Te explicamos qué condiciones han de respetarse para la recuperación y te damos algunos consejos de utilidad.
A veces de forma sobrevenida y otras con cierta anticipación, no es extraño que el propietario de un inmueble alquilado lo necesite recuperar. Ya sea para su propio uso o para que viva allí algún familiar que así lo requiera. En estas circunstancias, surge una pregunta: ¿puede el propietario exigir la vivienda, aunque el contrato de alquiler aún no haya finalizado?
Lo que a todos se nos viene a la mente cuando hablamos de desahucio de inquilinos es el incumplimiento de alguna parte esencial del contrato. En estos supuestos, la capacidad del arrendador de echar al arrendatario es clara. Por ejemplo, si este último no paga el alquiler o si incumple de forma reiterada alguna o varias normas de la comunidad de vecinos.
Pero ¿qué ocurre si no existe ninguna otra razón para desalojar al inquilino que la necesidad personal del propietario? Desde desahucio inquilinos, Eduardo Fernández-Fígares nos lo aclara: «sin mediar ningún incumplimiento, el propietario puede pedir al inquilino que le devuelva la vivienda, y ello aunque el contrato no haya terminado».
Concretamente, hace referencia al derecho al desalojo del inquilino por necesidad del arrendador, que se regula en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Y explica más ampliamente que este derecho consiste en que «si el arrendador necesita la vivienda, para que él o determinados familiares constituyan en ella su domicilio habitual, entonces podrá exigir la finalización del contrato, aunque aún falte tiempo para que termine».
Sin mediar ningún incumplimiento, el propietario puede pedir al inquilino que le devuelva la vivienda, y ello aunque el contrato no haya terminado.
Sí se puede, pero con condiciones.
Para poder entender las condiciones a las que habría que acogerse para la recuperación de la vivienda en cuestión, es necesario mencionar los cambios que ha sufrido a lo largo de los años la LAU respecto a esta materia. Los últimos se introdujeron en marzo de 2019, y anteriormente se llevó a cabo otra modificación, en junio de 2013. Así, tenemos que estudiar las condiciones que se aplican según sea la fecha de firma del contrato de alquiler firmado entre propietario e inquilino.
El derecho del propietario arrendador a recuperar la vivienda para uso propio o de sus familiares existe desde que la LAU entró en vigor, en 1995. Pero la modificación del 6 de junio de 2013 establece unas condiciones, que además vuelven a cambiar para los contratos suscritos a partir del 5 de marzo de 2019. Así, existen distintas condiciones para recuperar la vivienda para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 y los que hayan tenido lugar con posterioridad, es decir, a partir del 6 de marzo de este año.
Fernández-Fígares sitúa esa diferencia en la obligación de justificar la decisión. «En el primer caso, el propietario debe decirle al inquilino por burofax que tiene necesidad de la vivienda para uso propio o de sus familiares; mientras que en el segundo hay que explicar en el burofax el motivo de dicha necesidad». Además, y este punto es realmente importante, «debe constar en el contrato una cláusula que diga que el propietario va a necesitar la vivienda antes del quinto año».
El propietario debe comunicar al inquilino por burofax que tiene necesidad de la vivienda.
Una necesidad cierta y acredita.
Es importante recordar que la necesidad del arrendador ha de ser real y estar adecuadamente justificada. Por lo tanto, se desaconseja por completo mentir o aprovechar este derecho para recuperar la vivienda para otros fines. «Si tras desalojar la vivienda, el inquilino es capaz de probar que el propietario no ha ocupado la vivienda, sino que la ha vuelto a alquilar, la penalización para el arrendador es muy severa», informa Fernadez-Fígares.
En concreto, «utilizar este derecho de forma fraudulenta puede acarrear indemnizaciones en favor del inquilino de más de 10.000 euros».
Para los contratos firmados entre 2013 y 2019.
En resumen, en los contratos firmados tras el 6 de marzo de 2019 es mucho más difícil que el propietario pueda hacer uso de este derecho. En cambio, los propietarios que hayan firmado el contrato de alquiler anteriormente, y hasta el 6 de junio de 2013, es bastante más sencillo proceder al desalojo.
En estos casos, es posible recuperar la vivienda, pero siempre que esta vaya a convertirse en la vivienda habitual o en la de algún familiar. Y no hablamos de cualquiera: ha de tratarse de un familiar en primer grado de consanguinidad. O bien ser el cónyuge, si existe una sentencia de divorcio, separación o nulidad matrimonial.
Surge entonces otra duda: ¿y si el inquilino no quiere abandonar la vivienda o no lo hace en el plazo estipulado? El experto explica que «si vence el plazo concedido al inquilino en el burofax sin que desaloje la vivienda, el propietario puede interponer demanda de desahucio por necesidad de vivienda, que se tramitará como juicio ordinario».
¿Merece la pena ir a juicio si no se recupera la vivienda?
Al respecto de acudir a los Tribunales si el inquilino no abandona el inmueble, Fernández-Fígares introduce algún matiz. «La duración media de estos procedimientos es superior a los 12 meses, por lo que únicamente se recomienda la vía judicial si falta aún más tiempo para que finalice el contrato», puntualiza.
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3 comentarios
Santiago Rayan
el proximo dia 30 de septiembre se cumple un año del contrato que tengo firmado con el arrendador de la vivienda. hpy dia 15 con solo quince dias de antelacion a la renovacion para el segundo año me manda un wassap diciendome que necesita el piso para vivir El dandome dos meses de plazo para que le entregue la casa.., yo se que la esta vendiendo pero no lo puedo demostrar, el contrato señala esa posibilidad de recuperarla El para uso propio pero no se si tendria que habermelo notificado dos meses anres del vencimiento de la renovacion para el segundo año he leido el articulo 9-1 LAU pero no interpreto si los plazos de pre-aviso se someten al antes del vencimiento del año o son aleatorios a cualquier fecha que el arrendador quiera aplicar.
gracias por su atencion
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Santiago, el propietario puede recuperar la vivienda a partir del primer año de contrato. Si además esta potestad se ha hecho constar en el contrato, entonces será perfectamente legal.
Pero, como dices, el propietario debe especificar la causa o causas de la necesidad de vivienda.
Lo que yo haría, sería responder al propietario diciendo que, tal y como establece la ley, debe especificar por escrito, y de forma clara, cuál es la causa de necesidad.
El plazo de dos meses comienza a contar desde el momento en que se recibe la notificación del propietario.
Si todavía te queda alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.
Sandra
Hola, tengo un contrato de alquiler con fecha 22-08-2018, a punto de cumplirse los 2 años de dicho contrato (y en mitad de la pandemia) mi casero requiere su vivienda para venderla. No ha enviado burofax y todo lo ha comunicado por WhatsApp. El caso es que mi situación actual no me permite alquilar otra vivienda. Después de mucho buscar decidí hacer uso de mi derecho q estar un año más en la vivienda puesto que el propietario no la requiere por necesidad. Bien pues ahora el propietario por lo visto se ha informado y viene con el cuento de que quiere la vivienda por necesidad aunque ya se sabe que es mentira. Me queda poco más de un mes para el cumplimiento de los dos años y no sé qué hacer. También tengo varios audios de WhatsApp de él diciendo que quiere venderlo así como el propio anuncio del piso en internet.