¿Cómo echar a mi inquilino si necesito el piso? (Las claves)
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¿Cómo echar a mi inquilino si necesito el piso para vivir en él? ¿Cuándo se puede desalojar al inquilino si el casero necesita el piso? ¿Cuáles son los derechos del inquilino si el propietario quiere echarlo?

Hola lector, bienvenido una vez más a Modelos y Contratos, donde hoy quiero hablarte de un tema muy discutido en los alquileres de toda España: la necesidad de recuperar el piso alquilado.

Si eres arrendador y quieres recuperar tu vivienda alquilada, en este post te voy a dar las claves para que sepas cómo y cuándo puedes hacerlo… Así que sigue leyendo y resuelve tus dudas.

 

Quiero echar a mi inquilino para vivir en el piso.

Hace ya un tiempo escribí un artículo sobre cómo puede el propietario recuperar la vivienda por necesidad.

En aquel post explicaba detalladamente las novedades de la ley de arrendamientos urbanos en relación a este asunto.

A raíz de dicho artículo, he recibido cientos de consultas y comentarios de lectores con dudas (caseros e inquilinos) sobre cómo actuar en caso de que el propietario quiera recuperar la vivienda para habitarla él o su familia.

No es un tema fácil, ya que muchas veces la ley no es clara y esto dificulta aún más su entendimiento.

Pero tranquilo lector, como abogado digital, a continuación te daré las claves de cómo hacer para echar al inquilino si quieres recuperar tu piso para vivir en él.

 

Claves para desalojar al inquilino del piso por necesidad del casero.

Para saber cómo recuperar la vivienda alquilada, explicaré a continuación los pasos a seguir para evitar confrontaciones con el arrendatario, y hacer que éste desaloje el piso lo antes posible.

Para ello he dividido la explicación en 5 claves: la duración del contrato, la prórroga obligatoria (interrupción), el preaviso, el desalojo del inquilino y la ocupación del casero o de su familia.

 

1. La duración del contrato.

Lo primero que debemos mirar es la duración establecida en el contrato de alquiler de vivienda.

✔️Puedo recuperar el piso por necesidad: Si la duración es inferior a 3 años.

❌No puedo recuperar el piso por necesidad: Si la duración es superior a 3 años. Lo siento, pero no hay nada que hacer en este sentido.

 

2. La prórroga obligatoria.

Cuando un contrato tiene una duración inferior a 3 años, la ley dice que el inquilino puede prorrogarlo hasta que se cumplan los tres años.

Es lo que se conoce como prórroga obligatoria, ya que el casero tiene obligación de respetar la voluntad del inquilino si éste quiere permanecer en la vivienda hasta los 3 años de alquiler.

Por ejemplo, si tu contrato de alquiler tiene una duración de 1 año, el inquilino podrá prorrogarlo hasta que el alquiler alcance los 3 años.

El casero no puede evitar la prórroga obligatoria, excepto que alegue necesidad de vivienda.

En consecuencia, cuando el casero tiene esa necesidad de recuperar el piso, lo que hace es interrumpir la prórroga obligatoria, y en consecuencia, el inquilino pierde ese derecho de ampliar la duración hasta los 3 años.

Interrumpir la prórroga obligatoria y saber cuándo interrumpirla es la clave.

Como te decía más arriba, si tu contrato de alquiler tiene una duración de 3, 4, 5 años o más, la prórroga obligatoria no entra en juego porque el inquilino ya no tiene necesidad de prorrogar el contrato (y el casero no tiene obligación de prorrogarlo), si quiere permanecer en el piso hasta los 3 años.

Se trata de un error recurrente entre los arrendadores, quienes creen que pueden recuperar la vivienda por necesidad en cualquier momento.

Tal es el caso de la consulta que me hacía un lector de Modelos y Contratos, y que escribía lo siguiente:

como echar a inquilino si necesito el piso para vivir.

 

3. El preaviso.

La forma del escrito para comunicar necesidad de vivienda es sumamente importante.

Por un lado, debes esperar a que se cumpla el primer año para poder comunicar al inquilino que quieres recuperar el piso.

Legalmente no se puede desalojar al inquilino antes de que se cumpla el primer año.

Por otra parte, tienes que preavisar al inquilino con 2 meses de anticipación a la fecha en que vayas a querer habitar la vivienda.

Ten en cuenta estos plazos.

 

4. El desalojo.

Desde el momento en que el casero comunica la necesidad de vivienda, el inquilino tiene un plazo de 2 meses para realizar el desalojo.

Pongamos por ejemplo que quieres echar al inquilino cuando se cumple el primer año. Para ello, envía la notificación en el mes 12 y, como muy tarde, en el mes 14 podrás ocupar la vivienda.

Te repito, antes del primer año de contrato no se puede desalojar al arrendatario.

 

5. La ocupación.

La recuperación de la vivienda por necesidad se materializa con la ocupación del propietario y/o de sus familiares en primer grado de consanguinidad, es decir, esposa, hijos o padres.

El plazo que tiene el arrendador para ocupar la vivienda es de 3 meses, a contar desde el momento del desalojo del inquilino.

Y debes ocupar la vivienda en ese plazo, porque de no hacerlo puedes tener problemas con el inquilino.

Te explico brevemente que puede ocurrir.

Si no ocupas el piso dentro del plazo de 3 meses, el inquilino adquiere el derecho a ser realojado en la vivienda por 3 años, a exigir una indemnización por los daños y perjuicios que le ocasiono el desalojo, o también a pedirte una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar los tres años, al menos que puedas demostrar que la ocupación no se realizó por causa de fuerza mayor.

 

¿Tiene el casero que justificar o demostrar que necesita la vivienda para vivir en ella?

La respuesta es que no.

Si quieres echar al inquilino para recuperar el piso por necesidad de vivienda no tienes que justificar nada.

Aunque el inquilino pida alguna demostración de que verdaderamente el propietario necesita el piso para vivir en él, éste no necesita probarlo.

La única obligación que por ley tiene el casero, es la de ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde que se cancela el contrato de alquiler de vivienda o desde el momento efectivo del desalojo del inquilino.

 

 

Esto es todo por hoy lector.

Si todavía tienes dudas o quieres comentar tu caso, envíame tus comentarios más abajo.

Nos vemos online.

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Muestra 21 comentarios
  • Lola
    Responder

    Hola Tito, te agradezco por toda esta información que me ha servido mucho. Te comento, yo tengo un piso alquilado a unos inquilinos que ya hicieron un año y medio y ahora quiero echarlos para ir a vivir con mi hijo. Si entendí bien puedo comunicarles ahora que necesito el piso y ellos se tienen que ir dentro de dos meses. Por favor aclárame esto o si tengo que esperar a que termine el año. Muchas gracias de antemano.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Lola, si el contrato de alquiler tiene una duración inicial inferior a 3 años, entonces sí, a partir de ahora puedes echar al inquilino del piso por necesidad de vivienda. Desde el momento que comunicas al inquilino tu necesidad de vivir en el piso, el arrendatario tiene un plazo máximo de 2 meses para desalojar la vivienda. Esta es la forma de interrumpir la prórroga obligatoria y recuperar el piso alquilado.
      Si necesitas ayuda con el escrito, puedes descargártelo en esta sección: https://www.modelosycontratos.com/tienda-de-descargas/
      Nos vemos online.

  • Maxi
    Responder

    Hola! Gracias por este artículo tan completo.Deseo recuperar mi piso para mí, el contrato se firmó en diciembre del 2014 bajo la Lau 1994, es de 1 año prorrogable a 5 , la dinámica para recuperarlo es la misma? Una vez reciba burofax inquilino , cómo ha de ser su respuesta formal en caso de aceptación a mí petición? Gracias

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Maxi, la LAU del 1994 es la actualmente vigente, solo ha tenido algunas modificaciones, pero sigue siendo la misma.
      Dicho esto, para recuperar la vivienda debes seguir el procedimiento que comento en este artículo, comunicando por escrito al inquilino la necesidad de recuperar el piso.
      El inquilino no tiene que dar ninguna respuesta formal, ya que está obligado a aceptar tu petición y abandonar el piso en el plazo de 2 meses, desde el momento en que recibe la notificación.
      Nos vemos online.

  • Maxi
    Responder

    Hola Tito, gracias por tu rápido respuesta. Esroy hecha un lío, si mi contrato hace referencia a la Lau de 1994 no es necesario la mención expresa en él de la posiblidad de recuperarlo? O la reforma aplica a todos los contratos firmados una vez la reforma entraba en vigor?gracias de nuevo por tu tiempo y conocimiento.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Maxi, tu contrato se firmó en el 2014, y por tanto son de aplicación las reformas de la LAU que entraron en vigor en junio de 2013, entre ellas la posibilidad del casero de echar al inquilino del piso por necesidad de vivienda mediante la interrupción de la prórroga obligatoria.
      No es necesaria la mención expresa en el contrato de alquiler, ya que la ley establece que el arrendatario está obligado a abandonar el piso en un plazo máximo de 2 meses desde que recibe la notificación.
      Nos vemos online.

  • Maxi
    Responder

    Gracias de nuevo! Ahora me queda claro, creía que lo del 2013 era una nueva ley no una modificación. El contrato vence su 4a prórroga el 1O de diciembre de 2018 pensaba pensaba pedirle que necesito mi piso para el 1 de diciembre , es correcto? Puede avisarle con más de 2 meses de antelación o han de ser 2 meses? Pensaba notificarle antes para darle más tiempo de organizarse, aunque ya le he comunicado mi intención de manera no formal. Gracias,saludos!!

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Maxi, si como dices el contrato de alquiler va a alcanzar el cuarto año de duración, no puedes desahuciar al inquilino por causa de necesidad de vivienda ya que esta opción solo se puede ejecutar hasta el tercer año.
      En mi opinión, bastaría con comunicar al inquilino la no renovación del contrato con 30 días de antelación a la fecha de fin de la prórroga.
      Si necesitas ayuda con la redacción del escrito, te dejo enlace al modelo para notificar el fin del alquiler:
      https://www.modelosycontratos.com/2016/12/carta-comunicar-inquilino-no-renovacion/
      Nos vemos online.

      • Maxi
        Responder

        Hola Tito! Te comento entonces porque me hice un lío jeje .El contrato se firmó el 11 de diciembre del 2014, 1 año con prórrogas hasta 5. Pensé que yo estaba obligada a los 5 años y no el inquilino . Yo necesito la vivienda, qué alego entonces para recuperarla? Algún dato más que sea relevante para ver cómo seguir? Mil gracias de nuevo 😊

        • Tito Petrizzo, abogado digital
          Responder

          Hola Maxi, como te comentaba más arriba, no tienes que alegar nada, simplemente enviarle al inquilino una notificación de fin de contrato al término de la prórroga actual para evitar que se renueve el contrato.
          Nos vemos online.

  • Maxi
    Responder

    Sigo con dudas, leo tus respuestas a otras dudas que me puedan servir de guía para mi caso y me leo la ley , artículo 9.3 y no logro ver de dónde se desprende que esa opción solo sea válida para los contratos de 3 años ( entiendo 1 año prorrogable hasta 3) porque se “penalizan” a los que justamente dan mayor duración ? Perdón batallón de pregunta , creí tenerlo claro y aumentan las dudas jeje. Gracias por tu tiempo!!

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Artículo 9.3 de la LAU: «No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.»
      Cuando este precepto dice que «no procederá la prórroga obligatoria del contrato», se está refiriendo a aquella prórroga del alquiler hasta un máximo de 3 años, que es obligatoria para el propietario, excepto que el arrendador alegue necesidad de vivienda.
      Pasados esos tres años ya no hay prórrogas obligatorias, y por tanto el casero no podrá alegar necesidad de vivienda para echar al inquilino del piso.
      Con la reforma de 2013, este plazo se bajó de 5 a 3 años.
      Nos vemos online.

      • Maxi
        Responder

        Gracias Tito! Ahora creo estar más cerca de tenerlo del todo claro , incluso si el contrato dice lo siguiente, lo que prevalece son los 3 años de prórroga ? Y como se maneja entonces lo de la libertad de estableces duración del contrato si luego no rige? Quiero enviar a inquilino carta y no sé bien qué reponder a su segura pregunta de que le falta 1 años de prorroga…Perdon por tantas preguntas, hubiera sido más rápido haber adjuntado este trozo del contrato antes…

        “TERCERA.- DURACIÓN. El presente contrato empezará a regir el día 11-12-2014 concertándose el arrendamiento por UN AÑO.

        Llegada la fecha de vencimiento del contrato, éste podrá prorrogarse potestativamente para la parte arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora por plazos anuales hasta una duración máxima de cinco años.

        En el supuesto de no interesar a la parte arrendataria la continuidad del contrato por los cinco años previstos en el párrafo anterior, deberá notificar por escrito a la arrendadora su decisión, con treinta días de antelación como mínimo al vencimiento de cualquiera de las anualidades que la Ley le concede como prórrogas potestativas.”

        De nuevo gracias por tus rápidas resupestas , tu tiempo y conocimiento.

        • Tito Petrizzo, abogado digital
          Responder

          Hola Maxi, las partes tienen libertad para pactar lo que quieran, siempre que no sea contrario a la ley. Y en este caso, la LAU establece que el inquilino tiene derecho a permanecer como mínimo 3 años en el piso, independientemente de lo que se establezca en el contrato.
          Leyendo la cláusula de tu contrato, éste se ha redactado en beneficio del inquilino, ya que el propietario está obligado a prorrogar el contrato hasta los 5 años si es voluntad del arrendatario.
          Por tanto, no podrás echar al inquilino antes de los cinco años si él no quiere.
          Nos vemos online.

  • Maxi
    Responder

    Gracias Tito, lástima no haber pegado antes texto de contrato y haberte hecho perder tiempo,mis disculpas. Si, tengo esa misma sensacin, que la inmobiliaria actuó siempre no informándome y en beneficio del inquilino ( luego me enteré que que inquilino era amigo íntimo del dueño) en fin, otra historia. Veo si lo intento igualmente por la vía de la necesidad ,en ocasiones la ley es susceptible de interpretación y como las prórrogas forzosas en mi caso son 5…avancaré por ese lado y veré qué pasa Agaradecid infinitamente por tus respuestas.Saludos

  • Francisco
    Responder

    Buenos días. Soy propietario de una vivienda y la tengo alquilada desde hace mas de diez años. Estoy pensando en venderla y el contrato vence s primeros de diciembre. ¿Con cuánta antelación tengo que avisarles parque la abandonen? El contrato dice que se renovará por un año y no dice que de forma tácita se irá prorrogndo. Es decir han estado tres años y uno más que es hasta la fecha de diciembre. Entiendo que puedo rescindirlo incluso fuera del plazo ¿no es así? Muchas gracias de antemano

  • Maria
    Responder

    Hola!hace unos dias te realicé un par de consultas,porque necesitaba recuperar mi piso.el contrato era anual ,renovable hasta 3 años y en febrero cumpliran 2 años.yo descargué el modelo y les envié un burofax a los inquilinos,pero me han respondido que ellos tambien han estado averiguando con abogados y que no las tengo todas conmigo,osea… que no tienen intencion de marcharse por propia voluntad.como debo proceder ahora?es largo el proceso?tengo que buscar un abogado?muchas gracias.

    • Responder

      Hola María, en caso de que la vía amistosa no funcione y los inquilinos se nieguen a abandonar la vivienda, te sugiero acudir a un abogado para iniciar un procedimiento de desahucio por vía judicial. Previamente tu abogado estudiará tu contrato de alquiler de vivienda y te informará de los plazos del proceso, ya que dependerá de la carga de trabajo que tenga el juzgado de tu localidad.
      Nos vemos online.

  • CARMEN
    Responder

    Hola,
    Tengo un piso alquilado por 1 año con renovaciones hasta 3 años. Ya han pasado dos años.
    Actualmente vivo de alquiler en otra ciudad cercana, donde trabajo y mis hijos estudian.
    Quisiera recuperar mi piso para abandonar el piso alquilado donde vivo e irme a vivir a él mientras intento venderlo para comprar otra vivienda donde resido actualemnte.
    Resulta que los alquileres estan muy altos y me sale más rentable vender mi piso y comprar otro donde resido actualmente
    ¿Esto es legal o se considera fraudulento? ¿Cuanto tiempo debo vivir como mínimo en el piso antes de poder venderlo?

    Saludos y gracias!

    • Responder

      Hola Carmen, la forma de echar al inquilino del piso si se necesita para vivir, es interrumpiendo la prórroga del contrato. En tu caso, teniendo en cuenta que ya han pasado dos años, podrías comunicar al arrendatario que necesitas el piso por necesidad de vivienda. Esta comunicación hay que realizarla por escrito, tal y como explico en este post.
      En mi opinión, si el destino principal del desahucio es satisfacer la necesidad de vivienda del propietario, no se consideraría un fraude si más adelante se realiza la venta del inmueble.
      La ley no dice nada respecto a cuanto tiempo, como mínimo, tiene que vivir el propietario en el piso ocupado para poder venderlo.
      Nos vemos online.

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