¿Cuál es el plazo para no renovar contrato arrendamiento de local?
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¿Cuál es el plazo de preaviso para no renovar un contrato de alquiler de local de negocio? ¿Cuándo tengo que avisar para finalizar contrato de arrendamiento de un local, oficina, bajo, etc.?

Hola lector, bienvenido a Modelos y Contratos.

En el post de hoy te explico cuándo debes avisar al inquilino (o al arrendador) para comunicar la no renovación del contrato en un alquiler de local de negocio.

Si tienes pensado no renovar el alquiler de tu local, tendrás que dar aviso a la otra parte (propietario o inquilino) tus intenciones de evitar cualquier clase de prórroga. Es decir, que no quieres renovar el contrato una vez cumplida su duración.

 

¿Con cuánta antelación tengo que avisar para no renovar contrato de local?

Para saber con cuánta antelación hay que avisar al propietario o inquilino de un local para la no renovación del contrato de arrendamiento, es necesario acudir al contrato firmado entre las partes.

A diferencia de lo que ocurre con los plazos de preaviso en alquiler de vivienda, donde vienen regulados en la ley de arrendamientos urbanos («LAU»), en el caso de los locales de negocio se rigen por las previsiones de las partes.

Artículo 4 de la LAU: (…) los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por tanto, en defecto de pacto entre las partes, sus relaciones arrenditicias se regirán por lo dispuesto en la LAU para los arrendamientos para uso distinto al de vivienda (locales de negocio, oficinas, bajos comerciales, etc.)  y, supletoriamente, por lo establecido en el Código civil.

 

¿Cuál es el plazo de preaviso si el contrato no dice nada?

Si las partes no han pactado nada al respecto, la respuesta la encontramos en el Código Civil, que establece que el plazo de requerimiento o previaso para no renovar el contrato de arrendamiento deberá efectuarse como máximo dentro de los 15 días siguientes a la finalización del contrato.

Como digo, este plazo no viene regulado en la LAU, sino que hay que recurrir al Código Civil.

Artículo 1566 Código Civil: Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Esto quiere decir que, si las partes no acordaron nada acerca del plazo de preaviso y tampoco se realiza el requerimiento dentro de los quince días de la fecha que haya terminado el contrato de arrendamiento, se entenderá que hay tácita reconducción del contrato de arrendamiento.

Dicho requerimiento para finalizar el contrato de arrendamiento de local de negocio, es conveniente realizarlo al menos un mes antes de que se cumpla este plazo, evitando así controversias con la otra parte por entrar en juego la tácita reconducción.

El aviso debe ser una notificación fehaciente, para que quede prueba suficiente de esta voluntad.

Preferiblemente, para dejar constancia de la comunicación, habrá de enviarse por burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido, o bien por medio de telegrama o conducto notarial.

 

¿Qué ocurre si el previaso se realiza fuera de plazo?

Como acabamos de ver, si no se realiza el preaviso para no renovar el arrendamiento de local en el plazo pactado por contrato, o dentro de los siguientes 15 días al término de éste, habrá tácita reconducción.

Con la tácita reconducción entra en juego un nuevo contrato de arrendamiento, que se produce cuando el arrendatario permanece en el inmueble arrendado (local de negocio, bajo, oficina, etc.) quince días a contar de la fecha de extinción del contrato de arrendamiento, pero con el consentimiento del arrendador y siempre que no haya habido ningún requerimiento o preaviso para la extinción del contrato.

Por tanto las consecuencias pueden ser muy gravosas, sobre todo para el inquilino, pues al existir tácita reconducción deberá respetar la nueva duración que será por un año, si en el contrato original se había fijado un alquiler anual, por mes, cuando lo había sido mensual, o por día, cuando era diario.

Sobre este tema de la tácita reconducción del arrendamiento de local, suele haber dudas sobre si el nuevo contrato es por años o por meses.

La respuesta la tenemos en el contrato de arrendamiento original. Si las partes han fijado una renta anual, la duración del nuevo contrato será de un año más, con independencia de si la forma de pago es mensual.

 

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