¿Problemas con la casa? Después de la compraventa de una vivienda de segunda mano pueden aparecer defectos o averías. ¿Cómo reclamar al vendedor los desperfectos en un piso de segunda mano? ¿Puedo reclamar vicios ocultos en la vivienda al vendedor si es un particular?
Hola lector, una vez más te doy la bienvenida a Modelos y Contratos, donde espero que encuentres la respuesta que necesitas para solucionar tus problemas legales.
En el artículo de hoy me voy a referir a los problemas que surgen después de comprar una vivienda de segunda mano: los defectos o vicios ocultos.
Anteriormente, en este blog, ya hemos hablado acerca de qué son los vicios ocultos. Estos desperfectos, que suelen aparecer con frecuencia en la compraventa de una vivienda de segunda mano, y que pueden deberse a la falta de comprobación por parte de los compradores antes de comprar el piso, por daños que surgen a posteriori de entrar en el inmueble (pueden ser desconocidos por el vendedor o anterior propietario) o incluso por mala fe del vendedor, quien conocía los daños pero los ocultó.
Cuando compramos una vivienda y descubrimos desperfectos o vicios ocultos que no habíamos visto antes, nos preguntamos quién debe hacerse cargo de las reparaciones, ¿el nuevo propietario o el antiguo propietario?
En estos casos, cuando el vendedor es un particular, el Código Civil establece que es el antiguo propietario quien está obligado a hacerse cargo de los defectos que tenga el piso de segunda mano, aunque la ley señala algunos requisitos que se deben cumplir para que dichos desperfectos sean considerados vicios ocultos, como veremos a continuación.
Si necesitas ayuda con el escrito de reclamación, más abajo podrás descargar el modelo para reclamar defectos en vivienda de segunda mano.
Modelo para reclamar defectos o vicios ocultos en vivienda de segunda mano.
¿Necesitas ayuda con el escrito de reclamación?
Descarga a continuación el modelo para reclamar al vendedor desperfectos o vicios ocultos en vivienda de segunda mano.
¿A quién reclamar los desperfectos en un piso de segunda mano?
La reclamación debe hacerse al vendedor o anterior propietario del piso.
Si el nuevo propietario descubre en el piso defectos o vicios ocultos que lo hacen inútil o menos útil para el fin que el comprador le pretendía dar, la responsabilidad recae sobre el vendedor.
La responsabilidad del vendedor del inmueble de segunda mano empieza desde el momento de la entrega de la vivienda, aunque el contrato de compraventa de vivienda o la firma de las escrituras se haya realizado con anterioridad a la entrega.
¿Qué desperfectos puedo reclamar al anterior propietario de la vivienda?
Cuando el nuevo propietario recibe la vivienda, con el paso de los días, puede descubrir desperfectos que no había visto antes de realizar la compraventa del inmueble.
Entre los vicios ocultos más comunes en la compraventa de vivienda de segunda mano, podemos encontrarnos con humedad en suelo, levantamiento de tarimas, falta de aislamiento, humedades en paredes, daños en la pintura, grietas, desperfectos en la fachada, goteras en el techo, problemas en la carpintería del inmueble, puertas que no cierran, fugas de agua, problemas en tuberías, etc.
Sin embargo, para poder exigir responsabilidad al vendedor del piso por la presencia de desperfectos o vicios ocultos, se tienen que cumplir los siguientes requisitos:
1. EL DEFECTO DEBE ESTAR OCULTO.
Tiene que tratarse de un vicio oculto o un defecto de la vivienda que no esté a la vista y que el comprador no puede conocer.
2. EL DESPERFECTO DEBE SER GRAVE.
La gravedad de la avería debe hacer impropio el piso para su uso normal y habitual, o debe hacer disminuir su utilidad. Lo que significa que la gravedad del vicio oculto puede invalidar total o parcialmente el uso del inmueble transmitido.
Si el comprador hubiera conocido su existencia con anterioridad a la compraventa de la vivienda de segunda mano, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella.
3. LA AVERÍA DEBE SER PREEXISTENTE.
El defecto en la vivienda debe existir con anterioridad a la compraventa.
Una avería nueva o un defecto producido después de la compraventa del inmueble no es un vicio oculto.
4. EL COMPRADOR NO PUEDE SER UN PROFESIONAL INMOBILIARIO.
La formación del comprador será tenida en cuenta a la hora de establecer si debía conocer o no los vicios de los que adolece la vivienda.
Por ejemplo, si el comprador es un perito inmobiliario, o tiene capacitación en el sector inmobiliario, tendrá más difícil probar que no pudo conocer el vicio.
Recuerda que el comprador es quien tiene que probar que el vicio oculto descubierto en la vivienda de segunda mano ya existía en el momento de realizar la compraventa.
¿Cuándo reclamar las averías en una compraventa de un piso?
El plazo para reclamar desperfectos o vicios ocultos al vendedor de la vivienda es de 6 meses.
Este plazo de seis meses comienza a contar desde el momento de la entrega del piso al comprador.
Por tanto, si después de la compraventa de la vivienda se detecta una avería o un defecto, considerado un vicio oculto (más arriba hemos visto los requisitos), y no han transcurrido seis meses desde la entrega, el comprador tendrá derecho a exigir al vendedor la reparación del vicio.
Ante la presencia de un desperfecto en la vivienda comprada, debes actuar deprisa.
Si pasan seis meses desde la entrega de la vivienda, el comprador pierde el derecho a exigir judicialmente responsabilidades al vendedor mediante el ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos.
La carga de la prueba corresponde al comprador, por lo que el mismo tendrá que reunir toda aquella documentación que acredite la existencia de los vicios así como la preexistencia de los mismo a la perfección del contrato.
En los casos de defectos ocultos en vivienda nueva o de nueva construcción, la ley exige otros plazos de reclamación de desperfectos al vendedor o promotor (las garantías van de 1, 3 y 10 años, dependiendo del tipo de desperfecto o de su origen).
¿Cómo reclamar desperfectos ocultos después de comprar una casa?
Si el comprador de una vivienda de segunda mano descubre desperfectos ocultos, lo primero que hay que hacer es reclamar por escrito al vendedor o anterior propietario.
En mi opinión, enviar la reclamación por Burofax es la mejor forma, ya que así tendremos constancia no solo del envío, sino también del contenido.
Este primer paso sería la forma amistosa de conseguir que el vendedor repare los daños por vicios ocultos en la vivienda de segunda mano.
Pero si no tenemos respuesta, o el vendedor se niega a responder de los desperfectos ocultos, es muy importante acudir a un abogado y presentar la demanda correspondiente en el Juzgado antes de que caduque la acción por el plazo de 6 meses.
Es todo por hoy lector.
Si todavía tienes alguna duda o quieres comentar tu caso, envíame tus comentarios justo aquí abajo.
Nos vemos online.
17 comentarios
Sandra
Hola Tito, compramos un chalet adosado hace un mes y en la junta de hace una semana nos enteramos de que hay un problema de agua estancada que afecta a los cimientos de algunas viviendas de la comunidad. El problema es que no se sabe si nuestra vivienda está afectada porque para ello habría que cabar por debajo de la casa y es muy costoso. ¿Podríamos reclamar por vicios ocultos aunque no sepamos los daños que pueda haber en la vivienda?
Tito Petrizzo, abogado
Hola Sandra, para reclamar vicios ocultos deberás descubrir la avería. Es decir, necesitas conocer de la existencia del daño, preexistente, para poder reclamar al vendedor de la vivienda el saneamiento de los vicios ocultos.
Un saludo.
Blanca
Buenos días Tito, cuando vimos la vivienda de segunda mano que posteriormente compramos, presentaba una mancha de agua en el salón, estaba seca y los vendedores nos comunicaron que procedía de la terraza pero que ya se había reparado, enseñándonos una pequeña reparación que se había hecho en la terraza. En plena reforma de la vivienda, empiezan intensas lluvias en Madrid produciéndose filtraciones en el salón en el mismo sitio que anteriormente se encontraba la mancha. Contactamos son la persona que hizo la reparación para reclamarle y nos informa que lo que se hizo fue un parche para venderla y que esa terraza tenía muchos desperfectos que no se solucionaron, teniendo conocimiento los propietarios, ¿podría reclamar a los vendedores que si hicieran cargo de la impermeabilización de la terraza?
Un saludo y gracias
Tito Petrizzo, abogado
Hola Blanca, en tu caso, todo apunta claramente a vicios ocultos que, además el vendedor presuntamente ya conocía.
Los vicios ocultos hay que reclamarlos directamente al vendedor del contrato y existe un plazo de caducidad de 6 meses para ejercer esta acción.
Un saludo.
Andrea
Buenos días, acabo de comprar una vivienda hace una semana. Al vaciar la casa de los antiguos muebles hemos visto que hay una humedad en la pared, que además.as parece tener moho y el suelo está deteriorado por esa zona. Ha venido un fo tanero y cree que es del inodoro que está al otro lado ¿Es un vicio oculto? No están dando largas para solucionarlo y tenemos al piso tor parado hasta que se solucione esto.
Por otro lado hoy ha venido el electricista y nos ha dicho que la vivienda no tiene toma de tierra ¿Sería otro vicio oculto?
He leído otro comentario sobre el yeso de la pared. Al vaciar la casa de los antiguos muebles los que lo hicieron no fueron cuidadoso y está la casa llena de agujero que se han descascarillado y se cae la escayola a cacho. ¿Se consideraría también? Gracias!
Tito Petrizzo, abogado
Hola Andrea, sí, en tu caso podría considerarse un vicio oculto en compraventa de vivienda.
Te dejo por aquí un post donde explico cómo reclamar los vicios ocultos:
✅ https://www.modelosycontratos.com/escrito-vicios-ocultos-compra-piso/
Un saludo.
Maria
Compramos un piso y nos dijeron que el armario de debajo del fregadero tenía una ma ca de humedad pequeña, pero al comprarlo y verlo , está fatal, todo estropeado por las filtraciones, el fregadero también está fatal.
No se puede usar.Tambienn la tarima está levantada , puedo reclamar al dueño?gracias
Tito Petrizzo, abogado online
Hola María, para reclamar al vendedor es importante que en el momento de la compraventa de la vivienda estos daños no estuvieran a la vista. Es decir, el comprador tenía que desconocer la existencia de dichas averías o desperfectos cuando le entregaron la vivienda. Para realizar la reclamación al dueño por vicios ocultos, dispones de 6 meses de la entrega del piso.
Si quieres que me encargue de la redacción del escrito, escríbeme a tito@modelosycontratos.com.
Un saludo.
María
Buenos días, Tito,
Tengo una duda. Mi pareja y yo compramos una vivienda de segunda mano hace unos meses (5 ahora mismo). Había una humedad que se veía pero que achacábamos a una mala impermeabilización en el exterior. Ahora resulta que los vecinos han detectado que existen problemas en la red horizontal y que las tuberías (que tienen 50 años) están rotas. Yo podría hacer ya la comunicación a los antiguos propietarios, ¿o tendría primero que contratar a un pocero que las viese para confirmarlo? ¿O en lugar de un pocero tendría que venir un Perito y demás? También, he leído ya en un par de sitios que la comunicación por burofax no detiene el plazo de los 6 meses pero entonces si ellos tardan en contestarme o me contestan que lo van a arreglar y luego no sucede… se me pasa el plazo en un mes para interponer una demanda????
Muchísimas gracias. Un saludo,
daniel
Buenos dias Tito
Gracias por la inforrmacion
Un cordial saludo
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Daniel, espero que te haya servido de ayuda y que puedas continuar con la reclamación al vendedor de la vivienda.
Tu abogado online.
daniel
Buenos dias Tito,
Hemos comprado la casa hace un mes y los propietarios no nos informaron que las tuberias eran de plomo, incluso les llegamos a preguntar y nos dijeron que no, ahora nos damos cuenta que es muy problable que lo sean pero , para saberlo, tenemos que llamar a alguien para que nos lo confirme, en caso de que sean de plomo. seria vicio oculto no?
Como sabes estas tuberias son ilegales.
Graciasd por tu atencion
A la espera de tu respuesta
Recibe un cordial saludo
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Daniel, no considero que las tuberías de plomo sean un vicio oculto de la vivienda, dado que no se trata de ninguna avería existente al momento de la compraventa.
Pero sí creo que podrás reclamar al vendedor de la vivienda por incumplimiento de contrato.
Por tanto, cuando confirmes el tipo de material de las tuberías, tendrás que estudiar las medidas legales contra el vendedor.
Tu abogado online.
Jesus
Hola compré un piso hace un mes y ahora al desconchar la pintura se cae el yeso y está toda la casa hueca es un vicio oculto? Ya que el yeso de debajo se hace polvo
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Jesús, por lo que comentas, entiendo que se trata de un vicio oculto que, como comprador de la vivienda, desconocías en el momento de la compraventa.
Te sugiero que envíes una reclamación al vendedor por los defectos ocultos aparecidos después de la compra del piso.
Nos vemos online.
Paty
Puedo reclamar un desperfecto de mi casa ,si me doy cuenta des pues de 6 meses. Es un problema en el techo ,cuando llueve gotea2
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Paty, el plazo para reclamar desperfectos ocultos en una compra de vivienda caduca a los 6 meses.
Por este motivo, te sugiero que visites a un abogado para ver la posibilidad de reclamar al vendedor de la vivienda por incumplimiento de contrato.
Nos vemos online.