías dar por finalizado el contrato en cualquier momento, preavisando al inquilino con un mes de antelación.
      Te dejo enlace al post donde explico detalladamente qué es la tácita reconducción:
      https://www.modelosycontratos.com/tacita-reconduccion-contrato-alquiler/
      Nos vemos online.

  • Manuel
    Responder

    Hola, tengo un piso alquilado desde octubre de 2015, el contrato me lo hicieron con una duración de un año y se indica que “llegado el vencimiento las partes de común acuerdo podrán prorrogarlo por periodos anuales con un máximo de tres prórrogas anuales, la duración máxima del presente contrato será de cuatro años”, de todas formas la casera al finalizar el contrato cada año me hacía un contrato nuevo con las mismas condiciones, en octubre de 2016 firmé otro contrato de un año y en octubre de 2017 firmé otro contrato de otro año. Ahora faltando dos meses para finalizar el contrato me dice que no quiere prolongarlo y que me tengo que ir, cuando hace 3 semanas me estaba diciendo que iba a preparar el contrato para firmarlo por otro año más. Además el piso no lo quiere para uso propio, es para alquilárselo a otra persona que me imagino le pagará más. Mi duda es si tengo que abandonar el piso o me puedo quedar prorrogándose el contrato por un año más y si las prórrogas de hasta 3 años que se indican en el contrato contarían desde el primer contrato del 2015, que por lo tanto me quedaría una prórroga, o desde el contrato del 2017 y por lo tanto podría hacer tres prórrogas. Espero su respuesta, gracias.

    • Responder

      Hola Manuel, por lo visto la propietaria ha decidido hacer nuevos contratos de alquiler en vez de prorrogar el contrato inicial. En este caso, si tenemos en cuenta que el contrato es realizó por un año de duración, tendrías derecho a permanecer en la vivienda hasta 3 años, contando desde la fecha de inicio del último contrato celebrado.
      Nos vemos online.

  • Olga
    Responder

    Hola buenas tardes Tito.
    Mi nombre es Olga.
    Mi consulta es la siguiente:

    si firmas un contrato y nunca recibes el contrato firmado por la otra parte, y este contrato nunca aparece por ningún lugar, y después para poner los consumibles (agua) a tu nombre solicito el contrato y me envían un escrito para el permiso de cambio de nombre, ya que al parecer no tienen el contrato.

    después me envían a juicio por un error de ellos y envían un contrato sin firmar por ninguna de las partes, después de demostrar que este juicio era un error,cuando reclamas el contrato te dicen que lo tienen y que van a enviarlo en breve pero esto nunca sucede.

    Ahora con 30 días de antelación me envían burofax, con los 30 días reglamentarios, diciendo que mi contrato ha terminado y he de irme de la casa.

    ¿ tengo posibilidades de quedarme dada esta situación?

    Un saludo y gracias.

    • Responder

      Hola Olga, si ya han transcurrido los primeros tres años de contrato entiendo que no tendrías derecho a permanecer en la vivienda. El preaviso del arrendador se ha realizado correctamente, aunque no exista copia de contrato (también son perfectamente válidos los contratos verbales). Con la actual ley de arrendamientos urbanos el inquilino tiene derecho a estar en la vivienda 3 años de alquiler, con una prórroga de un año si el arrendador no comunica el fin del contrato de arrendamiento.
      Nos vemos online.

  • Pedro
    Responder

    Buenas tardes
    He alquilado un piso con una duración de tres años, prorrogables. En diciembre se cumpliría el segundo año de arrendamiento, y el dueño me ha dicho que lo necesita por motivos familiares(ya me puso la misma excusa el primer año pero al final se solucionó). Mi pregunta es, tengo que abandonar la vivienda o me puedo quedar al no transcurrir los tres años de alquiler?
    Muchas gracias

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Pedro, el propietario está en su derecho de reclamar la vivienda por necesidad cuando existen prórrogas obligatorias, que son aquellas que van desde el primer año hasta el tercero.
      En tu caso nos encontramos ante un contrato que no tiene prórrogas obligatorias dado que se ha establecido una duración inicial de 3 años. En mi opinión tienes derecho a permanecer en la vivienda hasta que transcurran los tres años. Será en ese momento cuando el propietario puede notificarte el fin del contrato y evitar que el arrendamiento se prorrogue.
      Si necesitas ayuda para redactar un escrito para comunicar al propietario tu voluntad de permanecer en el piso hasta los 3 años, puedes descargarte el modelo en esta sección: https://www.modelosycontratos.com/tienda-de-descargas/
      Nos vemos online.

  • Pedro
    Responder

    Buenas tardes!!
    Revisando el contrato, he visto que era por un año prorrogable hasta los tres años.
    Resulta que el año pasado, aún no habiendo cumplido el año de alquiler, me comenta que lo necesita por motivos familiares (separación) pero al final lo soluciona, supongo porque no habiendo pasado el año es ilegal obligar a irse al inquilino.
    En diciembre se cumple el segundo año de contrato y me vuelve a comentar que necesita otra vez el piso por el mismo motivo, lo cual me hace sospechar que realmente lo quiere para volver a realquilarlo por un precio mayor a otro inquilino, pues no es un particular sino el representante de una sociedad que se dedica al alquiler de inmuebles.
    Mi pregunta es:tengo la obligación de abandonar el inmueble y, lo más importante, sólo con el aviso verbal es suficiente o es necesario un documento legal que acredite realmente el uso de esta vivienda por el propietario como residencia habitual?
    Muchas gracias por su ayuda.
    Pedro

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Pedro, siendo un contrato de arrendamiento de vivienda con una duración de 1 año, prorrogable a 3 años, el propietario tiene derecho a exigirte el desalojo por motivos de necesidad de vivienda.
      El aviso debe hacerse por escrito y tiene que ser notificado al inquilino dos meses antes de la fecha en que el arrendador necesite el inmueble.
      La ley no obliga al propietario a que tenga que justificar el motivo ni acreditar nada. Con la notificación es suficiente para obligar al inquilino a marchar de la vivienda. Eso sí, el arrendador tiene que ocupar la vivienda en tres meses desde la fecha de desalojo del arrendatario.
      Espero haber aclarado tus dudas.
      Nos vemos online.

  • Pedro
    Responder

    Muchas gracias por la información!
    Comentarle que el arrendador es una sociedad limitada que, casualmente, se dedica a la compraventa y alquiler de inmuebles… Es decir, no es el caso de un particular que lo necesite por un motivo en concreto.
    Revisando el contrato, también he visto que el DIN de la persona que representa a la parte arrendadora está incompleto, le falta un dígito.
    Podría ésto afectar a la validez del contrato?
    Muchas gracias de nuevo
    Atentamente

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Pedro, desde mi punto de vista, aunque figure una sociedad limitada o empresa como arrendador del contrato de arrendamiento, la necesidad de vivienda puede tenerla alguno de sus administradores, y estarían legitimados para finalizar el alquiler por este motivo, siempre que se cumplan los requisitos que establece la LAU.
      No veo motivo para que ese error en el DNI afecte a la validez del contrato de alquiler, salvo que se haya hecho de mala fe para ocultar la verdadera identidad del arrendador.
      Nos vemos online.

  • Pedro
    Responder

    Revisando el contrato, el particular con poderes suficientes para representar a dicha empresa no es el administrador de la empresa, sino el apoderado. Tengo entendido que para reclamar la vivienda ha de ser el administrador de la empresa, que en este caso es su mujer(de la que supuestamente se ha separado)
    Puede ésta persona reclamar la vivienda por necesidad o debería hacerlo la administradora de la empresa?
    Comentarle también que ni el CIF de la empresa ni el DNI del apoderado son los verdaderos
    Muchas gracias por su ayuda y perdone las molestias
    Pedro

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Pedro, para que el casero pueda finalizar el alquiler, debe ser el administrador de la sociedad quien reclame la vivienda alquilada por necesidad. El inmueble también puede ser destinado a vivienda habitual del cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
      Nos vemos online.

  • Tommy
    Responder

    Hola Tito, comento mi problema:
    Tengo una vivienda alquilada desde el 7 de Octubre de 2013. Efectivamente cumpli los 3 primeros años y estamos en las renovaciones anuales.
    La cuestión es que vía whassapp, la sobrina de la propietaria me comunica que me va a llegar un Burofax al domicilio para no renovar el contrato, pues su pensamiento es vender la vivienda.
    (La propietaria tiene 5 propiedades más y economicamente no tiene necesidad alguna. Tampoco esta casada, ni tiene descendencia, con lo cual no puede alegar que necesita la vivienda).
    En el día de ayer 6 a las 21:00 hora encuentro en el buzón de correos la nota de que tengo un Burofax enviado por la propietaria. Por trabajo no podré recoger el Burofax hasta el día 10 u 11, con lo cual entiendo que cuando lo recoja estoy fuera del plazo de preaviso de 30 días.
    ¿Entiendo que se prorroga por 12 meses más?.
    Tengo dos hijos con los que ademas no puedo en 30 días buscar una vivienda para complacer a la propietaria su deseo de vender.
    ¿Aunque el Burofax lleve fecha del día 5, ni no llegó a tiempo y no lo he recogido no estoy notificado fehacientemente, verdad?
    Es un problema importante como ves. Muchisimas gracias por tu tiempo y atención.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Tommy, en primer lugar habría que saber cuál es la duración inicial del contrato de alquiler de vivienda y qué dice al respecto de las renovaciones anuales que comentas.
      Actualmente, cuando el contrato alcanza los 3 años, éste se prorroga por un año más, hasta el cuarto año, y después, si no se establece un nuevo pacto entre las partes, el arrendamiento sigue por tácita reconducción (para que lo entiendas, te dejo un enlace donde explico el tema de la tácita reconducción en los contratos de alquiler de vivienda: https://www.modelosycontratos.com/tacita-reconduccion-contrato-alquiler/).
      En cuanto al burofax, si has recibido en tu buzón la notificación del casero para finalizar el alquiler dentro de plazo, pero por los motivos que sea no has podido recogerlo en Correos, entiendo que el preaviso se ha realizado correctamente por parte del propietario.
      Nos vemos online.

  • Pilar H.
    Responder

    Hola tito,tengo alquilada una vivienda por 5 años,sin cláusula alguna,además la arrendataria que tiene 84 años no la tiene dada de alta y no paga los impuestos,ahora después de 2 años dice que me da 6 meses para que abandone la vivienda incluso me ha dicho que en esos 6 meses no va a cojerme el dinero del alquiler alegando que la necesita para meter a una persona que la cuide a pesar que la arrendataria tiene otra vivienda donde vive ella sola,me gustaría saber si es legal lo que me dice,gracias.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Pilar, si el contrato de alquiler de vivienda tiene una duración inicial de 5 años, la propietaria tiene que respetar el plazo y no puede finalizar el alquiler de forma unilateral. Sin entrar en el fondo (dices que no hay cláusula que regule la finalización anticipada), entiendo que tienes derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumpla lo pactado.
      Nos vemos online.

      • Pilar H.
        Responder

        Si tito,el contrato inicial es de 5 años…otra cosa en el contrato pone que el alquiler es de 250 € sin embargo llegamos a un acuerdo verbal de que le diera 200€ porque la casa está en mal estado y que con los 50€ fuera yo arreglando poco a poco los desperfectos de la casa,tengo 8 recibos firmado por ella(desde enero de este año hasta agosto )tengo que darle los 250 € ó vale el acuerdo verbal que hicimos?

        • Tito Petrizzo, abogado digital
          Responder

          Hola Pilar, aunque lo ideal hubiese sido firmar un documento anexo al contrato de alquiler pactando la modificando de la renta, de 250€ a 200€ mensuales, lo cierto es que los acuerdos verbales tienen la misma validez que uno escrito. La prueba está en esos recibos de pago de la renta. Ahora bien, si los desperfectos ya están reparados, tu casera podría pedirte volver a la renta inicial pactada en el contrato de alquiler de vivienda. Pero te vuelvo a reiterar, teniendo en cuenta la duración de tu contrato, la propietaria no puede finalizar el alquiler.
          Nos vemos online.

  • Pablo
    Responder

    Hola Tito, somos inquilinos con un contrato de un año con prorrogas anuales hasta un maximo de cinco años a no ser que nosotros avisemos con 30 dias de antelacion la voluntad de no hacerlo o por “disposion legal se pueda reducir el plazo de duracion”. Vamos a cumplir tres años y el casero nos ha comunicado que necesita la casa para un hijo. ¿Puede legalmente hacer esto? Muchas gracias

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Pablo, en este caso el casero puede finalizar el alquiler por motivos de necesidad de vivienda para un hijo. Es la forma legal que tiene el casero para poder recuperar la casa si la necesita para vivir en ella o para algún familiar, como es tu caso. La comunicación realizada antes de que se cumpla el tercer año también es correcta.
      Te sugiero la lectura de este post, donde explico cómo echar al inquilino si el casero necesita el piso:
      https://www.modelosycontratos.com/como-echar-inquilino-necesito-piso/
      Mira a ver si el propietario cumple con todos los requisitos que explico en ese artículo.
      Nos vemos online.

  • Luisa
    Responder

    Hola a todos
    Mi pregunta es acerca de la finalización de los contratos de alquiler después de la reforma de 2013. O sea ¿Qué sucede después de 3+1, o sea contrato un año, dos prórrogas y la prórroga llamada necesaria de un año
    En caso de no notificar a tiempo, un mes antes como mínimo, el deseo de recuperar el piso o de hacer un nuevo contrato, ¿Cuáles son los derechos del inquilino? ¿Se prórroga el contrato por un año más o se trata de una tácita reconducción del contrato con derecho del inquilino a quedarse otros tres años?
    No me queda clara la respuesta leyendo la legislacion. Por eso acudo a los expertos y te agradezco Tito que me ayudes.
    Muchas gracias

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Luisa, al terminar el contrato o la prórroga tácita (3+1), si el inquilino permanece en la vivienda 15 días y el arrendador permite ese disfrute, es decir consiente dicha continuidad, el arrendamiento continúa por tácita reconducción.
      Además es necesario que no haya habido requerimiento previo o comunicación de no renovación al término del contrato o la prórroga.
      El nuevo contrato por tácita reconducción tendrá una duración de un día, de un mes o de un año, dependiendo de como se haya establecido el alquiler en el contrato original.
      Respondiendo a tu última pregunta, una vez que se cumple la prórroga necesaria (4 años), el inquilino no tiene derecho a permanecer 3 años más, sino que habrá que estar a lo que dice el contrato, en relación a la estipulación de la renta, para saber si se renueva por día, por mes o por año.
      Espero haber aclarado tus dudas.
      Nos vemos online.

  • Veronica
    Responder

    Hola,
    Tengo una casa alquilada de la que soy dueña, conjuntamente con mi madre(usufructuaria) y mi hermana. El inquilino lleva año y medio pero quiero finalizar el contrato ya que necesito la casa para una de mis hijas. ¿Seria posible notificandoselo con dos meses de antelacion por necesidad de vivienda a pesar de no cumplir los 3 años minimos de contrato?

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Verónica, para que el casero pueda finalizar el alquiler por necesidad de vivienda es necesario, entre otras cosas, que el contrato tenga una duración inicial inferior a 3 años. Si fuese así, no habría ningún inconveniente en comunicar al inquilino la finalización del arrendamiento después de un año y medio de alquiler.
      Te sugiero que leas este artículo donde explico las claves para poder echar al inquilino del piso por necesidad del propietario:
      https://www.modelosycontratos.com/como-echar-inquilino-necesito-piso/
      Si necesitas ayuda con la redacción del escrito, en ese post podrás descargar un modelo para notificar el fin del alquiler por necesidad de vivienda.
      Nos vemos online.

  • Maria
    Responder

    Hola Tito , te explico mi situación para que me puedas ayudar , nos hicieron un contrato el 6 de enero de 6 meses , que se venció el 6 de julio , el día que vino a cobrar el alquiler que fue día 11 de julio , nos dijo que nos iba a renovar el contrato por 6 meses más , en el contrato pone que es renovable , la.cosa es , que ella , en septiembre el día 20 nos dijo que desocup el piso así sin nada más dijo q nos vayamos., Qué hago , cabe recalcar que estamos al día con el pago del alquiler , este 11 de octubre tendríamos que irnos , pero hemos buscado piso y no hay

    • Responder

      Hola María, teniendo en cuenta que se trata de un alquiler de vivienda habitual del inquilino, de acuerdo con la ley, tienes derecho a permanecer en el piso 3 años, independientemente del plazo que se haya pactado en el contrato (en este caso 6 meses).
      Puedes enviar un escrito al propietario para comunicar tu voluntad de quedarte en el piso, como máximo hasta 3 años.
      Si necesitas ayuda con la redacción del documento, puedes descargarte el modelo en el siguiente enlace:
      https://www.modelosycontratos.com/modelo-permanecer-vivienda-tres-anos
      Nos vemos online.

  • Cristina
    Responder

    Hola,
    Vivo de alquiler en un piso cuya firma de contrato se realizó en diciembre de 2012 y que se prorrogó automáticamente puesto que no hubo notificación a tiempo. Resulta que se les pasó el plazo y me comunicaron verbalmente su intención de hacer un nuevo contrato y subir cuantiosamente la renta cuando, legalmente ya no podían… pues esto sucedió en enero del presente año. Reconocieron que la renovación del contrato no procedía, pero insistieron en que la prórroga sólo era por un año, cuando tengo entendido que tengo derecho a prorrogar hasta 3 años. A día de hoy pretenden realizar nuevo contrato y necesito aclarar si es legal o están intentando engañarme para que firme algo que no corresponde y subirme la renta. Otro detalle es que la inmobiliaria que me lo alquila ya me expresó que no me enviarían burofax, de manera que no hay comunicación fehaciente… Necesito saber si es obligatorio un nuevo contrato o bien si va a seguir vigente la prórroga.
    Muchísimas gracias por su atención y su trabajo. Son de gran ayuda!

    • Responder

      Hola Cristina, teniendo en cuenta que tu contrato de alquiler se firmó en 2012, el plazo mínimo serían 5 años, y al término de este período el contrato de arrendamiento se renueva por 3 años más.
      Es decir, si no hubo notificación del casero para finalizar el alquiler cuando se cumplieron los cinco años, tienes derecho a una prórroga hasta tres años.
      Nos vemos online.

      • Cristina
        Responder

        Muchísimas gracias, Tito. Me quedo mucho más tranquila con tu respuesta 🙂

      • Cristina
        Responder

        Hola, Tito. Los de la administración se han puesto en contacto conmigo y me han mandado un burofax que todavía no he ido a recoger. También me han enviado un e-mail en el que adjuntan documento de novación en el que me incrementan el precio de alquiler 150€ y dicen novar la fecha de fin de contrato (la que expresa el documento sería la misma que la del contrato original una vez agotadas las 3 prórrogas anuales). Por teléfono les indiqué mi derecho a seguir en las condiciones del contrato original, pero ellos me insisten en que las prórrogas son anuales a su voluntad. Llegados a este punto… qué debo hacer? cómo demuestro que estoy en mi derecho? pueden requerirme judicialmente? Dónde debo acudir y en qué plazo para aclarar la situación sin ver la renta incrementada? Un millón de gracias otra vez por su ayuda altruista.

  • Margarita ríos llabrés
    Responder

    Buenas noches,
    Me gustaría si pudieras ser, que me resolviera una duda. Resulta que hoy día 2 de octubre se cumplen tres años del contrato que me hicieron, pero me mandaron un burofax el 26 de septiembre, diciéndome que tengo hasta el 30 de octubre para dejar el piso. Hoy he recibido el burofax pero la fecha de finalitzación de contrato es hoy día 2 de octubre. Según he leído me tenían que haber avisado con un mes de antelación a esta fecha y sólo lo han hecho 6 días antes. Se ha prorrogado un año más el contrato, no?
    Muchas gracias por la atención.

    • Responder

      Hola Margarita, así es, el casero debe comunicarte con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato la finalización del alquiler. En este caso entiendo que tu contrato de ha renovado tácitamente por un año más.
      Nos vemos online.

      • Margarita ríos llabrés
        Responder

        Buenos días,
        Muchas gracias por responderme, resulta que mi casero ha dicho que se finaliza el 30 de octubre porque entré el día 2 de octubre del 2015 y la fecha de contrato es el 2 que es cuando sr cumple 3 años, me ha dicho que lo he interpretado como he querido y que lo he entendido mal, pero estoy segura de que en el artículo 10.1 de la LAU, es cuando se cumplen los 3 años, no a final de mes. Quiere echarme porque quiere venderlo pero sé que el contrato está prorrogado.
        Por favor si no es mucha molestia, quítame esta duda, porque me tiene preocupada.
        Muchísimas gracias por la atención y la ayuda

        • Responder

          Hola Margarita, si el contrato de alquiler de vivienda tiene un plazo de duración de 3 años, y se establece que la ficha de inicio del arrendamiento es el día 2 de octubre de 2015, la fecha de vencimiento sería el día 2 octubre de 2018, por lo que hay poco margen para la interpretación.
          Sigo entendiendo que tu contrato se ha prorrogado un año más.
          Nos vemos online.

  • Airora
    Responder

    Hola Tito mi contrato 1 diciembre 2012 hasta 31 de octubre del 2013
    Hasta la fecha nada y ahora se ha puesto en contacto telefonico para subirme el precio y la comunidad a que rengo derecho sino ha hablado hasta ahora ah hasta ahora yo no pagsba comunidad quiere cobrarme 80 euros solo smde comunidad

    • Responder

      Hola Airora, habría que leer tu contrato a ver exactamente lo que establece en cuanto a la duración del arrendamiento. De todas formas, la ley establece que la duración mínima es 5 años (se firmó antes de la reforma de la LAU de 2013) y si ninguna de las partes dice nada, se prorroga por otros 3 años más.
      Teniendo en cuenta lo anterior, en mi opinión, el propietario no tendría derecho a subir la renta o la comunidad si no se pactó en el contrato.
      Nos vemos online.

  • juan egido
    Responder

    hola buenas, soy propietario de un inmueble alquilado antes del 6 de junio de 2013 por motivos personales de urgencia les he dicho a los inquilinos que se acababa el contrato dándoles dos meses con una carta por burofax pero se lo notifique el día 20 de agosto del 2018 habiendo pasado la fecha del contrato que se firmo el 1 de junio del 1998, tienen que estar un año mas al estar firmado el contrato antes del 6 de junio del 2013?? muchas gracias

  • Manuel
    Responder

    Buenas Tardes, soy inquilino de una vivienda desde el 24 Octubre de 2003 siendo la duración del contrato de 1 año pero hasta la fecha se ha ido prorrogando. Me ha comentado verbalmente la intención de no renovarlo. Si es así el caso cuanto tiempo se me prorroga el contrato.

    Gracias

    • Responder

      Hola Manuel, el propietario debe notificar al inquilino su voluntad de finalizar el alquiler, por escrito. Entiendo que si no te ha comunicado en tiempo y forma la finalización del arrendamiento, éste se prorrogaría un año más.
      Te recomiendo leer el contrato para ver qué dice en relación a la duración, prórrogas y desistimiento.
      Nos vemos online

  • Ana Piñan Gago
    Responder

    Hola Tito, una duda (quizá tonta): cuando un contrato de alquiler se prorroga a la finalización del primer año ¿comienza de nuevo a correr el plazo de los 6 meses para poder desistir o esto sólo se aplica al primer año por lo que (previo aviso) podría desistir en cualquier momento a partir de ahí sin sufrir penalización? Gracias por tu ayuda, es genial que alguien nos resuelva las dudas. Saludos

    • Responder

      Hola Ana, dice la ley que «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses».
      Es decir que, aunque el arrendamiento se haya prorrogado al término del primer año, a partir de este momento puedes ejercer tu derecho de desistimiento del contrato de alquiler de vivienda en cualquier momento.
      La penalización solo podrá existir si se ha pactado expresamente en el contrato y además, la cantidad de indemnización no puede ser superior a un mes de renta por cada año que reste por cumplir de contrato.
      Nos vemos online.

  • Mercedes
    Responder

    Buenas soy propietaria de un piso que he alquilado en abril del 2017 hasta junio de 2018 en junio me han comunicado que seguirán por un año más, el problema es que en contrato no necesitaban el piso” porque son profesores” en los meses de Julio y Agosto muy lejos de la realidad, el piso lo dejan ocupado con todas sus cosas (ropa, cuadros que pintan, bicicleta e incluso dos camas pequeñas que permití que entraran quitando una de matrimonio de las mías), vivo enfrente y los hemos visto entrar y salir al día siguiente, son profesores de la E.S.O. que ganan bien y nosotros que somos jubilados pagamos las facturas de luz y agua de esos dos meses, también nos han roto cosas una y otra vez las mismas incluso los arregladores que he mandado se quedan sorprendidos. Creo que han tenido intención de aprovecharse de nosotros ya que ellos sabían que no iban a desocupar la vivienda y aun así contrataron con esa excepción de los meses de verano.¿ Que puedo hacer al respecto?, os agradecería una respuesta.

    • Responder

      Hola Mercedes, tratándose de un alquiler de temporada, distinto del de vivienda habitual, podrías comunicar la no renovación del contrato.
      Para ello, debes mirar que establece el contrato de alquiler en relación a las comunicaciones del casero para finalizar el alquiler o para los casos de desistimiento anticipado.
      Nos vemos online.

  • Marta
    Responder

    Hola! Tengo un contrato de alquiler dd 3 años de los cuales solo llevo un año y 5 meses…hace dos dias me llego un burofax para que abandone el inmueble en dos meses alegando uso propio, me hice lo mismo en setiembre a lo cual acabo diciendo que era para su cuñada. A trave de la agencia me he comunicado con el y dice que no ha de dsrme ninguna explicación y que me marche del domicilio. Me gustaria saber que tendria que hacer en un caso asi.

    • Responder

      Hola Marta, el propietario no tiene derecho a recuperar la vivienda por necesidad si va a destinarla para habitarla su cuñada. La ley limita esta posibilidad al dueño, su cónyuge, hijos o padres.
      Es cierto que el arrendador no tiene que justificar la causa de necesidad, pero si debe comunicar al inquilino quién tiene necesidad de vivienda.
      Si quieres responder al propietario, puedes enviarle un escrito manifestando tu voluntad de permanecer en la vivienda hasta que se cumplan los primeros tres años de duración (plazo mínimo legal).
      Si necesitas ayuda con la redacción, podrás descargarte un modelo en este enlace:
      https://www.modelosycontratos.com/modelo-permanecer-vivienda-tres-anos
      Nos vemos online.

  • CARMEN
    Responder

    Hola mi pregunta es la siguiente, he hecho un contrato de alquiler con duración de un año, finalizaría el día 1/1/2019. a fecha de hoy el inquilino me debe 4 meses de alquiler y varios recibos de luz, después de varias conversaciones con él me dice que no va poder pagar el alquiler, pero no se quiere ir hasta que no encuentre otro piso, mi pregunta es puedo enviarle un burofax comunicándole la rescisión del contrato por falta de pago? indicándole que si a fecha 1/1/2019 sino ha abonado las cantidades pendientes deberá desalojar la vivienda?? si es legal hacer eso, que pasaría si se pone al día de todos los pagos antes de que cumpla el año de vigencia del contrato, tendría derecho a seguir en el piso o ya habiéndole avisado de la la no renovación se tendría que marchar. Con cuanto tiempo antes debo de comunicárselo?
    Muchas gracias de antemano

    • Responder

      Hola Carmen, para reclamar al inquilino la deuda del alquiler puedes enviarle un escrito exigiendo su regularización. Recuerda que el inquilino tiene derecho a permanecer hasta que se cumplan 3 años de duración, aunque el contrato sea de un año. Si el inquilino no desaloja la vivienda de forma amistosa, tendrás que iniciar un procedimiento judicial de desahucio.
      Nos vemos online.

  • Pichi
    Responder

    Hola!! Muchas gracias por el post, se me han resuelto muchas dudas pero me surgen otras.. te comento mi caso.

    El 1 de Enero de 2017 nos fuimos a compartir piso un amigo, mi pareja y yo, firmamos un comtrato en el q apareciamos los 3.
    En abril de 2017, mi pareja y yo cortamos la relación y abandona el piso, pero en Agosto, la pareja de mi compañero se instala en casa x lo q volvemos a ser 3, por lo que el 1 de Enero de 2018, renovamos contrato cambiando a mi expareja x la pareja de mi compañero, firmamos y hasta ahora.

    A 3 de diciembre se me comunica por parte de mis compañeros que quieren que abandone el piso, que quieren intimidad y que han hablado con el casero (amigo de mi compañero de piso con el q me voy inicialmente a vivir) para que no me renueve el contrato en enero, por lo que me surgen varias preguntas:

    1. Pueden echarme así como así? Sin una comunicación escrita por prte del casero?
    2. Cuales son mis derechos ante este caso? Si una de las prtes no está de acuerdo en no renovar, como es el caso, que puede pasar?

    Un saludo, y muchas gracias!!

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