Recientemente, la Ley de Arrendamientos Urbanos, más conocida como LAU, ha sido modificada de urgencia por el gobierno de España, mediante un Real Decreto-Ley que cambia las reglas del juego de los alquileres de vivienda.
El 19 de diciembre de 2018 entró en vigor la nueva la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la reforma urgente de 2018.
Es decir, a partir de ahora lector, si alquilas tu piso tendrás que tener en cuenta los nuevos cambios que rigen para los arrendamientos de vivienda en España.
En el siguiente enlace podrás acceder al modelo de contrato de arrendamiento de vivienda adaptado a los últimos cambios de la ley.
A continuación te explico en que consisten los cambios introducidos por el Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Principales modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos 2018.
El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, viene a cambiar aspectos importantes de la regulación de los contratos de alquiler.
Mediante este decreto-ley, se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU).
Las principales modificaciones que afectan a los contratos del alquiler son las siguientes:
Se amplía la duración de los contratos de alquiler.
La última reforma de la LAU amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de vivienda a 5 años (antes eran 3 años). Con este cambio se amplía la duración mínima del alquiler.
Además, para aquellos casos donde el arrendador es persona jurídica, una empresa o sociedad, el plazo de duración del contrato de alquiler se amplía a 7 años.
Con esta importante modificación de la LAU, se aumenta el plazo legal mínimo para que el inquilino pueda permanecer en el piso, siempre que sea su voluntad.
Prórrogas más largas en favor del inquilino.
El último cambio de la LAU también amplía los plazos de la prórroga tácita a 3 años (antes era 1 año).
Esta posibilidad de prórroga del contrato de alquiler de vivienda se produce cuando el contrato se termina y ninguna de las partes dice nada.
Es decir, el casero e inquilino no manifiestan su voluntad de no renovar el contrato, y éste se prorroga por 3 años más, momento en el cual el contrato continúa por tácita reconducción.
Antes de la reforma de 2018, la prórroga tácita tenía un plazo de 1 año.
Se limita la fianza a 3 mensualidades.
En los alquileres de vivienda, la vigente LAU limita la fianza a 1 mensualidad y las garantías adicionales a la fianza a 2 mensualidades.
Es decir, el propietario no puede exigir más de 3 mensualidades en total como fianza, salvo que se trate de contratos de larga duración.
De esta forma, la ley protege al inquilino frente a los abusos del arrendador que en algunos casos se produce cuando se exigen fianzas desproporcionadas.
Por lo tanto, pasa a ser absolutamente ilegal exigir al inquilino más de 3 meses de fianza para los contratos de alquiler de vivienda habitual.
La fianza es una cantidad de dinero que el arrendador exige al inquilino al inicio del alquiler y sirve como garantía por si el arrendatario incumple algunas obligaciones del contrato.
Con la reforma, la cantidad de fianza se limita a 3 mensualidades como máximo.
Obras de mejora en la vivienda.
Otra de las novedades de la LAU es que se permite al propietario e inquilino acordar una renovación o mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato de alquiler.
No hace falta esperar a que el contrato finalice para acordar obras de mejoras en la vivienda de alquiler.
Gastos de inmobiliaria a cargo del arrendador.
Si el arrendador es una persona jurídica, una empresa o sociedad, la nueva regulación de la LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador.
Si los gastos de inmobiliaria son provocados por iniciativa del inquilino, será este quien deba pagar los gastos.
Los pisos turísticos se excluyen de la LAU.
Si tu piso está destinado al alquiler turístico, debes saber que este tipo de arrendamientos se excluye de la LAU y se remite a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.
Otra de las novedades del decreto-ley, es que modifica la Ley de Propiedad Horizontal para permitir a las comunidades de vecinos limitar los pisos que se destinen al alquiler turístico en el edificio.
Si todavía tienes alguna duda lector, envíame tus comentarios justo aquí abajo.
Nos vemos online.
11 comentarios
Cristina
¿Con cuánto tiempo debe avisarte el arrendador para subir la renta de alquiler a la hora de renovar tu contrato a los 3 años si llevamos alquilados y renovando cada 3 años desde 25 de Mayo de 2013?”
Carles
Si alquilé un piso en Febrero de 2016, por lo tanto en febrero de este año empezaría la prorroga, dicha prorroga, ¿es de 3 años cojiendo la lau actual, o de 1 cojiendo la lau de la firma del contrato? Gracias y hasta pronto.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Carles, la LAU nueva se aplica a los contratos que se comenzaron a realizar a partir del 19 de diciembre de 2018. Todos los contratos de alquiler de vivienda celebrados antes de esa fecha se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior a la reforma.
Concretamente, en tu caso, la prórroga obligatoria sería de 3 años y la prórroga necesaria de 1 año.
Nos vemos online.
MARÍA
Buenos días,
Desde octubre hay unos inquilinos nuevos en mi piso. Por desgracia ha salido moho en los techos de dos habitaciones. El seguro de hogar no cubre la reparación. El seguro de la comunidad de vecinos, tampoco. En verano, según la administración de fincas de la comunidad de vecinos, se llevarán a cabo las obras de reparación de cubiertas de todos los vecinos debido a defectos en la construcción (el piso es de 2007). Quiero que el inquilino se marche, primero porque su salud y la de su bebé están comprometidas por respirar ese moho y segundo porque no quiero gastarme dinero que no tengo en quitar un moho que va a volver a aparecer en poco tiempo. La solución es reparar la cubierta y eso está previsto para el verano. El inquilino no quiere irse y me dice que la comunidad de vecinos es quien debe pagar la reparación urgente independientemente de la reparación de la cubierta. He hablado con la administración de fincas y me han dicho que así es y que esa reparación es la que está prevista en verano.
La ley no protege a los propietarios. No sé qué hacer. Les he dicho que les devuelvo la fianza aunque no hayan pasado 6 meses. Quiero que se vayan y cerrar el piso hasta que arreglen el tejado. Gracias y un saludo
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola María, entiendo que los seguros de hogar y de comunidad de vecinos no se quieren hacer cargo porque entienden que los daños de la vivienda se deben a un defecto estructural de la construcción del edificio.
En mi opinión, si la reparación de los daños de la vivienda está comprometida para el próximo verano -lo cual es lógico aprovechando el buen tiempo- tu inquilino tendrá que entenderlo y esperar a que se realicen las obras.
Legalmente, no veo opción para echar al inquilino, pero si para intentar un acuerdo amistoso de resolución de contrato de forma anticipada.
Teniendo en cuenta que el contrato de alquiler de vivienda es de octubre, se aplica el plazo mínimo de duración de 3 años. Con la reforma de la ley de arrendamientos urbanos 2018, este plazo se amplió a 5 años.
Nos vemos online.
MARÍA
Muchas gracias. Por desgracia, el inquilino no solo no lo entiende sino que además me dice que él puede irse a un hotel y exigirme el pago del mismo los días que pasen hasta que se eliminen las humedades. ¿De verdad puede hacer esto?¿tan mal está hecha la ley? Y me dice que a su vez, yo puedo reclamar estas cantidades a la comunidad de vecinos, pues están obligados a pagar las reparaciones urgentes. Al final he llamado a una empresa que elimina el moho y lo pagaré yo para evitar mayores problemas, aunque seguramente vuelva a salir porque el problema es de la cubierta. Adiós a mi paga de Navidad…
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola María, el artículo 21.3 de la LAU establece que: «El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.»
Si las reparaciones son tan urgentes las podría realizar el inquilino y más tarde exigir el pago al propietario. La ley no prevé que el inquilino pueda irse a un hotel a costa del arrendador hasta que las obras de mejoras se hayan realizado.
Nos vemos online.
Maria
Quien debe pagar los honorarios de la inmobiliaria? El arrendatario como siempre?
Si es el arrendador el que se pone en contacto con la inmobiliaria, quien pagaria los honorarios? Gracias.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola María, la actual ley de arrendamientos urbanos tras la reforma de 2018 dice que si el arrendador es persona jurídica (una empresa o una sociedad) debe ser éste quien pague los gastos de inmobiliaria.
Ahora bien, si el propietario es una persona física, los gastos de gestión, honorarios de inmobiliaria, formalización de contrato, etc., serán abonados por la parte obligada en el contrato.
Es decir, propietario e inquilino tienen libertad para pactar cómo y quién paga estos gastos del alquiler.
Nos vemos online.
maria armesto tazo
desde cuánto entra en vigor este decreto ley? desde el 1 de enero de 2019?
gracias. un saludo.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola María, la última reforma de la ley de arrendamientos urbanos entró en vigor el 19 de diciembre de 2018. Por tanto, las modificaciones de la LAU se aplican a todos los nuevos contratos de alquiler de vivienda que se realicen a partir de esta fecha.
Nos vemos online.