Duración Mínima y Máxima en los Alquileres de Vivienda

 En Alquiler, Contratos

¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler de vivienda? ¿Qué dice la LAU actual después de la reforma del 2019?

Sin duda, esta es una de las preguntas más frecuentes entre propietarios e inquilinos de toda España.

Lector, hoy vamos a responder a esta pregunta, teniendo en cuenta además los últimos cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

La duración mínima y máxima del contrato de alquiler de vivienda.

Estás en «Modelos y Contratos». Empezamos.

 

¿Cuál es la duración del contrato de alquiler de vivienda?

Como decía, la LAU ha experimentado modificaciones con las últimas reformas del año 2013 y 2019, siendo los cambios más importantes los que se refieren a la duración de los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles.

La reforma de la LAU entró en vigor el 6 de marzo de 2019 y, por lo tanto, los cambios se aplican a los nuevos modelos de contratos de arrendamiento, celebrados a partir de esa fecha.

Estos cambios de la ley del alquiler en España han supuesto un cambio fundamental en relación a la duración de los arrendamientos de vivienda, tal y como vimos en el artículo sobre cuál es la duración del alquiler según la fecha de contrato.

Por un lado, se da prioridad a la voluntad de las partes, reforzándose la libertad de pactos entre propietario e inquilino.

Y por el otro, se facilita la renuncia del contrato de alquiler por parte del inquilino.

Así, por ejemplo, para los nuevos contratos de alquiler de vivienda, posteriores a la reforma de la LAU, se establece que, el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato cuando hayan pasado 6 meses desde el inicio del contrato de arrendamiento.

 

Ver vídeo con mi explicación sobre la duración del contrato de arrendamiento.

En este vídeo del canal de youtube explico cuál es la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

🔔 No olvides suscribirte al canal para estar al tanto de mis contenidos.

 

La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda.

Actualmente, la duración mínima del contrato de arrendamiento es de 5 años.

Esto significa que, sea cual sea la duración acordada por las partes en el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho a que el contrato se prorrogue hasta los cinco años.

La prórroga de la que hablamos es obligatoria para el propietario de la casa o el piso, y voluntaria para el inquilino.

Es decir, que las partes podrían pactar una duración inferior a 5 años, pero si el inquilino desea continuar en el inmueble, tendría derecho a ampliar la duración hasta que se cumpla el plazo de los cinco años.

✅ La duración mínima del contrato de arrendamiento es de 5 años.

Por ejemplo, imaginemos que soy propietario de un piso y celebro un contrato de alquiler con un inquilino por una duración de un año. Llegado el día del vencimiento del contrato, el inquilino desea mantenerse en el piso, y me pide que se prorrogue otro año. Como arrendador estoy obligado a aceptarlo y a continuar con el arrendamiento durante un año más (como máximo hasta cinco años, a contar desde el inicio del alquiler).

Una vez cumplidos los cinco años, el contrato se puede prorrogar tácitamente por plazos anuales, pero si el propietario no desea continuar con el arrendamiento puede dar por finalizado el contrato y el inquilino debe desalojar la vivienda.

Échale un vistazo al modelo de carta de fin de contrato de arrendamiento.

 

¿Qué dice la ley sobre la duración mínima del alquiler de vivienda?

El artículo 9.1 de la LAU estable que, en relación al plazo mínimo:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Para aquellos contratos de alquiler que no tengan estipulado un plazo se entenderán celebrados por un año. Y al igual que en el ejemplo anterior, pueden ser prorrogados por el inquilino.

Debes tener en cuenta, además, que si en el contrato de alquiler de vivienda figura una sociedad o empresa como parte arrendadora, el plazo de duración mínima se amplía a 7 años.

 

La duración máxima del contrato de alquiler de vivienda.

La Ley no establece una duración máxima del alquiler.

Por lo tanto, las partes pueden pactar libremente la duración del contrato de alquiler de vivienda.

La libertad de pacto no puede contravenir el ordenamiento jurídico, teniendo en cuenta las restricciones que hemos visto antes en relación al tiempo mínimo del arrendamiento.

✅ La duración máxima se acuerda libremente por las partes.

Y si las partes no han pactado nada, se entenderá que el contrato tiene una duración de 1 año.

La misma regla se aplicaría para aquellos contratos que tienen una duración indefinida.

 

¿Cuándo puede el propietario recuperar su vivienda antes de plazo?

No procederá la prórroga obligatoria si una vez transcurrido el primer año del arrendamiento el propietario necesita recuperar la vivienda por necesidad.

Esto ocurre cuando el dueño necesita recuperar la vivienda para sí o para alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, antes del plazo de los 5 años de duración del contrato de alquiler de vivienda.

En este caso, si el dueño de la casa o el piso en alquiler quisiera recuperar el inmueble, deberá comunicárselo al arrendatario al menos 2 meses antes de la fecha en que vaya a necesitarla, quedando obligado el inquilino a entregar la vivienda.

➡️ Podrás descargar aquí el modelo actualizado de contrato de alquiler de vivienda.

 

Si tienes cualquier duda o quieres consultarme tu caso, no dudes en enviarme tus comentarios.

Muestra 455 comentarios
  • Vicente
    Responder

    El año pasado cumplimos los cinco años de contrato de alquiler y el dueño del piso no nos hizo ningún comunicado y ahora en diciembre cumplimos los 6 años y nos quiere subir más de 100€ le dijimos q no y dice q nos tenemos q ir ahora a final de año porque ya lo tiene apalabrado con otra persona.yo según he leído cuando acaban loa 5 años si no hay ningún comunicado por ninguna de las dos partes el contrato se renueva por tres años más y no te pueden hechar en ese periodo , quisier q me lo aclararas muchas gracias

    • Tito Petrizzo, abogado
      Responder

      Hola Vicente, en tu caso no se aplica la regla de 5+3 porque según entiendo, la firma de tu contrato fue anterior al 6 de marzo de 2019, fecha en la que se modifica la LAU.
      Te sugiero que pidas una cita para una consultoría conmigo para poder hablar de tu caso y revisar tu contrato:
      https://www.modelosycontratos.com/consultoria-legal/
      Un saludo.

  • Júlia Macarulla
    Responder

    Hola Tito,

    una conocida nos quiere alquilar su piso por 3 años para venderlo al 4º año.
    ¿Si firmamos un contrate entre dos partes con esas condiciones, quedamos fuera de la LAU y perdemos el derecho como inquilinos a permanecer 5 años?
    ¿Son posibles este tipo de contratos?
    ¡Muchas gracias!

  • Matilda
    Responder

    Hola Tito. Mi madre es copropietaria (50% es de ella y 50% a partes iguales sus 2 hijas) de un edificio de viviendas y bajos comerciales. Debido a situación actual de salud de mi madre anciana, necesitamos dinero para pagar sus cuidados. Ante esto, las 3 partes propietarias estamos de acuerdo en poner a la venta este edificio. El principal problema que yo veo es que hay un contrato de arrendamiento firmado de uno de los locales comerciales en 2021, con un plazo de duración de 10 años, sin que en el contrato haya ninguna claúsula que permita rescindirlo antes del plazo, se remite en todo lo no estipulado a la LAU. ¿Crees que ese contrato es una limitación absoluta a la hora de vender el edificio? ¿El futuro propietario tendrá que respetar en todo caso ese plazo? Estoy preocupada al ver el error tan grande que ha sido firmar este plazo de duración tan largo, lo cual nos impide ahora tener una salida económica con la venta.

  • Silvia
    Responder

    Buenos días.
    A comienzos de julio de 2022, firmé un contrato por 5 años. Lo que pasa es que mi trabajo es temporal, y así le hice constar al dueño del piso antes de firmar el contrato. En concreto, en un año me tendré que desplazar a otra provincia. Mi duda es, ¿tengo que pagar la indemnización por dejar el piso (en este caso un mes de alquiler multiplicado por los 4, que serían los años restantes) aún con un motivo justificable, en este caso el trabajo en otra provincia?
    Gracias y un cordial saludo.

    • Tito Petrizzo, abogado
      Responder

      Hola Silvia, solo tendrás que pagar la indemnización en caso de que así figure en el contrato de alquiler. Si no existe esta cláusula, podrás abandonar la vivienda sin penalización.
      Un saludo.

      • M. Castilla
        Responder

        Buenas tardes,
        Levo viviendo en el mismo piso durante 28 años, no conservo copia del contrato y ahora la empresa que me arrienda la vivienda quiere rescindir el contrato porque uno de los socios quiere el piso para una tía.
        Tengo algún derecho adquirido para seguir en el piso? Si fuera un alquiler lo que quieren hacer, tengo alguna preferencia para ser yo el que alquiler? Muchas gracias!

        • Tito Petrizzo, abogado
          Responder

          Hola Castilla, sería conveniente conocer las cláusulas de tu contrato original. Actualmente, conforme a la LAU, no sería posible recuperar una vivienda por parte del arrendador para destinarla a una tía, ya que solo pueden ser parientes de primer grado.
          Un saludo.

  • Carmen
    Responder

    Buenos días,

    Acabo de cumplir el año de contrato de alquiler y mi casero me lo quiere subir, según tengo entendido solo me podría subir el IPC. El casero me quiere subir mas de lo que seria marcado por el IPC y esto es debido a que en el edificio se ha puesto ascensor y le sube la comunidad (en el contrato pone que el paga la comunidad), entonces si no aceptamos su condición, nos ha dicho que nos tenemos que ir. Según tengo entendido puedo estar en el piso hasta 5 años mantenido la cantidad de alquiler y asumiendo la subida del IPC. Por favor, ¿Me podrían decir si estoy en lo cierto?.

    Gracias

    • Tito Petrizzo, abogado
      Responder

      Hola Carmen, actualmente las actualizaciones del IPC no pueden superar el 2% por Real Decreto. Y por el otro lado, el propietario no podrá echarte ya que la duración mínima legal son 5 años.
      Un saludo.

      • José
        Responder

        Hola tito,yo llevo viviendo en una casa de alquiler 6 años.y ahora la quieren y me han avisado tras caducar el contrato.y me dice q me va a hacer un contrato de un mes.
        Yo le dije q estoy buscando y en cuanto encuentre piso abandonó el suyo.q derechos yq obligaciones tengo.

  • Irlanda
    Responder

    Hola. Uno de mis inquilinos deja el piso 5 meses por estudios y luego quiere volver. ¿Puedo alquilar legalmente su habitación durante ese tiempo? Tengo su permiso y ya hay un interesado en alquilar esa habitación. ¿Cómo debería hacer el anexo?

    • Tito Petrizzo, abogado
      Responder

      Hola Irlanda, en este caso tienes dos formas de hacerlo:
      O bien lo subarrienda el inquilino o lo alquilas tú directamente.
      Si eliges esta segunda opción, creo que la más idónea, deberías firmar el final del contrato con el inquilino anterior y hacer uno nuevo.
      No sería un Anexo, sino que tienes que descargar el contrato de habitación.
      Un saludo.

  • Ana
    Responder

    Hola,

    He firmado un contrato como parte arrendadora del cual la duración inicial fue por un año y este año llega a su quinto año por prórroga tácita.
    Querría saber, por favor, si posteriormente estoy obligada a mantener el alquiler por 5 años más.
    Y si para actualizar la renta tendría que hacer un nuevo contrato de arrendamiento o vale con un anexo al actual.
    Gracias.

    • Tito Petrizzo, abogado
      Responder

      Hola Ana, una vez terminado el plazo de duración de tu contrato, te recomiendo utilizar mi modelo de anexo para prorrogar el arrendamiento, año a año. No estás obligada a prorrogar por otros 5 años.
      Un saludo.

  • Carol
    Responder

    Buenas tardes,

    Firmamos contrato de alquiler en Marzo de 2.009, en 2.017 se firmó una novación por 5 años mas, y el mes de enero del corriente 2022 una segunda novación hasta el 2.027 con aumento de renta por IPC. Hasta aquí todo correcto, pero hoy nos informa el propietario que quiere vender el piso. ¿Legalmente podemos permanecer estos 5 años acabado de firmar? ¿O por el contrario pueden forzar a irnos?

    Muchas gracias por tu labor,

    Saludos cordiales

    • Tito Petrizzo, abogado
      Responder

      Hola Carol, la ley establece como obligatoriedad del propietario respetar los primeros 5 años de contrato. En cuanto a la prórroga actual, debería estudiar el documento para darte una respuesta personalizada.
      Te recomiendo tener una consultoría conmigo. Puedes pedirme cita aquí:
      https://www.modelosycontratos.com/consultoria-legal/
      Un saludo.

  • María
    Responder

    Buenos días, mi duda es la siguiente. Como propietaria de una vivienda alquilé la misma a un inquilino por un periodo inicial de 5 años. Transcurridos esos 5 años volvimos a firmar un contrato por un periodo de 3 años. Transcurridos esos 3 años, ya en el año 2019, pactamos propietaria e inquilino la duración de un nuevo contrato por periodo de 1 año, con la salvedad de que encaso de venta el inquilino debería abandonar la vivienda en el plazo de 5 meses. Este contrato de 2019 se ha ido renovando de manera anual hasta este año 2022 en que se ha renovado por otro año más. Mi pregunta es si este último contrato me obliga a tener al inquilino 5 años más por la Ley Arrendamientos Urbanos o bien se aplica el código civil ya que el inquilino lleva 11 años y se puede extinguir el contrato al año que es lo que se ha pactado en el contrato.

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola María, en tu caso, no podría darte una respuesta genérica, habría que estudiar los contratos firmados para saber exactamente lo que dicen. A priori, si el último contrato no es una prórroga del anterior, el inquilino tendría derecho a permanecer 5 años.
      No dudes en contactarme por privado si prefieres tener una consultoría conmigo para resolver tus dudas.
      Un saludo.

      • Maria Vidales
        Responder

        Sí es una prorroga

        • Tito Petrizzo, abogado online
          Responder

          Hola María, si es una prórroga de un contrato ya cumplido, el inquilino no tendrá derecho a seguir renovando, pero deberás preavisar.
          Un saludo.

          • Dani
            Responder

            Hola muy buenas tengo alquilado piso se hizo en 15 mayo 2022 y pasados 2 meses se, quiere ir y quiere q le de la fianza en el contrato pone que es x 1 año peto pone se pacta obligado cumplimiento 6 meses y como digo solo va a estar 2 meses tengo que devolverle la fianza? Muchas gracias

  • Miguel
    Responder

    Buenos días Tito,
    Mi madre falleció en 2020 con 88 años y con una demencia senil avanzada. Nos dejó en herencia tres viviendas a 5 hermanos. En una de esas viviendas vivía una hermana que a la hora de hacer el reparto a sacado un contrato de alquiler que le hizo mi madre en 2018 de 25 años de duración a menos de 200€ mes. Ahora,¿tiene mi hermana derecho a estar 25 años en la casa sin que se pueda repartir dicha vivienda?
    Muchas gracias!
    Un saludo

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Miguel, el arrendamiento finaliza cuando se pierde el derecho del arrendador. Si éste ha fallecido, se podría extinguir el contrato.
      En este caso, podrás comunicar a tu hermana-inquilina, la finalización del contrato de arrendamiento.
      El problema puede venir en la legitimidad del remitente, pues el escrito debería ir firmado por todos los herederos.
      Un saludo.

    • Alejandro
      Responder

      Hola. Tengo dudas sobre si la duración de mi contrato es de 1 o 5 años. Lo que yo entiendo es que si me fuera antes del año y, a partir del sexto mes, debería de pagar la parte proporcional de una mensualidad por cada año que me resta por cumplir (según entiendo, es un año de duración). Me ayudas?
      Adjunto párrafo:
      El plazo de duración del presente Contrato es de UN (1) año desde el 17 de septiembre de 2021 y prorrogable obligatoriamente para el Arrendador, por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de CINCO (5) años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con TREINTA (30) días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas obligatorias para el Arrendador, su voluntad de no renovarlo

      • Tito Petrizzo, abogado online
        Responder

        Hola Alejandro, si tu contrato establece una penalidad en caso de desistimiento anticipado a partir del sexto mes, entonces será como máximo una mensualidad por año. Si no figura nada, no tendrás que pagar ninguna indemnización por abandonar el piso antes de tiempo.
        Si tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
        Un saludo.

    • Helena
      Responder

      Hola!llevo 13 años de alquiler,yo sé que se renueva automáticamente cada año,si ninguna de las partes muestra voluntad de irse
      Pero,me puedo ir del piso antes de la anualidad del contrato?
      Osea,mi anualidad se renovó en marzo,yo me puedo ir en julio avisando con tiempo o me tengo que esperar a que venza la anualidad?

      • Tito Petrizzo, abogado online
        Responder

        Hola Helena, sí, puedes marcharte antes de tiempo, pero tendrías que mirar tu contrato si existe alguna penalización en caso de no cumplir la prórroga o la anualidad vigente.
        Un saludo.

    • Carmen
      Responder

      Hola buenas mi madre lleva viviendo en una casa 7 años y medio , y el dueño del piso cada año le sube el alquiler por que quiere él y si no le paga la subida le amenaza con que le echa .en el contrato pone que son 375€ y a día de hoy le paga 450€ quiero saber si eso es legal ? Si le puede amenazar y hasta cuando legalmente podría quedarse mi madre en esa casa

      • Tito Petrizzo, abogado
        Responder

        Hola Carmen, lo primero que deberás hacer es revisar el contrato de alquiler para comprobar el plazo de duración del mismo. Teniendo en cuenta llevas más de siete años, posiblemente ya esté terminado y ahora se encuentre en tácita reconducción, por lo que el propietario podrá solicitar la finalización del mismo en cualquier momento.
        No dudes en contactarme por privado si prefieres tener una consultoría conmigo para revisar tu contrato.
        Un saludo.

        • Alfonso Dominguez Ruiz
          Responder

          Buenos días tengo un piso alquilado 7 años sin muebres le e pedido a mi casero que quiero que me ponga la luz y el agua a mi nombre para pedir ayudas y saque del patrón de la vivienda a su mujer y hija por que sigue enpatronados por su interés y le e pedido que quiero pagar el alquiler por Banco y me dice que no lo declara que no es posible que puedo hacer gracias

          • Tito Petrizzo, abogado
            Responder

            Hola Alfonso, te sugiero enviar un burofax al arrendador para exigir fehacientemente lo que comentas.
            Un saludo.

  • José
    Responder

    Hola, tenemos un piso en alquiler desde hace 6 años, nunca le hemos revisado el contrato, lo que quiero decir es que, siguen pagando la misma cantidad del inicio del citado contrato. Ahora mi esposa quiere vender el piso, pues la cantidad del alquiler es de 350€ con comunidad incluida. El piso está amueblado y lo tenemos asegurado y pagamos los impuestos correspondiente, por lo que los beneficios son mínimos. Las posibles reparaciones o revisiones de gas butano también la pagamos. ¿Es mejor venderlo y así nos quitamos de problemas?. Con ellos nunca hemos tenido problemas en las mensualidades, pues ingresan la cantidad en nuestra cuenta todos los meses sin falta.

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola José, en mi opinión, si quisieras vender el piso, lo primero que haría sería comunicar la no renovación del contrato al inquilino al termino del mismo o de la prórroga que estuviera vigente. De esta manera, podrías poner el piso a la venta y el comprador no tendría que estar atado al contrato de arrendamiento existente.
      Si tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • Marta
    Responder

    Me urge informarme porque tendré que firmar en estos días.
    He buscado habitación en piso compartido, el casero me va a enviar el contrato (sería un único contrato de alquiler del piso para las 3 personas que lo compartiríamos) y ha comentado que va a pedir permanencia de un año.
    Me preocupa mucho el tema de la permanencia del año porque solo conozco a las otras dos personas del día que ví el piso y no sé como sería la convivencia y además puedo quedarme en paro y verme obligada a seguir pagando mi parte correspondiente en vez de volverme a mi Comunidad.

    ¿Qué penalización económica puede poner en el contrato en caso de que alguno de los inquilinos se marchase antes del año? Hay gente que me dice que pierdes la fianza, otros que tendrías que pagar los meses que restan has cumplir el año.

    ¿Si se pone permanencia de un año pero no detallase ningún tipo especifico de penalización, aplica por defecto algo?

    Muchisimas gracias por adelantado por su ayuda!!!

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Marta, el desistimiento anticipado de contrato de un alquiler de habitación no está regulado por ley, por lo que te recomiendo que se establezca de forma concreta cual sería la penalización en caso de que el inquilino abandone antes.
      Si solo pone «permanencia de un año» entiendo que deberías pagar todos los meses que resten por cumplir hasta alcanzar un año. También podría considerarse perder la fianza por incumplimiento de contrato, pero en fin, lo mejor será que quede bien claro en el contrato de alquiler.
      Para cualquier otra consulta, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

    • Christian
      Responder

      Hola tito, tenemos un piso de alquiler en el que vivimos mi pareja y yo, el contrato es de 3 años y expira ahora en mayo, nuestro casero nos dice bervalmente que no nos renueva porque quiere venderlo,y queremos saber si tenemos alguna posibilidad de prorroga

      • María
        Responder

        Buenos días. Tengo un contrato de alquiler desde el 1 de Noviembre del 2019. El propietario quiere que deje la vivienda, pero yo no, hice una gran inversión en su reforma cuando entré y mi idea es comprar la vivienda dentro de un par de años. Me puede obligar a dejar la vivienda? Que puedo hacer para quedarme? Gracias

        • Tito Petrizzo, abogado
          Responder

          Hola María, teniendo en cuenta la fecha de tu contrato, podrás prorrogar forzosamente el alquiler hasta que se cumplan los 5 años. El propietario no podrá echarte, salvo que requiera la vivienda por necesidad.
          Un saludo.

  • Javier martin
    Responder

    Buenos días,
    Yo hice un contrato de alquileres vivienda el 1/05/2017 en el puse la duración mínima de tres años y una vez cumplido prorrogable anualmente .Me gustaría seguir alquilándoselo aproximadamente tres años más .No se que es mejor ;dejar el contrato inicial comentándoselo a los inquilinos o hacer un contrato nuevo .

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Javier, en tu caso, lo que yo haría, sería un Anexo de prórroga del contrato original, para ampliar el plazo de duración otros 3 años más.
      Es la mejor forma para que el acuerdo quede por escrito en un documento y no tengas problemas futuros.
      Te dejo el enlace al modelo de documento de prórroga que necesitas:
      ✔️ https://www.modelosycontratos.com/producto/documento-prorroga-contrato-alquiler-vivienda/
      Un saludo.

  • Catalina
    Responder

    Que tal?
    mi casero me hizo contrato por 8 meses, nunca me he atrasado en pago, he tenido un par de situaciones con él por que se ha querido pasar de listo cobrándome más , me espía sobre lo que hago en casa y siempre que viene alguien de visita o a comer me pide pagar extra, el contrato vence el 31 de diciembre y no me ha notificado sobre renovación pero he visto mi piso publicado recién el día de ayer para alquiler, tengo un niño de 8 años y no tengo a donde irme, me puede echar así nada más?

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Catalina, te comento.. aunque el contrato de alquiler establezca una duración máxima de 8 meses, entiendo que estás utilizando la casa como vivienda habitual y no por temporada.
      En tal caso, tendrás derecho a permanecer en el piso hasta que se cumpla la duración máxima legal de 5 años.
      Si finalmente el propietario te notifica la finalización del contrato, podrás contactarme para preparar un escrito que comunique al casero tu voluntad de permanecer en la vivienda, según establece la legislación vigente.
      Para cualquier otra duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • Carmen
    Responder

    Tito, te un escrito firmado por ellos con el recibí y conforme de la comunicación de no renovación del contrato , con eso es suficiente antes de demandarles?
    Gracias.

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Carmen, si, dicho documento es perfectamente válido como prueba para demandar a los inquilinos. No obstante, te sugiero realizar un intento de reclamación extrajudicial mediante el envío del burofax, para evitar, en lo posible, un proceso judicial.
      Un saludo.

  • MARISA
    Responder

    Mi cuñada y yo tenemos una vivienda
    al 50 %, la r
    temos alquilada, yo voy a comprarle a mi cuñada su 50 %, tengo que cambiar el contrato de alquiler al inquilino para alquilarselo solo a mi nombre, o sirve el que tiene.
    Gracias y un saludo.

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Marisa, cualquier cambio en las personas arrendadoras hay que hacerlo constar en un Anexo, firmado por todas las partes (arrendador saliente, arrendador entrante e inquilinos).
      De esta forma, quedará constancia del cambio del arrendador y el resto del contrato de alquiler se mantiene igual, sin cambios.
      Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

    • Eduardo
      Responder

      Hola Tito! Llevamos 2 años y medio mi pareja y yo de alquiler. La casera sólo nos hizo un contrato al inicio con duración de 3 meses y a pesar de pedirle que nos diera por escrito la renovación nunca nos hizo nuevos contratos. Hemos encontrado un piso de alquiler en otro lugar y deseamos movernos ahora a principios de junio. Ella nos exige pagarle la mitad del mes, más facturas de agua y luz ya cosumidas,cosa que pensamos hacer. ¿Podemos cuabrir esos gasto con la fianza que le hemos dado al principio de todo correspondiente a la misma cantidad de un alquiler? En el contrato figura que ella realizaría reparación de mantenimiento y nunca lo ha hecho, la casa ha sufrido deterioros de humedad, ¿debemos repararlos? Y por último ¿qué validez tienes un contrato hecho en word y no registrado? Al indicarle que queríamos incluir la vivienda en la Declaración de la Renta, nos dijo que no podía, que la casa era de sus abuelos y les afectaría a la paga de estos. Queremis irnos de la mejor manera posible, pero obviamente sin asumir gastos que no nos corresponden. Gracias!

      • Tito Petrizzo, abogado online
        Responder

        Hola Eduardo, el problema por lo que veo es que la fianza no ha sido depositada. El contrato en word es correcto, no hay ninguna obligación de registrarlo, pues con la firma de las partes es suficiente. Pero si la fianza no está depositada, dudo que puedas declararlo.
        Teniendo en cuenta que ya lleváis 2 años en la vivienda, podéis marcharos en cualquier momento, preavisando con 30 días a la propietaria y no tendrías que pagar nada de indemnización si no viene reflejado en el contrato la penalización legal.
        Un saludo.

  • Carmen
    Responder

    Buenos días, nuevamente te quiero consultar parece ser que aunque los inquilinos han firmado la conformidad que que se tienen que marchar el día 30 de noviembre, parece que no quieren irse, que puedo hacer?

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Carmen, en ese caso, te sugiero enviar un burofax al inquilino exigiendo el cumplimiento de lo pactado, advirtiendo que, en caso de no hacerlo, interpondrás la demanda correspondiente de desahucio en el juzgado de la localidad donde se encuentra la vivienda.
      Si prefieres que me encargue personalmente de enviar tu burofax, no dudes en contactarme por privado.
      Un saludo.

    • Manuela
      Responder

      Hola.Llevo 13 años viviendo en esta casa.El contrato se firmó por mí y por la propietaria ya fallecida desde hace varios años.Al tener ella gananciales con su marido las transferencias del alquiler se las hago a él.Hasta ahora no he tenido ningún problema pero nunca se sabe.

      Por otro lado en el momento de firmar el contrato se me pidió un aval, aval del que yo jamás he vuelto a acordarme y creo que la otra parte tampoco.Mi intención es quedarme en esta vivienda siempre y ellos quieren que lo haga porque religiosamente pago el alquiler y ni un solo mes en 13 años he dejado de hacerlo.
      Qué sentido tiene el aval si se hizo por un año y está ya caducado?
      Debería de firmar un nuevo contrato o dejarlo tal y como está?Porque mi arrendador dice que para ninguna de las dos partes hay problema pero no lo tengo yo muy claro.Un saludo

    • Gema Rivera
      Responder

      Buenos días y gracias por su ayuda.
      Firme alquiler el 15 de abril de 2018, por periodo de un año y se ha ido renovando sin ningún contrato nuevo. En abril de 2023 hará 5 años. En mayo de 2022 he avisado al inquilino por teléfono que voy a vender la casa.
      Lo he hecho bien?, puede el inquilino alegar en contra? Muchas gracias

      • Tito Petrizzo, abogado
        Responder

        Hola Gema, te sugiero que realices la comunicación de no renovación del contrato por escrito. Si lo haces por teléfono no queda constancia de la notificación.
        Un saludo.

        • Gema Rivera
          Responder

          Muchas gracias por su ayuda. Puede el inquilino quedarse en la casa más de 5 años por ley?, si el arrendatario no quiere. Gracias

          • Tito Petrizzo, abogado
            Responder

            Hola Gema, por la fecha de tu contrato, la duración mínima legal son 3 años, no 5 como en la actualidad.
            Por tanto, podrás solicitar al inquilino la finalización del contrato en cualquier momento.
            Un saludo.

        • Ana
          Responder

          Hola! tengo una duda….Vivo con alquiler en un piso de 14 años, y el propietario no ha echo nada y no quiere hacer. Las venta son muy viejos y no quiere cambiarlo. Los paredes también. En 14 años no ha hecho nada y no a cambiado nada. Que puedo hacer ? Que derecho tengo yo?

  • CARMEN CASILLAS SÁNCHEZ
    Responder

    Hola, soy arrendatario de un piso el contrato se firmo el 1/12/2016, por un año prorrogable hasta tres, el inquilinon actualmente suno me confundo esta en tacita de reconducción, el ayuntamiento proximamente va a expropiar la casa.
    Mi preguntas son: 1. puedo prepararle el documento de que el 30/11/2021 terminan 5 años, y no le renuevo el contrato por ese motivo de la expropiación. 2. Con cuanto tiempo de antelación se lo tengo que comunicar? 3. Es necesario que sea por burofax o como tengo muy buena relación con ellos, les puedo entregar el escrito en mano, recogiendo
    su firma y su conformidad?
    Muchas gracias y un saludo.

    • Guadalupe
      Responder

      Hola estoy rentando una casa pero la persona que me renta ya no quiso renovarme el contrato segun porque se la vendio a su hija pero de antemano se que no es asi ya que me enteré que eso le dice a todos los inquilinos ya que no quiere rentar por mas de 3 años porque tiene miedo de perder la casa porque esta intestada y debe mas de 6 años de impuestos me dijo que me demandará diciendo que no le pagó la renta y la verdad estoy preocupada por que no me da recibos de cuando le pagó la renta y no se que hacer.

  • Patricia
    Responder

    Hola!! Quería preguntarle cuánto tiempo debo estar mínimamente con un contrato de nueve meses y medio para no pagar la indemnización, es decir, si con un contrato de doce meses puedo irme a los seis meses, ¿cuánto tiempo debo estar mínimamente con un contrato de nueve meses y medio?

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola, en tu caso deberías estar, como mínimo, seis meses de contrato y después podrás marchar sin pagar ningún tipo de indemnización al propietario, salvo que en el contrato de alquiler se haya estipulado otra cosa.
      Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • Miguel
    Responder

    Buenas tito Enel contrato tengo la cláusula de actualización de renta o algo así , y tambien he leído por ahí que si no se llega a ningún acuerdo entre las partes la duración del contrato será de 1 año prorrogable por otro más es esto cierto?

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Miguel, actualizar la renta no es lo mismo que subir la renta. La actualización se realiza, por lo general, conforme a la variación del IPC. Por tanto, el arrendador solo podrá actualizar la renta, pero no subirla a su antojo.
      Si tu contrato es anterior al 6 de marzo de 2019, la duración es de 1 año prorrogable a un máximo de 5 años. Si llegada esta fecha, ninguna de las partes dice nada, el contrato se prorrogará otros 3 años, según la LAU actual.
      La prórroga de 1 año es para contratos antiguos, anteriores al 6 de marzo de 2019 (fecha de reforma de la LAU).
      Un saludo.

  • Miguel
    Responder

    Hola mi casero me ha llamado hoy diciéndome que en septiembre me quiere subir el precio del alquiler cabe decir que el contrato lo firme en 2019 y era de duración de 1 año , osea sería el segundo año y quera saber si es legal

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Miguel, en tu caso, solo sería legal la subida del alquiler si figura expresamente en el contrato de alquiler de vivienda.
      Es decir, si el contrato no pone nada, la subida será ilegal.
      Por otra parte, la duración mínima del alquiler es de 5 años, aunque el contrato tenga una duración de 1 año.
      Si tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • Ángel
    Responder

    Entonces Señor Petrizzo,entiendo que legalmente podré recuperar mi vivienda llegada esa fecha con previo aviso (1 mes antes)por escrito aunque la inquilina busque artimañas para quedarse.
    Legalmente se tendria que marchar,cierto?
    Muchas gracias por su tiempo.

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Ángel, así es, la inquilina estará obligada a marcharse del piso en el plazo de 2 meses, a contar desde la notificación.
      Este tipo de comunicaciones es recomendable hacerlo a través de burofax, para que quede constancia fehaciente.
      Un saludo.

      • Maria
        Responder

        Hola,Tengo un piso alquilado,el contrato fue de 3 años,pero por enfermedad de ambos no renové y Enero 2023 Hace 5años,puedo echarlo del piso estando enfermo,ya que yo también necesito la vivienda,para mi o mi hijo.Gracias

        • Maria
          Responder

          Disculpa de nuevo,tengo que mandar un burofax,antes de finalizar contrato?

          • Tito Petrizzo, abogado
            Responder

            Hola María, yo recomiendo siempre utilizar el burofax como medio para notificar este tipo de comunicaciones en los arrendamientos de vivienda.
            En esta mi página podrás descargar el modelo de escrito para notificar el desahucio por necesidad y enviarlo por burofax al inquilino.
            Un saludo.

            • Maria

              Muchas gracias

  • Ángel
    Responder

    Buenos dias,
    Tengo una inquilina con un contrato de 10 años que finalizará en Noviembre del 2024.
    No se ha hecho prorroga alguna desde el contrato inicial.
    Puedo hacer que legalmente se marche de la vivienda antes de acabar dicho contrato?
    Recalcar que yo como propietario no tengo ninguna vivienda en propiedad mas que la que esta alquilada.
    Llegada la fecha de terminación del contrato,Tengo derecho a recuperar mi casa? o se puede quedar la inquilina ahí sin mas por tiempo indefinido?

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Ángel, en tu caso es difícil poder recuperar la vivienda por necesidad, ya que la duración del contrato es superior a 3 años (con la reforma de la LAU ahora son 5 años).
      Por tanto, no hay ninguna prorroga que se pueda interrumpir por motivos de necesidad del propietario.
      El contrato tampoco es indefinido, ya que, como dices, el arrendamiento se terminará en noviembre de 2024.
      Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • Alicia
    Responder

    Buenas noches.
    Soy propietaria de una vivienda y me gustaría alquilarla 10 meses.
    Entiendo según la ley que la duración puede ser variable, en función de las necesidades, pero después indica que ha de pasar un año para reclamar la vivienda por necesidad de habitar en ella.
    Si en el contrato de 10 meses se indica que la fecha de finalización es tal debido a que el propietario necesita la vivienda para habitar personalmente, sería válido?
    Gracias

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Alicia, para alquilar tu vivienda por 10 meses, sin posibilidad de prórroga obligatoria, tendrás que realizar un contrato de alquiler por temporada, justificando la causa de temporalidad, ya que de otra manera, el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda hasta una duración mínima de 5 años.
      Si lo prefieres, ponte en contacto conmigo para prepararte el contrato que necesitas, a tu medida, mediante el formulario de este enlace:
      https://www.modelosycontratos.com/abogado-redaccion-contratos/
      Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • Sabela
    Responder

    Gracias de nuevo Tito!!

  • Sabela
    Responder

    Gracias Tito, pero no entiendo entonces a qué viene la redacción en el contrato de duración de 6meses, prorrogable a voluntad de los arrendatarios, por períodos mensuales/anuales sucesivos… En cuanto a las visitas para enseñarlo, decirte que no me gusta nada y en 12 años jamás he entrado al piso… Por supuesto sería siempre con permiso… Intento buscar alguna ventaja en arrendar a alguien que viene por unos meses de trabajo… Cuando tenemos posibilidad de arrendar a largo plazo… Esas solicitudes para las visitas podrían ser verbales?. Gracias y un saludo

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola de nuevo, si realmente la causa del arrendamiento es por motivos de trabajo, te sugiero hacer un contrato de temporada (contrato de alquiler distinto del de vivienda habitual, que es como se llama) y de esta forma sí que podrás hacer un contrato por 6 meses, sin derecho a prórroga, al menos que las partes, llegado el momento, quieran continuar.
      Lo que yo hago generalmente en los contratos de alquiler, es declarar los correos electrónicos de las partes. Con esto, podrás enviar las solicitudes por escrito al correo del inquilino.
      Te voy a dejar un enlace para descargar el modelo de contrato de arrendamiento de temporada, que es el que necesitas:
      https://www.modelosycontratos.com/producto/descargar-contrato-arrendamiento-temporada/
      Si tienes alguna duda con la redacción del contrato, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • Sabela
    Responder

    Buenas noches Tito: Soy arrendadora de un pequeño apartamento, nunca había trabajado con inmobiliaria y este lunes firmamos un alquiler como vivienda habitual por 6 meses, nos hablaron que por motivos de trabajo podría ser uno o dos años, en principio estamos de acuerdo pero me sorprende que en el borrador han puesto que es renovable mes a mes… Según ellos lo pidió el futuro inquilino para que no lo echásemos si tuviese que quedarse. Por lo que he leído hasta ahora entiendo que la duración se puede pactar y que el puede desistir a los 6 meses… Mi pregunta es si la legalidad no son 6 meses prorrogables a otros 6 y en caso de desestimiento que nos tuviese que indemnizar la parte proporcional? Se puede firmar en el contrato que nos deje enseñar el apartamento una vez avise del desestimiento?

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Sabela, en tu consulta planteas varias dudas que intentaré aclararte en esta respuesta.
      En primer lugar, la duración mínima del contrato es de 5 años a voluntad del inquilino, siempre que la vivienda sea para su uso habitual, como es tu contrato.
      Esto quiere decir que, aunque el contrato ponga 6 meses, si el inquilino quiere, puede prorrogar el alquiler hasta que se cumplan 5 años de duración.
      Por otra parte, el inquilino puede desistir del contrato a partir de los 6 meses, sin necesidad de justificar nada, basta con la comunicación al arrendador, ejerciendo el derecho de desistimiento. Este plazo no se prorroga. Una vez cumplido los primeros seis meses, este plazo no se vuelve a prorrogar.
      Otro asunto, está en saber la cuestión de la indemnización por desistimiento anticipado.
      En este caso, el inquilino tendrá que pagar una penalización al propietario, solo si se ha pactado en el contrato de forma expresa.
      Además, la indemnización nunca podrá ser superior a una mensualidad por cada año que reste por cumplir (proporcional en períodos más cortos).
      Si no se ha acordado nada en el contrato, el arrendador no tendrá derecho a exigir indemnización por este concepto.
      Por último, sobre si es posible firmar una cláusula que permita hacer visitas en la vivienda, en mi opinión, que es muy restrictiva en este asunto, acceder al domicilio del inquilino en «cualquier momento», cuando se tenga que enseñar el piso a terceras personas, sería abusiva y contraviene el ordenamiento jurídico acerca de la inviolabilidad del hogar. Otra cosa bien distinta es que, en cada solicitud que haga el arrendador, el inquilino preste su consentimiento y permita la entrada.
      Espero haberte ayudado con tus dudas legales.
      Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

      • David
        Responder

        Buenas tardes;
        En la inmobiliaria me hicieron firmar un contrato de «uso distinto a vivienda habitual», para limitarme la durada, por si algún dia el propetario decidiera vender(firmado el 1 de Junio del 2019). He de decir que sí es mi vivienda habitual, ya que soy fijo en una empresa de la zona hace más de 6 años.
        Ahora han pasado tres años( en los que me han ido renovando año a año) y ahora me dice la inmobiliaria que quiere venderlo, sin notificación por escrito ni nada. Mi pregunta; al ser un contrato el fraude de ley, tengo algún derecho para acabar los dos años que me faltan, para cumplir los cinco años?
        Muchas gracias.

        • Tito Petrizzo, abogado online
          Responder

          Hola David, así es, si tu contrato es de vivienda habitual (aunque se titule de otra manera para vulnerar tus derechos) podrás permanecer en el piso hasta que se cumplan los 5 años.
          Si la inmobiliaria quiere vender podrá hacerlo igualmente, pero el comprador tendrá que subrogarse en el contrato como nuevo arrendador.
          Un saludo.

  • mjose
    Responder

    (perdon les adjunto un trozo de contrato importante que se me habia olvidado poner en el anterior post)
    hola ! les agradeceria si me pudiesen dar luz en este tema , mi inquilino acaba de cumplir 6 meses y se quiere ir ya del piso pero en el contrato tengo redactado que la duracion minima es de un año de esta manera:

    .- Término del contrato.
    El contrato de arrendamiento tendrá una duración de doce meses a contar desde el otorgamiento del presente contrato, hasta 5 de Septiembre de 2021, prorrogable a voluntad de LA PARTE ARRENDATARIA, por periodos anuales sucesivos hasta completar un total de cinco años de vigencia, conforme al régimen previsto en el artículo 9,1 de la LAU. Si llegada la fecha del vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de contrato , si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

    La PARTE ARRENDATARIA pueden dar como finalizado este contrato de arrendamiento en cualquier momento siempre y cuando haya cumplido como mínimo doce meses y avise a la otra parte con un plazo mínimo de treinta días, de no ser así deberá indemnizar con un mes a LA PARTE ARRENDADORA.

    tendria derecho a pedirle los meses de pago hasta llegar al año de contrato como tengo estipulado en el contrato ? o no seria posible.?

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola María José, en relación a la cláusula que comentas, en mi opinión, contraviene el ordenamiento jurídico.
      La LAU es muy clara en este sentido, cuando otorga al inquilino el derecho de desistimiento anticipado del contrato a partir de los 6 meses de duración (artículo 11).
      «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
      Por tanto, el inquilino no está obligado a pagar el alquiler de todo el año, excepto los primeros seis meses y la parte proporcional por el año que reste por cumplir.
      Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • maria jose
    Responder

    hola ! les agradeceria si me pudiesen dar luz en este tema , mi inquilino acaba de cumplir 6 meses y se quiere ir ya del piso pero en el contrato tengo redactado que la duracion minima es de un año de esta manera:

    .- Término del contrato.
    El contrato de arrendamiento tendrá una duración de doce meses a contar desde el otorgamiento del presente contrato, hasta 5 de Septiembre de 2021, prorrogable a voluntad de LA PARTE ARRENDATARIA, por periodos anuales sucesivos hasta completar un total de cinco años de vigencia, conforme al régimen previsto en el artículo 9,1 de la LAU. Si llegada la fecha del vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de contrato , si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

    tendria derecho a pedirle los meses de pago hasta llegar al año de contrato como tengo estipulado en el contrato ? o no seria posible.?

  • Isabel
    Responder

    Hola Tito, muchísimas gracias por tu trabajo de asesoramiento desinteresado!
    Hace 16 años que estamos de alquiler en una casa. Nunca se renovó el contrato inicial, por lo que entiendo que se nos podría echar en 1 mes de acuerdo a lo leído en anteriores posts.
    Por otro lado hemos hecho algunos cambios en la vivienda sin comunicación como eliminar muebles muy antiguos y viejos que luego hemos visto que en el contrato estaban descritos en memoria.
    También se eliminó un mueble de Pladur que estaba destrozado (no recordábamos estas descripciones en contrato por lo que no comunicamos los cambios a arrendatario)
    Después de 16 años las cosas se deterioran, máxime teniendo en cuenta que la casa no era nueva.
    Qué tipo de responsabilidad nos crea teniendo en cuenta que el contrato tampoco se renovó en 16 años. Seguirían vigentes los términos de descripción de memoria? Sería objeto de reclamación más allá de la fianza? Se nos presenta la duda de qué valor es reclamable. Para nosotros no tenían valor, pero claro, de poner un precio… cuál sería?
    Además en memoria hay más muebles de los existentes y descripciones tal como «mueble chino blanco»…que ni está ni tenemos idea de que podrían reclamarnos por algo así.
    Muchísimas gracias de nuevo por tu ayuda.
    Saludos!

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Isabel, siguiendo la LAU de 1994, y después de haberse cumplido el mínimo legal de 5 años más la prórroga de 3 años, tu contrato de alquiler de vivienda se encuentra en estos momentos en tácita reconducción.
      Es quiere decir que este nuevo contrato por tácita reconducción será mensual o anual, según como se haya fijado el precio del arrendamiento en el contrato original (si es un precio anual o mensual).
      Todos los acuerdos adoptados entre las partes, las cláusulas y condiciones del contrato original se mantienen en la tácita reconducción.
      Si tienes dudas, envíame el contrato a tito@modelosycontratos.com y te lo miro.
      Un saludo.

  • Dcc
    Responder

    La información es errónea. No puedes echar a un inquilino aunque le haga falta a un familiar si esta dentro del tiempo establecido en el contrato ya que no estás en una prórroga.

    Ejemplo: Si firmas para 5 años no se puede echar en este tiempo aunque le haga falta a un familiar del propietario. Cuando finalice estos 5años y entre en prórroga entonces si.

    Saludos

    • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
      Responder

      Hola Dcc, muchas gracias por tu aportación.
      Lo que dices es cierto, el plazo de duración del alquiler se debe cumplir, pero como explico en este post y en los comentarios, hay que razonarlo.
      Si la duración del contrato, por ejemplo, es de un año, prorrogable a 3 ó 5 años (como la generalidad de contratos de arrendamiento de vivienda), una vez cumplido el primer año el arrendador puede desalojar al inquilino por necesidad de vivienda.
      Ahora bien, si el contrato de alquiler tiene una duración de 5 años (antes de la última reforma de la LAU eran 3 años), el propietario deberá respetar el plazo establecido ya que no existen prórrogas.
      Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

      • Eva
        Responder

        Buenos días,
        Tenemos una duda respecto a nuestro contrato de alquiler. Vivimos en una casa desde agosto 2019 que a la vez la tienen en venta. ¿Nos puede echar de la casa si la vende? Si es así, ¿hay un plazo mínimo para dejar la vivienda? Muchísimas gracias de antemano

  • María
    Responder

    Hola Tito,
    Es posible hacer un contrato de alquiler de tan solo un año?
    Soy propietaria de una vivienda,por un mal entendido no hemos llegado a un acuerdo de alquiler. Y quiero proponerles de respetar la cantidad hablada a cambio de que tan solo el contrato sea de un año, para poder estipular una nueva cantidad el año próximo.

    • Responder

      Hola María, la duración del contrato puede ser libremente pactada por casero e inquilino. Pero actualmente, la ley establece que si el inquilino quiere, éste puede permanecer en la vivienda hasta un máximo de 5 años.
      Te sugiero hacer un contrato de duración de un año, prorrogable hasta cinco años (como marca la ley) y acordar en el contrato una subida cada año o su actualización.
      Si te sirve de ayuda, te dejo aquí el modelo de contrato de alquiler de vivienda 2020:
      https://www.modelosycontratos.com/contrato-alquiler-vivienda-2020
      Tu abogado online.

  • Lucía
    Responder

    Hola Tito:

    En mi contrato pone que «el contrato tendrá una duración de un año, a contar desde la fecha del presente contrato (1 junio 2017), y podrá ser prorrogable por períodos sucesivos de un año, hasta un total de cinco años, fecha en la que quedará extinguido automáticamente». Qué significa eso realmente? Podrías ayudarme? Después de 3 años me puede comunicar por burofax que no quiere renovar (y no porque lo necesite él o familiares de primer grado) y desahuciarme?

    • Responder

      Hola Lucía, el propietario deberá respetar el plazo de 5 años. Una vez cumplido, el contrato se termina automáticamente sin posibilidad de prórroga, por lo que tendrás que abandonar la vivienda llegado ese momento.
      El dueño podrá recuperar la vivienda si la necesita para él o para algún familiar en primer grado de consanguinidad.
      Tu abogado online.

      • Lucía
        Responder

        Hola Tito:
        La propietaria nos ha comunicado que se cumplen 3 años del contrato y que no quiere renovar (no ha mencionado que es por necesidad personal). Puede hacerlo aunque ella en el contrato haya hecho constar que se renovará cada año hasta llegar a 5 años? Que es más importante: lo que diga la ley o lo que se haya estipulado en el contrato?
        Realmente no tenemos a dónde ir y de servicios sociales me piden la orden de desahucio para poder ayudarme.
        Agradezco muchísimo tu ayuda.

        • Responder

          Hola Lucía, la propietaria deberá respetar la duración establecida en el contrato de alquiler de vivienda.
          En este caso, prevalece lo acordado en el contrato, ya que la duración es superior al plazo mínimo legal de 3 años.
          Tu abogado online.

  • Maria
    Responder

    Buenas tardes, tenemos un piso alquilado desde Septiembre del 2016, contrato de un año con «prorroga si ambas partes no lo rescinden». El piso lo alquilaba una cooperativa y, al parecer, este piso ha pasado a manos de uno de los miembros directamente.
    Esta persona me ha comunicado por Whatsap su intención de firmar un nuevo contrato y que el alquiler subiría porque los Ibis de los últimos años han subido mucho. Al responderle diciendo que no puede cambiarnos el contrato por haber adquirido la propiedad, me ha dicho que si no me gusta, que nos marchemos.
    Según hemos podido leer, la ley de arrendamiento nos da el derecho de quedarnos has 7 años al ser el arrendador una persona jurídica.
    ¿Puede obligarnos a firmar nuevo contrato asumiendo la subida que crea conveniente? ¿Que debemos hacer?

    Muchas gracias

    • Responder

      Hola María, el nuevo propietario podrá comunicarte su voluntad de no renovar el contrato de alquiler al término de la prórroga actual.
      Como inquilina, no tienes derecho a permanecer hasta 7 años en el piso, teniendo en cuenta que la reforma de la ley de arrendamientos urbanos es del año 2019 y tu contrato se ha firmado en 2016.
      La ley vigente en la fecha de tu contrato establece que la duración es de 3 años, con una prórroga de 1 año si las partes no dicen nada.
      Por tanto, entiendo que podrás permanecer en la vivienda, con el contrato actual, hasta septiembre de 2020.
      Tu abogado online.

  • Laura
    Responder

    Hola Tito. Muchísimas gracias por tus consejos. Me gustaría plantearte una duda. Soy arrendadora y en mi contrato de alquiler firmado en agosto del 2016 en la cláusula de duración indica «La duración del presente arrendamiento se pacta por un año comenzando su pedido de vigencia a partir del día 1 de agosto de 2016 y finalizando el 31 de julio del 2017. El contrato podrá ser prorrogado hasta un máximo de 5 años en los términos establecidos en la Ley 29/94. Podría finalizar el contrato en agosto de 2020?? O tendría que esperarme un año más?Entiendo que ha sido un error de redacción pero como no se puede interpretar. Muchísimas gracias y Feliz Año

  • Sandra R.D.
    Responder

    Hola Tito. Si tengsso un contrato en vigor, los dueños venden el piso, y se hace una subrogación del contrato al nuevo propietario, puede éste decirnos que nos vayamos porque quiere vivir en él, o está obligado a esperar a que se nos cumpla ese mínimo de 3 años que nos corresponde por ley??? Gracias por resolver nuestras dudas!

  • rafael
    Responder

    Por lo tanto, incluso si llevo ya mas de 3 años en la vivienda, por el hecho de que me hizo firmar una clausula que dice «el plazo pactado de 1 año es de obligado cumplimiento por ambas partes, razón por la cual ni arrendador ni arrendatario podrán dar por resuelto, bajo ningún concepto, el presente contrato antes de su finalización», eso quiere decir que lo tengo que cumplir (aunque sea contrario a la ley, la cual precisamente promueve la libertad de movimiento) y que si no lo hago tendré que indemnizar? Entonces parece que obligan a firmar algo contrario a la ley y que si luego no lo cumplo entonces me penalizarán. Qué opinas?. Gracias

    • Responder

      Hola Rafael, la cláusula de tu contrato de alquiler de vivienda que comentas es contraria a la ley, y por tanto se tendría como no puesta en el contrato.
      La LAU establece que, el inquilino, a partir de los seis meses puede desistir anticipadamente del contrato. No puede haber ninguna estipulación contraria a los derechos que la ley otorga al inquilino.
      Tu abogado online.

      • Rafael
        Responder

        Hola, en la clausula de extensión el periodo que definía y que me hizo firmar como de «obligado cumplimiento» era desde el 1 diciembre 2019 hasta el 30 de noviembre 2020. Ahora quiero dejar el apartamento y le he dado 1 mes de preaviso (se lo di el 30 de junio). Pero el propietario me dice que «El plazo pactado es de obligado cumplimiento para ambas partes, ni arrendador ni arrendatario podrán dar por resuelto, bajo ningún concepto, el presente contrato antes de su finalización» y me dice que «Por mi parte, el contrato de alquiler está en plena vigencia, con las consecuentes responsabilidades de pago por tu parte». Tiene razón el propietario y por lo tanto estoy obligado a permanecer y pagar las rentas hasta el 30 de noviembre por el hecho de la clausula que se firmó en la extensión del contrato inicial? O puedo irme habiendole dado un preaviso de 30 días sin tener que pagar nada adicional? El problema también será si yo acudo a la vivienda el día 31 de este mes y el propietario no acude a recepcionar las llaves y revisar el piso conmigo. Qué puedo hacer? Es legal lo que intentan hacer conmigo?

  • Susi
    Responder

    Llevo 16 años de alquiler, pero hace un año el propietario nos hizo un contrato nuevo. Este nuevo contrato me dá derecho q estar un mínimo de tres años?? Gracias por anticipado.

    • Responder

      Hola Susi, así es. El nuevo contrato de alquiler te da derecho a permanecer en la vivienda, como mínimo, otros 3 años (duración mínima del alquiler de vivienda). Y si las partes no dicen nada al finalizar los primeros tres años, tienes derecho a una prórroga de un año más.
      Tu abogado online.

  • Santos
    Responder

    Soy inquilino y llevo 3 años en la vivienda (Ley 4/2.013, de 4 de junio). Acabamos de hacer un anexo de extensión por 1 año más con la consiguiente subida de la renta. Pero en el anexo me han puesto que «el plazo pactado es de obligado cumplimiento para ambas partes, razón por la cual, ni arrendador ni arrendatario podrán dar por resuelto, bajo ningún concepto, el presente contrato antes de su finalización». Qué pasaría si me quiero ir antes de los 12 meses dandoles el aviso legal de 30 días? Tendría penalización? Lo que me han hecho firmar «obligado cumplimiento» es legal?. Gracias

    • Responder

      Hola Santos, la ley establece que el inquilino puede marcharse (desistimiento de contrato) una vez que se cumplan los primeros seis meses. En tu caso, ya se han cumplido, y por tanto, podrás desistir en cualquier momento.
      La cláusula que mencionas no es legal, la ley no exige en ningún momento el obligado cumplimiento del inquilino en relación a la duración del alquiler.
      Por otra parte, la penalización máxima que tendrías que pagar si te marchas antes de tiempo, es la de una indemnización equivalente a 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir. Y solo estás obligado a pagarla si esta cláusula esta establecida en el contrato.
      Tu abogado online.

  • Sandra
    Responder

    Hola, tengo un contrato de alquiler de 5 años renovables anualmente. Desde abril de 2017, mi pregunta es si puede el propietario rescindir el contrato en la siguiente prorroga… O esta obligado hasta los 5 años. Ya que me interesa quedarme, pero ha cedido sin permiso ni aviso parte de la finca y no hay division horizontal.
    Me interesa quedarme pero noen esas condiciones. Puede echarme si me quejo o denuncio situación o no renovar en abril o puedo cumplir los 5 años de contrato. Al final del contrato pone que lo no mencionado anteriormente se rige por la ley de 94. Solo hay un apartado de renuncia al articulo 25.8 de compra preferente.
    Gracias

    • Responder

      Hola Sandra, si el contrato establece que la duración es de 5 años, el propietario deberá respetar ese plazo y no puede echarte.
      La ley que menciona tu contrato es la correcta, la que rige el alquiler de vivienda en España, concretamente se trata de ley de arrendamiento urbanos de 1994.
      En cuanto al artículo 25.8 de la LAU, se aplica a tu contrato para acordar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda, pero no es tu caso.
      Tu abogado online.

  • María Soledad
    Responder

    Hola tengo un piso alquilado con fecha 1de mayo de 2018 a una pareja y uno de ellos tenía NIE.
    Ahora ya tiene la nacionalidad española y tiene DNI y me piden que hagamos un contrato nuevo donde se refleje el nuevo número del DNI.
    Mi pregunta es: Qué implica para mí, como propietaria del piso, el hacer un nuevo contrato, ahora que está en vigor una nueva Ley desde enero de 2019??

    • Responder

      Hola María Soledad, en este caso, te sugiero hacer una modificación de contrato, en el cual solo haga constar el cambio del DNI del inquilino. De esta forma, se mantienen las condiciones del contrato de alquiler de vivienda original.
      En cambio, si firmas un nuevo contrato de alquiler, se aplicarán las modificaciones de la nueva ley de arrendamientos urbanos 2019, sobre todo en lo referido a la duración mínima del contrato de alquiler, que pasa de 3 a 5 años.
      Tu abogado online.

  • Esteban
    Responder

    Buenas Tito,
    El pasado 1 de agosto de 2018 una amiga y yo firmamos el contrato de alquiler de un piso con duración de 12 meses. Hace unas semanas decidimos ponernos en contacto con la inmobiliaria porque queríamos seguir en el piso y pensábamos que teníamos que hacer un contrato nuevo para quedarnos. Ellos se pusieron en contacto con el propietario y decidieron hacernos un contrato nuevo, subiéndonos 20 euros el alquiler, avisando de un día para otro. Ayer unos amigos nos comentaron que aunque en el contrato ponga que la duración es de 12 meses, si queremos seguir en el piso no tenemos que renovarlo hasta que transcurran tres años, y mucho menos aceptar una subida en el alquiler.
    El «nuevo» contrato aun está sin firmar y, como ya te dije antes, todos estos cambios se notificaron por teléfono o en persona la semana pasada.
    Mi pregunta es si, tal y como nos comentaron, podemos negarnos a firmar ese nuevo contrato y rechazar esa subida, y seguir así dos años más con el contrato que firmamos el año pasado y las mismas condiciones.

    • Responder

      Hola Esteban, tienes derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumplan los 3 años de duración. Es lo que se conoce como prórroga obligatoria para el propietario. El inquilino puede optar por continuar o no, y el arrendador no puede oponerse.
      Por tanto, no tienes que firmar ningún nuevo contrato y mucho menos aceptar una subida del importe de la renta, si no se ha pactado por escrito en el contrato original.
      Podrás comunicar al arrendador tu decisión de permanecer en la vivienda hasta un máximo de tres años.
      Si necesitas ayuda con el escrito, podrás descargar el modelo aquí:
      https://www.modelosycontratos.com/producto/escrito-permanecer-vivienda-3-anos
      Nos vemos online.

      • Esteban
        Responder

        Muchas gracias Tito! Un saludo

  • sandra
    Responder

    Hola ,,,,soy inquilina de un contrato que firme el 1 de octubre de 2012,,,,ya con sus prorogas despues de los cinco años se me finaliza el 1 de octubre de 2020…mi pregunta es si hay alguna manera de que pueda marcharme a los seis meses sin llegar a cumplir los seis meses restantes y no me penalizen…podria hacerlo?..muchas gracias

    • Responder

      Hola Sandra, si en el contrato de alquiler de vivienda no se ha establecido ninguna cláusula sobre indemnización por desistimiento anticipado del inquilino, no tendrás que abonar ninguna cantidad por marcharte antes de tiempo.
      Eso sí, te sugiero comunicar al arrendador con 2 meses de antelación, y por escrito, tu voluntad de desistir del contrato.
      Nos vemos online.

  • Esther Sánchez Calabria
    Responder

    Somos un edificio el cual todo el es de alquiler en régimen de V. P. O
    Firmamos el contrato con una promotora el 01. 06.201 por un período de 5 años y dos meses prorrogables por 5 años más. Pasado este primer periodo de 5 años y dos meses, no hubo comunicación por ninguna de las dos partes de rescisión del contrato, por lo que se entendía que entraba en vigor la prórroga de 5 años.
    Ahora pasados tres años de la finalizacion del primer contrato, los vecinos hemos recibido un escrito en el que se nos indica que «debido a la finalitzación del contrato» por su parte no hay ningún problema a la renovación /prórroga del contrato por 3 años más pero con un incremento importante en el precio.
    Esto es legal? No debería respetarse lo firmado por las dos partes en el contrato?
    Muchas gracias

    • Responder

      Hola Esther, entiendo que la prórroga legal que corresponde a tu contrato de alquiler es de 3 años y no de 5 años como dices.
      En cuanto a la comunicación del arrendador, no me queda muy claro, pues no se trata de una notificación de finalización de contrato, sino más bien de una propuesta para continuar con el alquiler.
      En cualquier caso, si se trata de una prórroga o renovación del contrato original, el arrendador no puede incrementar el precio del alquiler, al menos que haya acuerdo entre las partes o se haya estipulado en el contrato.
      Nos vemos online.

  • Miguel Ángel
    Responder

    Hola, soy inquilino en una vivienda que alquilé en septiembre pasado mediante un contrato pactado de 10 meses. Mi deseo ahora que está a punto de acabar el periodo acordado es continuar en la vivienda 2 meses más hasta llegar al año completo pero el dueño de la vivienda no quiere. No sé si tengo derecho o no o si quedarme supone perder la fianza y tener consecuencias legales.
    Gracias de antemano, Tito.
    Saludos.

    • Responder

      Hola Miguel, la posibilidad de quedarte en la vivienda durante dos meses más (incluso hasta un máximo de 3 años) dependerá de cómo se ha establecido el uso de la vivienda en el contrato de alquiler.
      Es decir, si el contrato de arrendamiento es para uso de vivienda habitual del inquilino, o si por el contrario, se trata de un alquiler para uso temporal.
      En el primer caso, tendrás derecho a quedarte en la vivienda hasta 3 años (prorroga obligatoria para el propietario). En cambio, si es un alquiler de temporada, habrá que respetar las condiciones pactadas en el contrato, teniendo que abandonar la vivienda cuando se cumpla el plazo de duración.
      Nos vemos online.

  • Matias
    Responder

    No, no: mi contrato firmado en 2011 tenía una validez de 5 años y dos meses y según las condiciones firmadas entonces, la prórroga al vencimiento del primer período sería de 5 años. Es decir, en 2016, al no decirme nada nuevo, el contrato se prorrogó solo. Mi duda es: si la ley pone que se prorroga durante 3 años y las condiciones del contrato ponen que la prórroga es durante 5 años, ¿pesa más la ley o la condición particular firmada por nosotros? Disculpame porque igual no me he explicado bien y mi duda es esa.

    • Responder

      Hola Matías, ahora sí se entiende mejor. En ese caso, el contrato de arrendamiento se prorrogó 5 años, que fue lo estipulado libremente por las partes, y ese pacto prevalece sobre los plazos mínimos que establece la LAU. Lo que no se puede hacer es recortar los derechos de los inquilinos, por ejemplo firmando contratos por un año y no permitir que el inquilino alcance la duración mínima del alquiler de 3 años (5 años con la reforma actual).
      De todas formas, mira en el contrato si pone algo sobre cómo se prorroga el contrato. Es decir, si se prorroga de forma tácita o debe ser acordado por escrito, o tiene alguna particularidad en este sentido.
      Nos vemos online.

  • Matias
    Responder

    Buenas!

    Tengo un contrato de vivienda de protección oficial firmado en 2011 y que se prorrogó de manera automática en 2016. El contrato especifica que la renovación es por 5 años. Sin embargo, la semana pasada la empresa concesionaria nos envió una carta informando de la finalización de la prórroga. La ley cambió en 2018, pero entiendo que no se aplica con caracter retroactivo a los contratos firmados, ¿no? La única manera que aplicara esto es que en 2016 me hubieran dicho que la renovación se firmaba pero por tres años, y no tengo nada que informe de esto ni he firmado nada que diga eso.

    Un saludo

    • Responder

      Hola Matias, los cambios de la ley de arrendamientos urbanos se aplican a los contratos nuevos firmados desde la modificación.
      En mi opinión, tu contrato de alquiler se encuentra en tácita reconducción, ya que la duración del contrato (5 años) y la prórroga (3 años) han vencido.
      Siendo así, el arrendador podrá comunicarte la finalización del contrato.
      Nos vemos online.

      • Matias
        Responder

        Hola,
        Gracias por tu respuesta. Si no tengo entendido mal, la ley de arrendamientos urbanos se modificó en 2018 y la renovación de mi contrato fue en 2016. ¿O es que la norma de la renovación máxima de 3 años existe desde antes?

        • Responder

          Hola Matías, por lo que entiendo de tu consulta anterior, tu contrato de arrendamiento es del año 2011, por tanto la duración mínima era de 5 años y la prórroga tácita de 3 años.
          Dices que el contrato se renovó automáticamente en 2016, se supone que por 3 años, como dictaba la ley.
          Nos vemos online.

  • Eme
    Responder

    Muchas gracias por tu pronta contestación, Tito.

    El tema es que yo soy estudiante. Soy licenciado en derecho y actualmente estoy opositando. En el contrato aparece mi padre, que es quien corre con los gastos. Mes a mes cumple con sus obligaciones, incluso le ingresa la renta bastante antes de lo pactado. Como digo, no doy ningún problema en el vecindario, al contrario, muchos vecinos incluso piensan que el piso está vacío. Paso largas temporadas (meses) fuera también. Vamos, que ni le desgasto ni suelo jajaja

    Pero la situación es como te comento, continuamente me trata como si le debiese algo, ya le contesté varias veces que no es así. Alegándole lo que te he expuesto de que no me puede pedir la diferencia antes de la actualización. Le da igual, te manda un artículo del código civil hablándome de la prescripción que no tiene nada que ver con la actualización según IPC. Haciendo oídos sordos a las reparaciones también que han corrido de mi cuenta. Me contestó incluso una vez, que el microondas no era necesario. Ya me dirás un estudiante sin microondas…. Que ha tenido el piso arrendado a pianistas y no le pedían un piano. Por ejemplo me compré una televisión porque la que me puso era ridícula, y una silla para estudiar, lámparas, etc, y no le dije nada. Con el fregadero igual, dice que es cosa mía (yo es evidente que cuando vine al piso no repaso las instalaciones). Tuve que estar una temporada fregando en el cuarto de baño, hasta que pagué yo la reparación. Y la lavadora (que tendrá 30 años) tiene pinta que cualquier día deja de funcionar. Y me pasará como con el microondas y el arreglo del desagüe, que o compro uno o a ver qué hago…. Encima tuve un problema con la puerta del garaje (que no cumplía con la normativa) porque me bajó cuando estaba saliendo y me destrozó el techo del coche. Pude denunciar a la comunidad según mi compañía y no lo hice por no causar problemas. Y así me agradece estas cosas.

    Le dije además que dejase de molestarme, porque esta situación ya hasta me agobiaba: gracias a Dios económicamente no tengo problemas y no me gusta que me digan que debemos algo cuando no es así. No me gusta que me tomen el pelo. Le dije que dejase de escribirme, que me quería desentender completamente de toda relación con ella, y que todo los gastos que me tuviese que reclamar (suministros), que le pasase facturas a mi padre, la parte contractual. Y nada, ni le coge el teléfono. Incluso le han mandado una carta certificada y la ha rechazado. Se lo han hecho saber por WhatsApp y nada, le da igual. Ahora me dice que como esta relación no va bien (es él el causante de que no funcione) que es mejor que lleguemos a un acuerdo para extinguir el contrato. Y que si sigo sin pagarle los 150 euros de los cuatro años sin actualizar, que se verá obligada a solucionarlo (creo que piensa que me puede desahuciar, o al menos me amenaza con ello jaja).

    Yo no me quiero ir de aquí porque estoy cómodo. Es un piso muy tranquilo y no me quiero arriesgar a cambiarme a otro que luego sea peor. Ni tengo tiempo para mudanzas y rollos. Y me da la sensación de que es lo que está buscando. Ojalá el próximo inquilino fuese la mitad de respetuoso que yo. Luego se quejan muchos arrendadores de que tienen malos inquilinos. Pero es que en muchas ocasiones es un abuso por su parte.

    Lo siento por la parrafada. Muchas gracias, Tito.

    Saludos.

    • Responder

      Hola Eme, entonces sabes como yo, que la arrendadora no podrá desahuciarte.
      Podrá amenazarte, acosarte, y todo aquello, pero no tiene base legal para poder desalojarte del piso.
      Por tanto, si estás cómodo en el piso, y no quieres buscar otra vivienda, tendrás que soportar los malos modales de tu casera por más tiempo.
      Como te decía en el anterior comentario, si esas actitudes por parte de la propietaria se transforman en un presunto delito de amenazas, injurias, etc., te recomiendo acudir a la Guardia Civil a denunciar los hechos.
      Nos vemos online.

  • Eme
    Responder

    Buenas, Tito.

    Tengo un contrato de alquiler desde enero de 2015. Cumplo con todas mis obligaciones mes a mes, y soy un vecino ejemplar.

    El casero me actualizó la renta según subida del IPC el mes pasado. Se la acepté y ya en mayo le pagué con renta actualizada a 2019.
    Me está acosando constantemente con que le tengo que pagar de manera retroactiva la diferencia de la actualización de la renta desde que comenzamos el contrato (me solicita 150 euros). Según lo que creo, la LAU dice que no tengo que hacer esto. Es decir, que no le debo nada a este señor. Se lo he hecho saber y me sigue amenazando con extinguir el contrato. ¿estoy en lo cierto con lo que no tengo que pagarle de forma retroactiva la actualización verdad?

    Al margen de lo anterior. En el inmueble se produjeron algunos desperfectos derivados de un buen uso. El microondas dejó de funcionar. He tenido dos veces el fregadero atascado (el fontanero me dijo que se atascaba por el sistema que tiene, no por mi culpa), tengo una lavadora de muchísimos años que cualquier día deja de funcionar. Compré yo un microondas porque el casero se negó (sin microondas no puedo vivir), pagué los atasques, etc. Cada vez que se lo recuerdo al casero hace oídos sordos.

    Creo que en realidad lo que está buscando es que abandone el alquiler. Para volver a alquilarlo a un precio más alto seguramente. De hecho me ha mencionado que viendo la situación actual sería mejor que extinguiésemos el contrato. Cuando llegué había muchísimos pisos vacíos y ahora la situación está cambiando. Por eso ya no le intereso. Porque no me lo explico.

    Respecto a la situación, si sigue con su tesitura, acosándome y tratándome como si le debiese algo. ¿Puedo hacer algo con esto?

    Y la última pregunta, ¿hasta cuando puedo permanecer aquí? el contrato dice que se prorroga anualmente.

    Sin más, espero su respuesta. Muchísimas gracias. Se aprende mucho aquí.

    • Responder

      Hola Eme, son varias cuestiones las que planteas, así que vamos por partes.
      En primer lugar, respecto a la actualización del alquiler, la LAU establece que «la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito…», y teniendo en cuenta que no hay ningún pacto expreso en el contrato donde se acuerde otra cosa (revisa el contrato), el precio del alquiler solo se podrá revisar cuando se cumpla cada año. No se puede exigir retroactivamente a la fecha de inicio del contrato.
      En segundo lugar, los daños y averías del piso que mencionas los debe costear el propietario, ya que tiene la obligación legal de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
      En cuanto a la duración mínima del alquiler de vivienda, entiendo que tu contrato se acordó por un año, prorrogable por períodos anuales. Siendo así, tendrías derecho a permanecer en el piso hasta enero de 2020, es decir, hasta que finalice la presente anualidad. Para ello, el propietario estará obligado a notificarte su voluntad de no renovar el contrato de alquiler con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento de la prórroga. En caso contrario, el arrendamiento se prorrogará un año más.
      Por último, si el casero te está acosando no dudes en acudir a la Policía a denunciar los hechos, ya que estos hechos podrían constituir un presunto delito penal.
      Nos vemos online.

  • Yolanda
    Responder

    Buenos días, Tito, y enhorabuena por la labor que haces aquí. Te explico mi consulta: Realicé un contrato en febrero de 2013, con la siguiente duración puesta en el contrato: «El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de un año, a contar desde el día 1 de marzo de 2013, transcurrido este período de tiempo y mientras la parte arrendataria, no manifieste lo contrario se entenderá prorrogado por meses naturales y según lo previsto en la ley de arrendamientos urbanos y hasta un plazo máximo de cinco años fecha en la que se podrá rescindir el contrato».

    Pasados los cinco años (marzo 2018) ninguna de la partes (ni arrendador ni arrendataria) expresamos el deseo de rescindirlo, así que entiendo que se puso en marcha la prórroga de 3 años que indica la LAU.

    Además durante este tiempo, aunque en el contrato había una cláusula sobre revisión de precios según el IPC en los últimos 12 meses, la renta no ha variado (no me han subido nada).

    La semana pasada (26 de abril) se ha puesto en contacto conmigo el arrendador. Como ya se ha iniciado el tiempo de prórroga de 3 años, ¿puede aplicarme algún cambio en la renta? Si no quiero que se modifiquen las condiciones que tengo ahora, ¿puedo no firmar ningún contrato nuevo, o anexo al existente, o es obligatorio si el arrendador quiere hacerlo y quiero seguir en el piso? Como ves, ya ha pasado el tiempo de preaviso de 30 días naturales…

    Muchas gracias por tu ayuda.

    • Responder

      Hola Yolanda, después de leer tu comentario, entiendo que tienes derecho a la prórroga de 3 años (a tu contrato de arrendamiento se aplica la LAU de 23 de diciembre de 2010) y por tanto, podrás permanecer en la vivienda hasta febrero 2021 (5+3).
      No es necesario que firmes ningún documento, ya que la prórroga obligatoria se aplica automáticamente.
      A la prórroga del arrendamiento le son aplicables las mismas condiciones que el contrato original. Por tanto, el casero no podrá variar la renta, excepto aquellas actualizaciones del IPC que legalmente se puedan aplicar.
      Ahora bien, si las condiciones de un nuevo contrato alquiler son buenas para ti, yo no dudaría en firmarlo, ya que volverías a recuperar el derecho de duración mínima del alquiler, que ahora con la reforma de la LAU de marzo de 2019 vuelve a ser de 5 años.
      Nos vemos online.

      • Yolanda
        Responder

        Muchas gracias, Tito.

  • NIEVES
    Responder

    Hola, una pregunta a ver si me puedes ayudar. He firmado el 1 de abril 2019 mi primer «contrato de clase 1» que se compra en estanco, según mi casero la LAU actual te obliga a que sean mínimo 5 años. Que me puedo marchar a partir de los 6 meses pero debo indemnizarle una cuota por año no cumplido. O sea si me voy el primer año avisándole con sus 30 días de antelación debería pagarle igualmente 4 cuotas, una mensualidad por año no cumplido. Si en el contrato no refleja el articulo de la nueva LAU con esa penalización aclarada…debo pagarle ese indemnización ??? Sólo ha reflejado en los 10 apartados del contrato la leyes de la LAU del arrendador no de la parte arrendataria, siento que esta incompleto o según su beneficio. Si voy a consumo o donde podría llevarlo para ver si realmente es tan legal para atenerse a lo firmado, perdona por tanta duda. gracias

    • Responder

      Hola Nieves, si te marchas antes del piso, la penalización de un mes por año que reste por cumplir de contrato es perfectamente legal.
      El artículo 11 de la LAU, el que regula el desistimiento anticipado del contrato por parte del inquilino, establece que:
      «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
      Es decir que, para que el inquilino esté obligado a pagar una indemnización por marcharse antes, dicha cláusula debe establecerse expresamente en el contrato. Si no se establece nada, en caso de marcharte antes del fin del alquiler, no tienes que pagar ninguna penalización.
      Por otra parte, la ley limita a una «una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir». Cualquier otra cantidad que el propietario quiera cobrar a mayores resultará ilegal.
      Digamos pues que, la duración mínima del alquiler es de 6 meses, y a partir del siguiente mes el inquilino puede marcharse sin indemnización o, en su caso, una penalización de un mes por año si se ha acordado en el contrato.
      Nos vemos online.

  • Carmen
    Responder

    Hola, buenas tardes,tengo una consulta, llevo de alquiler desde 3 de octubre del 2013, no he realizado un nuevo contrato hasta la fecha, el día 6 de marzo me dice el casero q tengo q dejar la vivienda al final de mes porque la a dado en parte de pago de una casa q ha comprado, y me está presionando a irme, estoy preocupada el puede hacerlo, el contrato firmado desde el principio no tiene fecha de duración.
    Gracias por la ayuda q me puedan prestar.

    • Responder

      Hola Carmen, lamentablemente, las prórrogas a las que tienes derecho como inquilina se han agotado (duración mínima del contrato de alquiler de vivienda).
      Sin embargo, entiendo que tienes derecho a permanecer en la vivienda hasta el término de la presente anualidad (octubre de 2019).
      Pasada esa fecha, ya no habría nada que hacer y el propietario tiene derecho a recuperar la vivienda por finalización del contrato de alquiler.
      Nos vemos online.

  • M
    Responder

    Hola! Mi consulta es la siguiente,vivo de alquiler y llevo dos años ya en el piso,ahora me dicen que quieren vender con inquilino el piso,que el contrato seguirá igual,pero me da miedo q me engañen puesto que tengo un hijo y no quisiera verme sin casa,que es lo que tengo que tener en cuenta a la hora de firmar para que no me engañen ?muchas gracias

    • Responder

      Hola M, no debes preocuparte, ya que tienes derecho a permanecer en la vivienda después de la venta. El nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler de vivienda hasta su finalización.
      No dices cual es la duración de tu contrato, pero te anticipo que tienes derecho a estar en el piso hasta un máximo de 3 años.
      Si todavía te queda alguna duda, escríbeme siguiendo el hilo de esta conversación.
      Nos vemos online.

      • M
        Responder

        Hola Tito ! Mi contrato es de 1 año prorrogable a 3,ahora en abril hice 2 años,muchas gracias x tu respuesta,un saludo.

        • Responder

          Hola M, de acuerdo con la duración de tu contrato, tienes derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumpla el tercer año (duración mínima del contrato de alquiler de vivienda).
          Nos vemos online.

  • Pepe
    Responder

    Mi duda.
    El inquilino tiene que indemnizar si se va antes de 6 meses.
    Pero esos 6 meses ¿son los primeros 6 meses desde que se firmó el contrato o son los primeros 6 meses cada año de renovación del contrato?
    Es decir, ejemplo: si es 1 año y 3 meses y el inquilino se va.
    ¿Debe indemnizar porque lleva 3 meses desde que se renovó contrato? ¿O no por llevar más de 6 meses desde que se firmó?
    Espero que se entienda mi duda.
    Un saludo.

    • Responder

      Hola Pepe, se entiende perfectamente lo que comentas.
      A mi entender, y salvo mejor opinión, la ley se refiere a los primeros 6 meses de contrato. No habla de prórrogas.
      Esto es lo que dice el Artículo 11 de la LAU sobre el «desistimiento del contrato»:
      «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
      Nos vemos online.

  • Antonio
    Responder

    Hola Tito,
    Soy inquilino en el caso de un contrato por un año, firmado en Agosto de 2013, que se ha ido prorrogando tácitamente desde entonces ¿tiene el arrendador total libertad de comunicar ahora en 2019 que no va a prorrogarse más cuando llegue el mes de Agosto, sin dar ningún tipo de explicaciones? ¿o sólo puede hacerlo si lo necesita para sí mismo?

    • Responder

      Hola Antonio, en tu caso ya se han agotado los plazos mínimos que establece la ley.
      Es decir, se ha cumplido la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda de 3 años y la prórroga necesaria de 1 año.
      Desde ese momento, el propietario tiene derecho a comunicarte su voluntad de dar por finalizado el arrendamiento de vivienda sin dar ningún motivo.
      Nos vemos online.

  • Clara
    Responder

    Muchisimas gracias por tu tiempo! Me quedo yo ahora mas tranquila sabiendo todo esto. Gracias!

  • Clara
    Responder

    Gracias por la rapida respuesta! En el contrato pone que se acaba definitivamente en un año. Eso significa que se acaba si o si, verdad?
    Ademas que ayer mirandolo mejor pone que se acaba en febrero 2018 en vez de 2019. Por este error hay que hacer otro?

    • Responder

      Hola Clara, aunque el contrato ponga que se acaba en un año, como inquilina tienes derecho a permanecer en la vivienda hasta un máximo de tres años.
      El error al que te refieres es más bien de redacción, no creo que se necesite hacer un nuevo contrato por eso. Se entiende que si se firmó en febrero de 2018 y el contrato de alquiler tiene una duración de un año, el vencimiento será en 2019.
      Pero ya te digo, independientemente de lo que ponga el contrato sobre la duración del alquiler de vivienda, tienes todo el derecho a estar en el piso hasta 3 años.
      Nos vemos online.

  • Clara
    Responder

    Hola! Hace un año, en enero hemos firmado un contrato de alquiler de un piso por una duracion de un año. Ahora en febreo hemos entrado ya en el segundo año. Ayer me llamo el propietario de que tenemos que firmar un anexo al contrato como prorroga, y me dijo que no habra cambios en la renta solamente firmar la prorroga. No se prorroga automaticamente? Porque insiste en firmar esa prorroga? Gracias!

    • Responder

      Hola Clara, el contrato se prorroga automáticamente hasta que alcance la duración mínima de 3 años.
      No es necesario firmar ningún anexo ya que es algo que viene impuesto por la ley.
      Imagino que en ese anexo que quiere firmar el propietario hay algún cambio en las condiciones del contrato original, y de ahí su insistencia.
      Pide al dueño que te envíe una copia del anexo antes de firmar, para comprobar que no haya nada raro.
      Nos vemos online.

  • JUANMA
    Responder

    HOLA.SOY JUANMA ,FIRME UN CONTRATO EN FEBRERO DEL 2016 ANUAL Y RENOBABLE ANUALMENTEHASTA MAXIMO 3 AÑOS, ESTOY AL DIA CON TODO MENSUALIDADES ,AGUA LUZ ,ETCETC. ME ENVIARON UN BUROFAX QUE NO QUIEREN RENOVAR Y YO QUIERO ESTAR OTRO AÑO MAS, . QUE DEVO HACER ?

    UN SALUDO

    • Responder

      Hola Juanma, ¿te han comunicado la no renovación alquiler con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato?
      Siendo así, y teniendo en cuenta que se van a cumplir 3 años de duración mínima de alquiler, no tendrías derecho a permanecer en la vivienda un año más.
      Esta posibilidad de prorrogar el contrato un año, solo se produce cuando ninguna de las partes manifiesta su voluntad de finalizar el contrato cuando se cumple el plazo de la duración mínima del alquiler de vivienda.
      Lamentablemente, ante esta situación, el inquilino no puede hacer nada, ya que el casero está en su derecho de poner fin al contrato de arrendamiento.
      Nos vemos online.

  • Andres
    Responder

    Hola tito, tenemos un contrato desde el 1997-2002 y desde la fecha se a ido prorrogando automáticamente supongo, porque ninguna de las dos partes hemos hecho nada al respecto, según nos comunican por burofax este mismo mes, el contrato/prorroga se acaba en abril y no desean renovar.
    la pregunta es hasta cuando podemos permanecer en la vivienda?

    gracias

    • Responder

      Hola Andrés, entiendo que tu contrato de alquiler se encuentra en tácita reconducción, lo que significa que el propietario podrá comunicarte la no renovación en cualquier momento.
      El nuevo contrato por tácita reconducción tendrá una duración de un día, un mes o un año dependiendo de como se haya estipulado en el contrato el precio del alquiler.
      Te recomiendo la lectura del siguiente artículo donde explico qué es la tácita reconducción en el contrato de alquiler de vivienda:
      https://www.modelosycontratos.com/tacita-reconduccion-contrato-alquiler/
      Nos vemos online.

  • David
    Responder

    Hola
    Mi consulta es la siguiente:
    Firme un contrato como inquilino para usar la vivienda para mi y mi familia como vivienda habitual, no me quedo más remedio que aceptar firmar una cláusula que especifica que en el momento en el que el propietario venda la vivienda tenemos que abandonarla, ha pasado un año de la firma y tiene un interesado en comprar la vivienda, puede echarme? esta obligado a dejarme otos dos años?
    Gracias

    • Responder

      Hola David, la ley de arrendamientos urbanos establece que «El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador…». Es decir, el propietario podrá vender la vivienda, pero el comprador o nuevo propietario deberá mantener el contrato y respetar la duración mínima del alquiler de vivienda.
      Teniendo en cuenta que tu contrato es anterior a la reforma de la LAU 2018, tienes derecho a permanecer en la vivienda hasta alcanzar el plazo mínimo de 3 años.
      Nos vemos online.

      • David
        Responder

        Hola Tito, gracias lo primero, pero mi pregunta más exacta es: Tengo derecho a permanecer por ley si quiero un mínimo de tres años aunque en el contrato haya firmado que en el momento que se venda la vivienda tengo dos meses de tiempo para abandonar la vivienda?, osea si la vebde hoy un año despues de empezar el contrato, en dos meses tengo que salir de la vivienda?, o la ley me ampara independientemente de lo firmado?
        Graciassssss

        • Responder

          Hola David, el plazo de duración mínima es de obligado cumplimiento para el arrendador. Digamos que es la garantía que tiene el inquilino de que va a permanecer en la vivienda por un mínimo de tiempo. Esta prórroga obligatoria solo puede ser interrumpida por el propietario si necesita la vivienda para vivir en ella. No hay otra forma legal de impedir dicha prórroga y, por ende, echar al inquilino antes de tiempo.
          En mi opinión, la cláusula de tu contrato de alquiler de vivienda que permite al propietario la venta del inmueble y la salida automática del inquilino, si la venta se produce, es ilegal.
          Nos vemos online.

  • Salva
    Responder

    Hola Tito, mi caso es el siguiente:
    Firme un contrato de alquiler el 1 de febrero de 2017, en el cual se especifica la duracion de un año y tambien que renuncio a la prorroga forzosa y a ejercer mi derecho ante los tribunales, incosciente de mi lo firme, tambien que el precio seria revisable pero no se especifica cuanto va a subir.

    Bien, a fecha 30 de noviembre de 2018 la inmoviliaria me envia un correo electronico comunicandome que el propietario quiere subirme el alquiler de 300 euros a 350+ ipc y quiere firmar otro contrato con 5 años de duracion.

    He leido que aunque yo firmase la renuncia esta clausula es nula por ley, y que salvo acuerdo contractual no puede pedirme un aumento de 50 euros + ipc mensuales, si no que tengo derecho a la prorroga forzosa durante tres años y lo maximo que puede subir es el ipc si no llegamos a un acuerdo.

    Agradeceria que me aconsejaras en este asunto.

    Gracias, un saludo.

    • Responder

      Hola Salva, en mi opinión esa cláusula es abusiva y contraria a la vigente ley de arrendamientos urbanos que establece que: «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años…».
      La ley obliga al propietario a prorrogar el contrato de alquiler hasta los 3 años si el inquilino quiere.
      Es decir, la duración mínima del alquiler es de 3 años, siempre que el inquilino no comunique al arrendador su voluntad de no renovarlo.
      Por otra parte, tampoco tiene derecho el propietario a subir la renta si no se ha pactado por contrato. Te recomiendo la lectura del siguiente artículo donde explico este asunto:
      https://www.modelosycontratos.com/2017/08/subir-bajar-renta-alquiler/
      Nos vemos online.

      • Salva
        Responder

        Gracias por tu tiempo.

  • Mara
    Responder

    Buenos días Tito, mi contrato de alquiler firmado con una duración de cinco años, cumple su primer año el próximo febrero 2019. La propiedad me ha comunicado con dos meses de antelación que tras este primer año va a necesitar la vivienda para su uso personal y que a pesar de tener firmada una duración de cinco años, no desea cumplirlo. He visto que la Ley estima que es de obligación para la propiedad la prórroga por un mínimo de tres años, aunque está alegando que necesita la vivienda para su domicilio habitual.
    Mi pregunta corresponde a qué datos ha de facilitarme que acrediten que necesita la vivienda para su uso personal? Es una persona mayor que está enferma, es cierto, pero es su hija quien se ocupa de ella y vive a 50 kms de la vivienda que me tienen alquilada por lo que es un poco inverosímil creer que la señora de 80 años va a ocupar la vivienda para su residencia habitual.
    Puedo pedirle que acredite judicialmente que la vivienda la ocupará ella para su uso?
    Gracias,

    Mara

    • Responder

      Hola Mara, teniendo en cuenta que el contrato de alquiler de vivienda tiene una duración de 5 años, la propietaria no tiene derecho a desalojarte de la vivienda por necesidad.
      La ley permite que el dueño pueda desahuciar al inquilino por necesidad de vivienda cuando el contrato tiene una duración inferior a 3 años. En tu caso, este requisito no se cumple y, por lo tanto, el arrendador debe respetar la duración mínima de 5 años que se pactó por contrato.
      En cuanto a la siguiente pregunta, el propietario no tiene obligación de acreditar la causa de necesidad. Es decir, no tiene que justificar ante el inquilino el motivo de la ocupación. La obligación que por ley tiene el dueño, es la de ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde el momento del desahucio.
      Nos vemos online.

  • Gema
    Responder

    No me parece lógico que el seguro de impago lo pague el inquilino, si el propietario se lo quiere hacer, que se lo haga, porque suele ser el tomador (es lo que he visto en varios anuncios). Por otra parte, con la ley actual de protección de datos ¿el inquilino puede «tachar» de la nómina que entregue su nº de la ss.ss., el dni y el nº de cuenta? lo digo porque se entrega antes de alquilar el piso y yo no tengo porqué dar mis datos personales si luego no me alquilan el piso… si me lo alquilan, ya daré mi dni y la cuenta, lógicamente. ¿El dueño tiene la obligación de facilitarme una fotocopia de su dni, una nota simple y el certificado energético? Gracias.

  • Sara
    Responder

    Buenas tardes,

    ¿Se puede realizar un contrato solo con una duración de 6 meses 1 diciembre a 1 junio? ¿Qué cláusulas habría que poner?. No se quiere que haya prórroga, puesto que el propietario quiere la vivienda en verano para pasar sus vacaciones y alquiler de corta temporada.

    Gracias

    • Responder

      Hola Sara, si se puede realizar un contrato de 6 meses, pero el tema de la prórroga es complicado, porque es un derecho que tiene el inquilino de prorrogar hasta el tercer año de duración.
      En mi opinión, creo que sería mejor celebrar un contrato de alquiler de vivienda por temporada, donde se establezca la duración de seis meses y que al término de dicho plazo el inquilino se obliga a desalojar la vivienda y entregar las llaves, sin necesidad de requerimiento previo del arrendador.
      En este tipo de contrato hay que poner el motivo de la temporalidad. Por ejemplo, trabajo, traslado, estudios, etc.
      Si necesitas ayuda con la redacción, en este enlace encontrarás el modelo de contrato de arrendamiento por temporada:
      https://www.modelosycontratos.com/2016/12/modelo-contrato-arrendamiento-temporada/
      Nos vemos online.

  • Manuel Perez
    Responder

    Perdón, la fecha del contrato es desde septiembre 2012

    • Responder

      Hola Manuel, siendo así habría que aplicar la LAU vigente en el 2012 donde se establece una duración mínima de 5 años (con la reforma del 2013 pasó a ser de 3 años).
      Entiendo que el arrendador ya te ha comunicado por burofax su voluntad de no renovar, lo que significa que tendrías que desalojar el inmueble llegada la fecha indicada por el propietario.
      Nos vemos online.

  • Manuel Perez
    Responder

    Hola Tito, tengo como inquilino un contrato de alquiler indefinido desde 2015. El día 18 de noviembre de 2018 el propietario nos ha comunicado por burofax que el 30 de junio de 2019 debemos abandonar la vivienda, dado que domiciliado en pueblo alejado a 100 Km y en una casa de su propiedad, debe regresar a la que ahora nos tiene arrendada. No nos da más explicación. ¿No sirve nuestro contrato indefinido?

    • Responder

      Hola Manuel, los contratos de alquiler de vivienda deben tener una fecha de duración. En caso de no tener un plazo de duración, la ley dice que:
      «Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado».
      Habría que conocer la fecha de inicio del alquiler. Suponiendo que sea el 30 de junio de 2015, ya habrían pasado los 3 años de duración mínima a la que tiene derecho el inquilino, y el 30 de junio de 2019 finalizaría la prórroga necesaria, y por tanto el contrato se extingue.
      Nos vemos online.

  • Gema
    Responder

    Gracias. lo decía porque he visto empresas que prometen informes de solvencia del inquilino y me ha parecido raro. De todas formas, mi actual arrendador consiguió un informe de morosidad de mi pareja sin permiso y no quiso ponerle en el contrato. Por otra parte ¿tengo que entregar mi nómina al dueño, no es un documento privado, no basta con enseñarla? si no tiene forma de verificarla, ¿para qué la quiere?
    Lo del seguro de impago he visto que en algunos anuncios de pisos dicen que es para el inquilino, aunque creo que no debe ser así. Y el seguro del hogar si se acuerda bien, sino no hay obligación ¿no es asi? perdón por la ignorancia, pero llevo 2 días buscando información y es un mareo.

    • Responder

      Hola Gema, no me parecería mal que el propietario solicite una copia de la nómina para verificar la solvencia del inquilino o su actual situación laboral.
      en cuanto a los seguros de impagos de alquiler, por lo general los paga siempre el arrendador. Puede darse el caso de que el tomador de la póliza sea el propietario, pero el que paga el seguro es el inquilino. Esto dependerá de los acuerdos que las partes pacten en el contrato.
      Lo mismo para el seguro de hogar, se debe establecer por escrito si lo tiene que pagar el inquilino.
      Nos vemos online.

  • GEMA
    Responder

    Buenas. Me gustaría saber varias cosas:
    – ¿Puede obligar el propietario a que el inquilino haga un seguro del hogar o a que pague el que tiene él ya hecho? ¿Puede obligarle a hacer un seguro de impago o eso lo tiene que pagar el propietario?
    – ¿Es necesario informar o dar el dni de las personas que van a vivir en un piso alquilado, cuando el contrato de alquiler va a nombre de una persona solo?
    – ¿Puede el propietario encargar a alguna empresa un informe de solvencia del inquilino sin su permiso para confirmar sus ingresos o llamar a su empresa?
    Gracias.

    • Responder

      Hola Gema, desde mi punto de vista, la obligación para el inquilino de contratar una póliza de seguro de hogar sería correcta si ambas partes lo acuerdan en el contrato de alquiler de vivienda.
      Por otra parte, aunque el contrato esté a nombre de un solo arrendatario, el uso del piso alquilado se destina a la vivienda permanente del inquilino y de su familia. No se establece en ninguna norma que deba pedirse el dni de los ocupantes.
      En cuanto a la última pregunta, entiendo que solicitar datos personales del inquilino sin su consentimiento podría vulnerar la ley.
      Nos vemos online.

  • GEMA
    Responder

    Buenas. Mi contrato de alquiler dice que «la duración es de un año y, según la LAU, se puede prorrogar hasta un máximo de 3». Ya vamos por el 5º año que se cumple en enero/2019: 1año+2años=3años, luego 1año+1año. En noviembre/18 recibo un burofax del dueño porque no quiere renovar. Entiendo que a partir del tercer año hubiera podido echarnos o irnos, nadie dijo nada, pero me gustaría saber si este tipo de contrato se renueva automáticamente a partir del tercer año: de año en año o cada 3 años. Gracias.

    • Responder

      Hola Gema, la duración mínima del alquiler de vivienda es de 3 años y después tenemos la prórroga necesaria de un año más.
      A partir del cuarto año el contrato continúa por tácita reconducción, lo que quiere decir que tendrá una duración de un día, de un mes o de un año, dependiendo de como se haya establecido el alquiler en el contrato original.
      Te recomiendo la lectura de este artículo donde explico qué es la tácita reconducción:
      https://www.modelosycontratos.com/tacita-reconduccion-contrato-alquiler/
      Nos vemos online.

  • Begoña
    Responder

    Mil gracias de nuevo!!

  • Begoña
    Responder

    Hola Tito,
    En primer lugar muchas gracias por tu web, es muy útil. Te expongo mi caso a ver si me puedes asesorar. Vivo en un piso alquilado en el centro de Madrid desde 2015. Me tengo que ir a trabajar al extranjero 7 meses, mi relación con la propietaria es buena y al comentarle que no quería perder el piso quedamos en que me autoriza el subarrendamiento total de la vivienda por ese periodo de tiempo. En la web no encuentro plantilla con este modelo de contrato, lo tenéis? Y tengo las siguientes dudas:
    1. Al ser 7 meses, qué tipo de contrato se debería utilizar :temporada o alquiler de vivienda?
    2.En el precio del alquiler voy a incluir todos mi muebles y electrodomésticos (lo alquilé prácticamente vacío) , menaje, WiFi, limpieza mensual, etc. Por lo que el precio de subarrendamiento será más elevado que el de mi alquiler. La propietaria lo sabe y está conforme. Cómo se debería reflejar ésto en el contrato?
    Muchas gracias!

    • Responder

      Hola Begoña, para que quede prueba de la autorización del subarrendamiento, basta con un escrito donde se ponga que la arrendadora autoriza a la arrendataria el subarrendamiento de la vivienda alquilada por medio del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de fecha xx/xx/xx.
      En cuanto al alquiler durante 7 meses, no hagas un contrato de alquiler de vivienda, ya que el inquilino tendrá derecho a permanecer 3 años si quiere.
      El contrato sería el de distinto de vivienda habitual o por temporada, y en él puedes establecer cuantas cláusulas desees (wifi, menaje, limpieza, etc.).
      Puedes ver el modelo de alquiler por temporada en este artículo:
      https://www.modelosycontratos.com/2016/12/modelo-contrato-arrendamiento-temporada/
      Nos vemos online.

  • CHUS
    Responder

    Hola, tengo una prima que su padre cedió una planta baja a una asociación en el año 1972. En el año 1980 le empezaron a pagar una cantidad simbólica de 5.000 ptas al mes. Ahora mi tio a muerto y su mujer no tiene ni para comer ya que cobra una pensión de 500 euros. Desde el año 2015 ya no pagan nada. Han tirado la cocina y la han convertido en un salón, y han ocupado un solar en la parte de atrás que no se les había cedido. ¿como puedo tirarlos?

    • Responder

      Hola Chus, te recomiendo acudir a un abogado con la documentación que poseas para recibir asesoramiento específico. No puedo darte una respuesta genérica a tu caso.
      Nos vemos online.

  • Irina
    Responder

    Hola, tengo una pregunta?
    Tengo casa alquilada desde enero 2015 y ahora mi casera quiere vender la casa. Estoy en el año siguiente a los 3 primeros de alquiler., es decir el 4º año
    Tendré que dejar la casa en enero?
    O puedo estar otros 3 años?
    Gracias!

    • Responder

      Hola Irina, al término del cuarto año tendrías que dejar la casa, siempre que el propietario te notifique con preaviso el fin del arrendamiento.
      Es decir, tu casera tiene derecho a finalizar el contrato de alquiler cuando se finalice el cuarto año.
      Nos vemos online.

  • Alberto
    Responder

    Hola, gracias por tus publicaciones, nos ayudan mucho. Quiero exponer nuestra situación para ver que consejos puedes darnos, si nos puedes ayudar.
    Firmamos contrato de alquiler tipo de la Comunidad de Madrid con un propietario hace 4 años (el 1 noviembre), la duración era de 3 años y se ha prorrogado 1 más al no decir nada ninguna de las partes. Ahora, el propietario nos dice que quiere firmar un nuevo contrato cara a l 1 de Noviembre subiendo la renta 200 euros (estos 4 años hemos pagado 600 y ahora nos pide 800) para ello, manda un burofax indicando el fin de este contrato dentro de un mes y poco que queda, dandonos la opción a firmar uno nuevo igual que el inicial pero con esa subida.
    Nos parece excesiva la subida y aunque se lo hemos dicho, digamos que es «lo que hay», eso o dejar el piso, cosa que no queremos en principio.

    ¿Que opciones tenemos que puedan beneficiarnos en algo ante esta situación? ¿Es mejor, peor o igual una prorroga que un contrato nuevo igual que el inicial?

    Si nos puedes aconsejar, te lo agradecemos.

    Gracias

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Alberto, lamentablemente no hay nada que puedas hacer. Ya has agotado la duración máxima del alquiler de vivienda, habiendo estado 3 años de prórroga obligatoria y 1 año más de prórroga necesaria. Ahora el propietario está en su derecho de poner fin al contrato y a subir el precio de la renta para el próximo arrendamiento.
      En cuanto a tu última pregunta, como inquilino es mejor realizar un nuevo contrato de alquiler, ya que te daría derecho a permanecer como mínimo otros tres años, sin que el propietario pueda oponerse.
      En cambio, si haces una prórroga del contrato inicial, solo vas a poder disfrutar de la vivienda por el tiempo que se estipule, sin derecho a prórroga forzosa.
      Por tanto, es mejor firmar un nuevo contrato.
      Nos vemos online.

      • Alberto
        Responder

        Gracias Tito, suponiamos que así era. Tenemos otras dudas que nos surgen a raíz de esto mismo. Nos han enviado una ampliación del contrato con la renta nueva pero no se indica temporalidad por lo que entendemos que es renovación de alquiler durante un año. Le hemos indicado que no queremos eso, que queremos un contrato nuevo para no tener que estar atentos cada año a la renovación y nos dicen que para eso habría que rescindir del todo el contrato existente y firmar uno nuevo en la concejalia que es donde lo hicimos la última vez, para que tenga la misma duración de 3 años + 1. Otra opción que plantean es hacer ampliación pero indicando temporalidad de 3 años en la misma, no saben si se puede hacer y lo van a consultar. ¿Sabes si se puede realizar? En caso de que tengamos ambas opciones, contrato nuevo o ampliación indicando 3 años, ¿que implicaciones tiene cada caso en cuanto a obligaciones por nuestra parte de permanecer alquilados o en hacienda (nos devuelven dinero por el alquiler al haberse hecho en 2013 y no sabemos si al firmar uno nuevo ahora cambiaría)?. Si en la ampliación se indican 3 años, ¿funciona igual que un contrato nuevo en cuanto a poder irnos cuando queramos avisando con un mes? ¿no podrían echarnos si no pasan esos 3 años? ¿se renovaría anualmente igual que con el contrato que firmamos al pasar los 3 años si nadie dice lo contratio?. Muchas gracias y disculpa tanta pregunta.

  • Marisol
    Responder

    Hola tengo un contato de noviembre de 2013, que dice que el contrato es anual renovable hasta un mínimo de 3 años. Ya han pasado 5 años, debemos renovar el contrato o hacer una anexo con unas nuevas condiciones. La idea es dejarle todo igual.

    si puede resolver mi duda cuanto antes

  • Cristian
    Responder

    Hola, estoy buscando casa, hay muchas ofertas de alquiler de temporada de invierno , sept-mayo , sept- Junio , etc mi pregunta es si podría alquilar una casa de estas y quedarme los 3 años que marca la ley y si me podría suponer algún problema. Gracias

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Cristian, si el objeto del contrato es el alquiler de una vivienda para uso habitual del inquilino, con independencia de la duración del arrendamiento (1 mes, 6 meses, 1 año…) el inquilino tiene derecho a permanecer en la casa hasta un máximo de 3 años.
      Ahora bien, si el alquiler es puramente por temporada o distinto del de uso de vivienda (estudios, vacaciones, traslado por trabajo, etc), entonces habrá que respetar la duración pactada en el contrato.
      Nos vemos online.

  • Maria del Pilar
    Responder

    Hola,uy buenas. Firmé el prer comttsto dei piso el 29 de Junio de 2015. Han pasado los tres años y al no decie mada la casera supomgo que se ha renovado para ptro año. En el contrato me pone que pasados esos tres primeros años se renueva aitomsticamente de año en año si esta.os de acuerdo. Es cierto?. Justo cuando iba a cumplir los tres años me comuniqué con el chico de la gestoría que nos hizo el contrato y me dijo que se prrorogaba de tres en tres años no de año en año como tengo el contrato . De todas formas yo pago puntual, soy muy tranquila y hasta ahora no je tenido queja de la casera. Cuando llegue Junio 2019 sino digo nada ni ella tampoco se renueva otro año mas y asi sucesivamente? Muchas gracias.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola María del Pilar, los contratos de alquiler tienen una duración mínima de 3 años, más una prórroga de un año que se produce si el arrendador no comunica la finalización del contrato. Es decir, que si no hay preaviso, el contrato se renueva por un año más.
      En vuestro contrato de arrendamiento, si las partes han pactado que se renueve año tras año, entonces no debería haber problema y puedes seguir en la vivienda hasta el momento que el arrendador comunique el fin del contrato.
      Nos vemos online.

  • laia
    Responder

    hola buenas tardes , el propietario de mi piso me a mandado un burofax diciendome que que en 3 meses me tengo que ir del piso porque lo quiere vender , aun no an pasado los tres años , me puede echar ? .
    que devo hazer ?

    gracias

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Laia, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta los primeros tres años de alquiler, aunque el propietario venda el piso.
      No tienes que hacer nada. Si se produce la venta, el nuevo propietario se convierte en arrendador y debe respetar el contrato de alquiler hasta el último día.
      Nos vemos online.

  • Yolanda
    Responder

    Hola Tito, gracias por todas tus respuestas a las consultas que hicieron por este medio, las he leído todas y son muy valiosas. A pesar de ello me queda una duda.
    Por lo visto el PSOE reformó la LAU, este mes de junio (2018) Estipulando que la duración mínima del contrato pasaba de 3 a 5 añosa. No me queda claro si ya entró en vigor. Mi inquilino cumple 3 años en diciembre. Y quiero subir el precio del alquiler. Obviamente avisando con un mes de antelación a la finalización del contrato y con la posibilidad de hacer un anexo con la subida del alquiler en el que ambos puede dar por finalizado el contrato en cualquier momento con un mes de antelación o hacer uno nuevo por un año prorrogable hasta 3 años. Mi duda es si realmente entró en vigor o si aún está pendiente la reforma del la LAU del PSOE, será para contratos firmados a partir de esa fecha, doy por hecho que no afecta a contratos firmados anteriormente como es el caso del contrato de mi inquilino que se firmó a partir de junio del 2013, que tienen una prorroga de 3 años. Correcto?

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Yolanda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que está en vigor es la de 2013, del Gobierno de Mariano Rajoy. El nuevo ejecutivo del PSOE tiene la intención de modificar esta ley para volver a los contratos de 5 años de alquiler, entre otras medidas.
      Efectivamente, en caso de reformarse la LAU, estas modificaciones se aplicarían a los nuevos contratos de arrendamiento y no afectaría a los que se hayan firmado anteriormente.
      Respondiendo a tu última pregunta, actualmente los alquileres tienen un mínimo de duración de 3 años para el inquilino y una prórroga de un año (3+1), siempre que no haya preaviso del arrendador para dar por finalizado el contrato.
      Nos vemos online.

  • Marta
    Responder

    Hola Tito: Mi casera no me quiere devolver la fianza alegando que el sofá está destrozado ( totalmente incierto, no tiene ningún desperfecto sólo el uso normal después de 3 años, y tengo fotos que lo demuestran. Me aconsejas meterme a juicio?
    También quería preguntarte otra cosa, me avisó por burofax de que cumplidos los 3 años tenía que abandonar el inmueble, yo le pedí una prórroga y se negó por que quería ocupar ella la vivienda. Podría denunciarla si al final no lo hiciera? El contrato fue por 3 años.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Marta, meterte en juicio por un sofá te puede salir antieconómico. Lo lógico sería que en caso de rotura te envíe la factura de reparación y que te devuelva el resto de la fianza. Para ello, puedes utilizar el modelo para exigir al arrendador la devolución de la fianza, que puedes descargar en esta sección de Modelos y Contratos: https://www.modelosycontratos.com/tienda-de-descargas/
      En respuesta a la otra cuestión que planteas, si tu casera te notificó la finalización del contrato con un mes de anticipación a la fecha de vencimiento, entonces no puedes hacer nada ya que ella está en su derecho de recuperar la vivienda, como consecuencia de haberse cumplido la duración mínima legal de 3 años.
      Nos vemos online.

  • SANTIAGO TROYA FRANCO
    Responder

    Hola buenas. Te expongo mi situacion. Contrato de 6 meses., finaliza el proximo 8 de agosto 2018, el representante(una inmobiliaria) del propietario(este con residencia en alemania) me amenaza hace mes y medio de que prefiere cancelar el contrato ya que no esta contento porque se ha roto una tuberia dentro de la pared y por la perdida de agua han salido humedades y me echa la culpa, insinuando que poniendolo para vacacional puede tener controlado el piso de humedades cada vez que se haga la limpieza. Hace algunos dias me llama para decirme que en cuatro semanas se acaba el contrato y que no me renovara por motivos personales. Me puede exigir marcharme asi sin mas? Puedo recurrir de alguna manera? . Estoy obligado a dejar el piso? En mi opinion quiere echarme y ponerlo a vacacional, ya que muchas casas de la misma comunidad las lleva la inmobiliaria sin tener licencia para ello con el cartelito en cada una de ellas. Que podria hacer. Pido una respuesta o solucion si me la puedes dar o llevarme el caso si hiciera falta pagando. Estoy desesperado.

  • Aridany
    Responder

    Hola,buenas tardes
    Mi consulta es la siguente,
    Llevo 5 años de alquiler desde el 2013 en un piso en Madrid pagando una cuota de 655 euros mes y nos han notificado la renovación de un nuevo contrato con una subida de 100€, por mejora en el edificio etc. Haciendo la declaración del IRPF y declarando el alquiler me salia a devolver, por ser un contrato del año 2013. Mi pregunta es la siguente,
    Al hacer un nuevo contrato, por ley de la comunidad de Madrid perdería la antiantigüedad para poder declararlo en el IRPF, y que no me devuelva hacienda como hasta ahora me ha venido devolviendo.
    Puede valer que le pida que haga una nodación de contrato respetando las clausulas del anterior contrato con la modificación económica y evitar perder la antigüedad?
    Que le deberia tener en mayor cuenta en estoa temas?.

  • Dana
    Responder

    Hola,tengo contrato de alquiler desde mayo 2015. En el contrato pone que la duración es de 12 meses. Si llegado el vencimiento de cualquier anualidad ninguna de las partes hubiera notificado a la contraria su voluntad de resolver el contrato ,este se prorrogará de forma tácita y automática para ambas partes hasta un máximo de 5.El casero me ha dicho que quiere subir el alquiler el año que viene en mayo( a los 4 años) Lo puede hacer o tiene que esperar un año más, para que se acaben los 5 años. Gracias

  • marezla
    Responder

    Perdon, el contrato no es de mayo, es de julio. Y me lo informó verbalmente de que quería subir la renta 35 días antes de finalizar el contrato.
    Gracias otra vez

  • Marezla
    Responder

    Hola,

    En mayo 2015 firmé un contrato de alquiler de 1 año, con un máximo de 5 años de prórroga. A pesar de ser firmado en 2015 (tras la ley que establece máximo 3 años de prórroga), tengo derecho a quedarme esos 5 años con la misma renta? Los dueños del piso quieren un nuevo contrato ahora (que han pasado tres años) para subirme el alquiler. En el contrato actual la única actualización de precios que viene, es la del IPC. Por eso quieren hacer un nuevo contrato para poder subir la renta.

    Tengo derecho a la misma renta hasta los 5 años de prorroga (a pesar del cambio de 5 a tres años de prórroga que dice la ley?) Ellos no quieren echarme, solo subir el alquiler. Pero tengo miedo de que si no firmo nuevo contrato, y me niego a la subida, me echen.

    Gracias y un saludo,

  • Francisco
    Responder

    Buenos días.

    Quería comentar una situación relativa a un arrendamiento del un inmueble. Se firmo un contrato el 01 de Septiembre de 2015, con una duración de 5 años. El pasado mes de mayo se estropeo el termo eléctrico de la vivienda, el cual el propietario (una empresa), no se hacia cargo de la reparación, alegando que en contrato se había firmado que esto corría a cargo del inquilino. Debido a esto se les informo por email que como lo había pagado el inquilino este era de su propiedad. A la respuesta en conversación telefónica, se le entendió como una amenaza al representante que aparece en el contrato del alquiler por parte del arrendador. Debido a esto y alegando que se cumplen tres años desde la firma, habría que negociar las nuevas condiciones, puesto que se firmo por 5 se le puede indicar al arrendador que aún tenemos dos años mas de plazo antes de negociar nuevas condiciones?. Se acepta la subida de la renta según IPC. El cual nunca ha aplicado??.

    Quedo a la espera de sus noticias y gracias por su tiempo.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Francisco, la ley dice que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad,
      salvo cuando la avería sea por culpa del inquilino. En este sentido, a mi entender, si se rompe el termo eléctrico de la vivienda le corresponde al propietario repararlo. Y además la cláusula del contrato a la que te refieres sería nula porque va en contra de lo que estable la ley y perjudica los derechos del inquilino.
      Por otra parte, si el contrato de arrendamiento se firmó por cinco años, el propietario no puede subir la renta, ni negociar nuevas condiciones, hasta que se cumpla el plazo de duración pactado. Lo que sí puede hacer el arrendador es actualizar la renta conforme al IPC.
      Nos vemos online.

  • Begoña Gil Hernández
    Responder

    Hola Tito,
    como arrendadora tengo un contrato de alquiler firmado con mi inquilina el 1 de enero de 2017.
    en la segunda claúsula, correspondiente a la duración, estipulamos que la duración del contrato sería de UN AÑO, sin perjuicio de las prógorras forzosas previstas en el artículo 9.1 de la ley de arrendamientos urbanos de 1994.
    en la cuarta claúsula correspondiente a revisión de renta, pone que se revisará anualmente en función de las variaciones del IPC, y que el procedimiento de revisión será el previsto por la ley del artículo 18.3 de la ley de 1994. La revisión de la renta a partir del sexto año y siguientes se realizará con arreglo al índice general de viviendas de alquiler.

    con todo esto me surgen las siguientes dudas:
    -¿ no puedo subirle la renta hasta pasados 6 años aunque se lo comunique con 2 meses de antelación? (el IPC sí, me refiero a otras subidas)
    -¿si el contrato se firmó en 2017 habiendo ya una nueva ley de arrendamientos urbanos en vigor, es válida para mi contrato la ley de 1994 como pone o queda invalidado por la ley de 2013?
    – al estar redactado sujeto a la ley de 1994, si esto es válido, como arrendador podría poner fin al contrato si necesitase para mí o algún familiar el inmueble?

    muchas gracias
    un saludo

    Begoña

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Begoña, en primer lugar y en relación a las dudas sobre la renta, lo que puedes hacer es actualizar la renta anualmente de acuerdo al IPC, pero no puedes subirla de forma unilateral durante el tiempo que dure el contrato de alquiler. Ahora que ya ha transcurrido el primer año del arrendamiento podrías actualizar la renta.
      En cuanto a la vigencia de la ley, te comento lo siguiente. Actualmente, la ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sigue siendo la del año 1994. Esta ley no ha sido invalidada por ninguna norma posterior, simplemente ha habido modificaciones de la LAU por otras leyes, como por ejemplo en 2013 o en 2015.
      Por tanto, tu contrato de alquiler se sigue rigiendo por la ley de 1994 y si necesitaras la vivienda para ti o para algún familiar, podrías notificar al inquilino el fin del contrato por necesidad. Esta comunicación la puedes hacer desde ahora (ya ha pasado el primer año) y en cualquier momento previo a que cumplan los 3 años de duración. En este blog ya he escrito sobre este tema, pero si todavía tienes alguna duda déjame tu comentario.
      Espero haberte ayudado.
      Nos vemos online.

  • Luisa
    Responder

    Hola,
    En el contrato que firmamos el 1/01/2016 se estableció como duracion del mismo 3 años (1/01/2019), ¿Se entiende que hay prórroga tácita por haber indicado mal la fecha entre paréntesis?

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Luisa, en aquellos casos donde encontramos algún error en la redacción del contrato, hay que ver cuál era la finalidad perseguida por las partes. Por ejemplo, si la voluntad del casero e inquilino era la de evitar la prórroga tácita al término del contrato, entonces no cabría la continuación del alquiler (aunque por error se haya puesto mal la fecha de terminación del contrato).
      Nos vemos online.

  • Elsia
    Responder

    Buenos días Tito
    llevo tres años y medio de alquiler en el mismo piso, es mi vivienda habitual, así se especifica en el contrato, también estoy empadronada.
    La propietaria me hizo un primer contrato de 6 meses y otros 3 de 11 meses cada uno.

    La cuestión es que el ultimo contrato finalizó hace 2 meses, ninguna de las partes de acordó que finalizaba.
    Ahora quiere renovarlo, solo por 6 meses, subir el alquiler 50€/mes (no hay ninguna clausula ni acuerdo en los contratos firmados hasta ahora) y que abone los gastos de la basura 90€/año, de los que no tenia conocimiento alguno.

    ¿Al haber finalizado el contrato no se prorrogaría automaticamente 1 año?
    ¿Siendo vivienda habitual puede hacerme un contrato de 6 meses?
    ¿Hasta que punto puede subir el alquiler? ¿Debería estar especificado en el contrato?
    ¿Los gastos de basura quien debe abonarlos?

    Muchas gracias de antemano-

    Un saludo.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Elsia, te voy a responder al asunto de la duración del contrato, que creo es lo más importante para ti, teniendo en cuenta que tienes derecho a permanecer hasta 3 años en la vivienda, a contar desde la fecha del último contrato.
      Con independencia del plazo de duración que se establezca en el contrato, la ley dice que el inquilino puede prorrogar el contrato hasta alcanzar los 3 años de duración. Esta prórroga es obligatoria para la propietaria y no se puede oponer.
      Por lo tanto, si ya se ha cumplido el primer año de arrendamiento del último contrato, puedes permanecer en la vivienda durante dos años más.
      Te dejo este enlace por si quieres descargarte el modelo de comunicación:
      https://www.modelosycontratos.com/modelo-permanecer-vivienda-tres-anos
      Durante la vigencia del contrato, el casero no puede subir la renta ni exigirte nuevos pagos que no se hayan acordado previamente.
      Espero que te sirva de ayuda.
      Nos vemos online.

  • Montse
    Responder

    Hola.
    Llevamos desde el 15 de junio de 2014 con un contrato de alquiler firmado en esa fecha. (va a hacer 4 años en dos meses) NO nos ha subido la renta nunca y hemos ido haciendo muchas mejoras en la casa pq pensábamos estar mucho tiempo tal y como lo hablamos con el,. Hace unos días vino a arreglar una cosa y vio la casa, al día siguiente nos llamó para decirnos que la subía 50 euros, a nosotros nos pareció razonable y dijimos que si, pero acto seguido nos informa que su intención es venderla y que no sabe cuando lo hará, puede ser en unos meses, o un año.
    Hace un par de meses hicimos bastantes mejoras en la casa preguntando antes si tenía intención de venderla o seguía con la idea de alquiler de larga duración y nos dijo que sin problemas que seguía pensando eso, las hicimos y ahora nos dice que la quiere vender. En estos años hemos puesto rejas, mosquiteras, pergola en el jardín, grava, pintamos, …Nos ha molestado mucho y pensamos que obra de mala fé por eso hemos decidido irnos pq ya no nos fiamos de lo que nos diga. Y por supuesto todo lo que hemos puesto y que podamos llevarnos lo haremos dejando la casa bastante mejor de como la alquilamos.
    El problema nos surge cuando pensamos que nos va a hacer un añadido al contrato para subir la renta y no sabemos si tenemos que firmarlo o no ya que estamos buscando sitio donde irnos y no queremos que esto nos ate de nuevo a estar 6 meses.
    Si firmamos aceptamos el mínimo de 6 meses de contrato nuevo o nos podemos ir cuando hayamos encontrado algo sin tener en cuenta plazos.? Tendríamos que avisar de que nos queremos ir ahora o podemos hacerlo con 30 días de antelación únicamente?. recuperamos la fianza integra en cualquier caso si la casa esta en perfectas condiciones?
    Podemos pagarle hasta que nos vayamos la renta actualizada a 50 euros más sin que haya un papel que lo indique? Esto no nos importaría ya que pensamos que no vamos a tardar mucho en hacerlo, pero al contrario que el queremos ser legales hasta el ultimo momento y que no se agarre a problemas de plazos para no darnos la fianza o decirnos que hay algo mal.
    Te agradezco tu respuesta

    Un saludo

    • Ruben
      Responder

      También me han dado la opción de lo siguiente:

      “El periodo de tiempo mínimo de arrendamiento se establece en un año. En caso de desistimiento del contrato por parte de la arrendataria antes de que se hubiera cumplido un año, dará lugar a una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta de un mes con relación a los meses que falten por cumplir del año.”

      ¿Es mejor está opción? No entiendo muy bien cuánto tendría que pegar si por ejemplo me voy en el mes 7 como en la anterior?

      Gracias

      • Tito Petrizzo, abogado digital
        Responder

        Hola Rubén, como te decía más arriba, el artículo 11 de la LAU dice que «Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
        No se puede establecer una indemnización superior a la establecida en la ley.
        Nos vemos online.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Montse, en primer lugar la vivienda debe devolverse en el mismo estado en que se recibió, y siendo así, la propietaria debe también devolver la fianza.
      En cuanto a la firma del Anexo para subir la renta, no te obliga a estar 6 meses más, pudiendo abandonar la vivienda en cualquier momento.
      Por tanto si llegáis a un acuerdo para subir la renta puedes firmarlo sin problemas que no te obliga a permanecer más tiempo en la vivienda.
      Por último, si la indemnización por desistimiento anticipado no está establecida en el contrato, el propietario no puede reclamarla.
      Nos vemos online.

  • Ruben
    Responder

    Buenos días,

    En mi contrato pone lo siguiente:
    «El período de tiempo mínimo de arrendamiento se establece en seis meses. En caso de desistimiento del contrato por parte de la arrendataria, antes de que se hubiera cumplido un año, se indemnizará a la propiedad con el importe equivalente a una mensualidad adicional de renta al mes en que se comunique dicho desistimiento»

    El alquiler es de 800 euros.

    ¿Quiere decir que si me voy por ejemplo en el mes 7 le tengo que pagar 800 euros?

    Gracias

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Rubén, la indemnización que le tienes que abonar al propietario es de un mes de renta por cada año que reste por cumplir. Es decir, en tu caso no tienes que pagar 800€ sino la cantidad equivalente a la parte proporcional de la indemnización, que entiendo sería de 333€ (si te marchas en el mes 7).
      Nos vemos online.

  • Christian
    Responder

    Hola buen dia….firme un contrato el 31 de agosto del 2016 prorrogable cada año por un maximo de 3 (31 de agosto 2019)…en enero del 2018 la arrendataria me pide el apartamento al termino del segundo año 31 de agosto del 2018 apesar de no haberme hecho un segundo contrato como correspondia el 31 de agosto del 2017. Mi intencion es permanecer en el inmueble los 3 años que corresponden al haber cumplido con todas mis obligaciones estipuladas en el contrato….tengo derecho a permanecer hasta los 3 años( cabe recordar que ella no me ha hecho un nuevo contrato despues del primero)…gracias

  • Alex
    Responder

    Hola me acaba la prórroga de 3 años y quisiera permanecer en la vivienda en la que estoy, el dueño, que es una empresa se niega. No dan motivos ni atienden a razones pues les he explicado que no me puedo mudar en la fecha señalada pues soy militar y permanecere fuera del país en esa fecha, he solicitado una prórroga y su contestación es NO. Debo abandonar la vivienda? Mi hija y yo nos quedaríamos en la calle.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Alex, si el dueño te ha notificado la no renovación del contrato con un mínimo de 30 días de antelación a la finalización del tercer año del alquiler, lamentablemente tendrías que abandonar la vivienda, ya que no tendrías derecho a prórroga (se ha cumplido la duración mínima del alquiler que establece la ley y que son 3 años).
      El arrendamiento solo se renovaría por un año más (hasta el cuarto año) si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovar el contrato.
      Nos vemos online.

  • Antonio Miguel
    Responder

    Hola Tito y navegantes. Tengo una cuestión que no me ha resuelto ningún abogado hasta ahora.

    Firmé con el propietario del piso un contrato de 6 meses en 2015, terminado el contrato firmé otro de 1 año (2016-2017), y finalizado este firmé un tercer contrato (2017-2018); termina en Mayo y el propietario quiere que me vaya. Preguntas:

    A) Cada contrato ha de considerarse independiente de los anteriores de cara al artículo 10 LAE y por tanto, con este último tengo derecho a las prórrogas contempladas en la ley has cumplir los 3 años?… Con lo cual me quedarían 2 años más en derecho?

    B) Los contratos, aún siendo documentos independientres, por el hecho de ser consecutivos deben sumarse y contemplarse en conjunto respecto al artículo 10 LAE?… Con lo cual sólo me quedaría derecho a una prórroga de 6 meses?

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Antonio Miguel, si los contratos que has firmado no hacen referencia a que supongan una prórroga o continuación del contrato anterior (o algo similar), entiendo que todos son contratos nuevos, por lo que a cada uno le era aplicable la prórroga de 3 años a voluntad del inquilino. En consecuencia, si el tercer contrato se firmó en 2017, aunque se haya establecido una duración de un año, tendrías derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumplan tres años del inicio del alquiler (duración mínima del alquiler).
      Si por el contrario, los contratos hacen mención a que son una prórroga de los anteriores, entonces el plazo de 3 años contaría desde la fecha del primer contrato de arrendamiento.
      Espero haberte ayudado con esta cuestión.
      Nos vemos online.

      • Antonio Miguel
        Responder

        Muchas gracias Tito, un saludo cordial.

  • leticia
    Responder

    Hola¡¡ soy propietaria y realicé un contrato a mi inquilino en el año 2015 con la ley de 1994 (x equivocación y ambos lo firmamos). Ahora va a hacer 3 años y quiero echar a mis inquilinos. Podría hacerlo? o como firme con ellos según la ley de 1994 no podría?
    Muchas gracias de antemano por su respuesta

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Leticia, para tu información, la ley que sigue vigente es la ley 29/1994, de 24 de noviembre. Lo que ocurre es que se ha ido modificando. No te preocupes por esto que lo has hecho correctamente.
      Ahora bien, si el contrato fue firmado en 2015, cumplidos los 3 años puedes comunicar al inquilino la finalización del contrato (a no ser que el plazo pactado sea de duración superior). La comunicación debe ser efectuada con 30 días de antelación. Puedes descargarte el modelo para comunicar la no renovación del contrato en mi blog.
      Nos vemos online.

      • leticia
        Responder

        Gracias Tito por tu rapida respuesta.
        Lo que sucede que como firmamos segun la ley 29/1994, en el punto de duracion de contrato pusimos esto:
        » 4ª.- DURACIÓN DEL CONTRATO. El plazo de duración de este contrato es de UN AÑO, a contar desde el 01 de Agosto de 2015, prorrogable, a voluntad de la parte ARRENDATARIA, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen de prórroga previsto en el art. 9 de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos.»

        Por lo cual, yo no podría echar a mi inquilino en 2018 (aunque hayan transcurrido 3 años) o si?

        muchas gracias de nuevo¡

        • Tito Petrizzo, abogado digital
          Responder

          Hola Leticia, a la vista de la redacción de dicha cláusula, podría interpretarse como un error el plazo de duración al poner 5 años, pues parece que la voluntad de las partes es la de establecer la prórroga legal conforme establece la ley.
          Quien redactó el contrato, con toda seguridad, desconocía que había habido una modificación del articulo 9 de la LAU, y que en el momento de firmar el contrato la prórroga legal era de 3 y no de 5 años.
          Esta tesis, bajo mi punto de vista, es defendible, aunque seguramente el inquilino se agarre al plazo expreso que figura en el contrato de cinco años y no acepte la resolución, por lo que no quedaría más remedio que acudir al juzgado e interponer la demanda correspondiente.
          Nos vemos online.

          • leticia
            Responder

            muchas gracias Tito por tu ayuda¡¡

            Saludos

          • leticia
            Responder

            ok, muchas gracias Tito por tu ayuda

  • Felipe
    Responder

    Hola:

    Estamos de alquiler desde 2012, ya ha caducado nuestro contrato. Ahora nos hacen uno nuevo de 3 años, con subida del alquiler. Pone que el tiempo mínimo es un año y medio, eso no nos interesa, queremos poder irnos antes. En 2012 también nos lo hicieron porque era nuevo el piso, ahora no lo es. ¿Cuál es el tiempo mínimo que podemos poner en esa claúsula para proponérselo al propietario, quizá 6 meses? ¿O podría ser incluso menos? Estamos buscando piso de propiedad.

    Gracias.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Felipe, aunque se fije un plazo de duración de un año y medio, podrás desistir del mismo transcurrido seis meses de contrato, comunicándolo al arrendador con un plazo mínimo de 30 días. Por lo tanto, no es necesario poner ninguna cláusula al estar contemplado así en la ley.
      Además, si en el contrato no está establecida la penalización por la resolución anticipada, no tendrás que pagar ninguna indemnización.
      Nos vemos online.

  • ANGELA
    Responder

    Buenos dias, te planteo mi duda, concerté un contrato de arrendamiento de vivienda, soy el arrendatario, de fecha 1 de mayo de 2.015, la duración del contrato se concertó por el plazo de 6 meses y se fijó lo siguiente: «no obstante la parte arrendataria tiene el derecho a prorrogar obligatoriamente el presente contrato hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años». Mi pregunta es si al ser el contrato de fecha posterior a 2013 donde la duración mínima es de 3 años ahora yo puedo resolver el contrato preavisando al arrendatario. Por otro lado le he solicitado un aumento de la renta y se niega a ello, puntualizo que en el contrato no se fijó nada de actualización de la renta conforme al IPC.
    Gracias. Espero su respuesta pronto por si acaso puedo gestionar algo.
    Saludos

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hol Ángela, al inicio de la consulta pones que eres arrendatario, pero entiendo que querías decir arrendador. Siendo así, hay que estar al plazo pactado en el contrato, es decir, que el inquilino tiene derecho a estar hasta que se cumplan los 5 años de arrendamiento.
      En cuanto a la pregunta sobre el aumento de la renta, como el contrato se firmó después del 1 de abril de 2015, al no haberse pactado expresamente la actualización de la renta, no tienes derecho a actualizar el precio del alquiler conforme al IPC.
      Nos vemos online.

      • ANGELA
        Responder

        Gracias Titto, llevas razón me equivoqué yo soy el arrendador, pero no me queda clara una cuestión y es la siguiente: revisando la Ley me doy cuenta de que podemos tener en cuenta que el plazo de duración del contrato es de 6 meses, los cuales se han ido prorrogando desde mayo de 2015 hasta ahora, con lo cual ¿puedo entender que si ahora le notifico al inquilino la no renovación de esta nueva prórroga (una vez alcanzado el plazo máximo de 3 años que dispone la Ley) se puede resolver el contrato? Lo digo claro está sin tener en cuenta el plazo de duración mínima de 5 años que se fijó en el contrato porque este fue de 2015 y no se acoge a la duración antes establecida tras la reforma
        No sé si me he explicado bien. Gracias.

        • Tito Petrizzo, abogado digital
          Responder

          Hola Angela, tal y como señalaba en la respuesta anterior, al estar pactado expresamente en el contrato la posibilidad de prorrogarlo hasta una duración de 5 años, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumpla el plazo pactado. Por lo tanto, considero que no es viable la opción que planteas.
          Nos vemos online.

  • Angela
    Responder

    Hola mi duda es la siguiente, llevamos en el mismo piso de alquiler 11 años, por motivos de fallecimiento de la dueña los hijos quieren vender el piso y mr están haciendo contrato dr 6 meses. Es esto legal. O estan obligados hacermelo de un año? Gracias. Saludos

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Angela, si el contrato se refiere al alquiler de una vivienda, aunque la duración se establezca en 6 meses, el inquilino tiene derecho a permanecer en el piso hasta que se cumplan 3 años, con la excepción de que el propietario reclame la vivienda para vivir él en el piso.
      Es decir, que puedes firmar contratos por seis meses, pero si te quieren echar tu te podrías negar y permanecer en la vivienda hasta tres años. Este derecho del inquilino se renueva con cada contrato, por lo que los tres años contarían a partir del último contrato firmado.
      Nos vemos online.

  • Rosmari
    Responder

    Tengo un contrato desde febrero 2015, posteriormente hicimos uno nuevo en junio del mismo año para hacer unos cambios en la titularidad e importe, nunca me di cuenta que el contrato ponia que era de temporada solo por un año, ambos especificaban ser de temporada… en enero de este año me comunican que me suben el alquiler o me tengo que ir, yo les comunico que mi contrato nuevo se realizo en junio, pero ellos nunca me devolvieron la copia firmada, se la quedaron ellos con mi firma ya que se lo envie por correo. Ahora no me queda claro cual de los dos contratos es el vigente, y cuales son mis derechos? honestamente creo que me quieren hechar para alquilarselo a turistas ya que me incrementan 200eu sobre el precio pactado. Esto es legal? no hay una media estipulada en el incremento del contrato?

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Rosmari, se trata de un fraude muy extendido. Realizar contratos de temporada a inquilinos que van a vivir permanentemente en la vivienda. Sin embargo, para que exista un contrato de temporada debe haber una justificación de temporalidad y la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda.
      Es decir, en el contrato se tiene que justificar la causa de dicha temporalidad (trabajo, traslado, estudios, etc.) de lo contrario, se trataría de un auténtico alquiler de vivienda con los derechos que ello conlleva en favor del inquilino. Entiendo que tendrías derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumplan tres años de alquiler, a contar desde la fecha del último contrato firmado.
      Te dejo este enlace a un artículo donde explico en detalle el asunto de la renta:
      https://www.modelosycontratos.com/2017/08/subir-bajar-renta-alquiler/
      Espero que te sirva de ayuda.
      Nos vemos online.

  • Jose Fontán
    Responder

    Hola. Tengo un contrato de alquiler por temporada, pero se han ido sucediendo las prórrogas durante casi nueve años y medio, ahora el casero, de repente, me dice que el próximo contrato me vendrá con una subida de 200€ y si no pago me voy a la calle. ¿Puede hacernos esto despues de tantos años viviendo en el mismo apartamento, sin haber faltado a un solo pago y despues de haber pagado más de 50.000€ en alquileres? Gracias.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola José, siendo un alquiler de temporada ya ni siquiera se le aplicarían los plazos del contrato de arrendamiento de vivienda. Pero aunque se pudiese considerar como arrendamiento de vivienda el arrendador tendría derecho a subir a la renta, puesto que el contrato se va prorrogando mes a mes (suponiendo que el pago de la renta sea mensual).
      Nos vemos online.

  • Nuria
    Responder

    Hola Tito! Tengo contrato de alquiler firmado en mayo de 2009. Es cierto que este contrato esta caducado y va por los meses? O va por los años?
    Que es mejor firmar uno nuevo o seguir con este? Muchas gracias por su gran ayuda.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Nuria, entiendo que en este momento el contrato se está prorrogando mes a mes, por aplicación de lo que se conoce como tácita reconducción.
      Desde mi punto de vista, si tienes intención de permanecer en la vivienda, lo mejor sería realizar un nuevo contrato, ya que de lo contrario el propietario preavisándote con un mes podría dar fin al arrendamiento.
      Nos vemos online.

  • Julia
    Responder

    Perdón queria hacer una modificacion a la primera línea de mi post anteior. Donde dice junio 2017 debería decir junio de 2013

  • Julia
    Responder

    Buenos días. Yo estoy en la misma tesitura que el anterior. Soy inquilina y me acaba el contrato anterior a junio de 2017 ahora en febrero. Hemos estado 5 años. He leído que estos contratos, salvo que alguna de las dos partes quiera resolverlo, tienen la postestad de que el inquilino (o sea yo) a discrección pueda prorrogarlos por un año más hasta un máximo de otros 3 para cumplir un total de 8. Tras lo cual habría que redactar un nuevo contrato ya atendiendo a la norma de arredamientos modificada. Es cierto que puedo prorrogarlo otros 3 a mi voluntad? es necesario firma algo que indique que quiero ejercer este derecho? Gracias de antemano

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Julia, si tu contrato fue firmado antes de la modificación de junio de 2013, entonces tienes derecho a prorrogar el contrato de alquiler hasta que se cumpla un máximo de 8 años, a voluntad del inquilino, siempre y cuando el arrendador no te hubiera notificado, al menos con un 1 mes de antelación al cumplimiento de los 5 años, su voluntad de no renovarlo.
      La ley no obliga a firmar ningún acuerdo para prorrogar el contrato, aunque yo recomiendo que se haga un documento de prorroga (si te interesa puedes encontrar este modelo en la sección de descargas).
      Nos vemos online.

  • Carlos
    Responder

    Hola Tito, yo tenia un contrato antiguo a la modificación de la ley de 5 años que y ha cumplido ahora. El inquilino quiere hacer un anexo para no hacer nuevo contrato en el que proroguemos por anualmente con aviso de dos meses de antelación. Mis preguntas son: podemos establecer prorrogas mayores? (por perídos de dos o tres años en lugar de un año?). En caso de que solo sean prorrogas anuales obligatoriamente cuantas prorrogas podemos hacer? indefeinidas hasta que alguno no quiera seguir avisando con esos dos meses estipulados??
    Gracias

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Carlos, si las partes están de acuerdo pueden pactarse prorrogas superiores a las de un año. En cualquier caso, la LAU de aquel momento ya contemplaba la prorroga de tres años a voluntad del inquilino.
      Nos vemos online.

  • Sheila
    Responder

    Hola, tengo una duda… En Febrero del 2015 entre al piso donde vivo actualmente, se hizo un contrato de 1 año y medio que se alargó unos meses más… En mayo del 2017 quede con la inmobiliaria para renovar el contrato y se hizo un contrato nuevo de 1 año (En total son tres años en el mismo piso pero con diferentes contratos).
    Mi pregunta es, según la Lau la duración mínima del contrato es de 3 años, estos años se cuentan desde el primer contrato o se contarían a partir de la fecha del segundo contrato?

    Gracias.

  • Fernando
    Responder

    Hola Tito, tengo una persona interesada en alquilarme un piso pero tras enviar su documentación a mi compañía de seguros (tengo una cláusula para cubrir impagos) no lo aceptan por falta de garantías. Me propone lo siguiente, pero no tengo claro si se puede plasmar de manera legal en un contrato. Me adelantaría las primeras 6 mensualidades y cumplido el 6º me adelantaría las 6 mensualidades siguientes hasta cumplir un año. En principio me parece