El contrato de arrendamiento de un año prorrogable a cinco años es muy frecuente en los alquileres. Aquí todo lo que debes saber en 2024.
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En el contexto del mercado de alquiler de viviendas en 2024, es importante entender las implicaciones y términos de un contrato de alquiler que se extiende por un año con la posibilidad de prorrogarse hasta cinco años. Este tipo de acuerdo ofrece ciertas ventajas y consideraciones tanto para el arrendador como para el arrendatario.
A continuación, se detallan los aspectos clave a tener en cuenta.
¿Qué es un año prorrogable?
Un año prorrogable en un contrato de alquiler implica que al finalizar el primer año de arrendamiento, ambas partes tienen la opción de extender el contrato por períodos adicionales, generalmente de un año cada uno, hasta alcanzar un máximo de cinco años en total.
Esta disposición brinda flexibilidad tanto al arrendador como al arrendatario, permitiéndoles ajustar sus planes a corto y largo plazo de acuerdo con sus necesidades y circunstancias.
¡Pero atención! Las prórrogas obligatorias hasta los 5 años se realizan a voluntad del inquilino y el propietario no se puede oponer, como veremos a continuación.
Te recomiendo la lectura del siguiente post sobre la duración mínima del contrato.
¿Qué implica para el arrendador un contrato de un año prorrogable?
Este tipo de contratos permite ir prorrogando el contrato año tras año, de manera que las partes no se obligan a cumplir los 5 años desde el primer momento.
Lo más importante para el arrendador es que, con un contrato de un año prorrogable a 5, podrá interrumpir el contrato si tuviera necesidad de vivienda.
En cambio, si el contrato de alquiler tuviese una duración inicial de 5 años, el propietario no podrá recuperar la vivienda por necesidad, pues no existirían prórrogas obligatorias.
Aquí las claves para recuperar tu vivienda por necesidad.
Seguridad y estabilidad para el propietario
Un contrato prorrogable a cinco años puede proporcionar al arrendador una mayor seguridad, ya que como decimos, el contrato se irá prorrogando hasta los cinco años que establece la ley, pero el propietario podrá recuperar la vivienda por necesidad.
Esto es lo que establece el artículo 9.3 de la LAU:
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Reducción de la rotación de inquilinos
Al ofrecer la posibilidad de renovación a largo plazo, el arrendador puede reducir la rotación de inquilinos, lo que a su vez disminuye los costos asociados con la búsqueda y la preparación de la propiedad para nuevos arrendatarios.
Menor incertidumbre
La extensión del contrato ofrece al arrendador una mayor previsibilidad en cuanto a los ingresos y la ocupación de la propiedad, lo que puede ser beneficioso para la planificación financiera y la gestión de la propiedad a largo plazo.
¿Qué dice la nueva ley de alquileres respecto a las prórrogas de contrato en 2024?
La posibilidad de prorrogar el contrato a cinco años brinda al arrendatario seguridad residencial y estabilidad a largo plazo, lo que le permite establecerse en el lugar y planificar su vida con mayor certeza.
La LAU establece una prórroga obligatoria hasta los 5 años de contrato, por tanto, aunque el contrato diga «un año prorrogable» el contrato se alarga hasta los cinco años, si el inquilino quiere.
Esto es lo que dice el artículo 9.1 de la LAU:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo
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Prórroga al mismo precio
Además, con este tipo de prórrogas obligatorias, se evita aumentos de alquiler. La propia ley establece que las prórrogas se realizan en las mismas condiciones. El precio no cambia.
Lo que sí se puede establecer en el contrato es la posibilidad de actualizar la renta cada año, conforme al índice IPC ó IGC. A partir del año 2025 tendremos un nuevo índice a cargo del INE.
Posibilidad de desistimiento para el inquilino
A pesar de la duración prolongada del contrato, los arrendatarios aún conservan cierta flexibilidad para adaptarse a cambios en sus circunstancias personales o profesionales, ya que tienen la opción de rescindir el contrato con un preaviso de 1 mes, aunque pueden estar sujetos a penalizaciones o condiciones específicas acordadas en el contrato, tal y como establece el artículo 11 de la LAU, que dice lo siguiente:
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
¿Cuántas prórrogas puede tener un contrato de arrendamiento?
No existe ningún límite. Se pueden pactar cuantas prórrogas sean necesarias para la continuidad del contrato de arrendamiento.
Los únicos requisitos son que: 1) las partes estén de acuerdo y 2) que no vayan contra el ordenamiento jurídico.
¿Cuántos años se puede prorrogar un contrato de alquiler?
Tampoco existe ningún limite sobre la duración de las prórrogas de un contrato de alquiler.
¿Un año prorrogable ó 5 años? Explicado en Youtube
En este vídeo para mi canal de Youtube explico las diferencias entre un contrato de arrendamiento de un año prorrogable y uno de cinco años de duración.
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En resumen, un contrato de alquiler de un año prorrogable a cinco ofrece tanto al arrendador como al arrendatario una serie de beneficios y consideraciones importantes que deben tenerse en cuenta al momento de celebrar un acuerdo de arrendamiento a largo plazo en 2024. Es fundamental comprender los términos y condiciones del contrato y negociar cualquier disposición que pueda afectar los intereses de ambas partes.
