¿Para Qué Sirve la Fianza en el Alquiler?
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¿Qué es y para qué sirve la fianza en los alquileres de vivienda? ¿Cuál es su finalidad? ¿Qué cosas cubre la fianza? ¿Es obligatorio pedir una fianza cuando se alquila un piso? 

Hola lector. Bienvenido una vez más a Modelos y Contratos.

Anteriormente, en esta web, te explicaba cómo redactar un burofax para recuperar la fianza del alquiler cuando el arrendamiento ya ha concluido pero el casero no quiere devolver la fianza al inquilino.

Hoy me gustaría volver a tratar uno de los temas que más dudas suscita en el mundo del alquiler: LA FIANZA.

Así pues, si estás pensando en alquilar una casa o un piso para vivir -o un local para alguna actividad comercial- o tienes algún problema con la fianza, te invito a que sigas leyendo este post, donde espero resolver todas tus inquietudes.

 

¿Qué es la fianza y para qué sirve?

La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino debe entregar al casero en el momento de la firma del contrato de alquiler de vivienda.

Si alquilas un inmueble debes saber que la fianza es obligatoria y debe entregarse en metálico al propietario, como garantía por si el inquilino incumple determinadas obligaciones del contrato, por ejemplo daños o desperfectos en la vivienda.

La obligación de exigir una fianza al inquilino está limitada por ley, siendo el equivalente a un mes o dos meses de renta, según el tipo de contrato de que se trate -si el alquiler será destinado a vivienda o si el uso será otro distinto-.

Por lo tanto, la fianza es una garantía económica en favor del casero para garantizar el cumplimiento del contrato por el inquilino.

 

¿Es obligatorio pedir o entregar una fianza en el alquiler?

La fianza arrenditicia, que es aquella que se destina al alquiler, viene regulada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada recientemente por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

El artículo 36.1 de la LAU establece que:

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Como puedes ver, no hay dudas en cuanto a la obligatoriedad de pedir una fianza en todos los arrendamientos que estén sujetos a la LAU. La ley establece expresamente que el propietario está obligado a exigir una fianza y el inquilino a entregarla.

Únicamente, según la ley, quedarían exonerados de la obligación de prestar fianza determinados organismos públicos, como la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local y otros organismos que vienen determinados en el artículo 36.6 de la LAU.

 

¿Cuánto se paga de fianza en un alquiler?

Como decía al inicio del post, según el destino que tenga el contrato de alquiler, la cantidad de la fianza legal será distinta, siendo el importe equivalente a uno o dos meses de renta

  • 1 MES DE FIANZA

La ley establece que el importe de la fianza sea el equivalente a 1 mes de renta en los alquileres de inmuebles que se destinen a vivienda permanente del inquilino y/o de su familia.

Por lo tanto, si se alquila un piso o una casa para vivienda habitual de sus ocupantes, la fianza será de un mes.

  • 2 MESES DE FIANZA

Sin embargo, para aquellos contratos de arrendamiento de bienes inmuebles cuyo destino sea distinto al de vivienda, la fianza será de 2 meses de renta.

Por ejemplo, se consideran arrendamientos para uso distinto del de vivienda aquellos alquileres de temporada, turísticos o de vacaciones, o los arrendamientos de inmuebles, como locales u oficinas que se destinen a ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

 

¿Qué daños o desperfectos cubre la fianza?

La fianza es una cantidad de dinero que garantiza el cumplimiento por parte del inquilino de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

  • OBLIGACIONES ECONÓMICAS

Por una lado, la fianza cubre obligaciones económicas como el pago de la renta y otras cantidades que el arrendatario se ha obligado a pagar, como puede ser la cuota de la comunidad de vecinos, el recibo de la luz, del agua, etc. 

  • OBLIGACIONES DE CONSERVACIÓN

Si tenemos en cuenta aquella premisa que dice que el inquilino, al final del alquiler, debe devolver la vivienda en las mismas condiciones que la recibió, la fianza cubrirá los daños o desperfectos que el inquilino provoque en el inmueble.

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En relación a este asunto, me gustaría recomendarte la lectura de un artículo que escribí sobre las obligaciones en la conservación de vivienda de alquiler.

En este sentido, cuando el inquilino sea culpable de algún daño en la vivienda y la reparación corresponda éste, entonces el casero podrá retener una parte o toda la fianza para reparar aquel daño.

 

Los daños, averías o desperfectos que la fianza NO cubre.

El propietario no podrá retener la fianza, y estará obligado a devolverla al inquilino al término del alquiler, en los siguientes casos:

  • OBRAS DE CONSERVACIÓN

El casero tiene la obligación de realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Por poner un ejemplo, si una tubería del baño se rompe, el propietario tiene el deber de repararla, para que el arrendatario pueda seguir usando la vivienda con normalidad.

  • OBRAS DE MEJORA

Tampoco puede el arrendador utilizar la fianza para realizar obras de mejora en la vivienda.

Las obras de mejora son aquellas que van dirigidas a mejorar las características del inmueble pero que no son estrictamente necesarias para que la vivienda sea habitable.

Un ejemplo de obra de mejora podría ser la rehabilitación de la fachada de la vivienda.

  • OBRAS MENORES O PEQUEÑAS REPARACIONES

Por su parte, el arrendatario, durante el alquiler, debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda.

Sin embargo, tampoco responde el inquilino, y por ende la fianza, de los pequeños desperfectos que queden en la vivienda, al término del alquiler, como consecuencia del uso normal que ha hecho el inquilino de la vivienda.

Por ejemplo, el desgaste de la pintura, bombillas fundidas, etc.

 

¿Qué sucede si la fianza no cubre los daños provocados por el inquilino?

Con frecuencia, al término de un alquiler surgen problemas relacionados con los daños y desperfectos dejados por el inquilino en la vivienda de alquiler, y que, en muchos casos, la fianza no llega a cubrir.

Llegados a este punto, el casero no tendrá más remedio que reclamar al inquilino -o ya ex inquilino- las cantidades necesarias para hacer frente a las reparaciones en la vivienda.

En un primer momento la reclamación puede hacerse de forma amistosa, enviando al inquilino un burofax para exigir el pago de los desperfectos.

La reclamación amistosa -o extrajudicial- suele ser muy efectiva. Pero si el inquilino sigue sin pagar los daños, la solución final pasa por interponer la correspondiente demanda en el juzgado. 

Por este motivo, cuando se firma un contrato de alquiler, lo recomendable es pedir al arrendatario una garantía adicional que responda de los posibles deterioros o incumplimientos de una forma más segura, como puede ser una cantidad de dinero en depósito, un aval bancario, un aval de tercero, un seguro de alquiler, etc. 

 

¿Cómo y cuándo se actualiza la fianza?

Durante los primeros 3 años del contrato de alquiler la fianza no se podrá actualizar.

A partir de ese momento, la fianza podrá actualizarse según lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento.

Si las partes no han pactado nada sobre la actualización de la fianza, la ley establece que el propietario podrá pedir que se aumente o el inquilino que se disminuya, hasta igualarla con el importe de la renta que resulte en ese momento.

 

La obligación de depositar la fianza en las Comunidades Autónomas.

Por último, para terminar esta entrega dedicada a la fianza arrenditicia, debes saber que la ley obliga a los propietarios a depositar la fianza legal del alquiler en las arcas de la Comunidad Autónoma que corresponda.

Recuerda que la fianza legal es la de 1 ó 2 meses de renta -según se trate-, y sólo esta fianza es la que tiene que depositar el propietario en la Comunidad Autónoma.

El resto de las garantías adicionales que se pacten en el contrato de arrendamiento de vivienda (depósito, aval, seguro, etc.) no habrá que depositarlas en la Administración autonómica.

La obligación de depositar la fianza en el organismo fijado por las CCAA es del casero y dicha obligación se produce desde el momento en que se firma el contrato de alquiler. 

El deposito de la fianza, por lo general, puede realizarse por internet o de forma presencial en las oficinas dispuestas por las CCAA.

Y tras la finalización del contrato de alquiler, el organismo autonómico competente dispondrá de un mes para devolver la fianza al arrendador (no al inquilino).