Si tienes una vivienda alquilada, probablemente te hayas preguntado cuánto puedes subir el alquiler cada año. Y si eres inquilino, seguramente quieras saber si la actualización que pretende aplicar tu casero es correcta.
Hola lector, bienvenido a un nuevo post de Modelos y Contratos.
Durante años hemos hablado fundamentalmente del IPC, pero actualmente existen diferentes límites y referencias que pueden afectar a la actualización de la renta, entre ellos el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda).
En este artículo te explico las principales diferencias y, sobre todo, qué debes comprobar antes de actualizar la renta de un contrato de alquiler.
¿Se puede subir el alquiler todos los años?
Lo primero que debemos tener claro es que el propietario no puede actualizar automáticamente la renta simplemente porque haya transcurrido un año.
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta podrá actualizarse cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes.
Por tanto, el primer paso siempre será revisar el contrato de alquiler y comprobar qué establece su cláusula de actualización.
Si no existe pacto expreso de actualización, no procede actualizar la renta.
🔴 En este enlace podrás acceder al modelo de escrito para actualizar la renta (IPC).
¿Qué diferencia existe entre IPC e IRAV?
Tradicionalmente, numerosos contratos de alquiler establecían que la renta se actualizaría conforme a la evolución del Índice de Precios al Consumo (IPC).
Sin embargo, desde el 1 de enero de 2025 existe un nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), creado con el objetivo de establecer un límite a las actualizaciones anuales y evitar incrementos desproporcionados.
Este índice es publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística y su cálculo tiene en consideración, entre otros elementos, la evolución del IPC y del IPC subyacente.
Ahora bien, no todos los contratos están sometidos exactamente al mismo régimen, por lo que resulta fundamental comprobar la fecha de celebración del contrato, lo que se pactó sobre la actualización y las limitaciones legales que puedan encontrarse vigentes en ese momento.
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026?
Aquí debemos tener en cuenta una circunstancia adicional.
Actualmente existe una limitación extraordinaria de la actualización anual de las rentas de vivienda, aplicable a las anualidades que se cumplan durante el periodo establecido legalmente.
Con carácter general, y en ausencia de un nuevo acuerdo entre las partes, la actualización no puede superar el 2%. En el caso de los grandes tenedores, este límite opera además sobre el eventual acuerdo alcanzado con el arrendatario.
Por ello, antes de aplicar directamente el IPC o el IRAV es imprescindible comprobar qué normativa resulta aplicable en la fecha concreta de actualización.
Ejemplo de actualización del alquiler
Para entender mejor la diferencia, podemos tomar como referencia los últimos datos publicados por el INE para junio de 2026.
En ese mes, el IPC anual fue del 3,2%, mientras que el IRAV se situó en el 2,44%.
Imaginemos una renta mensual de 800€.
– Si la actualización se realizase conforme al IPC del 3,2%:
800€ × 3,2% = 25,60€
La nueva renta sería de 825,60€ mensuales.
– En cambio, aplicando el IRAV del 2,44%:
800€ × 2,44% = 19,52€
La nueva renta sería de 819,52€ mensuales.
Por tanto, sobre una misma renta de 800€, la diferencia entre aplicar el IPC y el IRAV sería de 6,08€ al mes, es decir, 72,96€ al año.
¿IPC o IRAV? Te lo explico en vídeo
La regulación de las actualizaciones de renta se ha complicado considerablemente durante los últimos años. La fecha del contrato, su cláusula de actualización y las sucesivas limitaciones legales pueden determinar porcentajes diferentes.
En este vídeo de Modelos y Contratos te explico de forma sencilla las diferencias entre IPC e IRAV y qué debes comprobar para saber cuánto puede subir un alquiler:
▶️ Vídeo: IRAV vs IPC: ¿Cuánto se puede subir el alquiler en España?
Antes de comunicar cualquier subida de renta, mi recomendación es revisar siempre el contrato y la normativa vigente en el momento en que corresponda realizar la actualización.
