Contrato de Alquiler de Vivienda
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¿Buscas un contrato de arrendamiento de vivienda? ¿Tienes problemas con tu casero o inquilino? ¿Alguna duda sobre las cláusulas del contrato? En este especial analizamos varias cuestiones que rodean al contrato de alquiler de vivienda.

¡Hola lector! Como siempre es un placer poder saludarte y darte la bienvenida a Modelos y Contratos.com.

Hoy vamos a analizar las cuestiones más importantes del contrato de alquiler de vivienda.

Después de 3 años trabajando en este proyecto, escribiendo cientos de artículos y contratos y resolviendo a diario las dudas planteadas por los lectores en relación a los arrendamientos de vivienda, creo que ya era necesario un artículo que responda a las necesidades de los caseros e inquilinos de toda España.

En este post trataremos los asuntos que más dudas generan en el mundo del alquiler, y para ello, voy a exponer separadamente los temas que interesan a los caseros por un lado, y por otra parte, aquellos relacionados con las dudas de los inquilinos.

Al final de este post también hablaremos sobre los modelos de contratos de alquiler de vivienda más utilizados en la actualidad.

 

PARA LOS CASEROS


 

Modelo de contrato de alquiler de vivienda (2018-2013).

Si estás buscando un contrato de arrendamiento de vivienda, a continuación puedes descargarte en Word un modelo redactado por mi.

modelo-contrato-alquiler-vivienda

Vista previa del modelo de contrato de alquiler de vivienda.

 

Este modelo de contrato de arrendamiento de vivienda te servirá para alquilar una casa, un piso, un apartamento, o cualquier tipo de inmueble destinado a vivienda habitual del inquilino.

El modelo incluye las últimas reformas de la LAU de 2013 y ha sido actualizado para su uso en 2018.

¿Que aspectos cubre este contrato de arrendamiento para los caseros?

  • Identificación de los particulares (las partes): El propietario y el inquilino.
  • Descripción de la vivienda: Dirección y descripción de la vivienda que se cede al inquilino para su uso.
  • Nueva regulación acerca del certificado de eficiencia energética.
  • Determinación de la renta: El precio del alquiler y la forma de pago.
  • Depósito de la fianza: 1 mensualidad de renta.
  • Actualización de la renta: Para establecer expresamente que la renta se actualizará cada año conforme al Índice de Precios de Consumo (IPC). Se trata de una cláusula imprescindible para todos aquellos contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015. De lo contrario, el casero no tendría derecho a actualizar la renta cada año.
  • Duración del contrato: El período de tiempo por el cual se alquila la vivienda, con indicación de la fecha de inicio del arrendamiento.
  • Prórroga del contrato: Este modelo incluye las últimas novedades legislativas en relación a la prórroga del alquiler.
  • Indemnización por desistimiento anticipado: Para establecer que el inquilino deberá indemnizar al casero en caso de renunciar anticipadamente al alquiler.
  • Posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad del propietario: Para permitir al casero recuperar el inmueble alquilado en caso de necesidad de vivienda, según la nueva regulación de la LAU.
  • Uso exclusivo de vivienda: Para que la vivienda se destine exclusivamente como vivienda habitual del inquilino y/o su familia y no tenga otro uso.
  • Conservación y mantenimiento en la vivienda: Se trata de las estipulaciones en materia de conservación, obras y mejoras en la vivienda. Además, para prohibir la realización de cualquier obra sin previa autorización del casero.
  • Gastos por suministros: Para establecer quién debe pagar los gastos por servicios de agua, luz, gas, basura, etc. así como la cuota o gastos de la comunidad.
  • Prohibición de subarriendo: Para establecer que el inquilino no pueda, a su vez, alquilar la vivienda a terceras personas.
  • Renuncia derechos de tanteo y retracto: Para acordar que el inquilino renuncia a estos derechos en caso de venta de la vivienda.
  • Causas de resolución: Se establecen una serie de causas que facultan al arrendador a promover la resolución del contrato, como por ejemplo la falta de pago de la renta o de la fianza; el subarriendo o la cesión sin autorización del propietario.
  • Jurisdicción y legislación aplicable: Las normas legales aplicables y los Juzgados y Tribunales donde las partes pueden acudir en caso de que exista cualquier controversia relacionada con el contrato de alquiler.
  • Comunicaciones por correo electrónico: Para permitir que las partes puedan realizarse las notificaciones por email.

 

La importancia de firmar un contrato de alquiler de vivienda.

Un contrato de arrendamiento de vivienda es aquel acuerdo entre el arrendador e inquilino.

Por medio de este contrato, el arrendador cede al inquilino el uso de una edificación habitable (una casa, un piso, etc.), cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Además, en el contrato de alquiler de vivienda, las partes establecen los pactos que regirán el arrendamiento: la renta, la fianza, la duración, las prórrogas, las obligaciones y derechos de las partes, la extinción del contrato, etc.

Hay que tener en cuenta que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes.

Es decir, el casero e inquilino tienen libertad para pactar lo que crean conveniente, con el límite de que dichas estipulaciones modifiquen la norma en perjuicio del arrendatario o subarrendatario, al menos en los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Libertad de pacto sí, pero dentro del marco de la ley.

Y ya de paso, decir que la ley que regula los alquileres de vivienda en España es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, también conocida como LAU.

Las normas que regulan el arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

 

¿El contrato de alquiler puede ser verbal o tiene que ser escrito?

Si hablamos de la forma, el contrato de alquiler puede ser verbal o escrito.

La LAU permite que las partes decidan la forma del contrato: contrato oral o documento por escrito.

Por lo tanto, un contrato de alquiler de vivienda de palabra es perfectamente legal.

Sin embargo, un contrato de palabra tiene sus desventajas.

La falta de un documento puede traer muchos problemas entre las partes.

Ante cualquier controversia en el alquiler que pudiera surgir, si existe un contrato por escrito, queda constancia de la existencia del contrato, de cuál es la vivienda arrendada y de las condiciones del mismo, tales como la duración, la renta, la fianza, las obligaciones, los derechos y otras cuestiones que es importante fijar con claridad desde el primer momento.

A diferencia de lo que ocurre con un documento por escrito, un contrato de palabra no permite observar las condiciones del contrato y la prueba del contrato se vuelve difícil para quien intente probarlo, y además, con el paso del tiempo muchas cosas pueden quedar en el olvido.

Así que, en mi opinión, tanto si eres casero o inquilino, te sugiero que realices siempre un contrato de alquiler de vivienda por escrito.

En el contrato de arrendamiento de vivienda que se realiza por escrito, debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del inmueble que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras estipulaciones que las partes consideren convenientes, como vimos más arriba con el modelo de contrato.

En algunos casos, las partes deciden registrar el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad.

La LAU permite expresamente esta posibilidad, y para ello habría que acudir previamente a un notario para elevar el contrato de alquiler a documento público, lo que se conoce como «la escritura».

 

¿Cual es la duración del contrato de alquiler de vivienda?

La duración del contrato de alquiler será la que acuerden el casero e inquilino.

Pero como te comentaba más arriba, la libertad de pacto está limitada por la LAU.

Actualmente, con la última reforma de la ley que entró en vigor el 6 de junio de 2013, sea cual sea la duración acordada por las partes en el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho a que el contrato se prorrogue hasta los tres años.

Es decir, la duración mínima del contrato es de 3 años, a voluntad del inquilino.

EJEMPLO:

Si el contrato de alquiler fue celebrado en enero de 2018, con una duración de 1 año, y el inquilino decide permanecer en la vivienda por más tiempo, el casero estaría obligado a permitírselo, hasta un máximo de 3 años, en enero de 2021.

Otro derecho que tiene el inquilino (y que no puede modificarse en el contrato) es la posibilidad de abandonar la vivienda cuando hayan pasado 6 meses desde el inicio del contrato de arrendamiento.

Si volvemos al ejemplo anterior, el inquilino no tendrá que esperar a que finalice el contrato en enero de 2019, pudiendo marcharse de la vivienda transcurridos los primeros seis meses.

Por otra parte, no existe ninguna limitación en cuanto a la duración máxima del contrato de arrendamiento, que podría ser de 5 años, 10 años, 15, años, etc.

Para este tipo de contratos de alquiler de larga duración recomiendo siempre incluir una cláusula de desistimiento anticipado del contrato que permita tanto al inquilino como al casero finalizar el arrendamiento antes de tiempo.

En períodos de duración tan largos, las circunstancias de cualquiera de las partes pueden cambiar. Y un contrato que no estipule las condiciones del desistimiento anticipado, puede ser un gran dolor de cabeza para quien desee abandonar el inmueble.

 

¿Cuándo se prorroga el contrato de arrendamiento de vivienda?

Aunque la LAU nos venga a decir que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, como vimos, esta libertad se encuentra limitada por la norma.

Esta limitación la encontramos, por ejemplo, en la prórroga del contrato de alquiler de vivienda, como veremos a continuación.

Existen 2 tipos tipos de prórrogas:

  • La prórroga obligatoria.
  • La prórroga tácita o prórroga necesaria.

 

La prórroga obligatoria del contrato de alquiler de vivienda.

La prórroga obligatoria es aquella que se aplica en los contratos de arrendamiento cuya duración sea inferior a 3 años.

Cuando el contrato llega a su vencimiento, el arrendamiento se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de tres años.

EJEMPLO:

En un contrato de alquiler de vivienda cuya duración es de 1 año, el inquilino tiene el derecho de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda hasta que se cumpla una duración máxima de 3 años, aunque el casero no esté de acuerdo.

Como vemos, se trata de obligación para el propietario, quien no podrá impedir que su inquilino permanezca en la vivienda hasta que el contrato alcance una duración de tres años.

Es lo que se conoce como prórroga obligatoria.

La única manera que tiene el casero de interrumpir esta prorroga, es que necesite recuperar la vivienda para vivir en ella. Lo veremos más adelante.

 

La prórroga tácita del contrato de arrendamiento de vivienda.

Después de la prorroga obligatorio nos encontramos con la prórroga tácita o necesaria.

Esta prórroga opera cuando el contrato alcanza la duración de 3 años, o el arrendamiento llega a su vencimiento, y ninguna de las partes dice nada, el contrato se prorrogará automáticamente durante un año más.

Por esto se la conoce como prórroga tácita, porque el alquiler se prorroga automáticamente por un año sin necesidad de acuerdo previo entre el casero e inquilino.

A diferencia de la prórroga obligatoria, la prórroga tácita puede impedirla el casero, preavisando al inquilino con 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato comunicando la no renovación del arrendamiento.

 

Mi inquilino quiere quedarse cuando finalice el contrato y yo estoy de acuerdo, ¿debo hacer algo?

Una de las cuestiones que más dudas suscita entre los caseros es la referida a la prórroga del contrato.

Si el inquilino quiere quedarse en la vivienda cuando el contrato de alquiler llegue a su fin, y el casero no se opone (está de acuerdo con que el arrendatario siga en el piso) no es necesario hacer nada.

La LAU no obliga a realizar un nuevo contrato, permitiendo que el contrato se prorrogue tácitamente por un año más.

Esto quiere decir que, si nadie dice nada (ninguna de las partes manifiesta a la otra su voluntad de terminar el contrato), el arrendamiento se renueva automáticamente y continuaría por otro año.

Aunque en mi opinión, considero más seguro realizar un documento de prorroga del alquiler de vivienda donde quede constancia del acuerdo.

Sobre todo si se pretende acordar una prórroga inferior o superior a un año, o si se acuerda cambiar la renta (aumentar o bajar la renta del alquiler), etc.

 

¿Puedo notificar al inquilino la terminación del contrato por correo electrónico?

El uso del correo electrónico para comunicar a la otra parte un asunto relacionado con el contrato de alquiler es perfectamente legal.

La LAU permite expresamente el uso de correos electrónicos cuando dice:

Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

 

Si las partes quieren utilizar el correo electrónico para sus futuras notificaciones, el casero e inquilino deben declarar, cada uno en el contrato de arrendamiento, una cuenta de email.

Desde mi punto de vista, el uso del email en el ámbito del contrato de arrendamiento es muy recomendable.

Así, las partes podrían enviarse y recibir notificaciones de todo tipo, dentro del marco de la LAU, como por ejemplo, cuando el casero quiere poner fin al contrato, o cuando se quiere actualizar la renta, etc.

 

¿Que puedo hacer si tengo un inquilino moroso?

Sin duda, la posibilidad de tener un inquilino moroso, es la gran preocupación de todo casero.

Y lamentablemente es una situación muy frecuente en los arrendamientos de vivienda.

Cuando el inquilino deja de pagar la renta del alquiler, en mi opinión, lo que se debe hacer es intentar un acuerdo amistoso.

Como explico en mi libro Combate al Moroso, acudir a la vía extrajudicial para arreglar el problema de morosidad en el alquiler de vivienda es la solución más rápida y económica.

Para ello, si las conversaciones con el inquilino moroso no dan sus frutos, lo que puede hacer el arrendador sería enviar un Burofax reclamando el pago de la renta.

Si esta opción fracasa, el casero no tendría más remedio que acudir a la vía judicial, para que el inquilino regularice la situación de impago, mediante el proceso monitorio para reclamar rentas, o directamente para promover el desahucio, es decir, desalojar al inquilino de la vivienda mediante un proceso de desahucio.

 

¿A partir de cuándo se puede reclamar por impago de la renta?

Fijar el importe de la renta en el contrato de alquiler de vivienda es sumamente importante.

Lo habitual es que la renta sea mensual y que la forma de pago se realice durante los primeros días de cada mes.

Las partes pueden acordar libremente sus estipulaciones en relación con la renta y la forma de pago, que puede ser por transferencia bancaria a la cuenta del arrendador o en efectivo.

Para evitar controversias en relación al pago de la renta, es conveniente establecer estos pactos en el contrato de alquiler.

Las reclamaciones por impagos de renta suelen estar al orden del día.

Respondiendo a la pregunta de este título, basta con que el inquilino deje de abonar una sola renta para que el arrendador pueda iniciar la reclamación por impago en el alquiler.

Es decir, el propietario ya podría exigir el desalojo del inquilino por incumplimiento.

En la práctica, y lo más aconsejable, es dejar pasar dos o tres meses, ya que el primer impago de la renta pudo deberse a un imprevisto o un error en el inquilino.

 

¿Puedo subir la renta del alquiler en cualquier momento?

No. La revisión de la renta es anual.

El propietario no podrá exigir al inquilino un aumento de la renta antes de que se cumpla el primer año de alquiler.

Tampoco tendría derecho el inquilino a exigir una rebaja de la renta sino se ha cumplido el año de contrato.

Además habrá que estar atentos a la fecha del contrato de alquiler de vivienda.

Porque si no se estableció nada en el contrato respecto a la actualización de la renta, y el documento se firmó después del 6 de junio de 2013, sólo se podrá subir la renta de acuerdo con el IPC.

Y si tu contrato es posterior al 1 de abril de 2015, la renta no se podrá actualizar.

Es decir, ni el propietario puede exigir una subida de la renta del alquiler, ni el inquilino podrá reclamar una rebaja.

En cualquier caso, y teniendo en cuenta las circunstancias que rodean cada alquiler, las partes pueden pactar una modificación de la renta, distinta del IPC, mediante un documento Anexo al contrato que esté vigente.

 

PARA LOS INQUILINOS


 

Documento de fin de contrato de alquiler de vivienda.

Si el contrato de arrendamiento llega a su fin, o las partes han decidido finalizarlo anticipadamente, es recomendable para el inquilino firmar un documento de fin de contrato de alquiler de vivienda para evitar futuras reclamaciones del casero.

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Vista previa del documento para poner fin al contrato de alquiler.

 

Este documento de entrega de llaves al casero, sirve además para poner fin a la relación contractual con el propietario.

Por otra parte, con este acuerdo de fin de contrato de alquiler, se deja constancia del cumplimiento del inquilino.

Es decir, se declara que el inquilino ha cumplido con todas sus obligaciones, ha pagado todos los servicios y no deja recibos impagados, como por ejemplo rentas, agua, luz, o cualquier otro suministro al que estuviera obligado al pago.

Por último, este documento de fin de contrato sirve para dejar constancia del estado del inmueble cuando es devuelto por el inquilino y de la aceptación por parte del propietario.

Por tanto, con esta aceptación del estado de la vivienda al termino del contrato, el casero no podrá retener la fianza alegando averías u otros daños en la vivienda.

 

¿Puede echarme el casero si mi contrato se termina?

Si tu contrato de alquiler se termina y el propietario te ha comunicado que no quiere renovar, entonces no tendrías derecho a permanecer en la vivienda.

Es decir, en este caso sí, el casero puede echarme al terminar el contrato.

Ahora bien, como hemos visto más arriba, si tienes un contrato con una duración inferior a tres años (1 ó 2 años) tienes derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumplan los primeros tres años de alquiler.

Recuerda que la duración mínima de un alquiler de vivienda es de 3 años, a voluntad del inquilino.

El propietario no podrá echarte.

 

Todavía no se ha cumplido un año de alquiler, ¿puedo marcharme del piso?

Actualmente, y después de la reforma de la LAU en 2013, el inquilino tiene derecho a finalizar el contrato y abandonar la vivienda transcurridos los 6 primeros meses de alquiler.

Eso sí, si el inquilino decide marcharse del piso, podría tener que pagar una penalización por desistimiento anticipado.

Pero esta indemnización sólo la pagaría el inquilino si fue establecido expresamente en el contrato de alquiler.

Si no existe acuerdo expreso, el inquilino no tendría la obligación de indemnizar al casero por marcharse del piso antes de cumplir un año de alquiler.

Además, si se hubiera pactado una indemnización por abandonar el piso antes de tiempo, la LAU establece que la penalización será equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

 

El casero quiere volver al piso, ¿es legal?

Que el casero necesite recuperar el piso es una situación muy recurrente en los alquileres de vivienda.

Pero, ¿puede el propietario volver al piso alquilado?

La LAU permite al casero recuperar la vivienda siempre que se cumplan unas condiciones.

En los contratos de alquiler cuya duración sea inferior a 3 años, el propietario puede interrumpir la prórroga obligatoria del contrato, cuando haya transcurrido el primer año, si:

  • Necesita la vivienda para volver a habitarla él.
  • Necesita la vivienda para sus familiares en primer grado de consanguinidad (padres e hijos) o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, para que la destinen como vivienda habitual.

 

En resumen, con este posibilidad, el inquilino pierde su derecho a la prórroga obligatoria si ha transcurrido un año de contrato y el propietario necesita la vivienda para sí o para su familia.

Para ejercer su derecho, el arrendador debe comunicar al inquilino su voluntad de volver al piso, sin tener que justificar su necesidad de vivienda.

Simplemente debe notificar al arrendatario con 2 meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda, y el inquilino deberá abandonarla en ese tiempo.

 

¿Debe el casero reparar las averías de la vivienda alquilada?

El casero está obligado a realizar todas las obras de conservación durante el alquiler que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

EJEMPLO:

Ante una avería en las tuberías de la vivienda, el propietario estaría obligado a repararla para que el inquilino pueda seguir disfrutando del inmueble en condiciones normales.

Ante cualquier avería de este tipo que exista en la vivienda habría que reclamar al casero que repare los daños.

Sin embargo, el propietario no tiene obligación de reparar aquellas averías que se hayan producido por culpa del inquilino o por el mal uso de la vivienda.

También las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda debe costearlas el inquilino.

 

¿Pueden exigirme más de un mes de fianza para alquilar un piso?

La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino debe entregar al arrendador en el momento de la firma del contrato, sirviendo como garantía económica en favor del casero para garantizar el cumplimiento del contrato por el inquilino.

Debes saber que la LAU obliga al propietario a exigir fianza.

Y, además, la obligación de exigir una fianza al inquilino está limitada por ley.

El casero no puede pedir lo que quiera.

Legalmente, la fianza será de 1 mes de renta, si el contrato de alquiler se destina como vivienda habitual del inquilino.

Esta fianza debe depositarla el casero en las arcas de la Comunidad Autónoma que corresponda.

Sin embargo, el casero puede exigir del inquilino otras garantías adicionales a la fianza legal, como por ejemplo un depósito de dinero.

Esta cantidad adicional a la fianza no hay que depositarla en las oficinas de la Administración.

 

¿Puedo negarme a pagar el IBI o la Comunidad en un alquiler?

Si en el contrato de alquiler de vivienda no se ha pactado que el inquilino deba pagar los gastos por IBI o la cuota de la comunidad de propietarios, entonces corresponde al casero abonarlos.

Es decir, si no se pacta otra cosa distinta en el contrato de arrendamiento, el casero deberá pagar los gastos tales como el IBI, la comunidad, los seguros, la tasa municipal de basura, etc.

Por lo tanto, sí, puedes negarte a pagar el IBI o la comunidad.

Sin embargo, la LAU establece que aquellos gastos que puedan medirse con contadores individuales, tales como suministros de agua, luz, gas, teléfono, etc., son gastos que debe pagar el inquilino.

 

TIPOS DE CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA


 

Tipos de contratos de arrendamiento de vivienda.

A continuación veremos los contratos más comunes que se suelen utilizar en los alquileres de vivienda.

Teniendo en cuenta los distintos usos que se le pueden dar a una vivienda, podemos encontrarnos con contratos de alquiler de vivienda amueblada para destinarla como vivienda habitual del inquilino o un contrato de temporada por traslado por estudios o trabajo del inquilino.

 

Contrato de arrendamiento de vivienda amueblada.

Mediante este contrato de arrendamiento de vivienda amueblada, la casa o el piso se destina para uso habitual del inquilino.

Este sería el típico contrato que se usa para el alquiler de un piso, una casa, un apartamento, o cualquier inmueble que sea destinado a vivienda del inquilino.

Por medio de este contrato, el casero y el inquilino acuerdan las estipulaciones que regularán la relación durante el arrendamiento.

El modelo de contrato de alquiler de vivienda que podrás acceder a continuación incluye los nuevos aspectos de la ley en materia de arrendamientos urbanos, tales como, duración mínima del alquiler, prórroga, fianza, la posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad del propietario, desistimiento del inquilino, entre otras.

También incluye las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en relación al período mínimo de alquiler, al desistimiento anticipado y la libertad de pactos entre las partes.

Haz click en este enlace para descargar en word el modelo de contrato de alquiler de vivienda 2018.

 

Contrato de arrendamiento de vivienda por temporada (estudios, trabajo, etc.).

Si el contrato de alquiler de vivienda que acabamos de ver tiene como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, lo que sería su domicilio habitual y su hogar, un contrato de arrendamiento de vivienda de temporada es justamente todo lo contrario.

Los arrendamientos de temporada no persiguen que la vivienda se convierta en un hogar permanente para el inquilino.

El arrendatario ya tiene otro domicilio permanente, y lo que desea es cubrir una necesidad de vivienda temporal, sea por trabajo, estudios, traslado, etc.

Aunque se conozca como contrato de temporada, la ley lo denomina «contrato para uso distinto a vivienda».

 

Contrato de alquiler de vivienda con fianza adicional.

El contrato de alquiler con fianza adicional es un contrato adaptado a la necesidad del casero mediante el cual se asegura que el inquilino cumpla con sus obligaciones, teniendo que abonar un deposito o fianza adicional.

Lo que hace el propietario es exigir al inquilino un depósito de dinero, o lo que se conoce como garantía adicional, además de la fianza legal a la que está obligado por ley.

Recuerda que la LAU limita a 1 mes de renta el importe de la fianza legal.

Sin embargo, además de la fianza, la ley permite que se pacte cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales, siendo la más común el depósito de dinero.

 

Contrato de alquiler de vivienda con opción de compra.

El contrato de alquiler de vivienda con opción a compra es un tipo de contrato es mixto.

Por un lado se establecen las condiciones del alquiler de la vivienda (como cualquier otro alquiler) y, por el otro, se pacta una cláusula especial de opción a compra.

Es decir, el propietario pone su vivienda en alquiler, pero al mismo tiempo está permitiendo que el inquilino pueda comprar dicha vivienda en un futuro determinado.

Para ello, en el contrato se deben dejar bien claras las condiciones de activación de esta cláusula especial de opción de compra.

 

Contrato de alquiler de vivienda vacacional.

A través de un contrato de alquiler de vivienda vacacional, los particulares (propietario e inquilino) establecen las condiciones del arrendamiento temporal para un uso concreto (no es una vivienda permanente para el inquilino).

Así pues, mediante este contrato, el propietario (que no es un profesional) y el turista, dejan por escrito aquellas condiciones que consideren más oportunas y que regirán el alquiler vacacional de una casa rural, una vivienda completa, un apartamento en la ciudad, un piso en la playa, etc.

Por tanto, se trata de un contrato de alquiler vacacional entre particulares y que se regirá por lo que establezcan libremente las partes en el contrato, como por ejemplo: importe, duración, día y hora de la entrada y salida, gastos, fianza, mantenimiento, forma de pago (prepago y resto), finalidad vacacional, etc.

Además, a este contrato de temporada para uso vacacional le sería de aplicación lo dispuesto en la LAU.

Actualmente, en España, se ha venido legislando en distintas comunidades autónomas el tema de los alquileres turísticos, y las viviendas vacacionales que se dediquen profesionalmente al alquiler turístico deberán legalizar la vivienda vacacional en los registros de turismo de su comunidad.

Para el caso de viviendas destinadas al alquiler por temporada, cuando el propietario no se dedique profesionalmente a la actividad turística, seguirían regulándose por la LAU, sin necesidad de que el propietario tenga que dar de alta su vivienda en el registro de turismo correspondiente a su comunidad.

 

Contrato de alquiler de habitación en una vivienda.

Por medio del contrato de alquiler de habitación, el propietario de una vivienda cede al inquilino el uso de una habitación.

El alquiler de habitaciones dentro de una vivienda particular es perfectamente legal.

Este tipo de alquileres se regula en el Código Civil y no en la LAU.

Por este motivo es muy importa realizar un contrato de alquiler de habitación para dejar los acuerdos por escrito, ya que, por ejemplo la duración del arrendamiento de una habitación será el que se pacte en el contrato (el inquilino no tiene derecho a prórroga).

Los alquileres de habitación están muy demandados entre estudiantes, trabajadores o personas que se trasladan de un lugar a otro durante una temporada.

Espero que esta información acerca del contrato de alquiler de vivienda te haya servido de ayuda.

Si todavía tienes alguna duda, o quieres contar tu caso, por favor, envíame tus comentarios.

Nos vemos online.

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Muestra 13 comentarios
  • Montse
    Responder

    Hola!!!!!
    Tengo una duda Haber si me podrías informar ya k ando perdida en este punto: tengo un piso alquilado con mi ex compañero y yo al 50% y tenemos el consentimiento por escrito del propietario para poder subarrendar por ello cobran religiosamente todos los meses un importe aparte del alquiler, a día de hoy mi ex compañero a renunciado al piso y la verdad k estamos al corriente de pago de Todo y es mas le he mostrado un situ k el estado actual de la vivienda es mejor ya k he invertido tiempo y dinero en el y llevamos 2 años de contrato a fecha 2/18 con lo k el propietario me dice k el no quiere seguir con el contrato y no me da mas explicación k como mi compañero se va no seguimos y ojo. “No cobro ni mucho menos 1/3 parte de lo k yo le pago de alquiler” mi pregunta es: me puedo negar a la disolución. Por mi parte mostrándole garantías si fuese necesario? O k me puede exigir? Ojo k no lo kiere para vivir ni él ni para sus familiares! sabe k soy solvente mas k de sobras lo k ve como está la casa y la verdad no creo k esté actuando bien y por ello mis dudas ya k no me queda claro hasta donde estaría amparada por la ley
    Gracias
    Montse

    • Responder

      Hola Montse, desconociendo el contenido del contrato de alquiler de vivienda que habéis firmado, lo que si puedo decirte es que el inquilino tiene derecho a permanecer 3 años en el piso, con independencia del plazo de duración que figure en el contrato de arrendamiento.
      Es decir, aunque el casero quiera echarte, puedes negarte a abandonar la vivienda alegando tu derecho de prórroga hasta que se cumpla el tercer año de duración.
      Nos vemos online.

  • Montse
    Responder

    Oks!!! Muchísimas gracias;)

  • Jose
    Responder

    Hola Tito me gusta mucho tu blog. Mi pregunta es la siguiente: si el contrato de alquiler de mi vivienda se firma por un año, el inquilino se puede quedar hasta tres años aunque yo no quiera? Tengo la duda de cuánto tiempo poner en el contrato. Muchas gracias.

    • Responder

      Hola Jose, como bien dices, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato hasta 3 años en total. Respondiendo a tu pregunta, el arrendatario puede a su voluntad renovar el contrato de alquiler de vivienda hasta alcanzar los tres años, aunque tu no quieras e independientemente de lo que se haya establecido en el contrato en relación a la duración del alquiler.
      Hay una forma para desalojar al inquilino: si como propietario necesito volver al piso para vivir o para que resida mi familia. En ese caso, una vez que se haya cumplido el primer año del alquiler, puedo comunicar al inquilino mi voluntad de recuperar mi vivienda por necesidad, y el inquilino tiene dos meses para abandonar el piso.
      Nos vemos online.

  • Gerard Enrich
    Responder

    Hola,

    Tengo una consulta que hacerte, te agradecería mucho que me ayudaras.

    Vivo de alquiler y firme un contrato hace mas de 3 años, no me acorde de revisarlo cuando finalizaba y me he dado cuenta ahora porque el propietario me quiere echar al menos que no le pague 140€ mas por mes de que había una cláusula de penalización por no dejar el piso de 60€/día. Yo he seguido pagando el alquiler religiosamente hasta el día de hoy pero como te acabo de decir desde Setiembre estoy sin contrato.

    Además hace 2 semanas, de ahí que mirará el contrato y me diera cuenta de esa cláusula, que vino un supuesto socio de la empresa propietaria del piso y nos dijo que quien nos aluilo el piso era solo un socio de la empresa al 50% y que todo el dinero que hemos ido pagándole se lo ha quedado el.

    He investigado y esta empresa tiene embargado preventivamente el bloque de pisos donde esta el piso en el que vivimos yo y mi pareja y no tiene administrador desde el 2015.

    Por lo que estoy bastante perdido y no se que hacer realmente.

    Que me aconsejas?

    Muchas gracias de antemano,

    Saludos,

    • Responder

      Hola Gerard, sin entrar en el fondo del asunto, dado que desconozco los términos de la cláusula de penalización que habéis pactado en el contrato de alquiler de vivienda, la ley establece que si llegado el tercer año ninguna de las partes comunica a la otra su intención de no renovar el contrato, éste se prorrogará por un año más. Es decir, el arrendamiento continúa con las mismas condiciones hasta alcanzar el cuarto año.
      En cuanto a los pagos de la renta, si se han realizado a la persona que figura como arrendador del contrato de alquiler, la empresa no puede reclamarte a ti por esos pagos que se han realizado correctamente.
      Nos vemos online.

  • Nuria
    Responder

    Apreciado Sr. Tito;

    Permitame hacerle una consulta sobre un piso que tengo alquilado dado
    que he mirado muchos webs y el suyo es el único que me ha aportado un
    poco de seriedad y rigor.

    Soy el propietario de una vivienda y quisiera recuperarla para ir a
    vivir yo con mis hijas dado que nuestro domicilio actual (de
    propiedad) se nos ha quedado muy pequeño para tres.

    La pregunta es debido a mi desconocimiento legal y me gustaria saber
    si puedo o no recuperar mi vivienda lo antes posible.

    En el contrato pone: “El plazo de duracion del presente contrato es de
    un año, prorrogable hasta un máximo de cuatro años adicionales de
    obligado cumplimiento para el arrendador. El inicio del arrendamiento
    y entrega de llaves se fija en el dia 05 de Enero de 2015”

    Le agradeceria encarecidamente si pudiera arrojar algo de luz sobre este tema.

    Muchas gracias por adelantado y disculpe las molestias que la consulta
    pueda ocasionarle.

    Atentamente

    • Responder

      Hola Nuria, muchas gracias por escribirme.
      Desde mi punto de vista, y teniendo en cuenta la cláusula pactada en el contrato, no tendrías derecho a recuperar la vivienda por necesidad, dado que se ha acordado una prórroga de 4 años de obligado cumplimiento para el arrendador.
      No se cumplen los requisitos del artículo 9.3 de la LAU.
      Nos vemos online.

  • Ruben Escudero Plaza
    Responder

    Buenos días Tito
    Me surge esta duda el dueño del piso nos hizo un contrato el año pasado, ahora en julio se resuelve el primer año, dijo que era prorrogable a 3, en su momento dijo que seria prorrogable, pero por febrero o por ahí, le preguntamos si ibamos a seguir en el piso o no, y ellla nos mando un wasap diciendo que nos buscáramos otro piso, esto es legal?

    Según he leído si lo necesita para un familiar o ella misma si, yo creo que lo necesita para alquilarlo de nuevo porque tiene negocio con la inmobiliaria.

    Es legal? Que podemos hacer? y en caso de conseguir quedarnos puede aumentarnos el pago del alquiler, gracias!

    • Responder

      Hola Ruben, lo primero que debes saber es que la ley ampara al inquilino en relación con la duración del contrato, que será como mínimo de 3 años.
      Es decir, el inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler de vivienda a su voluntad hasta alcanzar los tres años de duración, independientemente del plazo pactado en el contrato. Y el dueño está obligado a respetar la permanencia del arrendatario, es por eso que se la conoce como «prórroga obligatoria».
      Por tanto, si quieres quedarte en el piso estás en tu derecho, aunque el dueño no esté de acuerdo.
      La otra cuestión sobre la posibilidad de que el el dueño pueda recuperar el piso por necesidad solo sería posible si tiene como objetivo la necesidad de vivienda suya propia o para un familiar. Es ilegal recuperar la vivienda por necesidad con el fin de alquilarla nuevamente. Te recomiendo la lectura de este post donde explico este asunto detalladamente:
      https://www.modelosycontratos.com/2016/05/recuperar-vivienda-alquiler-necesidad-propietario/
      Por último, sobre la pregunta de si el propietario puede subir la renta, entiendo que solo puede actualizarla según IPC, si se ha pactado en el contrato, pero no puede subir la renta.
      Espero haberte ayudado.
      Nos vemos online.

  • David
    Responder

    Buenos días,
    Le escribo para saber si puede resolverme una duda, le explico:
    En 2013 firme contrato de arrendamiento por un inmueble.
    Una vez transcurridos los 3 primeros años, y no habiendo comunicación por ninguna de las partes, el contrato se renovó automáticamente por un año más, hasta 2017.
    En 2017, el arrendador no quiso renovar el contrato por un año más, sino que decidió subir la renta más de 100€ y firmar un Nuevo contrato.
    Este nuevo Contrato firmado en 2017, como el anterior, tiene una duración de 3 años como marca la ley.
    Ayer me notificaron que una vez transcurrido el primer año de este nuevo contrato (finales de 2018 se cumple la primera anualidad) tenemos que abandonar la vivienda, acogiéndose a la cláusula de que los arrendadores la necesitan como 1ª vivienda para ellos, pero (por motivos que el arrendador desconoce) sabemos que la realidad es que no la necesitan y que lo que quieren es echarnos para subir el alquiler aun más y buscar otro inquilino.
    ¿Que podemos hacer? ¿Hay alguna forma de que, una vez que ellos no nos renueven alegando un motivo que es mentira, podamos reclamar la prórroga hasta los 3 años que tiene vigencia el actual contrato?
    Por ejemplo: Si una vez que me echen, el arrendador publica el inmueble para alquilarlo en algún portal inmobiliario y se demuestra que teníamos razón, y era una excusa para echarnos, podríamos hacer algo?

    Quedo a la espera de su contestación, para saber si puede ayudarnos.

    Muchas gracias por adelantado.
    Un saludo!!

    • Responder

      Hola David, el caso que me comentas se viene repitiendo con frecuencia en el mundo del alquiler en España; caseros que alegan necesidad de vivienda para desalojar a sus inquilinos y recuperar el piso, pero con un fin oculto y completamente distinto al que permite la ley, que es, principalmente, la subida de la renta, la presencia de mejores arrendatarios (pagan más) o la venta del inmueble.
      En respuesta a tu pregunta, te diré que el propietario no tiene que justificar ante el inquilino el motivo para recuperar la vivienda.
      Pero la ley otorga unos derechos al inquilino, si al cabo de 3 meses, desde el desalojo, el arrendador o su familia no ocupa la vivienda recuperada.
      Tienes la opción de volver a la vivienda recuperada o exigir una indemnización, o ambas cosas.
      Si vuelves a la vivienda tienes derecho a un nuevo contrato de arrendamiento de 3 años de duración, manteniéndose las mismas condiciones del contrato inicial. Y además podrías exigir ser indemnizado por los gastos que el desalojo de la vivienda te hubiese ocasionado.
      Si solo quieres ser indemnizado, tienes derecho a una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta el tercer año.
      Por tanto, hay que estar atento a los pasos que realice el propietario desde el momento en que se produce el desalojo, y si se cumplen los 3 meses y éste no ha ocupado la vivienda, tendrías que enviarle un burofax, dentro de los 30 días siguientes, reclamando tus derechos.
      Espero mi respuesta te sirva de ayuda, y que se entienda… ya que es un tema un poco rebuscado.
      Nos vemos online.

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