¿Burlar la Ley Simulando Contratos de Temporada de 11 Meses?
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La simulación de contratos de arrendamiento de temporada es una práctica muy extendida en el mundo del alquiler, con el fin de burlar la ley (y a los inquilinos) para evitar la prórroga del contrato. 

Hoy lector, en Modelos y Contratos continuamos hablando acerca de las cláusulas ilegales que frecuentemente suelen aparecer en los contratos de alquiler de vivienda

Y como habrás leído en el título de este post, burlar la ley con la intención de disfrazar el alquiler de vivienda habitual bajo la apariencia de un arrendamiento de temporada, es una práctica ilegal.

Analizaremos el caso de los contratos de alquiler de 11 meses de duración y de su ineficacia cuando se realiza en fraude de ley para burlar los derechos de los inquilinos.

 

De los falsos arrendamientos de temporada que esconden auténticos alquileres de vivienda habitual.

Como decía al empezar este artículo, la celebración de contratos de alquiler de temporada destinados para usos de vivienda habitual de los inquilinos esta muy extendida en nuestro país.

La falsa creencia, o la picardía de algunos caseros de contratar un alquiler por pocos meses, inferior al año, tiene una clara intención, que es la de evitar que el inquilino pueda prorrogar el alquiler y permanecer en la vivienda por más tiempo.

Se trata por tanto de evitar aplicar la ley y los derechos que ésta reconoce al inquilino.

A diferencia de lo que ocurre con los alquileres de vivienda habitual, la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda por temporada no está definida por Ley y las partes pueden establecer libremente cuál será la duración del contrato.

Así, se rompe con la obligatoriedad de la prórroga para el arrendador y el inquilino se ve impedido de llevar su contrato hasta los 3 años de duración, tal y como establece la ley.

 

La trampa de los 11 meses de contrato.

En ocasiones, el casero -o la inmobiliaria- realiza un contrato de alquiler de once meses, dando una falsa apariencia de temporalidad, con el único fin de evitar la aplicación de las leyes correspondientes a los arrendamientos de vivienda.

El contrato de alquiler de temporada viene regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y su artículo 3 establece que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

En contraposición, el artículo 2 de la LAU, nos dice que se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por lo tanto, será contrato de arrendamiento de vivienda aquel que posibilite al inquilino habitar la casa o el piso como su hogar principal, su domicilio permanente, independientemente de su duración.

Los falsos arrendamientos de temporada precisamente esconden un verdadero uso de vivienda habitual, no temporal.

Firmar un contrato de 11 meses no evita la prórroga, si se realiza para burlar la ley

 

La intención de burlar el plazo mínimo establecido por ley.

La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (45/2016) nos viene a recordar que:

La burla de la duración mínima, o de la prorroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia (…).

En este caso, la sentencia estableció que el contrato celebrado bajo la expresión “arrendamiento de temporada” (de 11 meses de duración), era simulado…

y no puede evitar la debida aplicación del plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la ley (…). 

La jurisprudencia deja claro que la simulación contractual se realiza en fraude de ley cuando se pactan contratos de temporada sobre inmuebles que serán utilizados para satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los inquilinos.

El arrendamiento sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial, como resulta acreditado, por once meses de duración pactados, no era otro que satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sin destinarse a satisfacerla por un período de tiempo que pueda considerarse que forme un conjunto, o durante el que se efectúe alguna cosa, solo cabe insistir en que la alusión a la temporada inespecífica en el contrato, empleándose también en otros donde tampoco concurría ninguna especialidad, actuando la misma demandante como arrendadora, era una mera añagaza para burlar la efectividad del plazo de duración mínima prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (…).

 

Entonces… ¿cuáles son los arrendamientos de temporada?

Los alquileres de temporada vienen definidos por la ley, al establecer el artículo 3.2 de la LAU que:

En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Aunque comúnmente se conozca como contrato de temporada, la ley lo denomina “contrato para uso distinto a vivienda”.

Vamos a poner como ejemplo que, un trabajador autónomo se desplaza a otra ciudad durante unos meses para llevar a cabo un trabajo que le han encargado. Dada la distancia que hay a su domicilio, el autónomo decide alquilar un piso de forma temporal hasta finalizar el encargo. Una vez terminada su labor vuelve a su casa, a su hogar habitual. El tipo de contrato aplicable en este caso sería el de arrendamiento de temporada.

Como podemos ver en el ejemplo anterior, los arrendamientos de temporada no persiguen que la vivienda se convierta en un hogar permanente para el inquilino. Éste ya cuenta con otro domicilio permanente. De lo que se trata es de cubrir la necesidad de vivienda temporal del inquilino, sea por trabajo, estudios, traslado, etc.

 

Justificar la causa de los contratos de arrendamiento de temporada.

Por otra parte, para poder considerar un alquiler de temporada debe haber una justificación de temporalidad y la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda. 

La jurisprudencia ha señalado en reiteradas ocasiones que para que exista un contrato de temporada se debe justificar el motivo estacional o temporal que tiene el inquilino, tal y como refleja la sentencia ya citada.

En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad.

En este sentido, aunque el contrato diga que el alquiler es de temporada, estaremos siempre ante un arrendamiento de vivienda cuando el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino y no se justifique la causa de esa temporalidad.

Por lo tanto, en estos casos, aunque el casero haya estipulado en el contrato que la duración será de 11 meses, simulando un alquiler de temporada, se considerará un arrendamiento de vivienda, lo que dará al inquilino el derecho a permanecer en el piso durante 3 años.

Para que exista un contrato de temporada se debe justificar el motivo estacional o temporal del arrendatario

 

La fianza en los contratos de arrendamiento de temporada.

Los contratos de arrendamiento de temporada -o para uso distinto de vivienda-, se rigen por lo que estipulen libremente las partes (casero e inquilino).

Sin embargo, y atención a esto, cuando se formaliza un contrato de temporada, es obligatoria la exigencia de 2 meses de fianza, según establece la ley, a diferencia de lo que ocurre en los contratos de alquiler de vivienda, donde se exige sólo 1 mes de renta. 

Aunque, en ocasiones, 2 meses de fianza puede parecer una cantidad excesiva, se trata de una exigencia legal y que además el casero tiene la obligación de depositar la fianza en el organismo público habilitado para ello en su Comunidad Autónoma.

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Muestra 2 comentarios
  • Froilan
    Responder

    Hola muy buenas. Mi situación es la siguiente y me gustaría saber hasta que punto me ampara la ley. Llevo viviendo más de 1 año en una vivienda en alquiler en el que firme un contrato de temporada ya que es la práctica habitual donde vivo y es prácticamente imposible encontrar un alquiler de vivienda habitual. He firmado un contrato de 1 año, posteriormente de 6 meses y ahora me han “obligado” a firmar uno de 2 meses porque quieren echarme y subir el precio de alquiler del piso. Además del tiempo que llevamos en la vivienda estamos mi mujer y yo empadronados desde el principio en la localidad, nos hemos casado en el juzgado de paz de la misma y nuestra hija está inscrita también en él. ¿Podríamos denumciar a la propiedad al ser nuestra vivienda habitual cláramente (no disponemos de ninguna otra) para forzarles a negociar, por contrato ilegal? Las llaves de nuestra casa son tarjetas y la luz y el agua la pagamos nosotros pero no esta a nuestro nombre. ¿Puede esta gente impunemente anular nuestras tarjetas y la luz y el agua? Ni que decir tiene que nos queremos quedar y seguir pagando el alquiler aunque no nos lo acepten ingresándolo si fuese necesario en una cuenta judicial. Muchad gracias y saludos.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Froilan, entiendo que sería suficiente con oponerse al desahucio, por tratarse de vivienda habitual y no de un contrato temporal. Claramente se trata de un contrato de arrendamiento de uso de vivienda, por lo que, en mi opinión, no deberías hacer nada, y si te dicen que te resuelven el contrato no desalojes, y que sea el casero que vaya al juzgado a denunciarte. Las cosas son lo que son y no lo que ponen los documentos. Suerte, nos vemos online.

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