¿Cuáles son los cambios de la LAU para 2020? La ley de arrendamientos urbanos ha sido modificada recientemente. Te explico qué cosas cambian con la nueva reforma de la ley del alquiler.

Hola lector, bienvenido a Modelos y Contratos. Hoy te voy hablar de los últimos cambios que ha tenido la LAU y que afectarán de forma directa a tu contrato de alquiler de vivienda en 2020.

Si vas a firmar tu próximo contrato de arrendamiento, deberás tener en cuenta la reforma de la LAU, ya que los cambios que te voy a explicar a continuación se aplicarán a tu nuevo alquiler.

Además, saldrás de dudas si quieres saber si los cambios afectan o no a las cláusulas de tu contrato vigente.

 

¿Cuáles son los cambios de la ley de del alquiler para 2020?

Te explico a continuación cuales son los cambios más relevantes de la ley del alquiler «LAU» para 2020, después de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Presta atención a estos cambios de la ley de arrendamientos urbanos, que tendrás que tener en cuenta a la hora de redactar tu próximo contrato de alquiler.

 

⏰ Duración.

Arrendador particular:

Quizás sea esta la modificación más importante introducida en la LAU, pues afecta a la duración mínima de los contratos de alquiler, que se amplía de tres a cinco años.

Esto quiere decir, que el inquilino podrá permanecer en la vivienda alquilada hasta un máximo de 5 años («duración mínima legal»).

Arrendador persona jurídica:

La duración se amplía todavía más (a 7 años) si el arrendador es una persona jurídica, por ejemplo una empresa, una sociedad, una fundación o un profesional.

Se trata de una novedad en la ley del alquiler para 2020, pues se distingue entre arrendador particular y arrendador como persona jurídica.

 

📆 Prórroga.

Por otra parte, se eleva la prórroga tácita de uno a tres años.

Se trata de la prórroga del contrato de alquiler de vivienda que viene regulada en el artículo 10 de la LAU, cuando el contrato llega a su fin (o cualquiera de sus prórrogas), si las partes no dicen nada, el contrato se prorroga automáticamente por otros 3 años más, «salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.»

 

📬 Preaviso al final del contrato.

En cuanto al preaviso para comunicar al inquilino la no renovación del contrato de arrendamiento, con la nueva ley de arrendamientos urbanos para 2020 se amplía a 4 meses de antelación (con la LAU anterior se necesitaba 1 mes).

El plazo mínimo de preaviso para comunicar la extinción del contrato con la anterior LAU era de 30 días. Con la reforma de la LAU, el arrendador debe comunicar al inquilino con 4 meses de antelación.

Si es el inquilino quien no quiere renovar el contrato, deberá comunicarlo con 30 días de antelación.

 

📝 Gastos de gestión.

La nueva LAU 2020 vuelve a distinguir al arrendador como persona jurídica, quien deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

Si el propietario es un particular, los gastos de gestión los pagará quien contrato dichos servicios inmobiliarios o bien de la forma que se pacte en el contrato de arrendamiento.

 

💶 Fianza.

La fianza continúa siendo de 1 mes para los contratos de alquiler de vivienda habitual y de 2 meses para los contratos de arrendamiento distinto del de vivienda.

Pero la LAU introduce un límite a la fianza como garantía adicional que no podrá superar la cantidad de 3 meses.

Es decir, 1 mes de fianza legal más 2 meses de garantía adicional.

Quedan exceptuados los contratos de más de 5 años de duración, o más de siete si el arrendador es persona jurídica. En estos casos no hay ningún límite de garantías adicionales, quedando sujeto al libre acuerdo de las partes.

 

👷🏽 Permiso de obras.

Para los casos de obras en vivienda de alquiler, se podrán realizar sin necesidad de firmar un nuevo contrato, siempre que haya acuerdo entre casero e inquilino.

La realización por el propietario de obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato (7 años si el arrendador fuese persona jurídica), le dará derecho (salvo pacto en contrario) a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

 

🔄 Actualización de la renta.

La nueva LAU establece que «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.»

La renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización.

Por tanto, para subir o bajar la renta del alquiler, deberá estar así pactado en el contrato.

 

🏦 Impuesto de actos jurídicos documentados.

Con la entrada en vigor del nuevo decreto del alquiler, se establece la exención del arrendatario sobre el pago del impuesto de actos jurídicos documentos, excepto que normas de Comunidades Autónomas establezcan lo contrario.

 

🏖 Alquileres turísticos.

Se excluyen los alquileres turísticos de la LAU.

Por tanto, si tienes un piso turístico o una vivienda vacacional (se consideran una actividad económica) debes saber que este tipo de arrendamientos se excluyen de la LAU y se remite a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

 

¿A partir de cuándo se aplican los nuevos cambios de la LAU?

La nueva ley del alquiler entró en vigor el 6 de marzo de 2019.

Por tanto, todos los contratos de alquiler de vivienda que se firmen a partir de esa fecha, se les aplicará la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que es aquella que regula los alquileres de viviendas de España.

 

Contratos anteriores a la reforma.

Atención a este dato lector.

Todos los contratos de alquiler firmados antes del 6 de marzo de 2019 continuarán rigiéndose por la ley de arrendamientos urbanos que estuviera vigente en aquel momento.

Es decir, que si tu contrato es anterior a la fecha de la reforma de la LAU, todos estos cambios no se aplicarán.

Y lo mismo ocurrirá con las prórrogas de esos contratos.

 

Legislación aplicable:

  • Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
  • Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
  • Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
  • Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 

🔹 Si quieres contarme tu caso o todavía te queda alguna duda, envíame tu consulta 👇🏽.

Tu abogado online.

Últimos artículos
Muestra 7 comentarios
  • Enrique
    Responder

    Buenos días. Me encuentro ante la firma de un nuevo contrato de alquiler, una vez concluido el anterior y sus prórrogas. Por tanto el nuevo estaría sujeto a la nueva Ley de Alquileres de 2020. El arrendador pretende incluir en el nuevo contrato dos cláusulas nuevas: Una que impone que los índices de IPC a la baja no afecten al importe del alquiler y otra que impone que el mantenimiento de todos los bienes y electrodomésticos de la casa corran por cuenta del inquilino ya sea por negligencia o mal uso, como por desgaste o uso normal. Entiendo que no es aceptable por mi parte, pero ¿es legal?

  • Maria Isabel
    Responder

    Buenas tardes,
    Me gustaría saber ¿ si el contrato de alquiler de vivienda es temporal (motivos de trabajo) o turístico se considera la vivienda como establecimiento turístico?
    Un saludo gracias

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola María Isabel, para que una vivienda de alquiler sea considerado un establecimiento turístico, es necesario tener la licencia o registro en Turismo de la Comunidad Autónoma.
      Un alquiler temporal de vivienda por motivos de trabajo del inquilino es considerado un arrendamiento de temporada (uso distinto del de vivienda habitual).
      Si tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • María Isabel
    Responder

    Buenas tardes,

    Muchas gracias por la respuesta, pero esto es en relación a que el 31-10-2020 El boletín oficial de Canarias, expone que toda persona que no venga de la comunidad autónoma de canarias tiene que hacerse la prueba antes de alojarse en un establecimiento turístico (hoteles, bungalows,…) y no sé si esto también se implanta en los contratos de alquiler de vivienda temporal.
    Un saludo y muchas gracias.

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola María Isabel, el BOC al que haces referencia establece las condiciones de acceso a los establecimientos turísticos de alojamiento de Canarias durante la pandemia COVID-19.
      Por tanto, esta norma no se aplica al resto de contratos de alquiler de vivienda, como es el caso del alquiler temporal por motivos de trabajo.
      Un saludo.

  • Lucía
    Responder

    Buenos días,

    En enero de 2021 firmaré un contrato de alquiler con duración de un año. ¿Podría rescindir dicho contrato a los 6 meses sin necesidad de abonar los meses que quedan para completar el año?

    Gracias.

Deja un comentario

Busca el modelo o la información legal que necesitas

Abrir chat
¡Hola! 🤚🏼 ¿Alguna duda con tu modelo de contrato o escrito? Pregúntame.