Cuando se muere el arrendador, ¿qué ocurre con el contrato de alquiler? ¿Cómo funciona la subrogación por fallecimiento del arrendador?
En este post de Modelos y Contratos voy a referirme a un supuesto muy frecuente dentro del mundo del alquiler y que genera muchas dudas entre propietarios e inquilinos.
También veremos el modelo de Anexo de subrogación por fallecimiento del arrendador.
¿Qué hay que hacer cuando muere el arrendador?
Lo primero que debes saber es que si el casero es el propietario, su muerte no extingue el contrato de alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, la norma que regula los alquileres en España, no establece nada al respecto, pero sí el Código Civil, que viene a responder a esta cuestión mediante la cual un heredero puede subrogarse en la posición del arrendador fallecido (ver los artículos 657, 659, 661 y 1257 del CC).
Teniendo en cuenta lo anterior, el heredero podrá ocupar la posición del arrendador muerto y de esta manera el contrato de alquiler continuará hasta que se cumpla el plazo de duración.
Para ello es muy importante comunicar al inquilino el fallecimiento del arrendador y firmar un Anexo donde quede reflejado por escrito la subrogación del nuevo arrendador.
A continuación podrás descargar el Anexo de subrogación por fallecimiento del arrendador en Word.
Modelo de Anexo para cambiar el arrendador por fallecimiento.
Con este documento de Anexo las partes dejan por escrito el cambio del arrendador, después de la muerte del anterior propietario. Una vez firmado por las partes, se anexa al contrato original y éste continúa en los mismo términos y condiciones que existían antes.
¿Se puede subrogar el heredero en el contrato de alquiler?
Sí, el heredero se subroga en el contrato como nuevo arrendador.
A partir de la firma del Anexo, el pago del alquiler así como las comunicaciones que se tengan que realizar, se harán directamente con el nuevo arrendador, el heredero o cualquier otra persona que tenga legítimo derecho en subrogarse en el contrato.
Para que el heredero se subrogue correctamente, es necesaria la celebración de un documento donde quede reflejado el cambio del arrendador (ver modelo de Anexo).
El heredero deberá comunicar al inquilino la muerte del arrendador y acto seguido firmar el documento para dejar constancia del cambio del arrendador. Este documento se acompañará como Anexo al contrato de alquiler principal.
¿A quién se le paga el alquiler cuando muere el propietario?
En la ley nada se dice respecto a quien deberá abonarse la renta cuando fallece el arrendador.
Lo habitual es que se siga abonando en la cuenta que figura en el contrato o de la forma que se venía realizando hasta el fallecimiento del arrendador.
Y esto deberá hacerse así hasta que los herederos comuniquen al inquilino la muerte del arrendador.
Cuando se firme el Anexo, se deberá añadir el nuevo número de cuenta bancaria donde realizar los pagos de la renta, al menos que se mantenga el anterior.
¿Qué pasa si los herederos no avisan de la muerte del arrendador?
En este caso, cuando el heredero no comunica al inquilino el fallecimiento del arrendador, el alquiler sigue adelante igualmente y los pagos de la renta deberán abonarse de la misma forma, tal y como se venían pagando.
Solo cuando se firme el documento de cambio de arrendador por fallecimiento, entonces el inquilino deberá abonar la renta según se acuerde con el nuevo arrendador.
¿Me pueden echar de la vivienda si se muere el arrendador?
La respuesta es que no, salvo que el heredero y nuevo arrendador necesite la vivienda para vivir en ella.
Pero esta es una cuestión que deberá acreditar el nuevo arrendador y se deberán cumplir los requisitos que establece la ley.
➡️ En este post explico cómo recuperar una vivienda por necesidad del propietario.
Si el propietario nuevo no cumple los requisitos que explico en ese post, entonces el inquilino podrá continuar en el alquiler hasta que se cumpla el plazo de duración.
¿Qué pasa si tras el fallecimiento del arrendador venden la vivienda?
En este caso, si los herederos venden la vivienda cuando muere el propietario, el contrato de alquiler seguirá vigente hasta la fecha de su terminación.
La única diferencia es que el nuevo propietario será el arrendador del contrato.
Para ello, es muy importante celebrar un Anexo (ver modelo) donde se deje constancia del cambio de arrendador por fallecimiento.
La única excepción por la cual el contrato de alquiler se termina automáticamente cuando muere el arrendador es en aquellos casos en que éste no es el propietario, sino usufructuario.
Muerto el usufructuario arrendador se termina el contrato.
Mira este vídeo para entender la subrogación por fallecimiento del propietario.
En este vídeo para el canal de YouTube explico qué es la subrogación del contrato en caso de muerte del propietario y cómo cambiar el contrato de alquiler tras el fallecimiento del arrendador.
Si en cambio, quien muere es el inquilino, lee el siguiente post donde explico como se realiza la subrogación cuando muere el inquilino.
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