¿Burlar la Ley Simulando Contratos de Temporada de 11 Meses?
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La simulación de contratos de arrendamiento de temporada es una práctica muy extendida en el mundo del alquiler, con el fin de burlar la ley (y a los inquilinos) para evitar la prórroga del contrato. 

Hoy lector, en Modelos y Contratos continuamos hablando acerca de las cláusulas ilegales que frecuentemente suelen aparecer en los contratos de alquiler de vivienda

Y como habrás leído en el título de este post, burlar la ley con la intención de disfrazar el alquiler de vivienda habitual bajo la apariencia de un arrendamiento de temporada, es una práctica ilegal.

Analizaremos el caso de los contratos de alquiler de 11 meses de duración y de su ineficacia cuando se realiza en fraude de ley para burlar los derechos de los inquilinos.

 

De los falsos arrendamientos de temporada que esconden auténticos alquileres de vivienda habitual.

Como decía al empezar este artículo, la celebración de contratos de alquiler de temporada destinados para usos de vivienda habitual de los inquilinos esta muy extendida en nuestro país.

La falsa creencia, o la picardía de algunos caseros de contratar un alquiler por pocos meses, inferior al año, tiene una clara intención, que es la de evitar que el inquilino pueda prorrogar el alquiler y permanecer en la vivienda por más tiempo.

Se trata por tanto de evitar aplicar la ley y los derechos que ésta reconoce al inquilino.

A diferencia de lo que ocurre con los alquileres de vivienda habitual, la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda por temporada no está definida por Ley y las partes pueden establecer libremente cuál será la duración del contrato.

Así, se rompe con la obligatoriedad de la prórroga para el arrendador y el inquilino se ve impedido de llevar su contrato hasta los 3 años de duración, tal y como establece la ley.

 

La trampa de los 11 meses de contrato.

En ocasiones, el casero -o la inmobiliaria- realiza un contrato de alquiler de once meses, dando una falsa apariencia de temporalidad, con el único fin de evitar la aplicación de las leyes correspondientes a los arrendamientos de vivienda.

El contrato de alquiler de temporada viene regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y su artículo 3 establece que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

En contraposición, el artículo 2 de la LAU, nos dice que se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por lo tanto, será contrato de arrendamiento de vivienda aquel que posibilite al inquilino habitar la casa o el piso como su hogar principal, su domicilio permanente, independientemente de su duración.

Los falsos arrendamientos de temporada precisamente esconden un verdadero uso de vivienda habitual, no temporal.

Firmar un contrato de 11 meses no evita la prórroga, si se realiza para burlar la ley

 

La intención de burlar el plazo mínimo establecido por ley.

La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (45/2016) nos viene a recordar que:

La burla de la duración mínima, o de la prorroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia (…).

En este caso, la sentencia estableció que el contrato celebrado bajo la expresión “arrendamiento de temporada” (de 11 meses de duración), era simulado…

y no puede evitar la debida aplicación del plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la ley (…). 

La jurisprudencia deja claro que la simulación contractual se realiza en fraude de ley cuando se pactan contratos de temporada sobre inmuebles que serán utilizados para satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los inquilinos.

El arrendamiento sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial, como resulta acreditado, por once meses de duración pactados, no era otro que satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sin destinarse a satisfacerla por un período de tiempo que pueda considerarse que forme un conjunto, o durante el que se efectúe alguna cosa, solo cabe insistir en que la alusión a la temporada inespecífica en el contrato, empleándose también en otros donde tampoco concurría ninguna especialidad, actuando la misma demandante como arrendadora, era una mera añagaza para burlar la efectividad del plazo de duración mínima prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (…).

 

Entonces… ¿cuáles son los arrendamientos de temporada?

Los alquileres de temporada vienen definidos por la ley, al establecer el artículo 3.2 de la LAU que:

En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Aunque comúnmente se conozca como contrato de temporada, la ley lo denomina “contrato para uso distinto a vivienda”.

Vamos a poner como ejemplo que, un trabajador autónomo se desplaza a otra ciudad durante unos meses para llevar a cabo un trabajo que le han encargado. Dada la distancia que hay a su domicilio, el autónomo decide alquilar un piso de forma temporal hasta finalizar el encargo. Una vez terminada su labor vuelve a su casa, a su hogar habitual. El tipo de contrato aplicable en este caso sería el de arrendamiento de temporada.

Como podemos ver en el ejemplo anterior, los arrendamientos de temporada no persiguen que la vivienda se convierta en un hogar permanente para el inquilino. Éste ya cuenta con otro domicilio permanente. De lo que se trata es de cubrir la necesidad de vivienda temporal del inquilino, sea por trabajo, estudios, traslado, etc.

 

Justificar la causa de los contratos de arrendamiento de temporada.

Por otra parte, para poder considerar un alquiler de temporada debe haber una justificación de temporalidad y la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda. 

La jurisprudencia ha señalado en reiteradas ocasiones que para que exista un contrato de temporada se debe justificar el motivo estacional o temporal que tiene el inquilino, tal y como refleja la sentencia ya citada.

En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad.

En este sentido, aunque el contrato diga que el alquiler es de temporada, estaremos siempre ante un arrendamiento de vivienda cuando el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino y no se justifique la causa de esa temporalidad.

Por lo tanto, en estos casos, aunque el casero haya estipulado en el contrato que la duración será de 11 meses, simulando un alquiler de temporada, se considerará un arrendamiento de vivienda, lo que dará al inquilino el derecho a permanecer en el piso durante 3 años.

Para que exista un contrato de temporada se debe justificar el motivo estacional o temporal del arrendatario

 

La fianza en los contratos de arrendamiento de temporada.

Los contratos de arrendamiento de temporada -o para uso distinto de vivienda-, se rigen por lo que estipulen libremente las partes (casero e inquilino).

Sin embargo, y atención a esto, cuando se formaliza un contrato de temporada, es obligatoria la exigencia de 2 meses de fianza, según establece la ley, a diferencia de lo que ocurre en los contratos de alquiler de vivienda, donde se exige sólo 1 mes de renta. 

Aunque, en ocasiones, 2 meses de fianza puede parecer una cantidad excesiva, se trata de una exigencia legal y que además el casero tiene la obligación de depositar la fianza en el organismo público habilitado para ello en su Comunidad Autónoma.

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Muestra 9 comentarios
  • Froilan
    Responder

    Hola muy buenas. Mi situación es la siguiente y me gustaría saber hasta que punto me ampara la ley. Llevo viviendo más de 1 año en una vivienda en alquiler en el que firme un contrato de temporada ya que es la práctica habitual donde vivo y es prácticamente imposible encontrar un alquiler de vivienda habitual. He firmado un contrato de 1 año, posteriormente de 6 meses y ahora me han “obligado” a firmar uno de 2 meses porque quieren echarme y subir el precio de alquiler del piso. Además del tiempo que llevamos en la vivienda estamos mi mujer y yo empadronados desde el principio en la localidad, nos hemos casado en el juzgado de paz de la misma y nuestra hija está inscrita también en él. ¿Podríamos denumciar a la propiedad al ser nuestra vivienda habitual cláramente (no disponemos de ninguna otra) para forzarles a negociar, por contrato ilegal? Las llaves de nuestra casa son tarjetas y la luz y el agua la pagamos nosotros pero no esta a nuestro nombre. ¿Puede esta gente impunemente anular nuestras tarjetas y la luz y el agua? Ni que decir tiene que nos queremos quedar y seguir pagando el alquiler aunque no nos lo acepten ingresándolo si fuese necesario en una cuenta judicial. Muchad gracias y saludos.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Froilan, entiendo que sería suficiente con oponerse al desahucio, por tratarse de vivienda habitual y no de un contrato temporal. Claramente se trata de un contrato de arrendamiento de uso de vivienda, por lo que, en mi opinión, no deberías hacer nada, y si te dicen que te resuelven el contrato no desalojes, y que sea el casero que vaya al juzgado a denunciarte. Las cosas son lo que son y no lo que ponen los documentos. Suerte, nos vemos online.

  • Nicolas Alberto
    Responder

    Tengo un problema con mi Arrendador porque el 29 de junio de 2018 se va a cumplir 5 años que vivo en su apartamento y durante todo ese tiempo desde el 29 de junio del 2013 he cumplido estrictamente el pago mensual de todo y con todas las condiciones del contrato (alquiler, luz, agua y comunidad) en un precio único mensual y por adelantado cada 5 de mes.

    El 1º de mayo del 2015 el Arrendador me manifiesta que por exigencias legales debe hacer un nuevo contrato que no acarrearía ningún problema y que todo seguiría igual.

    Ahora me envía un Burofax diciéndome que el 31 de diciembre de 2017 se vence mi contrato cuando en realidad se debería vencer el 29 de junio de 2018

    Le pido por mail me envie una copia y me encuentro con las Estipulaciones cambiadas (subida de alquiler+comunidad+luz+agua antes estaba todas incluidas en monto mensual total) y con vencimiento 31 de diciembre de 2016
    Lo firme sin mirar porque me dijo que todo seguía igual al contrato principal del 29 de junio del 2013.

    Entiendo que el documento está sujeto a la prorroga forzosa con todas sus estipulaciones porque sino estariamos hablando de una renovación o sea de un nuevo contrato.

    Pregunto: Esto no es un Fraude? como me puedo defender. Soy jubilado. Les pido Vuestra colaboración y ayuda. Muchas Gracias mi

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Nicolás, por lo que entiendo, lo que se ha hecho fue un nuevo contrato. En consecuencia, tienes derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumplan 3 años, desde la fecha de celebración del segundo contrato, Por ejemplo, si este contrato se firmó el 1 de mayo de 2015, podrías quedarte en el apartamento hasta el 1 de mayo de 2018.
      El fraude de ley se produciría si el contrato de alquiler fuese por temporada, cuando en realidad es para vivienda permanente del inquilino.
      En mi opinión, no tienes que hacer nada, mas que disfrutar del alquiler hasta la terminación del mismo.
      Nos vemos online.

  • Rebeca
    Responder

    Buenas tardes:
    Te comento mi situación. Alquiler de habitación de septiembre a junio, se lo hacen a unos compañeros de trabajo de nacionalidad inglesa que ni idea de lo que firmaban a pesar de llevar aquí ni se sabe. El caso, que van a hacer la declaración de la renta y al pedirme ayuda veo que ni siquiera aparece la referencia catastral. Llamo a la inmobiliaria y se me pone el tío como un energúmeno, diciendo que como hagan la renta, rescinde el contrato porque ellos firmaron que eran estudiantes y era una vivienda temporal en no sé qué cláusula. Total, me leo el contrato completo y es que adolece de todo tipo de ilegalidades:
    1. El título es CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sin especificar si se refiere a habitación, a vivienda habitual, a local, etc.
    2. No se incluye ninguna descripción de la vivienda, ni metros, ni número de habitaciones, ni nada en absoluto. Tampoco se describe la habitación que en concreto se va a alquilar, ni si el piso en concreto consta inscrito en el Registro de la Propiedad ni la referencia catastral.
    3. No se indica la forma de pago, lo cual debe incluirse en un contrato de arrendamiento sea de la clase que sea, se rija por la LAU o por el CC.
    4. No indica la legislación a la que queda sometida el contrato. En este caso, en el caso de que fuera un contrato de arrendamiento de habitación por temporada, se aplicaría la normativa recogida en el CC, y no en ninguna Ley de Habitaciones como me intentaron vender (yo permanecí en silencio esperando a ver todo lo que argumentaba).
    5. No se facilitó en ningún momento copia en el idioma hablado por los inquilinos, a pesar de prestar servicios como supuesta agencia de alquiler especializada en ERASMUS.
    6. En el contrato tampoco se incluye ninguna mención al Certificado de Eficiencia Energética, obligatorio desde 2013.
    7. La cláusula doce, en la que se establece que se declaran como estudiantes y que esa no es su vivienda habitual, con la evidente intención de evitar someterse a la LAU. Para que un arrendamiento pueda ser considerado de temporada,supuestamente debe haber una causa que justifique esa temporalidad y la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda. Para justificar esto, no es suficiente la cláusula doce que tanto se ha empeñado en mencionar, sino que hay que presentar o un contrato de trabajo, o un documento que acredite un traslado temporal, o una matrícula en algún centro educativo durante los meses para los que se realiza el contrato o algo así ¿no?. Los inquilinos de este apartamento tienen una antigüedad de más de dos años y un contrato fijo en una academia de inglés situada en Riazor. Llevan viviendo de forma continua e ininterrumpida en Coruña desde 2016.
    8. La cláusula ocho dice que el propietario, previo aviso, puede ir cuando quiera. Vamos, atentando también contra el art. 18.2

    Total que yo me he quedado muerta, pero no sé qué hacer para ayudarles, porque bueno de leyes algo entiendo porque soy estudiante de Derecho pero tampoco tengo un conocimiento profesional ni mucho menos. ¿Qué podemos hacer?

    Muchas gracias
    Un saludo

    • Responder

      Hola Rebeca, un placer saludarte, y recordar mi época de estudiante de la Facultad de La Coruña.

      Tu situación, o la de tus amigos, es exactamente la misma que intento explicar en este post. Un fraude de ley con la intención -del arrendador- de simular un contrato de temporada cuando en la realidad esconde un auténtico contrato de alquiler de vivienda habitual.

      El motivo no es otro del que tu ya conoces y que muy bien has explicado en tu comentario.

      Ahora bien, lo que yo haría, sería interpretar el contrato conforme a la LAU, aplicando todos los derechos que la ley recoge en favor de los inquilinos y las obligaciones correspondientes para el arrendador.

      Habría que ver también cuáles son las intenciones de los arrendatarios, y si su voluntad es permanecer más tiempo en la vivienda. Si ellos llevan más de dos años de contrato, deben tener en cuenta que una vez que se cumpla el tercer año el casero puede poner fin al arriendo (los tres años empezarían a contar desde el último contrato que hayan firmando, si es que han celebrado más de uno).

      En cuanto al título del contrato, es irrelevante. El tipo de contrato lo determinará el propio contenido.

      Tampoco sería ilegal no indicar la forma de pago, ya que la propia ley establece que Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.

      En contra, si el contrato de arrendamiento se realiza por escrito, la LAU si que exige la identificación de la finca arrendada.

      Si tenemos en cuenta que el contrato de arrendamiento se rige por la LAU, el régimen aplicable será el de su artículo 4, y no existe ninguna “ley de habitaciones” más allá de lo dispuesto en el Código Civil para este tipo de arrendamiento.

      Respecto a la cláusula 12, efectivamente, para poder considerar un alquiler de temporada, debe haber una justificación de temporalidad y la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda, y en este sentido, por lo que comentas, y con independencia a la declaración de estudiantes, el arrendador tendría muy difícil acreditar dicha temporalidad.

      La cláusula 8 es ilegal.

      En mi opinión, lo que deberían hacer los inquilinos es regirse por la LAU y oponerse a las exigencias del arrendador que sean contrarias o perjudiquen los derechos del arrendatario, ya que estas cláusulas serán nulas y se tendrán por no puestas.

      Sigue estudiando Derecho con ilusión.

      Nos vemos online.

  • Juan
    Responder

    Hola. Te cuento mi caso. Se vendió el piso donde vivíamos mi pareja y yo. Buscábamos sin parar un lugar para vivir y nos vimos forzados a firmar un contrato de temporada por once meses en el mismo bloque, con otro propietario. El contrato pone “motivos de trabajo” pero es nuestra vivienda habitual (nos vimos forzados a poner el domicilio de los padres de mi pareja como si fuera nuestra casa aunque seguimos empadronados en el mismo bloque donde vivimos actualmente). Nos prometió el propietario que era para conocernos y luego haríamos un contrato de larga duración. Ahora faltan dos meses para terminar y me comunica que debo entregar las llaves el último día, justo cuatro días después de que mi pareja va dar a luz, porque va a ofrecerlo más caro por otros once meses a terceros.

    • Responder

      Hola Juan, se trata de un fraude en toda regla, para evitar la prórroga del contrato de alquiler de vivienda en favor del inquilino.
      En este caso, si quisieras podrías permanecer en el piso alegando que se trata de tu vivienda habitual y que, de acuerdo con la ley, tienes derecho a una duración de 3 años.
      Si el propietario quiere echarte tendrá que iniciar un proceso de desahucio, que no prosperaría si el juez entiende que existe una simulación de contrato de temporada para ocultar realmente un contrato de alquiler de vivienda habitual.
      Nos vemos online.

  • vicente giner
    Responder

    Hola te comento. Alquile una vivienda a través de una inmobiliaria por dos años. Ponia alquiler temporal paro yo no sabia que era. Le dije al de la inmobiliaria si luego se renovaba y me dijo que sí. Estoy separado y trabajo en otra ciudad pero al tener a mis padres minusvalidos y enfermos paso más de la mitad del año en esa vivienda. Estoy empadronado ahí,ante hacienda figura como mi vivienda habitual y mi padre pasa noches conmigo.Quiero renovar por tres años u me dicen que no puedo.Los precios han subido y saben que pueden sacar más por esa casa. En el contrato solo pone que será para uso de vivienda,nada de trabajo.
    Si no me voy me pueden denunciar?Cuanto tardará el juicio?Gracias

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