¿Cuándo Puede el Casero Poner Fin al Contrato de Alquiler?
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¿Cuándo puede el propietario dar por finalizado, por su cuenta, el contrato de arrendamiento? ¿Cómo evitar la prórroga del alquiler? Si eres arrendador, y has llegado hasta aquí, sigue leyendo este post para salir de dudas.

Hola lector, bienvenido una vez más a Modelos y Contratos.

Hoy hablaremos sobre uno de los temas que más dudas genera entre los caseros de toda España: La no renovación o prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.

Cuando se pacta un arrendamiento, las partes tienen toda la intención de agotar la duración y cumplir el contrato. Pero es frecuente, que el inquilino o el propietario, por las causas que sean, deseen rescindir dicho contrato antes de tiempo. 

Veremos en qué consisten y cómo funcionan las prórrogas en los contratos de arrendamiento y cómo puede el casero evitar que el contrato se prolongue por más tiempo.

 

¿Cuándo puede el propietario finalizar por su cuenta el contrato de arrendamiento?

Actualmente los contratos de alquiler tienen una duración mínima legal, a voluntad del inquilino, de 3 AÑOS.

Esto significa que, si el contrato se pacta por una duración menor a tres años, si el inquilino quiere, puede mantenerse en la vivienda alquilada hasta que dicho contrato alcance los tres años.

Además, la ley permite al inquilino romper el contrato de arrendamiento en cualquier momento, una vez que se hayan superado los 6 MESES de contrato.

Sin embargo, el propietario no tiene ese derecho, debiendo esperar a que se cumplan los 3 años de contrato para evitar que el alquiler se prolongue por más tiempo.

Al menos que el casero quiera dar por terminado el alquiler por razones de necesidad de vivienda, esto es, cuando necesita la casa o el piso para vivir él y/o sus familiares. Esta posibilidad sólo puede alegarla el arrendador una vez el contrato alcance el primer año de vida.

Por lo tanto, transcurridos los tres primeros años de arrendamiento, el propietario puede dar por finalizado el contrato de alquiler por su cuenta, previo aviso al inquilino.

Más adelante veremos en qué consisten y cómo funcionan las prórrogas en los contratos de arrendamiento.

 

Incumplimiento de las obligaciones del inquilino.

Por otro lado, habría que recordar que, el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario contraídas en el contrato, facultarían al propietario a resolver el contrato de arrendamiento.

La ley, además, reconoce las siguientes causas que permitirían al arrendador resolver el contrato:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (…)

 

La prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.

La duración de un contrato de arrendamiento se acuerda libremente por las partes.

A pesar de ello, como hemos visto, nuestra legislación en materia de arrendamientos urbanos dispone un plazo mínimo de duración del contrato, mediante el cual el arrendatario podrá mantenerse en la casa o el piso arrendado.

Veamos entonces cómo funciona la prórroga obligatoria (renovación automática) y la prórroga adicional o tácita del contrato de alquiler.

 

Prórroga obligatoria.

Artículo 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Como vemos, la ley, desde su última reforma en 2013, establece que el inquilino puede quedarse en la vivienda, si él quiere, durante 3 años.

Esto quiere decir, que, por ejemplo, si el contrato de arrendamiento tiene una duración inicial de 1 año, el inquilino puede prorrogarlo a su voluntad hasta el tercer año.

Es lo que se llama prórroga obligatoria.

Pero hay más.

 

Prorroga tácita o adicional.

Artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Cuando el contrato de arrendamiento alcanza los tres años de duración, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no continuar con el alquiler, el contrato se prorrogará durante un año más (3+1)

Es lo que se llama prórroga tácita, también conocida cómo prórroga necesaria o adicional del contrato).

A diferencia de la prórroga obligatoria, la prórroga tácita puede evitarla el propietario, si lo comunica previamente al inquilino, evitando de esta forma que el alquiler se prolongue un cuarto año.

 

¿Cuándo debe el propietario notificar al inquilino la no renovación del contrato de arrendamiento?

Para evitar la prórroga tácita del alquiler, el propietario deberá comunicar al inquilino, al menos 30 DÍAS antes de que se cumpla el 3º año, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.

Si la duración del contrato de arrendamiento fuese mayor a 3 años, el arrendador deberá notificar al inquilino, al menos, 30 DÍAS antes de la fecha de vencimiento.

De no realizarse dicha notificación, o de hacerse más tarde, el inquilino tendrá derecho a permanecer en el piso otro año más (3+1). De ahí la importancia de respetar los plazos legales si lo que se desea es no renovar el contrato a su finalización (contratos de más de tres años) o no prorrogar cuando se alcancen los tres años de duración.

 

¿Cómo debe el arrendador comunicar al arrendatario la terminación del contrato de alquiler?

Cumplir los plazos legales es muy importante (sería ineficaz aquella notificación que se realice un día más tarde) pero también lo es la forma de comunicar o preavisar al inquilino

El aviso o la comunicación ha de ser fehaciente, es decir, que se pueda probar su recepción por parte del arrendatario. 

Desde mi punto de vista, esta formalidad es esencial para evitar problemas. 

No vale con una llamada de teléfono, ni siquiera con un Whatsapp, al menos que dicha llamada o mensaje vaya acompañada de un escrito fehaciente.

Notificar con un Burofax es la forma más recomendada y la más utilizada en este tipo de comunicaciones. 

Existen otros medios que pueden acreditar la recepción del preaviso, como un requerimiento notarial, una copia de la notificación firmada por el inquilino, un envío por fax con resultado correcto, también un correo electrónico con la correspondiente respuesta del arrendatario, etc.

Por lo tanto, si el emisor elige otro medio distinto al Burofax, debe poder acreditar que el receptor ha recibido el mensaje, de lo contrario el inquilino podría decir que nunca recibió dicha comunicación, dando lugar así a la prorroga del alquiler por otro año más. 

 

Las claves para evitar la prórroga del alquiler.

Si el contrato de arrendamiento tiene una duración INFERIOR A 3 AÑOS, llegado el momento de vencimiento del contrato este se prorrogará obligatoriamente por periodos de un año hasta alcanzar un mínimo de 3 AÑOS.

El inquilino puede romper el contrato, en cualquier momento, cuando se hayan alcanzado los 6 meses de alquiler.

El propietario no puede evitar la prórroga obligatoria, y deberá esperar a que el alquiler alcance los 3 años de duración, para dar por terminado el contrato.

Si el propietario no lo rescinde, con preaviso al inquilino de 30 DÍAS, el contrato se prorrogará necesariamente un año más, hasta los 4 AÑOS.

Si la duración pactada en el contrato fuese SUPERIOR A 3 AÑOS, el casero deberá preavisar al inquilino, al menos 30 DÍAS antes de la fecha de vencimiento, para evitar la prórroga tácita.

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Muestra 21 comentarios
  • Inés
    Responder

    Hola! Te escribo para consultarte mi caso. Estoy de alquiler desde febrero de 2012, con un contrato de 5 años. He leído que si el propietario no alega necesitar la casa para sí o para un hijo o expareja, avisando además con un mes de antelación a la finalización del contrato, una vez cumplidos los 5 años el contrato se prorroga por 3 años más. La cosa es que consultando mi contrato, en el punto de duración pone “El plazo de duración del presente contrato será de 5 años a contar desde el día de hoy. Una vez terminado dicho plazo quedará sin efecto este contrato sin prórroga de clase alguna, salvo que sea concedida de forma expresa y por escrito por la arrendadora, y no será necesario que exista previa notificación al efecto de recordar su cumplimiento”. ¿Entiendo que según esta cláusula, si el propietario no me comunica nada, no puedo atenerme a una prórroga tácita? ¿Es legal?

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Inés, en mi opinión ya habéis pactado expresamente que no exista prórroga, por lo tanto el alquiler se terminará al vencimiento del contrato.
      Nos vemos online.

  • Ana Delgado
    Responder

    Hola Tito,
    Mi contrato de alquiler cumple los tres años en el 5 de agosto.
    Ya he recibido el aviso por burofax de la rescisión del contrato.Dias antes me telefoneó para comunicarme que tenía pensado hacer una subida de 300 euros mensuales, en el caso de que yo deseara renovar, esta cifra no es alcazable para mi.
    El contrato termina el cuatro de agosto y desearía quedarme dos meses mas y dejar el inmueble en octubre, tengo algún apoyo o hay una manera de poder permanecer estos dos meses? En principio he de proponerselo a la propietaria.
    Quisiera saber que puedo hacer en caso de que se niegue. Y si acepta cual seria la manera de hacer esta prorroga de dos meses sin que esto genere perjuicio para ella.

    Muchas gracias de antemano y un saludo

  • Ana
    Responder

    Hola, necesito una ayuda sobre mi caso. Vivo en la misma vivienda desde el 1 de septiembre de 1994, con un contrato privado sin registrar (el propietario no no tiene dado de alta y no paga impuestos por el alquiler). Hace un mes nos comunica por telefono que quiere vender la vivienda, y les da nuestro telefono a las inmobiliarias y particulares interesados en la compra.
    Nosotros no nos negamos a irnos, pero todavia no hemos encontrado un lugar, sobre todo después de toda una vida en el mismo sitio.
    Mis dudas son ¿si no nos comunica el fin del contrato antes de los 30 días se puede considerar como prorrogado automaticamente otro año mas? ¿podemos negarnos a las visitas de compradores e inmobiliarias mientas no nos mudemos? ¿en caso de que venda la vivienda antes, que plazo tiene que darnos para que nos vayamos?
    Muchas gracias

  • Fernando Fariñas Martinez
    Responder

    Hola, te escribo para consultar como puedo redactar una carta de comunicación al inquilino para extinguir el contrato de arrendamiento por falta de pago, llevan tres meses de retraso y el contrato finaliza el 30 de Septiembre, después de la prórroga de tres años, también llevan el mismo retraso en el pago de la comunidad.
    Agradecería un formulario para comunicar esto.
    Saludos y gracias.

  • idalgisa
    Responder

    Tengo una vivienda por mas de 40 años…la dueña envió una carta diciendo que lo desocupe…si no quiero irme de su piso puede ella hacer un nuevo contrato o hacer una prórroga a un nuevo contrato.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Idalgisa, si el contrato de arrendamiento de vivienda tiene más de 40 años, se supone que es anterior al 9 de mayo 1985 (fecha del decreto conocido como decreto Boyer) y por lo tanto la prórroga es forzosa para el arrendador, al haberse realizado el contrato bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Por lo tanto, si no quieres abandonar la vivienda tienes derecho a permanecer en la misma.
      Nos vemos online.

  • FRAN
    Responder

    Hola. Respecto a reclamar la vivienda al inquilino por necesidad del arrendador para fijar su domicilio permanente… se puedo instar dicho desalojo (pasado el primer año de contrato ) en el transcurso de cualquier tipo de prórroga ? forzosa – necesaria ? Es un contrato de alquiler de 1 año (transcurrido ya), han prorrogado dos años más y ahora están en el último año o prórroga necesaria. Llevan 3 años y medio, con la Ley nueva. Puedo instar el desalojo en el transcurso de esta última prórroga… o debo esperar a que finalice el contrato ?

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Fran, para poder recuperar la vivienda por necesidad del casero, lo que se puede interrumpir es la prórroga obligatoria (hasta los tres años de contrato). En tu caso, entiendo que te encuentras ya dentro de la prórroga tácita o necesaria, por lo que deberías esperar al término de la presente anualidad para desalojar al inquilino, con preaviso de 30 días de tu voluntad de no renovar el contrato de alquiler.
      Nos vemos online.

  • Maria
    Responder

    Mi contrato se intentó rescindir el año pasado (finalización) pero se me notificó tarde. Aceptaron la renovación automática por un año. Que pasa ahora transcurrido ese año? Tengo derecho a tres más? Supongo que me mandaran un preaviso de finalización, puedo negarme? El piso es de un banco, no se podría alegar ninguna necesidad del arrendador pero para mí es complicado dejarlo ahora

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola María, si llevas más de tres años en el uso de la vivienda, no tendrías derecho a permanecer en el piso si te comunican la no renovación, suponiendo que el contrato se redacto bajo la vigente ley de arrendamiento urbanos.
      Nos vemos online.

  • Javier Garrido
    Responder

    Buenas tardes.Tengo un contrato de alquiler de fecha 1 de Octubre de 2013,prorrogable hasta los 5años ,hemos renovado cada año.Ahora a mes de noviembre me dice el arrendador que tengo que dejar el piso que lo necesita para un hijo.Me lo comunico de palabra ni escrito ni nada.Deberia haberlo comunicado antes con antelación y antes de la renovación?Tengo que irme o esperar a que lo comunique por escrito.Muchas gracias

  • Javier Garrido
    Responder

    Buenas tardes.Tengo un contrato con fecha de 1 de Octubre de 2013,renovable cada año hasta los 5 años.Ahora a mes de Noviembre el propietario me dice que me tengo que ir que lo necesita para un hijo.Me lo comunico de palabra,tengo que irme o deberia el comunicarmelo con antelacion y antes de cumplir el 3 año,puedo quedarme un año mas.Muchas gracias

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Javier, dado que la comunicación se hizo una vez finalizada el período de prórroga forzosa de 3 años, el propietario no tiene derecho a reclamar la vivienda por necesidad, por lo que tendrías derecho a permanecer en la vivienda hasta la culminación del contrato, salvo que el contrato establezca otra cosa.
      Nos vemos online.

  • Mona
    Responder

    Hola.Mi problema es lo siguiente.Cuando hemos entrado en el piso hace 2 meses mi pareja trabajaba pero yo estaba en el paro.Tengo 11 meses de paro ,asi que el casero nos hizo un contrato de 11 meses.Al dar la cuenta del banco para los gastos,he visto en el primer mes de entrar en el piso,que me cargaron en la cuenta factura de fechas de los anteriores inquilinos.Entonces yo le reclame al casero las cantidades que no me pertenecian , que me los descuenten del mes del alquiler.El me dijo que mejor esperemos que lleguen todas las facturas y entonces me ingresará el dinero aparte.Yo no estuve de acuerdo porque me viene mal pagar facturas que no son mías, sin siquera avisarme de que hay gastos atrasados.Entonces hize los calculos y le ingresé la mensualidad del piso , descontandoles las facturas que no me pertenecian.El casero se puso una furia me hablo mal y me falto el respeto diciendome que ya no quiere tratar conmigo , que para cualquier problema habla con mi pareja. El siguiente mes nos llega otra factura que mas de la mitad no nos pertenece,y lo hacemos saber el casero. Nos dice que no pasa nada que el hace las cuentas y no los manda y le ingresaremos la mensualidad con la cuentas cuadradas. El caso que le teniamos que ingresar el alquiler el dia 5 , y el dueño nos da largas con las cuentas,que no las tiene hechas y que no le ingresemos nada.A mi me parece raro que han pasado 15 dias y no le interesa pagarle.,que no es capaz de hacer tres facturas. Tengo que añadir que el casero legal es la hermana de la persona con la que nosotros tratamos.Osea en el contrato la hermana es la propietaria que nos alquila el piso, pero nosotros ni la conocemos,tratando desde el primer momento con este hombre de le que os estoy contando.Ayudanme por favor. Que tenemos que hacer? Parece muy raro todo.Muchas gracias.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Mona, lo primero que te recomiendo es que sigas pagando la renta del alquiler, ya que de lo contrario el casero podría promover la resolución del contrato por incumplimiento del inquilino. Y por otra parte, solicitar por escrito al arrendador el pago de todas las facturas abonadas por ti y que corresponderían al casero.
      Nos vemos online.

  • gurutz
    Responder

    Hola. Siendo yo el propietario y comunicado correctamente la finalización del contrato de alquiler tras 3 años, la inquilina me pide una prorroga de 2 meses ya que no ha podido encontrar otra vivienda. No quisiera dejarla en la calle y siendo un plazo razonable, no tendría pegas en realizar una prorroga con fecha limite. ¿Que documento debería redactar para dicha prorroga? ¿Seria anexa al contrato existente? Gracias y un saludo.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Gurutz, teniendo en cuenta que la ley establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, al tiempo que otorga al inquilino el derecho a permanecer tres años en la vivienda, entiendo que podéis pactar una prórroga de dos meses mediante un escrito anexo al contrato. El documento ha de ser simple, donde se señale la fecha de celebración, la reunión de las partes, y el acuerdo de la prórroga del contrato vigente por el tiempo pactado.
      Nos vemos online.

  • Emma
    Responder

    Hola Tito! Gracias de antemano por tu estimable ayuda. En diciembre vencen los 3 años del contrato de alquiler de vivienda. El administrador me comunicó ya en septiembre su voluntad de no renovar. Sin embargo, inmediatamente después me propusieron nueva oferta y contrato por otros 3 años, con los consiguientes “gastos de gestión de la agencia”. La pregunta es si, tratándose de una práctica regular aunque éticamente cuestionable, tengo alguna opción para evitar pagar estos gastos. Me planteo la operación si cada 3 años voy a estar en las mismas. . Muchísimas gracias por tu ayuda!

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Emma, teniendo en cuenta que el arrendador ya te comunicó con tiempo su voluntad de no renovar el contrato, entiendo que si quieres continuar en la vivienda, no te quedará más remedio que negociar con él el importe de la renta y los gastos de gestión de la inmobiliaria a los que te refieres.
      Nos vemos online.

  • Maica
    Responder

    Hola Tito,antes que nada gracias por estar ahi para ayudarme.
    Verás el 1 de octubre de 2016,alquile mi casa a traves de inmobiliaria a una pareja,la duración que pone es de 3 años,sobre las prorrogas no dice nada,y tampoco si yo necesito la vivienda para vivir que pueda pedirla.Solo dice que los inquilinos se pueden ir al sexto mes.
    Pues bien,yo vivo de alquiler,y mi casera me pidió el piso para su hijo en agosto,y yo les envíe un burofax a mis inquilinos ese mismo mes,porque yo mi alquiler coincide en octubre como inicio.
    Ellos no lo recogieron,y tuve que pedir plazo a mi casera,estamos a noviembre y mi sorpresa es que me piden que arregle unas tuberías,me mandan burofax y presupuesto,que realizaran sino me pongo en contacto con ellos.
    Mi pregunta es la siguiente, tengo derecho a recuperar mi casa con las condiciones del contrato?
    Estoy desesperada… Muchas gracias

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