¿Para Qué Sirve la Fianza en el Alquiler?
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¿Qué es y para qué sirve la fianza en los alquileres de vivienda? ¿Cuál es su finalidad? ¿Qué cosas cubre la fianza? ¿Es obligatorio pedir una fianza cuando se alquila un piso? 

Hola lector. Bienvenido una vez más a Modelos y Contratos.

Anteriormente, en esta web, te explicaba cómo redactar un burofax para recuperar la fianza del alquiler cuando el arrendamiento ya ha concluido pero el casero no quiere devolver la fianza al inquilino.

Hoy me gustaría volver a tratar uno de los temas que más dudas suscita en el mundo del alquiler: LA FIANZA.

Así pues, si estás pensando en alquilar una casa o un piso para vivir -o un local para alguna actividad comercial- o tienes algún problema con la fianza, te invito a que sigas leyendo este post, donde espero resolver todas tus inquietudes.

 

¿Qué es la fianza y para qué sirve?

La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino debe entregar al casero en el momento de la firma del contrato de alquiler de vivienda.

Si alquilas un inmueble debes saber que la fianza es obligatoria y debe entregarse en metálico al propietario, como garantía por si el inquilino incumple determinadas obligaciones del contrato, por ejemplo daños o desperfectos en la vivienda.

La obligación de exigir una fianza al inquilino está limitada por ley, siendo el equivalente a un mes o dos meses de renta, según el tipo de contrato de que se trate -si el alquiler será destinado a vivienda o si el uso será otro distinto-.

Por lo tanto, la fianza es una garantía económica en favor del casero para garantizar el cumplimiento del contrato por el inquilino.

 

¿Es obligatorio pedir o entregar una fianza en el alquiler?

La fianza arrenditicia, que es aquella que se destina al alquiler, viene regulada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada recientemente por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

El artículo 36.1 de la LAU establece que:

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Como puedes ver, no hay dudas en cuanto a la obligatoriedad de pedir una fianza en todos los arrendamientos que estén sujetos a la LAU. La ley establece expresamente que el propietario está obligado a exigir una fianza y el inquilino a entregarla.

Únicamente, según la ley, quedarían exonerados de la obligación de prestar fianza determinados organismos públicos, como la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local y otros organismos que vienen determinados en el artículo 36.6 de la LAU.

 

¿Cuánto se paga de fianza en un alquiler?

Como decía al inicio del post, según el destino que tenga el contrato de alquiler, la cantidad de la fianza legal será distinta, siendo el importe equivalente a uno o dos meses de renta.

  • 1 MES DE FIANZA

La ley establece que el importe de la fianza sea el equivalente a 1 mes de renta en los alquileres de inmuebles que se destinen a vivienda permanente del inquilino y/o de su familia.

Por lo tanto, si se alquila un piso o una casa para vivienda habitual de sus ocupantes, la fianza será de un mes.

  • 2 MESES DE FIANZA

Sin embargo, para aquellos contratos de arrendamiento de bienes inmuebles cuyo destino sea distinto al de vivienda, la fianza será de 2 meses de renta.

Por ejemplo, se consideran arrendamientos para uso distinto del de vivienda aquellos alquileres de temporada, turísticos o de vacaciones, o los arrendamientos de inmuebles, como locales u oficinas que se destinen a ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

 

¿Qué daños o desperfectos cubre la fianza?

La fianza es una cantidad de dinero que garantiza el cumplimiento por parte del inquilino de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

  • OBLIGACIONES ECONÓMICAS

Por una lado, la fianza cubre obligaciones económicas como el pago de la renta y otras cantidades que el arrendatario se ha obligado a pagar, como puede ser la cuota de la comunidad de vecinos, el recibo de la luz, del agua, etc.

  • OBLIGACIONES DE CONSERVACIÓN

Si tenemos en cuenta aquella premisa que dice que el inquilino, al final del alquiler, debe devolver la vivienda en las mismas condiciones que la recibió, la fianza cubrirá los daños o desperfectos que el inquilino provoque en el inmueble.

fianza-que-cubre-alquiler

En relación a este asunto, me gustaría recomendarte la lectura de un artículo que escribí sobre las obligaciones en la conservación de vivienda de alquiler.

En este sentido, cuando el inquilino sea culpable de algún daño en la vivienda y la reparación corresponda éste, entonces el casero podrá retener una parte o toda la fianza para reparar aquel daño.

 

Los daños, averías o desperfectos que la fianza NO cubre.

El propietario no podrá retener la fianza, y estará obligado a devolverla al inquilino al término del alquiler, en los siguientes casos:

  • OBRAS DE CONSERVACIÓN

El casero tiene la obligación de realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Por poner un ejemplo, si una tubería del baño se rompe, el propietario tiene el deber de repararla, para que el arrendatario pueda seguir usando la vivienda con normalidad.

  • OBRAS DE MEJORA

Tampoco puede el arrendador utilizar la fianza para realizar obras de mejora en la vivienda.

Las obras de mejora son aquellas que van dirigidas a mejorar las características del inmueble pero que no son estrictamente necesarias para que la vivienda sea habitable.

Un ejemplo de obra de mejora podría ser la rehabilitación de la fachada de la vivienda.

  • OBRAS MENORES O PEQUEÑAS REPARACIONES

Por su parte, el arrendatario, durante el alquiler, debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda.

Sin embargo, tampoco responde el inquilino, y por ende la fianza, de los pequeños desperfectos que queden en la vivienda, al término del alquiler, como consecuencia del uso normal que ha hecho el inquilino de la vivienda.

Por ejemplo, el desgaste de la pintura, bombillas fundidas, etc.

 

¿Qué sucede si la fianza no cubre los daños provocados por el inquilino?

Con frecuencia, al término de un alquiler surgen problemas relacionados con los daños y desperfectos dejados por el inquilino en la vivienda de alquiler, y que, en muchos casos, la fianza no llega a cubrir.

Llegados a este punto, el casero no tendrá más remedio que reclamar al inquilino -o ya ex inquilino- las cantidades necesarias para hacer frente a las reparaciones en la vivienda.

En un primer momento la reclamación puede hacerse de forma amistosa, enviando al inquilino un burofax para exigir el pago de los desperfectos.

La reclamación amistosa -o extrajudicial- suele ser muy efectiva. Pero si el inquilino sigue sin pagar los daños, la solución final pasa por interponer la correspondiente demanda en el juzgado.

Por este motivo, cuando se firma un contrato de alquiler, lo recomendable es pedir al arrendatario una garantía adicional que responda de los posibles deterioros o incumplimientos de una forma más segura, como puede ser una cantidad de dinero en depósito, un aval bancario, un aval de tercero, un seguro de alquiler, etc.

 

¿Cómo y cuándo se actualiza la fianza?

Durante los primeros 3 años del contrato de alquiler la fianza no se podrá actualizar.

A partir de ese momento, la fianza podrá actualizarse según lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento.

Si las partes no han pactado nada sobre la actualización de la fianza, la ley establece que el propietario podrá pedir que se aumente o el inquilino que se disminuya, hasta igualarla con el importe de la renta que resulte en ese momento.

 

La obligación de depositar la fianza en las Comunidades Autónomas.

Por último, para terminar esta entrega dedicada a la fianza arrenditicia, debes saber que la ley obliga a los propietarios a depositar la fianza legal del alquiler en las arcas de la Comunidad Autónoma que corresponda.

Recuerda que la fianza legal es la de 1 ó 2 meses de renta -según se trate-, y sólo esta fianza es la que tiene que depositar el propietario en la Comunidad Autónoma.

El resto de las garantías adicionales que se pacten en el contrato de arrendamiento de vivienda (depósito, aval, seguro, etc.) no habrá que depositarlas en la Administración autonómica.

La obligación de depositar la fianza en el organismo fijado por las CCAA es del casero y dicha obligación se produce desde el momento en que se firma el contrato de alquiler.

El deposito de la fianza, por lo general, puede realizarse por internet o de forma presencial en las oficinas dispuestas por las CCAA.

Y tras la finalización del contrato de alquiler, el organismo autonómico competente dispondrá de un mes para devolver la fianza al arrendador (no al inquilino).

 

Si te queda alguna duda, envíame tu consulta en los comentarios. 👇🏽

Tu abogado online.

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Muestra 31 comentarios
  • Mario
    Responder

    Hola Tito muchas gracias por esta información. Tengo una duda y es que mi inquilino me pagará tres meses de alquiler por adelantado pero no la fianza.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Mario, el propietario tiene la obligación de exigir fianza al inquilino en el contrato de alquiler. En tu caso, de esos tres meses de renta, uno podría ser para la fianza, quedando dos meses de renta como pago anticipado. Saludos.

  • Eduardo
    Responder

    muchas gracias, no estaba seguro de cuanto pedir de fianza por el alquiler un piso.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Eduardo, lo legal es pedir un mes de renta como fianza en el alquiler de un piso, y dos meses si el arrendamiento recae sobre un inmueble destinado a uso distinto de vivienda (local, comercio, temporada, etc.). Me alegra que el artículo te haya servido de ayuda. Nos vemos online, saludos.

  • RAQUEL
    Responder

    hola buenas tardes .

    llevo 6 años de alquiler en un piso, el dueño me realiza la prorroga con la subida de precio y quiere volver a cobrarme la fianza que ya pague en su día , esto por que?? en que ley lo estable? es obligatorio o es opcional del dueño??

    como luego recupero yo 2 fianzas??

    gracias.

    • Responder

      Hola Raquel, el dueño solo puede exigir una fianza equivalente a un mes de renta. Solo una por contrato.
      Por tanto, no es legal que te pida una nueva fianza si el contrato continúa vigente o se ha prorrogado.
      Tu abogado online.

  • RAQUEL
    Responder

    se me olvido preguntar, ya que el dueño me pide una nueva fianza , yo puedo pedir que me devuelvan la fianza que di hace 6 años??

  • RAQUEL
    Responder

    y otra pregunta, si el dueño me pide una nueva fianza yo puedo pedirle al dueño que me devuelva la fianza que di hace 6 años- ???

    • Responder

      Hola Raquel, en ese caso, habría que rescindir el contrato de alquiler original para que el propietario te devuelva la fianza, y acto seguido, firmar un nuevo contrato de alquiler de vivienda depositando la nueva fianza.
      Tu abogado online.

  • Sofía
    Responder

    Buenos días, mi contrato tenía 2 meses de preaviso, yo no me he dado cuenta y le avisé a mi casero de que lo dejaba con un mes de antelación. Ese es motivo para que se quede con la fianza? Además le habia entregado 2 meses de fianza. Gracias

    • Responder

      Hola Sofía, la ley establece que el preaviso será de 30 días (no de 2 meses). Además, la fianza de dos meses es ilegal, ya que se exige una cantidad equivalente a 1 mes de renta para el alquiler de vivienda habitual.
      Tu abogado online.

  • Zoe Naum
    Responder

    Buenas, quería consultarte: si firmé un pagaré en blanco como fianza… ¿De cuánto dinero, máximo, puede ejecutar el mismo? ¿De dos alquileres?
    Gracias!

    • Responder

      Hola Zoe, si el contrato se refiere a un alquiler de vivienda habitual, la fianza máxima es de un mes de alquiler. En cambio, si se trata de un local de negocio, o un alquiler distinto del de vivienda habitual del inquilino, la fianza es de dos meses.
      Tu abogado online.

  • José ignacio lavado garcia
    Responder

    Hola.. se va el inquilino de mi casa alquilada como tendría que avisar por escrito o llamada? Con un mes de antelación Gracias

    • Responder

      Hola José, si eres el propietario, deberás avisar al inquilino con un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato tu voluntad de no renovar el mismo. Por escrito.
      Tu abogado online.

  • SILVIA
    Responder

    Buenas noches,
    MI nombre es Silvia. Quisiera saber si me han despedido de mi trabajo a causa del coronavirus, pero me han puesto otra excusa, pero el final es que solo me pagan parte del mes y apenas tengo paro, y no puedo pagar alquiler piso, podría irme por causa fuerza mayor, como el coronavirus, es que no puedo pagarlo, y esperar 6 meses, sólo hará que me endeude.
    Gracias,
    Silvia

    • Responder

      Hola Silvia, en estos momentos el Gobierno de España está estudiando medidas para ayudar a los trabajadores que se quedan sin trabajo por culpa del coronavirus, entre las que destaca la ayuda para pagar el alquiler.
      Te recomiendo que esperes unos días para ver finalmente como serán estas medidas y cómo hacer para conseguir las ayudas.
      Tu abogado online.

  • Mone
    Responder

    Hola, ¿si el último mes de alquiler en vez de pagarlo le digo al arrendador que se quede con la fianza (sin haber roturas ni destrozos en el piso) podría tener consecuencias económicas que posteriormente me perjudiquen?

    • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
      Responder

      Hola Mone, aunque la función de la fianza no es la de pagar rentas, entiendo que si las dos partes están de acuerdo, no habría ningún inconveniente.
      Te sugiero que al término del alquiler, se firme un documento de fin de contrato donde quede claro que el inquilino no debe nada al arrendador en ningún concepto. De esta forma, no habrá consecuencias para ti.
      Si tienes cualquier duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

      • Mone
        Responder

        ¿Y si no estuviese de acuerdo?, ¿cómo puedo hacer firmar ese documento si me encuentro en otro lugar debido al coronavirus?

        Gracias por su contesta.

        • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
          Responder

          Hola Mone, si el arrendador no estuviese de acuerdo, tendrá derecho a exigir judicialmente al inquilino el pago de la renta.
          Ahora en tiempo de Coronavirus, una forma rápida de hacer llegar el documento es mediante correo electrónico, que firme el propietario y que sea devuelto al inquilino.
          Un saludo.

  • Alberto
    Responder

    Hola. Quisiera que me ayudases porfavor. Mi problema con el casero viene porque le vacíe todas sus enseres en su trasteo porque nosotros tenemos nuestros menajes de hogar, enseres y demás cosas y ahora nos hemos comprado un piso. Le llamo para decirle que como hacíamos para la devolución de la fianza y me dijo que tenía que ver la casa como la habíamos dejado, había estado en ella hace 3 meses, y yo le dije que me urgía el dinero por pagar cosas de muebles etcetc…y otra vez me dice que tiene que ver la casa. Ya no me gusta como me habla y le digo que yo le voy a reponer solo las cosas esenciales para la casa, camas, lámparas, tapar agujeros de cuadros, etcetc y me dice que sino le subo todas sus cosas que contratará un servicio de mudanza y me lo descontará de la fianza. Le digo que eso no se puede hacer porque la fianza no es para eso, yo al ver esta situación, le digo que este mes de Mayo no le pago y que lo coja de la fianza u ahora tenemos problemas.
    He obrado bien o tendré problemas?
    Gracias y espero tu contestación

    • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
      Responder

      Hola Alberto, en primer lugar, la fianza no está para pagar la renta. No es su función. Es decir, no puedes dejar de pagar un mes y que el propietario se quede con el importe de la fianza en compensación, ya que si este quiere, te podrá demandar judicialmente por impago del alquiler.
      Entiendo además, que en tu caso, cuando te marches del piso, deberás dejar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibiste al inicio del arrendamiento. Es lógico que el casero te pida que vuelvas a colocar las cosas que pertenecen a la vivienda y devolver así el estado original.
      Si te queda alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • Israel
    Responder

    Buenas tardes Tito,

    Tengo una consulta: He firmado el segundo año de contrato de alquiler y resulta que hice el pago de la fianza desde el primer año y el casero reprobó desde el inicio en hacer el deposito de la fianza en la oficia correspondiente de la comunidad autónoma, en este caso baleares.
    Con mi esposa cumplimos todos los requisitos para la ayudar alquiler 2020, con la excepción del mencionado arriba. Ya llevamos 5 meses de la renovación del contrato de alquiler. ¿ Que podemos hacer en este caso para pedí la ayuda alquiler 2020 si el casero no ha hecho el ingreso en la oficina correspondiente?

    Agradezco desde ya tu respuesta.

    Un saludo

    • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
      Responder

      Hola Isabel, el casero está obligado a depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente, en tu caso en Institut Balear de l’Habitatge (IBAVI).
      Te sugiero que le envíes un escrito al arrendador informando que estás en trámites para solicitar la ayuda del alquiler 2020 y que para ello, la Administración te exige el certificado de depósito de la fianza.
      Si tienes alguna duda, por aquí me encuentras.+
      Un saludo.

  • Israel
    Responder

    Hola Tito Petrizzo,

    Agradecido por tu respuesta.

    Hemos informado al arrendador esta situación desde el primer año de contrato, si el había hecho el ingreso en el IBAVI. Su repuesta fue: el trato y las condiciones es entre nosotros. No tengo la intención de hacer el deposito del la fianza en el Institut Balear de l’Habitatge (IBAVI). Por este motivo no hemos podido presentar la solitud de la ayuda de 2019 y ahora 2020.
    ¿No se en que puede salir perjudicado el arrendador haciendo el deposito de la fianza en la oficina correspóndete? ¿Con la hacienda ?
    En este caso los perjudicados están siendo mi familia y yo.

    Te he mandado este mensaje para ver si había otra manera de proceder con este caso, hecho que por medio de arrendador no es posible legalizar el contrato de alquiler.

    Una vez más agradezco tu respuesta.

    Un cordial saludo

    Israel Conceiçao

    • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
      Responder

      Hola Israel, lo que se me ocurre, es comunicar, en tu caso, a la Administración que tramita las ayudas, alegando que no dispones del citado documento siendo el motivo la falta del depósito legal de la fianza por parte del arrendador. Que tú has pagado la fianza, según contrato de alquiler de vivienda, pero que el propietario se ha negado a depositarla en el organismo correspondiente.
      Un saludo.

  • Israel
    Responder

    Hola Tito, te comento que después de hablar y explicar al arrendador la situación, por fin, él estuvo de acuerdo y autorizó que se haga el ingreso de la fianza en el organismo pertinente. Pero que los tramites y la parte económica me encargue yo. Ya hice los transmites y tuve que hacer el deposito con mi dinero, ósea, ahora tengo una fianza en su dominio y la otra depositada en IBAVI.
    Con eso ya pude presentar la solicitud de la ayuda alquiler 2020.

    Gracias a tus consejos he tomado la iniciativa en hablar con el arrendador y, hizo efecto favorable mi petición.

    Agradecido.

    Un saludo.

    • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
      Responder

      Hola Israel, me alegra saber que hayas podido solucionar tu problema legal.
      Un saludo.

  • Aleksandra
    Responder

    Buenas dias, quero saber si mi properatorio puede sacar dinero de mi deposio para Reparacion suelo marmol ( el suelo fue en muy bueno estado cuando nosotros dejamos el apartamentto) despues de un mes el me dice 700 euros para suelo, tambien limpieza de inmobilaria ( yo e limpio todo y pago para limpieza ya ) y tambien para liqudacion me cargo 100 euros mas. Es normal todo esto, o me necesito abogado ? gracias

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Aleksandra, el propietario solo puede utilizar la fianza en depósito para cubrir los daños o gastos provocados por el inquilino. Si el suelo estaba en buen estado cuando terminó el arrendamiento, el propietario no tiene derecho de utilizar la fianza para repararlo. Tampoco tiene derecho a utilizar la fianza para cubrir gastos de inmobiliaria si esto no fue pactado previamente entre las partes, al igual que el precio de liquidación.
      Lo que yo haría sería redactar un escrito reclamando al propietario el reembolso íntegro de la fianza, con las advertencias legales oportunas.
      Si quieres que me encargue de la redacción, escríbeme a tito@modelosycontratos.com.
      Un saludo.

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