Contrato de Obra de Vivienda: Construir Tu Propia Casa
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¡Hola Lector! Si estás pensando en construir tu propia vivienda; Si quieres saber cuáles son los tramites para construir una casa; Si buscas un modelo de contrato de obra del inmueble… Sigue leyendo este post ¡hablaremos de tu nuevo hogar!
 
Si has decidido construir tu casa, ya sea sobre un terreno propio o comprando uno, deberás tener en cuenta varios aspectos (técnicos y jurídicos) previos al inicio de las obras.
 
En este artículo de Modelos y Contratos vamos a repasar cuáles son los trámites más comunes que hay que realizar para construir tu casa, antes de poner la primera piedra. También veremos un modelo de contrato de obra de vivienda.
 
A diferencia del contrato de compraventa de vivienda (entre particulares), en este caso será un contrato de obra de vivienda el que regule las condiciones de la edificación (relación propietario-constructor).
 

Trámites para construir tu propia casa.

Asesórate con un arquitecto sobre el lugar donde está situada la finca, la naturaleza del suelo, su nivelación u otras circunstancias que puedan dificultar, incrementar el presupuesto o incluso impedir la construcción de una vivienda.
Plan General de Ordenación Urbana.
 
Lo más importante es conocer la situación urbanística del terreno. De la declaración que se tenga de la finca podremos construir nuestra casa o no.
 
En principio, sólo puedes construir en terrenos declarados como urbanos o para uso residencial, así que lo primero será acudir al ayuntamiento del término municipal donde se encuentre la finca y solicitar información sobre las condiciones del terreno en el plan general de ordenación urbana.
 
También en el ayuntamiento tienes que solicitar la cédula urbanística para saber cuáles son las limitaciones que tienes que respetar en la edificación: tipo de vivienda, superficie, volumen edificable, altura o número de plantas, etc.
 
Si tienes una casa vieja -o quieres comprarla- para derribarla y hacer un nueva vivienda en su lugar, infórmate en el ayuntamiento sobre si la casa está catalogada o tiene algún tipo de protección que impida su derribo.
 
Registro de la Propiedad.
 
En el Registro de la Propiedad, infórmate de las posibles cargas o servidumbres que pesen sobre el terreno. Por ejemplo, si está hipotecado.
 
Licencia de obras.
 
Antes de comenzar la edificación, tienes que solicitar la licencia de obras en el ayuntamiento. Para ello, debes presentar el proyecto visado por el Colegio de Arquitectos, junto con la hoja de dirección de obras del arquitecto que proporciona el colegio de arquitectos y una hoja del contrato de dirección de obras del aparejador.
 
De este asunto te informará el arquitecto.
 
La licencia de obra tiene una validez de seis meses. Si transcurrido ese periodo, no se ha ejecutado al menos el 15% de la obra, habrá que solicitar una renovación.
 
También tendrás que pagar el Impuesto sobre Instalaciones y Obras, si así está estipulado en tu municipio.
 
Seguro de obra.
 
El constructor deberá poseer una póliza de seguro a todo riesgo para la obra para responder en casos de imprevistos como daños en los edificios colindantes, caída de un andamio, o cualquier otra situación de la que pueda ser responsable.
 
El constructor deberá acreditar el cumplimiento de la normativa de Seguridad Social vigente con respecto a sus empleados (trabajadores), lo cual debe estar reflejado en el contrato de obra.
 
Trámites de fin de obra.
 
Cuando los trabajos estén acabados, el arquitecto y el aparejador expedirán el certificado de final de obra en el que especificarán que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto y que el edificio ya es habitable.
 
El certificado de final de obra se visará en los respectivos colegios profesionales y será el momento en el que se liquiden los honorarios correspondientes.
 
 
Cómo se hace un contrato de obra de vivienda, casa, chalet, inmueble.
 

Contratar arquitecto, aparejador y constructor para construir tu casa. 

Una vez que hayas realizado todos los tramites oportunos y hayas comprobado la situación urbanística del terreno, será imprescindible la contratación de profesionales de la construcción: arquitecto, aparejador y constructor.
 
El arquitecto.
 
El arquitecto tiene dos funciones importantes: preparar el proyecto de edificación, en el que se incluye el diseño de la vivienda, y dirigir las obras (dirección técnica).
 
El proyecto incluirá un presupuesto de la obra, que servirá de base para el pago de los honorarios correspondientes al arquitecto.
 
El aparejador.
 
El aparejador es el encargado de la dirección de obras sobre el terreno.
 
Se recomienda establecer sus honorarios previamente, así como la forma de pago.
 
El constructor.
 
El constructor es el encargado de aportar la mano de obra, y por lo general aporta los materiales de la obra (excepto que prefieras encargarte tu mismo de la compra de los materiales).
 
Deberás firmar un contrato de obra con el constructor en el cual, básicamente, debe figurar el precio de la obra, el plazo y las calidades. Este contrato será fundamental en caso de disputas o incumplimiento por parte del constructor.
 
En este post veremos un ejemplo de contrato de obra de vivienda nueva.
 
El constructor será el encargado de aportar la mano de obra (contratar a los obreros).
 
Por otra parte, deberá existir un libro de órdenes, donde se reflejarán las posibles incidencias y las órdenes que el arquitecto y el aparejador den al constructor.
 

Modelo de contrato de obra de vivienda nueva.

 
CONTRATO DE OBRA DE VIVIENDA
 
En […] (lugar y fecha)
 
REUNIDOS
 
De una parte, D/Dª […] (propietario), mayor de edad, de profesión […], vecino de […], dirección […], y con DNI Nº […].
 
Y de otra parte, D/Dª […] (constructor), mayor de edad y vecino de […], dirección […], y con DNI Nº […].
 
INTERVIENEN
 
D/Dª […] (propietario), en su propio nombre y derecho y D/Dª […] (constructor), en nombre y representación de la entidad mercantil […] (SL/SLU/SA), de la cual forma parte del órgano de administración de la misma, según acredita mediante poder al efecto en escritura de fecha […].
 
EXPONEN
 
I.- Que D/Dª […] es propietario de la siguiente finca: […] (describe la situación de la finca, sus límites y superficie).
 
II.- Que es voluntad de D/Dª […] (propietario) edificar una vivienda unifamiliar en el citado solar, de conformidad con el PROYECTO confeccionado por el arquitecto del Ilustre Colegio de […], D/Dª […] (arquitecto).
 
Y de conformidad con lo que antecede, los comparecientes convienen en otorgar el presente CONTRATO DE OBRA DE VIVIENDA, con sujeción a las siguientes:
 
CLÁUSULAS
 
PRIMERA.- La empresa constructora […] (SL/SLU/SA) se obliga a realizar la obra de construcción de la citada vivienda, con estricta sujeción al PROYECTO, que se adjunta al presente, a las disposiciones legales vigentes y bajo la dirección técnica del mencionado arquitecto.
 
SEGUNDA.- De igual modo, se obliga la empresa constructora […] (SL/SLU/SA) a suministrar todos los materiales necesarios para la edificación, así como a aportar la mano de obra, obligándose también la constructora al pago de las cuotas de la Seguridad Social y de accidentes de trabajo de los trabajadores que emplee, y, en general, el cumplimiento de todas las obligaciones que respecto al trabajo en edificaciones imponen las normas sobre la materia.
 
TERCERA.- Los materiales empleados en la construcción serán de la calidad y circunstancias que detalla la Memoria, que de igual modo se adjunta, con la firma de los otorgantes y del Arquitecto autor del PROYECTO.
 
CUARTA.- La obra se ejecutará en el plazo de […] meses/años, contados a partir de la preceptiva licencia municipal, cuyo importe, al igual que los honorarios del arquitecto, serán por cuenta del propietario.
 
La demora en la finalización por parte de la constructora de la obra sobre el plazo previsto, será penalizada con la cantidad diaria de […] euros [sigue]

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Recuerda que ante cualquier duda lo recomendable es consultar a un abogado.