Estas son las modificaciones más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a causa de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023.
En los últimos años, el mercado de alquiler de viviendas ha experimentado importantes transformaciones en España. Uno de los eventos más significativos fue la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, la cual ha traído consigo cambios sustanciales en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Estas modificaciones tienen como objetivo principal proteger los derechos de los inquilinos y regular de manera más equitativa el mercado del alquiler.
En este artículo, explicaré en detalle los cambios introducidos por la Ley de Vivienda que modifican la LAU y cómo afecta a propietarios e inquilinos.
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Las últimas modificaciones de la LAU; ¿Qué artículos cambia?
El BOE de 25 de mayo de 2023 publicó la Ley por el Derecho a la Vivienda que entró en vigor el 26 de mayo, y modificó importantes artículos de la LAU.
Principalmente, con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, se han modificado los siguientes artículos de la LAU:
- el artículo 10, sobre la prórroga del contrato;
- el artículo 17 sobre la determinación de la renta;
- el artículo 20 sobre los gastos de gestión.
Además, debes tener en cuenta que estos cambios afectan al modelo de contrato de alquiler de vivienda.
A continuación, explico cada uno de los cambios producidos en estos artículos.
Pero antes,
No dejes de ver este vídeo para el canal sobre la nueva ley de vivienda
En este vídeo para el canal de Youtube, explico cuáles son las novedades de la Ley de Vivienda 2023 y las modificaciones que trae en la LAU.
Cambios en la prórroga del contrato de arrendamiento (artículo 10)
Se modifica el artículo 10 de la LAU.
La Ley de Vivienda introduce un importante cambio, pues a partir de ahora el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria hasta 3 años en aquellas zonas de mercado residencial tensionado.
Hay que recordar que actualmente existe una prórroga de 6 meses para los contratos que se terminen antes del 30 de junio de 2023.
En los alquileres de vivienda habitual en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, y dentro del periodo de vigencia de esta zona finalice el periodo de prórroga obligatoria inicial de hasta 5 o 7 años, o el periodo de prórroga tácita posterior de hasta 3 años, si el inquilino lo solicita, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, y salvo el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones legales, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Prórroga de un año para grandes tenedores
Si la vivienda se encuentra en zona no declarada de mercado tensionado y el propietario es un gran tenedor, el inquilino podrá solicitar una prórroga de un año, una vez transcurridos los 5 años (o los 7 si el arrendador es persona jurídica).
El inquilino tendrá derecho a pedir un año más si acredita estar en una situación de vulnerabilidad social y económica.
Para eso, deberá aportar un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico. En ese caso la prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición antes señalada , salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
Según la ley, un gran tenedor es el propietario de 10 inmuebles o de 5 si las viviendas se encuentran en una zona de mercado tensionado, exceptuándose trasteros y garajes.
Intervención del Estado en los precios de la renta (artículo 17)
Se modifica el artículo 17 de la LAU.
Esta intervención en los precios de la renta del alquiler está limitada a aquellas viviendas que se encuentren en zonas de mercado residencial tensionado.
La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Además de mantener el precio de la renta del contrato anterior, no se podrán modificar las condiciones existentes en aquel contrato que perjudiquen los intereses del inquilino, como por ejemplo, imponer al arrendatario el gasto de la comunidad sin en el anterior contrato lo pagaba el propietario.
¿Cuándo se puede subir el alquiler en un nuevo contrato?
Solo se permitirá una subida añadida del 10% en el precio de la renta en 2 casos excepcionales:
Cuando en los dos años anteriores al nuevo contrato se haya realizado en la vivienda una actuación de rehabilitación, mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30% o actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
O cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Se prohíbe el pago en efectivo de la renta.
Con la Ley de Vivienda se modifica el artículo 17.3 de la LAU, para prohibir los pagos en efectivo de la renta y obligar a todos los inquilinos a realizar el pago mediante transferencia bancaria o cualquier otro medio electrónico.
Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
Cambios en los gastos que tiene que asumir el propietario (artículo 20)
Se modifica el artículo 20 de la LAU.
También la Ley de Vivienda trae importantes cambios en materia de gastos, al establecer que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler corresponderá abonarlos al propietario, siempre, sea o no un gran tenedor.
«Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador».
Por tanto, para todos los contratos de alquiler de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el arrendador correrá los gastos de la comisión de agencia o inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato.
En el caso en que el arrendador no realice un encargo de alquiler a una agencia inmobiliaria sino que arriende la casa por su cuenta, no tendrá que pagar ninguna comisión.
Nuevas disposiciones que afectan a la LAU del 2023
Además de los artículos comentados más arriba, la Ley de Vivienda introduce nuevas disposición en la LAU, siendo las más importantes la Disposición adicional undécima y la Disposición final sexta.
A continuación, repasamos rápidamente en que consisten estas nuevas disposiciones de la LAU y cómo afectarán a propietarios e inquilinos de alquiler de vivienda.
Adiós al IPC. Nuevo índice de referencia para actualizar la renta
La Disposición adicional undécima establece un nuevo Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Límite del 3% a la actualización de rentas de alquiler de vivienda en contratos existentes
Entre las medidas aprobadas está el límite a la actualización de rentas de alquiler de vivienda.
En la disposición final sexta se extiende la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda contenida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. En concreto, se amplía temporalmente la medida estableciendo una limitación al 3 por ciento en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.
Como ya expliqué anteriormente, en 2023 el límite es del 2% y para el 2024 el límite estará fijado en el 3%.
Posteriormente, se contemplará un sistema nuevo de actualización que no estará ligado al IPC, cuya realización se ha encargado al INE para antes del 31 de diciembre de 2024.
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