¿Qué ocurre con el contrato de alquiler a la muerte del inquilino? ¿Puede continuar el cónyuge o sus hijos alquilando la vivienda? ¿Qué pasa en un local de negocio cuando fallece el arrendatario?
Hola lector, por aquí estamos, un día más escribiendo en Modelos y Contratos para ti.
Hoy vamos a analizar qué pasa cuando el arrendatario de un contrato de alquiler se muere. ¿Puede el dueño recuperar la vivienda?, ¿puede seguir ocupando el piso los familiares del fallecido?, ¿quién puede subrogarse en el contrato de alquiler?
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando fallece el inquilino?
Son muchas las consultas que recibo en torno a esta cuestión, ya que por un lado, los propietarios se preguntan qué hacer cuando muere su inquilino y por otro, las personas que convivían con el arrendatario fallecido tienen la incertidumbre de saber si pueden continuar ocupando el piso.
Para responder a estas dudas, debemos recurrir a la ley del alquiler (LAU) que regula esta situación de muerte del arrendatario.
En los contratos de alquiler de vivienda, a la muerte del arrendatario le siguen dos posibilidades.
B) Que alguna persona se subrogue en el contrato.
En este caso, a la muerte del inquilino, otra persona (cónyuge, hijos, etc.) ocupan su lugar en el contrato.
A) Que el contrato se extingue.
En esta situación, cuando muere el inquilino el contrato se extingue.
Vamos con la explicación de cada una de estas situaciones que se producen al momento del fallecimiento del arrendatario.
Fallecimiento del arrendatario: la subrogación del contrato de alquiler.
En caso de muerte del arrendatario, existen determinadas personas que pueden subrogarse en la posición contractual del inquilino fallecido.
Pero no cualquier persona puede pasar a ocupar el lugar del causante.
¿Quiénes pueden subrogarse en el contrato de alquiler cuando muere el inquilino?
La LAU, en su artículo 16, establece un mecanismo para determinar quiénes pueden subrogarse en el contrato de alquiler de vivienda.
Las personas que pueden ocupar el lugar del inquilino cuando éste muere son:
➡️ 1) El cónyuge del arrendatario que al momento de su muerte estuviera conviviendo con él.
➡️ 2) Cualquier otra persona que tuviera una relación de afectividad con el inquilino y que estuviera conviviendo con éste al tiempo de su muerte, al menos durante dos años
Este plazo no es necesario si el inquilino y esta persona hubieran tenido descendencia en común.
➡️ 3) Los hijos a cargo del arrendatario, o descendientes que en el momento de su fallecimiento hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
➡️ 4) Los padres del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su muerte.
➡️ 5) Los hermanos del arrendatario, que de igual manera, estuvieran conviviendo con el inquilino fallecido durante dos años.
➡️ 6) Otras personas que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
¿Cómo ocupar el lugar del inquilino fallecido en el contrato?
Cuando muere el inquilino, la subrogación del contrato de alquiler no es automática para las personas que acabamos de ver.
Para ello, la persona que desee subrogarse en el contrato debe comunicar al arrendador, dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario, su voluntad de ocupar el lugar del causante en el contrato de arrendamiento.
Dicha comunicación deberá realizarse de forma fehaciente (se recomiendo el uso del burofax).
Pero además, en la notificación el futuro arrendatario deberá aportar:
- Certificado de defunción del inquilino fallecido.
- Un principio de prueba de que se cumple con los requisitos para subrogarse.
Para este último requisito, sería suficiente, por ejemplo, un certificado de empadronamiento del interesado en el piso alquilado.
De esta manera, la persona solicitante (cónyuge, hijo, padre, etc.) pasará a ocupar el lugar que deja el inquilino, a su muerte, en el contrato de alquiler de vivienda.
Ls subrogación por muerte del arrendatario en el contrato de alquiler de local de negocio.
Las reglas cambian cuando se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio.
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
En este caso, y a diferencia de lo que ocurre en los arrendamientos de vivienda, la ley no exige que la notificación de subrogación en el contrato vaya acompaña de documentos que certifiquen que la persona que se subroga en el contrato cumpla determinados requisitos.
Será bastante una notificación del heredero al arrendador del local, en la cual se comunique la subrogación por fallecimiento del inquilino.
Muerte del arrendatario: el contrato de alquiler se termina.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de las personas con derecho a subrogarse, el contrato de arrendamiento quedará extinguido. Se termina.
Otra cuestión importante, es saber qué ocurre si existen personas con derecho a ocupar el lugar del inquilino fallecido pero no tienen intención de hacerlo. Es decir, no quieren subrogarse en el arrendamiento.
En este caso, deberán comunicar al propietario su renuncia, en el plazo de un mes desde el fallecimiento del inquilino, ya que de lo contrario quedarán obligados solidariamente entre sí al pago de la renta de esos tres meses de alquiler (hasta que el arrendamiento se extingue por fallecimiento del arrendatario).
La renuncia a la subrogación en contrato por fallecimiento del arrendatario.
El alquiler también se termina por fallecimiento del arrendatario si así se pacta en el contrato de arrendamiento.
La LAU permite a las partes pactar en el contrato que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.
De esta manera, propietario e inquilino, cuando firman el contrato de alquiler ya están renunciando a la subrogación del arrendamiento en el hipotético caso de que se produzca la muerte del inquilino.
Por tanto, en caso de renuncia expresa, el contrato de arrendamiento se extingue automáticamente si muere el arrendatario.
Pero para que la renuncia de derecho de subrogación sea legal, debe darse la siguiente condición:
En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años (antes de la modificación de la LAU de 2019 eran 3 años), o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
Además, actualmente, la LAU establece que «en todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.»
Modelo para subrogarse en contrato de alquiler por fallecimiento del inquilino.
✅ Descarga un modelo de escrito para notificar la subrogación del contrato de alquiler por muerte del arrendatario.
⚠️ Recuerda que, para el caso de alquiler de vivienda, es obligatorio adjuntar el certificado de defunción y un documento que prueba (certificado de empadronamiento, libro de familia, etc.)
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