Mi inquilino abandonó la vivienda antes de tiempo y no cumplió el contrato de alquiler. ¿Cómo reclamar al arrendatario la compensación por desistimiento de contrato de alquiler de vivienda? O lo que es lo mismo, ¿Cómo hacer para que el inquilino pague la indemnización cuándo se marcha antes de que termine el contrato?
Hoy vamos a tratar este tema, analizando cuándo se puede pedir una indemnización al inquilino, cuál es la cantidad que tiene que pagar, que dice la Ley al respecto y cómo redactar un escrito para reclamar al inquilino la indemnización por desistimiento.
Estás en «Modelos y Contratos». Empezamos.
El desistimiento o renuncia del inquilino en los contratos de alquiler de vivienda.
Me gustaría empezar aclarando, para aquellos que no conocen este término jurídico, que el desistimiento del contrato de alquiler de vivienda por parte del arrendatario significa que el inquilino se marcha o abandona la casa o el piso, sin cumplir con la duración pactada en el contrato: El inquilino desiste del alquiler.
No se trata de que el inquilino no paga la renta de alquiler. Sino que, directamente, abandona la casa o el piso antes de que finalice el contrato de arrendamiento.
Otra cosa que hay que aclarar es que, dependiendo la fecha en que se haya celebrado el contrato de alquiler, la legislación aplicable es distinta.
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ha modificado algunos aspectos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), entre ellos la cuestión del desistimiento en los contratos de alquiler.
Así, tendremos que diferenciar entre los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 6 de junio de 2013 y aquellos contratos de alquiler de vivienda realizados después del 6 de junio de 2013.
Sigue el enlace para descargar el modelo de contrato de alquiler de vivienda (actualizado, en Word).
Desistimiento en contratos de alquiler de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013.
¿Cuándo puede el inquilino renunciar al contrato de alquiler de vivienda?
En los contratos de alquiler de vivienda celebrados después del 6 de junio de 2013, el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses de contrato.
Para ello, debe comunicar al propietario de la vivienda su deseo de abandonar la casa, con una antelación de 30 días como mínimo.
El propietario sólo tendrá derecho a una indemnización por desistimiento del inquilino si se establece por escrito en el contrato de alquiler de vivienda. Si no se dice nada, entonces no tendrá derecho el arrendador a ser indemnizado.
Y si el inquilino quiere marcharse antes de los 6 meses…
Si el inquilino quiere ejercitar el derecho de desistimiento lo antes posible, y marcharse de la casa o del piso, deberá esperar a que se cumplan los seis meses de contrato, y comunicar al propietario su deseo de abandonar la vivienda con al menos 30 días de antelación… Es decir, debe pagar la renta los primeros seis meses y avisar al propietario, al quinto mes, comunicando que quiere renunciar al alquiler de la vivienda.
¿Cuál es la indemnización que tiene que pagar el inquilino por renuncia de contrato?
La indemnización que tiene que pagar el inquilino al propietario, por desistimiento de contrato de alquiler de vivienda, será de un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse, prorrateándose los períodos de tiempo inferiores al año.
La indemnización no es obligatoria. Para que el inquilino esté obligado a pagar una compensación por abandono anticipado de la vivienda, debe pactarse en el contrato de alquiler.
Además, el arrendador y arrendatario pueden, libremente, establecer una cláusula de desistimiento anticipado, para aquellos casos en los que el abandono del alquiler de la vivienda se produzca antes de que el contrato haya alcanzado los seis meses.
No se puede pactar una indemnización superior a la permitida legalmente. Cómo decía, hay un límite: 1 mes de renta por cada año que falte por cumplir del contrato, prorrateando aquellos periodos inferiores al año.
La nueva redacción del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el desistimiento en los contratos de alquiler de vivienda.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización (en vigor a partir del 06/06/2013).
Desistimiento en contratos de alquiler de vivienda anteriores al 6 de junio de 2013.
¿Cuándo puede renunciar el inquilino sin penalización?
En estos casos, cuando los contratos de alquiler de vivienda se celebran antes del 6 de junio de 2013, el inquilino puede renunciar o abandonar el arrendamiento de forma unilateral, en los contratos de alquiler cuya duración sea superior a 5 años, y siempre que se hayan cumplido cinco años de contrato y se comunique el desistimiento al arrendador con dos meses de antelación.
En este supuesto, el inquilino no tendría que abonar ninguna indemnización, excepto que se haya establecido otra cosa en el contrato de alquiler de vivienda.
En cambio, si las partes, en el contrato, pactan una indemnización por desistimiento, ésta no podrá ser superior a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, o la cantidad proporcional en períodos inferiores al año.
El antiguo artículo 11 de la LAU estaba redactado de esta manera:
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización (en vigor a partir del 01/01/1995).
En los contratos de duración inferior a cinco años, habrá que estar a lo que las partes hayan acordado sobre la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del inquilino. Por ello, si las partes pactaron la posibilidad de desistimiento anticipado por el inquilino, tendrán que regirse por lo pactado en cuanto a la indemnización que podrá exigir el arrendador.
Fuera de estos caso, la LAU no contempla otras posibilidades de desistimiento anticipado por parte del inquilino.
Documento para reclamar indemnización al inquilino por renuncia de contrato de alquiler de vivienda.
A continuación puedes acceder a un modelo de escrito para reclamar al inquilino el pago de la indemnización por incumplimiento de contrato, como consecuencia de haber abandonado o renunciado al alquiler de forma unilateral y anticipada. Es decir, antes de que el contrato llegue a su fin, el inquilino se ha marchado de la vivienda.
Con este escrito el arrendador o propietario busca que el inquilino le pague la indemnización por desistimiento anticipado y que cumpla con las obligaciones contraídas en el contrato de alquiler de vivienda.
El escrito puede enviarse por carta, por fax o por email. Sin embargo el método que más garantías ofrece es redactar burofax (si no sabes cómo funciona el burofax sigue el enlace que lo explico en otro post).
D/Dª […] (Datos del arrendatario o inquilino)
Dirección […]
Ciudad […]
CP […]
Asunto: Contrato de alquiler de vivienda sita en […] (dirección de la vivienda), celebrado el día […] (fecha de contrato) entre D/Dª […] como arrendador y D/Dª […] como inquilino.
En […] (lugar y fecha)
Muy Sr/a mío/a:
Por medio del presente escrito, me dirijo a Vd., en mi condición de arrendador (propietario), en relación al contrato de alquiler de vivienda señalado en el asunto, para comunicarle que, de acuerdo a las estipulaciones de dicho contrato de arrendamiento, le corresponde indemnizar a esta parte en la cantidad de […] euros, por incumplimiento contractual.
Que el día […] Vd. ha desistido del contrato de alquiler de vivienda que nos vincula, y como consecuencia debe abonar la correspondiente indemnización, por desistimiento anticipado de contrato.
Que, como bien sabe, el citado contrato de arrendamiento establece que Vd. deberá abonar una indemnización en caso de desistimiento anticipado del contrato de alquiler de vivienda, ascendiendo en este caso, a la cantidad de […] euros.
Sin embargo, hasta esta fecha, [sigue]
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Tu abogado online.
29 comentarios
Ana
Hola,
Tengo un contraro de alquiler de Sept 2015 y que terminaba las prorrogas el cuarto año con lo cual al estar en el 5º año se ha prorrogado automaticamente por tácita reconduccion. Pero en el contrato firmado tengo la clausula d edesistimiento con un mes de renta. Bien, los inquilinos han comunicado con 30 dias pero les faltaba 2,5 meses para que terminara el año de alquiler por tanto he de reclamarles la indemnizacion por desistimiento. La pregunta es…. ya hemos firmado el contrarto de recolucion el pasao 1 de julio en el que se anotaron bastantes desperfectos, de los cuales me estoy encargando lo mas rapido que puedo ya que debo devolverles la fianza con un mes maximo desde la resolucion. Mi pregunta es, podría descontar la indenmizacion por desistimiento de la fianza? debe´ria comunicarselo antes del mes pidiendo la indemnizacio y si no la abonaran, entonces podría descontarla de la fianza?
Gracias de antemano
Silvia
Hola,
El pasado mes de diciembre 2019, mi pareja y yo firmamos un contrato de duración de un año. En el se decía que si abandonaba el piso antes del año, debería indemnizar al propietario con todas las mensualidades restantes, si me iba a los 6 meses, por ejemplo, debería pagarle los 6 meses siguientes, pagar el año completo. Lo firmé porque no sabía que podría quedarme sin trabajo y no poder hacer frente a este piso, y ahora quiero irme. Mi pregunta es la siguiente: Si me voy a los seis meses, que es lo que dice la ley que se puede hacer, tengo la obligación de pagarle todas las rentas restantes hasta que se cumpla el año, que serían 6 rentas mas? Y pagué dos meses de fianza. Los recuperaré, si me voy a los 6 meses? Gracias.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Silvia, esto es lo que dice la ley del alquiler (LAU) respecto al desistimiento anticipado:
«Artículo 11. Desistimiento del contrato. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
Por tanto, el propietario solo podrá reclamarte un mes de renta por cada año que falte de contrato. En tu caso, el arrendador deberá cobrarte la parte proporcional a los 6 meses que restarían por cumplir, es decir, la mitad de una mensualidad.
Lo que pone tu contrato de alquiler no se ajusta a la ley.
Tu abogado online.
jose maria
hola buenas noches, tengo un contrato de una año prorrogable a 3. En el mencionado contrato solo consta, que en el caso de incumplimiento del primer año, la parte arrendataria perderá la fianza depositada. Pero lo curioso de mi caso es que este señor, me ha pagado desde marzo hasta julio (5meses), a partir de hay no me ha vuelto a pagar y le he tenido que enviar un burofax rescindiento el contrato y que proceda a entregar las llaves (como así esta establecido en el mismo) por el impago de dos mensualidades concretamente agosto y septiembre. Por tanto a tenor de lo explicado por usted en cuanto a los derechos que puedan asistirme, le rogaría me explicase que podria reclamarle a tenor de lo expuesto.- ¿solo las mensualidades pendientes de pago? ¿podría reclamar algo más? Atentamente
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Jose Maria, la ley establece que en caso de desistimiento anticipado por parte del inquilino, éste pague al arrendador una indemnización de cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que reste por cumplir del contrato.
En tu caso, si el inquilino continúa en la vivienda y no paga, podrás reclamarle todas las mensualidades que no haya pagado hasta la fecha en que tenga lugar el desalojo. Entiendo que si no hay ningún otro incumplimiento por parte del inquilino, no habrá lugar a otro tipo de reclamaciones.
Tu abogado online.
Cristina Morant
Hola, Buenas noches, tengo un contrato de 1 año prorrogable hasta 3. Llevo 10 meses, pero por motivos tengo que dejar la vivienda,en el contrato pone “deberá indemnizar con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renda en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir.” Entiendo que aunquese prorrogable a 3 años, mi contrato sigue siendo de un año no? Cual sería en la indemnización a pagar?. Gracias!
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Cristina, tendrás que pagar una indemnización proporcional a 2 meses, que son los meses que restan por cumplir hasta alcanzar el año de contrato.
Nos vemos online.
Paula
Hola, tengo un contrato de 1 año de alquiler que vence el 15 de Julio. Hemos comunicado al arrendador que nos marchamos con 30 días de antelación. En mi contrato pone que la indemnización por no cumplir el año de alquiler es del periodo de renta que falte para llegar al mínimo pactado, aunque entiendo que es ilegal basándome en el articulo 11 y tu articulo. ¿Tengo que cumplir la ley o lo que pone en el contrato?
Saludos,
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Paula, la cláusula que mencionas de tu contrato sería ineficaz, teniendo en cuenta que la ley establece que la cantidad máxima de indemnización que debe pagar el inquilino por marcharse antes de tiempo es de un importe equivalente a una mensualidad por año, y proporcionalmente para los períodos inferiores al año.
Además, para que el inquilino esté obligado a pagar dicha indemnización, debe pactarse expresamente en el contrato de alquiler de vivienda.
Entiendo que, como no se ha acordado en el contrato la indemnización legal, no tendrías obligación de abonar ningún tipo de penalización por desistimiento anticipado del alquiler.
Nos vemos online.
Alberto
Buenos días, en un contrato de un año prorrogable hasta 3, donde se indica una indemnización de un mes por cada año de contrato que resta por cumplirse y una estancia mínima de 6 meses. Cual sería en la indemnización a pagar, si me quiero ir después de un año y 4 meses. Gracias!
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Alberto, tendrías que pagar un mes por un año que resta por cumplir y la parte proporcional de 8 meses.
Nos vemos online.
Miguel Ángel
He firmado un contrato de alquiler recientemente con fecha 31 de Enero de este año, y me gustaría saber si en ese caso el mes de enero computa aunque sólo sea por 1 día como 1 mes ya de alquiler a los efectos del desistimiento en el 6º mes. Es decir, si el 31 de Mayo puedo comunicar el desistimiento al arrendador para la salida del piso el 30 de Junio, o si la fecha de comunicación sería el 30 de Junio para la salida del piso alquilado el 30 de Julio. Gracias. Saludos.
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Miguel Ángel, entiendo que el sexto mes se cumpliría el 31 de julio y la comunicación al arrendador habría que realizarla un mes antes. En este artículo explico el tema del desistimiento a partir del sexto mes de forma más detallada: https://www.modelosycontratos.com/2016/02/escrito-renuncia-alquiler-despues-de-seis-meses/
Espero que te sirva de ayuda.
Nos vemos online
dolores
Tengo un contrato de alquiler que finaliza en diciembre de este año. La vivienda se encuentra embargada por el banco desde hace un año y deseo abandonarla en noviembre. Como solo falta un mes para la extinción del contrato, ¿tendré que pagar ese mes al arrendador? Y en cuanto al mes de fianza, al ser otro titular el propietario actual, ¿tengo derecho a que me la devuelvan? Gracias.
Saludos
Tito Petrizzo
Hola Dolores, si no está pactado ninguna penalización en el contrato, no tienes que pagar indemnización por desistimiento anticipado. Si figurase en el contrato esa circunstancia, sería un mes por cada año que reste por cumplir. En este caso, faltando un mes para finalizar el contrato, correspondería pagar la doceava parte de la renta.
En cuanto a la fianza, si se cumplieron todas las obligaciones a la entrega de la vivienda, tienen que devolverte la fianza entregada en su día, independientemente de que hayas renunciado al contrato.
Nos vemos online.
Lola
Hola, en mi caso firmamos una clàusula que si mis inquilins se Iban antes me tenian que pagar un mes por año que faltara de finalitzar el contrato.
Cuando me tienen que pagar la penalitzacion? El dia de la entrega de las llaves? Antes?
Tito Petrizzo
Hola Lola, el pago de la indemnización debe realizarse cuando se resuelva el contrato.
Nos vemos online.
Manuel Antonio
Hola
Estoy viviendo en un piso de alquiler desde el día 15 de Diciembre y en Junio (6 meses) quiero irme del piso que avisaré 30 días de antelación al propietario a partir de ahí se puede dejar el piso. Tengo un contrato de alquiler por un año. Tengo que pagar por desistimiento del contrato? Un saludos.
Tito Petrizzo
Hola Manuel, sólo estarías obligado a pagar una indemnización al propietario si se pacté en el contrato de arrendamiento. Si no se acordó nada al respecto, puedes marcharte a los seis meses sin penalización por desistir del contrato de forma anticipada.
Nos vemos online.
Laren
Hola!
El 1 de marzo del 2017 ha terminado el contrato que tengo de 1 año del piso que estoy alquilando. Mis compañeros y yo hemos dado aviso a la casera con más de 30 días de antelación que dejamos el piso el 30 de abril, sin embargo, al hablar con ella sobre el tema de la fianza (de dos meses) nos la ha negado. Por lo tanto, queremos abandonar el piso el día 31 de marzo, lo cuál implica haber estado 30 días más en el piso después de la fecha en que concluyó el contrato. Eso qué implicaciones puede conllevar? Ya que me he informado y parece ser que nuestro contrato ya está en estado prorrogado y se habla de una indemnización que se debe pagar al propietario por no avisar con 30 días de anticipación, que nos vamos (esto es por que estaríamos adelantando la fecha indicada anteriormente).
Si ocurriera lo de la indemnización y yo no la quiero pagar, qué puede pasar?
Nota: yo regreso a mi país el 30 de abril, por lo tanto quisiera irme sin problemas legales.
Tito Petrizzo
Hola Laren, la ley establece que a partir del sexto mes de alquiler el inquilino puede marcharse en cualquier momento, comunicándolo al propietario con un mes de antelación. Si en el contrato de arrendamiento no se establece otra cosa, no habría que pagan ningún tipo de indemnización por abandonar el piso antes de tiempo.
Nos vemos online.
EVA
Hola tengo hecho un contrato de alquiler por un año desde mayo para ser esactos ahora la inquilina se quiere ir pero se quiere quedar este mes sin pagar diciendome que me paga con la fianza. El contrato tiene dos apartados uno que en caso de la anulación del contrato antes de terminar se debe abonar el mes siguiente para no causar ningún daño al arrendador por…… y la otra es que en caso de no pagar un mes el arrendador está en su derecho de echar al inquilino. Mi pregunta es puedo echarla ??, si es afirmativo como debo de proceder ??
Tito Petrizzo
Hola Eva, la fianza no se debe utilizar para pagar rentas, ya que su finalidad es la de garantizar el cumplimiento del contrato y cubrir los daños que pueda provocar el inquilino en la vivienda.
Lo explico en este post: https://www.modelosycontratos.com/2016/10/fianza-alquiler-para-que-sirve/
Si el inquilino no paga la renta, puedes notificarle por escrito que debe abandonar el piso, o de lo contrario podrías iniciar un procedimiento judicial de desahucio contra él. Saludos y suerte.
Pablo
Hola
He estado alquilando una casa desde Septiembre. Contrato VERBAL. Le he comunicado al propietario que me voy en Febrero y me pide el mes de Febrero porque no le he avisado con 30 días de antelación. Sea puesto en plan coaccionado vía WhatsApp con expresiones como ¨ yo no denuncio, yo cobro¨. Es un tipo muy oscuro, con muchas deudas, que no tiene declaradas las casas.. en fin. Tiene posibilidades de ganar enjuició en caso de demandarme y conseguir que le de esa cantidad?
Tito Petrizzo
Hola Pablo, con independencia de lo puedas hacer, el propietario tendría derecho a reclamar esa mensualidad al no haber transcurrido los 6 meses que establece la ley. Saludos.
Dmytro
Buenos días! Mi duda es la siguiente: Articulo 11 de LAU, sirve para el alquiler de vivienda y locales, o solamente viviendas?
Tito Petrizzo
Hola Dmytro, el artículo 11 de la LAU es sólo para viviendas. En los locales u otros destinados al alquiler distinto del de vivienda, el desistimiento deberá estar pactado en el contrato. Saludos.
lorena vidal
Hola, tengo una cuestión sobre este tema de indemnización al arrendador.
Tengo un contrato firmado con mi inquilina para un año, pero a los 4 meses se quiere ir. En el contrato firmamos que si se iba antes del año tendría que pagar todas las rentas que le quedaran por pagar hasta cumplir la anualidad pactada.
Mi pregunta es si puede hacer valer esa cláusula y que me pague los 8 meses de renta que quedan o solo puedo optar a los dos meses mas la indemnización establecida por Ley.
Tito Petrizzo
Hola Lorena, entiendo que esa cláusula impuesta en el contrato no se ajusta a la legalidad vigente. El inquilino debe pegar la renta los primeros 6 meses de alquiler y la indemnización tuvo que haber sido pactada en el contrato para que sea obligatoria. Saludos.