Las 7 claves de la nueva Ley de Vivienda: ¿Cómo afecta a tu alquiler?

Las 7 claves de la nueva Ley de Vivienda: ¿Cómo afecta a tu alquiler?

La vivienda es un tema fundamental en la sociedad, y en España no es la excepción. La nueva Ley por el derecho a la vivienda será muy pronto una realidad, pero lamentablemente está lejos de solucionar el gran problema habitacional y el acceso a una vivienda digna.

En los últimos años, se ha hablado mucho sobre la necesidad de una nueva ley de vivienda que aborde los problemas existentes y proporcione ventajas para los ciudadanos.

En este artículo de Modelos y Contratos, te explicaré cuáles son los 7 aspectos claves de la nueva ley de vivienda en España, abordando las principales preocupaciones y preguntas frecuentes de los usuarios.

 

¿Cuáles son los principales problemas de la ley de vivienda 2023?

Básicamente, los problemas que aborda la ley de vivienda de 2023 los podemos resumir en estos:

  1. Crea zonas tensionadas
  2. Reduce de 10 a 5 propiedades para los grandes tenedores
  3. Interviene el mercado
  4. Obliga al pago de la renta por banco
  5. Prorroga obligatoriamente 1 año el contrato
  6. Adiós al IPC
  7. Protege la okupación

 

A continuación repasamos uno a uno los problemas que aborda la ley de vivienda. Las 7 claves.

 

Mira la explicación en este vídeo para Youtube

Aquí puedes ver las novedades de la nueva Ley de Vivienda en un vídeo grabado para el canal.

 

1. ¿Qué son las zonas tensionadas de la nueva ley de vivienda?

En el contexto de la nueva ley de vivienda en España, se hace referencia a las “zonas tensionadas”.

Estas zonas se refieren a áreas geográficas donde existe una gran demanda de vivienda en relación con la oferta disponible, lo que a menudo conduce a un aumento significativo de los precios y dificultades para acceder a una vivienda adecuada.

Las zonas tensionadas son un problema común en ciudades y áreas urbanas donde la demanda de vivienda supera con creces la disponibilidad de unidades habitacionales. Estas áreas pueden experimentar una escalada de precios de venta y alquiler, lo que dificulta que los ciudadanos accedan a una vivienda asequible.

 

¿Cómo se abordan las zonas tensionadas en la nueva ley de vivienda?

La nueva ley de vivienda en España busca abordar las zonas tensionadas mediante la implementación de diversas medidas y políticas. Estas medidas tienen como objetivo principal regular los precios de venta y alquiler en estas áreas y promover la accesibilidad a la vivienda para los ciudadanos.

Algunas de las estrategias clave incluyen:

 

1.1 Control de precios mediante la intervención del Estado en el precio del alquiler.

La nueva ley de vivienda permite establecer mecanismos para regular los precios de venta y alquiler en las zonas tensionadas, como veremos más adelante. Esto implica establecer límites a los aumentos de precios excesivos y asegurar que las unidades habitacionales estén disponibles a precios justos y razonables para los ciudadanos.

Lo que antes se establecía mediante la oferta y la demanda, ahora es el Estado quien determina el precio de los alquileres en las zonas tensionadas.

 

1.2 Fomento de la vivienda de protección oficial

Para abordar el problema de las zonas tensionadas, la nueva ley de vivienda fomenta la construcción y promoción de viviendas de protección oficial. Estas viviendas están destinadas a personas y familias de bajos y medianos ingresos, y su objetivo es proporcionar viviendas asequibles en áreas donde la demanda es alta.

En mi opinión, desde hace años ya se debía avanzar en este punto. Tener más viviendas disponibles, más viviendas sociales, más oferta, reduce directamente el precio del alquiler y las personas con menos recursos tiene más facilidades para acceder a una vivienda digna.

 

1.3 Incentivos a la rehabilitación y regeneración urbana

La nueva ley de vivienda también incluye incentivos y apoyos a la rehabilitación y regeneración urbana en las zonas tensionadas. Esto implica promover la renovación de edificios y espacios urbanos en desuso o deteriorados, con el fin de aumentar la disponibilidad de viviendas y mejorar la calidad de vida en estas áreas.

 

1.4 Programas de alquiler asequible

La nueva ley de vivienda impulsa programas de alquiler asequible en las zonas tensionadas. Estos programas buscan facilitar el acceso a viviendas de calidad a través de la regulación de los precios de alquiler y la promoción de contratos justos y equitativos tanto para inquilinos como para propietarios.

Las zonas tensionadas representan un desafío significativo en el ámbito de la vivienda en España. La nueva ley de vivienda aborda este problema mediante la implementación de medidas para regular los precios, fomentar la construcción de viviendas asequibles, incentivar la rehabilitación urbana y promover.

La nueva ley de vivienda no limita las zonas tensionadas, sino que deja en manos de los ayuntamientos y comunidades autónomas la limitación de estas áreas.

 

2. Los grandes tenedores en la nueva ley de vivienda

Se reduce de 10 a 5 el número de propiedades para determinar que una persona física o jurídica sea un gran tenedor.

En la nueva ley de vivienda, se busca regular la actividad de los grandes tenedores para proteger los derechos de los inquilinos, promover la oferta de viviendas asequibles y evitar prácticas especulativas. Las medidas adoptadas incluyen la limitación de los aumentos de alquiler, la promoción de viviendas de protección oficial, el control de las condiciones contractuales y la promoción de la puesta en alquiler de viviendas vacías.

Pero con la redacción de esta ley, da igual el valor de las propiedades o la región donde se encuentren, solo se fija en la cantidad.

Por tanto; si tienes 5 pisos de 90.000€ en un pueblo de España eres un gran tenedor. Pero aquel que tenga 4 casoplones de 1.000.000€ cada uno, ¡no lo es!

La norma, tal y como esta redactada, va contra cualquier persona que tenga 5 propiedades o más.

 

3. Intervención de los precios del alquiler

Lo explicaba anteriormente, el Estado interviene directamente el precio de la renta estableciendo los precios que considere justo.

En la nueva ley de vivienda en España, se aborda la intervención de precios en el mercado del alquiler como una medida para regular y controlar los precios de los arrendamientos. El objetivo principal de esta intervención es garantizar la accesibilidad y la estabilidad en el mercado de alquiler, especialmente en zonas donde los precios han experimentado un aumento excesivo y desproporcionado.

Sin embargo, lo que puede llegar a ocurrir (y está pasando) es que los propietarios, ante esta situación, no pongan sus viviendas en el mercado por miedo a las consecuencias de esta ley, a que sus viviendas sean okupadas de manera indefinida y no poder hacer nada frente a ello.

Desde mi punto de vista, esta medida provocará un efecto contrario, haciendo que los precios suban todavía más.

 

4. La nueva ley de vivienda obligará a pagar la renta por el banco.

Con esta nueva ley de vivienda en España, se modificará el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para introducir una obligatoriedad en la forma de pago: por banco.

Se incluirá este párrafo en el punto 3 del citado artículo:

«El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.»

En mi opinión, se trata de una obligación más que choca directamente con el espíritu de la LAU, sobre la libertad de pactos y nos obliga, una vez más, a utilizar el banco para todo. Quizás deberían haber añadido que los bancos no podrán cobrar comisiones en las transacciones del alquiler.

 

5. La nueva ley de vivienda permitirá la prórroga de los contratos cuando se terminen.

Una medida extraordinaria que ya se había acordado por Real Decreto, como la prórroga de 6 meses del alquiler, ahora se incluye en el texto de la ley de vivienda.

Se añade este párrafo al artículo 10 de la LAU.

«En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente Ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica(…)»

Es decir, si se acredita vulnerabilidad por parte del inquilino, cuando se termine el contrato podrá estar un año más. Esta prórroga será obligatoria para el propietario.

 

6. Nuevo índice para actualizar la renta, límite al 3% y adiós al IPC

Una herramienta que funcionaba perfectamente y era bien conocida entre inquilinos y propietarios y que desaparecerá por culpa de la nueva ley de vivienda en España. Adiós al IPC.

Esto es lo que dice la nueva ley:

«El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.»

Hasta entonces, en el 2024, la actualización de la renta estará limitada al 3%.

Una medida excepcional para hacer frente a la crisis por la guerra de Ucrania, como era la limitación al 2% de la renta, se ha hecho indefinida con la redacción de esta ley de vivienda.

 

7. La ley de vivienda no lucha contra los okupas, los favorece.

Quienes redactaron la ley de la vivienda, lamentablemente no han querido luchar contra la okupación, sino todo lo contrario, la protegen.

La ley de la vivienda facilita la okupación, es más permisiva, y carga contra el propietario, quien tendrá que averiguar si el okupa está utilizando la vivienda okupada de forma habitual, como requisito para poder iniciar el procedimiento de desahucio.

Pero además, tendrá que certificar cuál es la situación económica del okupa que está invadiendo su propiedad, debiendo demostrar que el okupa no es una persona vulnerable. También se exige que para ello, el okupa deba dar su propio consentimiento.

Sin duda, esta ley no ha querido abordar el problema de la okupación, y lo que ha hecho es poner más trabas a los propietarios que quieran recuperar su vivienda okupada. Todo lo contrario a lo que ya sucede en Francia, donde se castiga la okupación con hasta 3 años de cárcel y multas que oscilan entre los 15.000 y los 45.000 euros.

 

✅ Puedes descargar el texto completo del proyecto de ley de vivienda haciendo click en el enlace.

Hasta aquí este artículo sobre las 7 claves de la nueva ley por el derecho de la vivienda que entrará en vigor en 2023.

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