¿Cuáles son los cambios de la LAU para 2020? La ley de arrendamientos urbanos ha sido modificada recientemente. Te explico qué cosas cambian con la nueva reforma de la ley del alquiler.
Hola lector, bienvenido a Modelos y Contratos. Hoy te voy hablar de los últimos cambios que ha tenido la LAU y que afectarán de forma directa a tu contrato de alquiler de vivienda en 2020.
Si vas a firmar tu próximo contrato de arrendamiento, deberás tener en cuenta la reforma de la LAU, ya que los cambios que te voy a explicar a continuación se aplicarán a tu nuevo alquiler.
Además, saldrás de dudas si quieres saber si los cambios afectan o no a las cláusulas de tu contrato vigente.
¿Cuáles son los cambios de la ley de del alquiler para 2020?
Te explico a continuación cuales son los cambios más relevantes de la ley del alquiler «LAU» para 2020, después de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Presta atención a estos cambios de la ley de arrendamientos urbanos, que tendrás que tener en cuenta a la hora de redactar tu próximo contrato de alquiler.
⏰ Duración.
Arrendador particular:
Quizás sea esta la modificación más importante introducida en la LAU, pues afecta a la duración mínima de los contratos de alquiler, que se amplía de tres a cinco años.
Esto quiere decir, que el inquilino podrá permanecer en la vivienda alquilada hasta un máximo de 5 años («duración mínima legal»).
Arrendador persona jurídica:
La duración se amplía todavía más (a 7 años) si el arrendador es una persona jurídica, por ejemplo una empresa, una sociedad, una fundación o un profesional.
Se trata de una novedad en la ley del alquiler para 2020, pues se distingue entre arrendador particular y arrendador como persona jurídica.
Prórroga.
Por otra parte, se eleva la prórroga tácita de uno a tres años.
Se trata de la prórroga del contrato de alquiler de vivienda que viene regulada en el artículo 10 de la LAU, cuando el contrato llega a su fin (o cualquiera de sus prórrogas), si las partes no dicen nada, el contrato se prorroga automáticamente por otros 3 años más, «salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.»
Preaviso al final del contrato.
En cuanto al preaviso para comunicar al inquilino la no renovación del contrato de arrendamiento, con la nueva ley de arrendamientos urbanos para 2020 se amplía a 4 meses de antelación (con la LAU anterior se necesitaba 1 mes).
El plazo mínimo de preaviso para comunicar la extinción del contrato con la anterior LAU era de 30 días. Con la reforma de la LAU, el arrendador debe comunicar al inquilino con 4 meses de antelación.
Si es el inquilino quien no quiere renovar el contrato, deberá comunicarlo con 30 días de antelación.
Gastos de gestión.
La nueva LAU 2020 vuelve a distinguir al arrendador como persona jurídica, quien deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
Si el propietario es un particular, los gastos de gestión los pagará quien contrato dichos servicios inmobiliarios o bien de la forma que se pacte en el contrato de arrendamiento.
Fianza.
La fianza continúa siendo de 1 mes para los contratos de alquiler de vivienda habitual y de 2 meses para los contratos de arrendamiento distinto del de vivienda.
Pero la LAU introduce un límite a la fianza como garantía adicional que no podrá superar la cantidad de 3 meses.
Es decir, 1 mes de fianza legal más 2 meses de garantía adicional.
Quedan exceptuados los contratos de más de 5 años de duración, o más de siete si el arrendador es persona jurídica. En estos casos no hay ningún límite de garantías adicionales, quedando sujeto al libre acuerdo de las partes.
Permiso de obras.
Para los casos de obras en vivienda de alquiler, se podrán realizar sin necesidad de firmar un nuevo contrato, siempre que haya acuerdo entre casero e inquilino.
La realización por el propietario de obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato (7 años si el arrendador fuese persona jurídica), le dará derecho (salvo pacto en contrario) a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.
Actualización de la renta.
La nueva LAU establece que «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.»
La renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización.
Por tanto, para subir o bajar la renta del alquiler, deberá estar así pactado en el contrato.
Impuesto de actos jurídicos documentados.
Con la entrada en vigor del nuevo decreto del alquiler, se establece la exención del arrendatario sobre el pago del impuesto de actos jurídicos documentos, excepto que normas de Comunidades Autónomas establezcan lo contrario.
Alquileres turísticos.
Se excluyen los alquileres turísticos de la LAU.
Por tanto, si tienes un piso turístico o una vivienda vacacional (se consideran una actividad económica) debes saber que este tipo de arrendamientos se excluyen de la LAU y se remite a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.
¿A partir de cuándo se aplican los nuevos cambios de la LAU?
La nueva ley del alquiler entró en vigor el 6 de marzo de 2019.
Por tanto, todos los contratos de alquiler de vivienda que se firmen a partir de esa fecha, se les aplicará la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que es aquella que regula los alquileres de viviendas de España.
Contratos anteriores a la reforma.
Atención a este dato lector.
Todos los contratos de alquiler firmados antes del 6 de marzo de 2019 continuarán rigiéndose por la ley de arrendamientos urbanos que estuviera vigente en aquel momento.
Es decir, que si tu contrato es anterior a la fecha de la reforma de la LAU, todos estos cambios no se aplicarán.
Y lo mismo ocurrirá con las prórrogas de esos contratos.
Legislación aplicable:
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
- Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Si quieres contarme tu caso o todavía te queda alguna duda, envíame tu consulta .
Tu abogado online.
17 comentarios
miguel
BUENOS DÍAS. MIS HERMANOS Y YO HEMOS HEREDADO UNA VIVIENDA DE NUESTRO PADRE, LA CUAL ESTABA ARRENDADA A UN PARTICULAR. SI UNO DE NOSOTROS QUIERE RESIDIR EN LA VIVIENDA ARRENDADA, ¿TENEMOS DERECHO A ELLO? ¿CÓMO QUEDARÍA LA SITUACIÓN DE LA ACTUAL ARRENDATARIA? ¿EN QUÉ PLAZOS DEBEMOS COMUNICAR A LA ARRENDATARIA ACTUAL NUESTRA INTENCIÓN Y ELLA SALIR, LLEGADO EL CASO? ¿TENEMOS QUE RESPETAR DICHO CONTRATO, SÍ O SÍ? MUCHAS GRACIAS.
Tito Petrizzo, abogado
Hola Miguel, para responder a tus preguntas habría que revisar tu contrato, aunque a priori, como heredero te subrogarías en el contrato como nuevo arrendador, con los mismos derechos y obligaciones que tenía el anterior.
Un saludo.
Magdalena
Buenos días. Con la nueva legislación, tras un año de contrato ¿por fuerza son tres años de prórroga? ¿No se puede seguir prorrogando año a año si hay acuerdo por las partes y con el preaviso de los cuatro meses? ¿Se puede seguir pactando que tienen que desalojar si el arrendador necesita el piso para su uso o el de familiar directo? Por otra parte, en algún sitio leí que lo que se firme en contrato está por encima de la Ley aunque no concuerde con ella. ¿Es esto cierto?
Muchas gracias.
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Magdalena, los últimos cambios de la LAU para el 2021 (modificación de 6 de marzo de 2019) se aplican para todos los nuevos contratos de arrendamiento y el plazo mínimo se amplía a 5 años (antes 3). Una vez cumplidos los 5 años, se puede seguir prorrogando hasta los 3, en total 8 (5+3).
Los acuerdos de las partes que vayan en contra de la LAU se tendrán como no puestos, ya que en los contratos de arrendamientos de vivienda prevalece la ley.
Por último, para que el propietario pueda recuperar la vivienda por necesidad, debe constar esta cláusula expresamente en el contrato.
Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.
lucia
b noches .Estoy e u piso nuevo , lo estrené yo en agosto y me encuentro que la casa aún siendo nueva no deja de darnos problemas. Mi hija tiene su ventana de su dormitorio verde del moho que h entrado por l ventana o pared, verde y cada día mas.El resto de paredes están llenos de gotas de humedad y mi dormitorio (el piso tiene dos) igual. El de mi hija es todas las paredes y el techo lleno de gotas de humedad y dentro de nada moho todas y cada una de las paredes y techos. Yo tengo grietas y paredes llenas de humedad.
La persona que gestiona el edificio nos dice que la fachada no esta impermeabilizada que no se puede hacer nada, que las gritas las van a pintar, pero que las par3edes y techos es debido a la fachada que se filtra el agua y que habría que modificar la fachada y hacerla nueva. Yo llevo meses de baja y ahora han descubierto que mi hijo y yo tenemos alergia a la humedad y la de nuestra casa que empezó en noviembre no deja de crecer….¿Puedo dejar el piso o tengo que esperar a que esta familia lo pinte con lo que me y tengo que tragar la obra de reparación y no moverme de casa>? Y si no puedo por mi enfermedad y menos en pleno invierno y como estamos con el covid?GRacias
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Lucía, la LAU establece que el arrendador debe mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
Después de todo lo que relatas en tu comentario, entiendo que dichas condiciones no están dadas y que, si el arrendador o la gestora no reparan urgentemente las averías, podrás resolver el contrato por incumplimiento de la otra parte y marcharte del piso.
Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.
Jaime González
En el caso de un contrato firmado en setiembre de 2019 en el que se especifica que es contrato anual renovable y de inquilinos solidarios. Si uno de ellos abandona el piso en enero de 2021 ¿está obligado a indemnizar al propietario?
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Jaime, si son inquilinos solidarios significa que todos los ocupantes de la vivienda responden como si fueran uno solo.
Los que quedan seguirán abonando la renta de la misma manera que lo venían haciendo.
Y en caso de impagos, se le puede reclamar a cualquiera de ellos.
Por tanto, entiendo que el inquilino saliente no está obligado a pagar ninguna indemnización al propietario, porque todas las obligaciones las asumen los inquilinos que siguen ocupando la vivienda.
Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.
GASPAR CHERON FRANCOIS
Buenos días,
Desde 12/11 renuevo cada 3 años el contrato de a mis inquilinos mediante la firma de un nuevo contrato que reproduce siempre el anterior, pero aplicando la subida interanual en base al IPC acumulado en el trienio anterior….el hecho de que suscribamos un nuevo contrato idéntico al anterior, que solo contempla la subida aplicable….¿me hubiera tenido que obligar a adaptarme en la renovación de 2014 a las modificaciones posteriores a la de 1994, como son las contempladas en la de 2013?… ¿o en la inminente renovación de 2020 a la de 2019?….¿o se entiende que son meras renovaciones del contrato original de 2011, aunque se firme un nuevo documento?….tengo esa duda, aunque apenas inciden los cambios habidos en mi caso, dada la estabilidad de la prolongada estancia de esos inquilinos….un saludo.
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Gaspar, no, no son meras renovaciones sino contratos nuevos con toda su eficacia.
Es decir que, por ejemplo, si has firmado un contrato el 11/2019, se aplicarían todas las nuevas modificaciones de la LAU.
En cambio, si en vez de hacer nuevos contratos, haces prórrogas, se aplicará la legislación existente al año del contrato original (2011).
En mi opinión, lo más recomendable para hacer actualizaciones de IPC o incrementos de la renta, es hacerlo mediante documento de prórroga.
Si todavía te queda alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.
Lucía
Buenos días,
En enero de 2021 firmaré un contrato de alquiler con duración de un año. ¿Podría rescindir dicho contrato a los 6 meses sin necesidad de abonar los meses que quedan para completar el año?
Gracias.
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Lucía, a partir del sexto mes puedes desistir del contrato de alquiler libremente (derecho de desistimiento).
Si el contrato no establece ninguna indemnización a favor del propietario, no tendrás que pagar ninguna penalización.
Te lo explico en este post:
✅ https://www.modelosycontratos.com/2016/02/indemnizacion-inquilino-renuncia-contrato-alquiler-vivienda/
Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.
María Isabel
Buenas tardes,
Muchas gracias por la respuesta, pero esto es en relación a que el 31-10-2020 El boletín oficial de Canarias, expone que toda persona que no venga de la comunidad autónoma de canarias tiene que hacerse la prueba antes de alojarse en un establecimiento turístico (hoteles, bungalows,…) y no sé si esto también se implanta en los contratos de alquiler de vivienda temporal.
Un saludo y muchas gracias.
Tito Petrizzo, abogado online
Hola María Isabel, el BOC al que haces referencia establece las condiciones de acceso a los establecimientos turísticos de alojamiento de Canarias durante la pandemia COVID-19.
Por tanto, esta norma no se aplica al resto de contratos de alquiler de vivienda, como es el caso del alquiler temporal por motivos de trabajo.
Un saludo.
Maria Isabel
Buenas tardes,
Me gustaría saber ¿ si el contrato de alquiler de vivienda es temporal (motivos de trabajo) o turístico se considera la vivienda como establecimiento turístico?
Un saludo gracias
Tito Petrizzo, abogado online
Hola María Isabel, para que una vivienda de alquiler sea considerado un establecimiento turístico, es necesario tener la licencia o registro en Turismo de la Comunidad Autónoma.
Un alquiler temporal de vivienda por motivos de trabajo del inquilino es considerado un arrendamiento de temporada (uso distinto del de vivienda habitual).
Si tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.
Enrique
Buenos días. Me encuentro ante la firma de un nuevo contrato de alquiler, una vez concluido el anterior y sus prórrogas. Por tanto el nuevo estaría sujeto a la nueva Ley de Alquileres de 2020. El arrendador pretende incluir en el nuevo contrato dos cláusulas nuevas: Una que impone que los índices de IPC a la baja no afecten al importe del alquiler y otra que impone que el mantenimiento de todos los bienes y electrodomésticos de la casa corran por cuenta del inquilino ya sea por negligencia o mal uso, como por desgaste o uso normal. Entiendo que no es aceptable por mi parte, pero ¿es legal?