¿Cómo resolver un contrato de arrendamiento de Local por Coronavirus?

Coronavirus. Estado de alarma. Cierre de local de negocio: ¿Cómo resolver un contrato de arrendamiento de local por causa del Coronavirus?

Hola lector, bienvenido a Modelos y Contratos.

En el artículo de hoy voy a tratar el tema de los arrendamientos de locales y de cómo está afectando el Coronavirus en estos contratos. Además, veremos cómo comunicar la resolución de un contrato de alquiler de local por Coronavirus.

Desgraciadamente, la pandemia del COVID-19 está afectando de lleno en las relaciones comerciales, en la economía de los pequeños negocios, y por tanto los arrendamientos de locales, como peluquerías, tiendas de ropa, bares, restaurantes, hoteles, jugueterías, etc., etc.

Una situación que provoca un grave perjuicio económico para los inquilinos de estos locales, y que ante la imposibilidad de afrontar el pago de la renta, se ven obligados a cerrar definitivamente.

A continuación te explico cómo comunicar al arrendador la resolución del contrato de arrendamiento de local, teniendo en cuenta las circunstancias por las que actualmente estamos atravesando.

Analizaremos también la doctrina «rebus sic stantibus» como medio para rescindir los contratos de arrendamiento en locales de negocio.

✅ Modelo para comunicar resolución de contrato de arrendamiento de local por Coronavirus.

A continuación podrás descargar mi modelo para comunicar al arrendador del local de negocio la decisión del inquilino de resolver el contrato de arrendamiento por las circunstancias sobrevenidas, extraordinarias y de fuerza mayor que ha provocado la pandemia del Coronavirus.

El Coronavirus como causa de rescisión del contrato de alquiler de local de negocio.

Estos comercios, en su mayoría pequeños locales en alquiler, que desde la implantación del «estado de alarma», han visto roto su negocio y ahora no pueden seguir pagando la renta.

Locales sin ventas, sin clientes y sin nada que facturar, obligados a cerrar sus puertas definitivamente.

Lo que debemos tener en cuenta es que nos encontramos ante una situación extraordinaria de fuerza mayor.

Se trata de un impacto que no está previsto en los contratos de arrendamiento de locales, o al menos en la mayoría de ellos, ya que no suele ser habitual que las partes regulen en los contratos sus derechos y obligaciones ante una situación de fuerza mayor.

Si ante el desequilibrio financiero del local, una disminución de la renta o la suspensión del pago ya no es suficiente para mantener el negocio, el último de los recursos, el peor escenario, será la resolución del contrato de arrendamiento.

Pero ante estas catastróficas circunstancias, ¿puede el arrendatario exigir el fin del contrato?

¿Puede el arrendatario rescindir el contrato de local por Coronavirus?

Para empezar debemos decir que estas circunstancias no están reguladas en la ley.

Es decir, no hay regulación sobre cómo actuar ante una situación de extraordinaria fuerza mayor que perjudica gravemente al inquilino, y que no ha sido tratada por las partes en el contrato de arrendamiento, pues era imprevisible hacerlo.

Como digo, no es posible recurrir al contrato de arrendamiento para conocer cuáles son los derechos y obligaciones en casos de fuerza mayor extraordinaria, como es el Coronavirus, debido a que, con toda probabilidad, no estará regulado por las partes.

Es una situación imprevisible para la que nadie estaba preparado en el momento de la contratación o del alquiler del local de negocio.

Tampoco encontraremos respuesta en la ley.

Por tanto, se tratará de encontrar un equilibrio en las prestaciones, buscar una forma que permita al inquilino superar esta circunstancia imprevisible, que además no tiene culpa ninguna.

La doctrina «rebus sic stantibus» y la extinción del arrendamiento del local.

Existe una doctrina conocida como «rebus sic stantibus», una expresión latina que hace referencia a un principio de Derecho en virtud del cual se entiende que «las estipulaciones establecidas en los contratos teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, esto es, cualquier alteración sustancial de las mismas, puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones.»

En supuestos como el Coronavirus, se aplicaría la cláusula rebus sic stantibus como consecuencia de la extraordinaria alteración de las circunstancias, no previstas por las partes en el contrato de arrendamiento, y que provocan efectos devastadores para el arrendatario.

La aplicación de la rebus sic stantibus vendría a ser la solución al desequilibrio comercial del inquilino, puesto que la alteración de las circunstancias por el Coronavirus cambia el orden de las cosas, afectando de lleno al contrato de arrendamiento.

Para que pueda aplicarse la doctrina de la rebus sic stantibus, tenemos sentencias del Tribunal Supremo (27 de junio de 1984, 22 de abril de 2004, entre otras) que nos viene a decir que se deben dar una serie de requisitos:

• a) que entre las circunstancias existentes en el momento de cumplimiento del contrato y las concurrentes al celebrarlo se haya producido una alteración extraordinaria;
• b) que como consecuencia de dicha alteración resulte una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas;
• c) que ello se haya producido por sobrevenencia de circunstancias realmente imprevisibles, y
• d) que se carezca de otro medio para subsanar el referido desequilibrio patrimonial producido.

Si analizamos la circunstancia actual provocada por el Coronavirus, veremos que los requisitos a), b), c) y d) se cumplirían en una gran cantidad de casos, lo que permitiría al inquilino del local alegar esta doctrina de la rebus sic stantibus para resolver el contrato de arrendamiento.

Desistimiento anticipado de contrato de arrendamiento de local por causa de fuerza mayor.

Como decía, esta desastrosa pandemia ha provocado situaciones que, hasta hoy, no estaban reguladas por la ley.

Tampoco las partes han establecido -por lo general- en sus contratos de arrendamiento de local de negocio mecanismos para saber cómo actuar en casos de extraordinaria fuerza mayor, como la que vivimos.

Es decir, nos encontramos ante una situación que, como dice la jurisprudencia al tratar la «rebus sic stantibus», se produce de forma sobrevenida y realmente imprevisible.

Si un arrendatario no puede afrontar los pagos de la renta, porque evidentemente su local está cerrado por el Coronavirus, deberá buscar con su arrendador mecanismos que permitan la continuidad del negocio cuando pase la pandemia.

Tal puede ser el caso de la suspensión de pagos de la renta de alquiler de local, la condonación u otra fórmula que permita la subsistencia del arrendatario.

Sin embargo, habrá casos de locales que, por mucho que se quiera, no podrán superar el problema patrimonial, viéndose abocados al cierre definitivo, al desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento del local.

Así con todo, en mi opinión, ante esta funesta pandemia del Coronavirus, si las partes no pueden obtener otro medio para encontrar una solución, el arrendatario no tendrá otro remedio que acudir a esta doctrina para resolver el contrato de arrendamiento de local.

Esto ha sido todo por hoy, lector.

Si tienes dudas, o quieres comentarme tu caso, puedes hacerlo en los comentarios. 

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