¿Puedo echar a mi inquilino si tengo necesidad de vivienda por Coronavirus? ¿Qué hago si necesito recuperar mi piso en «estado de alarma»?
Hola lector, bienvenido a Modelos y Contratos.
No te imaginas el caos que se ha montado en el mundo del alquiler con todo esto del Coronavirus.
Ayudas para poder pagar el alquiler, prórrogas extraordinarias para el inquilino, condonaciones o suspensiones de renta, impagos del alquiler, conflictos entre propietarios e inquilinos, reales decretos que van y vienen, etc., etc.
Vamos, que todo es un caos y nadie sabe como actuar, ni arrendadores ni arrendatarios.
Si anteriormente hablamos de cómo dejar de pagar el alquiler por Coronavirus, hoy voy a dedicar este post a los propietarios que, en esta difícil situación por el Coronavirus, se ven obligados a recuperar su vivienda alquilada y no saben cómo hacerlo.
¿Puedo echar a mi inquilino a causa del Coronavirus?
La pandemia del Coronavirus no solo trajo consigo «estado de alarma», confinamiento e incertidumbre, sino también cambios legales que, en este caso, afectan a los arrendamientos en España.
Recientemente, el gobierno aprobó un real decreto-ley con medidas urgentes para hacer frente al COVID-19.
En dicho RD se estableció que los inquilinos pueden prorrogar el contrato de alquiler por Coronavirus, de forma extraordinaria, evitando así situaciones de desahucios en estos momentos tan difíciles.
Sin embargo, por la otra parte, también nos encontramos con casos de propietarios particulares que, por las mismas razones, se ven obligados a recuperar vivienda alquilada por necesidad.
Así que, nos estamos encontrando casos que, por un lado, el inquilino necesita prorrogar el alquiler porque no tiene a donde ir (el confinamiento lo pone todavía más difícil) y por el otro, el propietario que, por la situación que sea a causa del Coronavirus, se ve en la necesidad de recuperar el piso para vivir en él o para algún familiar con el mismo problema.
Teniendo en cuenta esto, ahora voy a explicar cuáles son los derechos que tiene el propietario para recuperar su vivienda en un contrato de arrendamiento.
¿Cuándo recupero mi vivienda alquilada durante el «estado de alarma»?
En primer lugar, hay que decir que el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, viene a permitir que el inquilino prorrogue el alquiler durante un máximo de 6 meses.
Es una medida extraordinaria, pero que sólo se aplica cuando el contrato se termina o cuando finaliza la prórroga tácita, que es aquella que se produce cuando el contrato llega a su fin pero ninguna de las partes dice nada y en consecuencia, se prorroga automáticamente.
Este es el artículo del RD-ley al que me estoy refiriendo:
Artículo 2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
Ahora bien. Aquel casero que se vea en la necesidad de recuperar su piso con motivo del Coronavirus, tendrá derecho a hacerlo según los términos que establece la ley del alquiler (LAU).
La ley permite al propietario recuperar su vivienda siempre que haya pasado el primer año de contrato y que sea antes de cumplirse el tercer año, para el caso de los contratos antiguos, y del quinto año para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.
Lo que dice la LAU para los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019:
Artículo 9. Plazo mínimo.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Con la reforma de la LAU, para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, queda así:
Artículo 9. Plazo mínimo.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial
Por tanto, para saber cómo recuperar la vivienda por necesidad a causa del Coronavirus, lo primero que debes hacer es mirar la duración del contrato alquiler según la fecha.
Te sugiero seguir el enlace anterior, para estar seguro de cuál es la duración de tu alquiler, ya que entre 2013 y 2019 han habido otras reformas de la LAU, que aunque han durado en vigor poco tiempo, pueden afectar a tu contrato.
¿Cómo avisar al inquilino que quiero recuperar mi vivienda?
Para avisar a tu inquilino que tienes necesidad de vivienda por culpa de la crisis del Coronavirus, deberás enviar un escrito para recuperar vivienda por necesidad (descargar mi modelo siguiendo el enlace).
Este aviso tienes que enviarlo con dos meses de antelación a la fecha en que vayas a necesitar el piso.
Y el inquilino tendrá que abandonar la vivienda en el mismo plazo.
Tampoco esperes a que finalice el contrato (si está por vencer) pues el inquilino podrá solicitarte una prórroga extraordinaria por Coronavirus, según te explicaba más arriba.
Si quieres contarme tu caso o todavía te queda alguna duda, envíame tu consulta en los comentarios.
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