Duración Mínima y Máxima en los Alquileres de Vivienda
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¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler de vivienda? Sin duda, esta es una de las preguntas más frecuentes entre propietarios e inquilinos.

Hoy lector, vamos a responder a esta pregunta, teniendo en cuenta además los últimos cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos: La duración mínima y máxima del contrato de arrendamiento de vivienda.

Estás en Modelos y Contratos. Empezamos.

 

La duración en los contratos de alquiler de vivienda.

Como decía, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) ha experimentado modificaciones con la última reforma del año 2013 por la entrada en vigor de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler viviendas, y algunas de ellas tienen que ver con la duración de los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles.

La reforma de la LAU entró en vigor el 6 de junio de 2013 y, por lo tanto, los cambios se aplican a los contratos nuevos, celebrados a partir de esa fecha.

La reforma de la Ley ha supuesto un cambio fundamental en relación a la duración de los arrendamientos de vivienda, tal y como vimos en el artículo ¿Puedo exigir al inquilino que cumpla un año de contrato?

Por un lado, se da prioridad a la voluntad de las partes, reforzándose la libertad de pactos entre propietario e inquilino.

Y por el otro, se facilita la renuncia del contrato de alquiler por parte del inquilino.

Así, por ejemplo, para los nuevos contratos de alquiler de vivienda, posteriores a la reforma de la LAU, se establece que, el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato cuando hayan pasado 6 meses desde el inicio del contrato de arrendamiento.

 

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda?

La duración mínima del contrato de arrendamiento es de 3 años.

Esto significa que, sea cual sea la duración acordada por las partes en el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho a que el contrato se prorrogue hasta los tres años.

La prórroga de la que hablamos es obligatoria para el propietario de la casa o el piso, y voluntaria para el inquilino. Es decir, que las partes podrían pactar una duración inferior a 3 años, pero si el inquilino desea continuar en el inmueble, tendría derecho a ampliar la duración hasta que se cumpla el plazo de los 3 años.

La duración mínima del contrato de arrendamiento es de 3 años

Por ejemplo, imaginemos que soy propietario de un piso y celebro un contrato de alquiler con un inquilino por una duración de un año. Llegado el día del vencimiento del contrato, el inquilino desea mantenerse en el piso, y me pide que se prorrogue otro año. Como arrendador estoy obligado a aceptarlo y a continuar con el arrendamiento durante un año más (como máximo hasta tres años, a contar desde el inicio del alquiler).

Una vez cumplidos los tres años, el contrato se puede prorrogar tácitamente por plazos anuales, pero si el propietario no desea continuar con el arrendamiento puede dar por finalizado el contrato y el inquilino debe desalojar la vivienda.

 

¿Qué dice la ley sobre la duración mínima del alquiler de vivienda?

El artículo 9.1 de la LAU estable que, en relación al plazo mínimo:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Para aquellos contratos de alquiler que no tengan estipulado un plazo se entenderán celebrados por un año. Y al igual que en el ejemplo anterior, pueden ser prorrogados por el inquilino.

 

¿Cuál es la duración máxima del contrato de alquiler de vivienda?

La Ley no estable un tiempo máximo de alquiler.

Por lo tanto, las partes pueden pactar libremente la duración del contrato de alquiler de vivienda, eso sí, teniendo en cuenta las restricciones que hemos visto antes en relación al tiempo mínimo del arrendamiento. 

La duración máxima se acuerda libremente por las partes

Y si las partes no han pactado nada, se entenderá que el contrato tiene una duración de 1 año.

La misma regla se aplicaría para aquellos contratos que tienen una duración indefinida. 

En este artículo te explico cómo redactar paso a paso un contrato de alquiler.

 

¿Cuándo no procede la prórroga obligatoria?

No procederá la prórroga obligatoria si una vez transcurrido el primer año del arrendamiento el propietario necesitare el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso, si el dueño de la casa o el piso en alquiler quisiera recuperar el inmueble, deberá comunicárselo al arrendatario al menos 2 meses antes de la fecha en que vaya a necesitarla, quedando obligado el inquilino a entregar la vivienda.