¿Qué es la Tácita Reconducción del Contrato de Alquiler?
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¿Qué es la tácita reconducción del contrato de alquiler? ¿Qué pasa cuando un contrato de arrendamiento se encuentra en tácita reconducción? ¿Cuándo un contrato de alquiler de vivienda o local continúa por tácita reconducción? 

¡Hola lector! Es un placer escribir un nuevo post en Modelos y Contratos y poder resolver las dudas legales que me planteáis en este blog.

Hoy seguiremos hablando de la duración del contrato de alquiler y nos vamos a detener en una figura legal, que ya habrás oído, o que pronto empezarás a escuchar en el mundo del arrendamiento: la tácita reconducción.

Si eres propietario o inquilino de una vivienda o de un local en alquiler, deberás ir familiarizándote con este concepto legal que está directamente relacionado con la duración del contrato de arrendamiento.

Como siempre, si al término de este post todavía te quedas con alguna duda, o quieres comentar tu caso, puedes enviarme tu comentario más abajo.

 

¿Qué es la tácita reconducción?

La tácita reconducción es la continuación del arrendamiento cuando el contrato llega a su fin y el inquilino permanece en la vivienda o en el local, con el consentimiento del propietario.

Es decir, el arrendador deja que el inquilino sigue disfrutando de la vivienda cuando la duración del contrato se termina, o el plazo de la prórroga legal o contractual ha expirado.

Aunque lo que nace es un nuevo contrato (no se trata de una prórroga del contrato) se mantienen las mismas condiciones y renta que existían en el contrato original.

Para entender esta figura jurídica debemos acudir al Código Civil (artículo 1566) ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula la tácita reconducción.

Artículo 1566.

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

 

Existen una serie de requisitos que se deben cumplir para que se produzca esta situación. Además, la tácita reconducción tiene ciertos efectos sobre el arrendamiento de vivienda o de local, que voy a explicarte a continuación de la forma más llana posible.

 

¿Cuándo hay tácita reconducción en contrato de arrendamiento?

Como venía diciendo, la tácita reconducción supone que el contrato de alquiler o sus prórrogas han terminado, pero que el arrendamiento continúa, ya que esa es la voluntad de las partes, aunque no digan nada.

Así pues, cuando el contrato de alquiler llega a su fin y no hay más prorrogas, si el inquilino se mantiene en la vivienda y el propietario no se opone, el alquiler puede continuar y lo hará por tácita reconducción.

Esa continuidad en el tiempo hace que se genere un nuevo contrato por tácita reconducción, pero manteniendo las condiciones del contrato primitivo, como por ejemplo el importe de la renta.

A diferencia de lo que ocurre con la prórroga del arrendamiento de local, actualmente, con la reforma de la LAU que entró en vigor el 6 de junio de 2013, el contrato de alquiler de vivienda puede ser prorrogado por el inquilino hasta alcanzar un mínimo de 3 años (prórroga obligatoria).

Una vez que se cumplen esos tres años, si ninguna de las partes dice nada, el contrato se prorrogará por un año más, hasta el cuarto año (prórroga necesaria).

A continuación puedes ver como quedó redactado el artículo 10 de la LAU.

Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

 

¿Qué pasa cuando se cumplen los 4 años de contrato de alquiler de vivienda?

Una vez que se cumplen los 4 años de duración del alquiler de vivienda (tres años con prórroga obligatoria y uno de prórroga tácita), el arrendamiento continuará vigente por tácita reconducción si el inquilino continúa en la vivienda 15 días.

Lo que implica que si ninguna de las partes comunica a la otra la finalización del contrato, éste se va renovando por el plazo por el que se haya fijado el alquiler en el contrato original.

Como te decía más arriba, esta regulación la encontramos en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil (no en la LAU).

Se trata de una figura legal a la que debes de estar atento, pues en la actualidad muchos contratos de alquiler que han sido firmados después de la reforma de la LAU de 2013 cumplieron -o cumplirán próximamente- los cuatro años de duración.

En consecuencia, al alcanzar el plazo de los cuatro años, si las partes no han pactado otras condiciones sobre la duración del contrato, el arrendamiento continúa por tácita reconducción.

En resumen, hay tácita reconducción cuando:

1) Al terminar el contrato o la prórroga tácita (3+1) el inquilino permanece en la vivienda 15 días.

2) El arrendador permite ese disfrute, es decir consiente dicha continuidad.

3) No hubo requerimiento previo o comunicación de no renovación.

4) El nuevo contrato por tácita reconducción tendrá una duración de un día, de un mes o de un año, dependiendo de como se haya establecido el alquiler en el contrato original.

 

¿Cuál es el plazo de duración de la tácita reconducción?

La duración del contrato por tácita reconducción dependerá de cómo se haya fijado el alquiler en el contrato original o primitivo:

  • 1 DÍA: Si las partes acordaron un alquiler diario, el nuevo contrato por tácita reconducción será por un día.
  • 1 MES: Si las partes fijaron un alquiler mensual, el contrato por tácita reconducción será por un mes.
  • 1 AÑO: Si las partes pactaron un alquiler anual, el nuevo contrato será por un año.

 

Así, por ejemplo, si has firmado un contrato de alquiler anual (aunque la renta se pague mensualmente) el contrato por tácita reconducción tendrá una duración de un año.

Tal sería el caso de un contrato de arrendamiento con una cláusula un tal que así:

Las partes estipulan una renta por importe de 3.600€ anuales, que serán pagaderos a razón de 300€ cada mes.

 

Siguiendo con el ejemplo, el contrato de alquiler continuará por tácita reconducción durante un año, y así sucesivamente, hasta que una de las partes decida comunicar la no renovación del arrendamiento.

La tácita reconducción genera un nuevo contrato de forma automática. Las partes no tienen que firmar nada y todo seguiría igual excepto en lo relativo a la duración, que ya hemos visto como funciona.

 

¿Qué ocurre con los avalistas o fiadores en la tácita reconducción?

Si el contrato de arrendamiento está avalado por terceras personas, la consecuencia de la tácita reconducción será que se termina la obligación del avalista.

Todas las demás condiciones del contrato de arrendamiento se mantendrán, pero el avalista se libera de su obligación para la seguridad del contrato principal.

Por tanto, se requeriría nuevamente la firma del fiador si se desea mantenerlo como tercero en el contrato.

Esto es lo que establece el Código Civil:

Artículo 1567.

En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.

 

⚠️ Conviene tener claro este asunto ya que en la actualidad, muchos contratos de alquiler firmados después del 6 de junio de 2013 (reforma de la LAU) continúan o continuarán por tácita reconducción.

Espero que este artículo te haya sido útil.

Nos vemos online.

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Muestra 22 comentarios
  • Sergi
    Responder

    Buenas noches Tito.
    Estoy de inquilino con un contrato de una duración de un año en una vivienda desde el 1-4-15 es decir llevo tres años y un mes(prorroga necesaria),a dia de hoy me informa mi arrendador verbalmente de dos opciones.
    Claramente o le compro la vivienda o me rescinde la prorroga para cederle la vivienda a su hijo,(excusa para poder vendérsela a otra persona) y que tengo que abandonarla en un mes,mi pregunta es si en la prorroga necesaria que se genero automáticamente el 1-4-2018 debe cumplirla y una vez acabe el 1-4-2019 irme sin ponerle ningún impedimento.
    Un saludo

    • Responder

      Hola Sergi, de las dos opciones que te da el arrendador, la segunda es ilegal. Habiendo transcurrido tres años del contrato de alquiler, el propietario ya no tiene derecho a recuperar la vivienda por necesidad suya propia o de algún familiar. Esta opción solo se contempla para interrumpir la prórroga obligatoria, pero no la necesaria como es tu caso. Es decir, tienes derecho a permanecer en la vivienda un año más, hasta que se cumplan los cuatro años de duración (luego ya entraría en juego la tácita reconducción que comento en el post), y el arrendador no puede desalojarte.
      Con lo cual, todavía tienes tiempo de pensarte lo de la compra de la vivienda.
      Nos vemos online.

  • Georgina
    Responder

    Hola!
    Mi contrato despues de 4 años finaliza y me gustaria saber si haciendo la tacita reconduccion cuenta como contrato nuevo, o es como si fuera una anexo de contrato? Mas que nada por el tema de poder desgravar a hacienda ya que los contratos nuevos ya no se puede y si son de antes de 2015 si que se puede. Hay alguna otra opcion? Gracias

    • Responder

      Hola Georgina, cuando se cumplan los 4 años de tu contrato de alquiler, si ninguna de las partes hace nada, se genera un nuevo contrato por tácita reconducción, pero manteniendo las condiciones del contrato original (renta, conservación, derechos y deberes de arrendador y arrendatario, etc.). No es un nuevo contrato escrito, tampoco un anexo, ya que el arrendamiento continúa de forma tácita, sin tener que firmar un nuevo contrato. Te recomiendo que preguntes a tu gestor si puedes desgravar en hacienda.
      Nos vemos online.

  • Paloma
    Responder

    Buenas tardes, llevo de alquiler 3 +1 año, el contrato vencía con fecha 15 de mayo y el día 29 de mayo me comunica el propietario que me quiere actualizar la renta ya que el precio de mercado ha subido y quiere actualizar la renta a IPC más mercado. Quisiera saber si estoy obligada a aceptar sus condiciones (intento negociar a la baja sus pretensiones) y si así fuera habría que firmar un nuevo contrato o hacer un documento de prórroga de contrato. Muchas gracias,

    • Responder

      Hola Paloma, la respuesta a tu pregunta la encontrarás en tu contrato de alquiler. Para ello debes mirar si el alquiler se estableció por meses o por año, ya que esta cláusula nos dirá si el arrendamiento continúa por tácita reconducción otro año. Si fuese así, te podrías oponer a la subida de la renta, porque el alquiler continuaría con las mismas condiciones.
      De otra forma, y como bien comentas, podrías negociar un nuevo contrato -o la prórroga del contrato actual- modificando el importe de la renta.
      Nos vemos online.

  • Raimundo Hurtado
    Responder

    Firme un contrato de compraventa entre particulares el día tres junio de un coche no he pagado nada aún y quiero rescindir el contrato por qué me dijo el vendedor y así consta que eres de un único propietario y en el informe de carfax empresa dedicada a informes de historial de vehículos aparece que se ha transferido 4 veces y ha tenido cinco propietarios , el vendedor me pide 100€ para resolver el contrato o me denuncia por incumplimiento ,que me recomiendas que haga

  • Yolanda
    Responder

    Buenos días, para un contrato realizado en julio de 2013 y para el que queremos realizar una modificación de renta en el 2018, entiendo que debemos firmar un anexo modificando dicha renta, pero el inquilino quiere modificar también el período temporal, aumentándolo tres años más, en vez de un año que sería lo que ocurriría con la tácita reconducción. ¿Cómo debe estipularse ese aumento temporal? ¿Implicaría que no se puede modificar el importe de la renta en esos tres años? ¿En caso de que el propietario necesite la casa para uso propio implicaría algún problema al firmar esos tres años?

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Yolanda, son varias las cuestiones que planteas, así que vamos por partes.
      En primer lugar, se podría pactar en un documento anexo la modificación de la renta de alquiler. Y al mismo tiempo, se puede acordar el cambio en relación al período de duración del contrato de alquiler de vivienda. Es decir, no habría ningún problema en realizar una prórroga del arrendamiento por 3 años, con el importe de la nueva renta, evitando así la tácita reconducción del contrato de alquiler.
      En esta sección puedes descargarte los modelos de contratos: https://www.modelosycontratos.com/tienda-de-descargas/
      Por otra parte, el propietario no tiene derecho a recuperar la vivienda por necesidad de la casa, ya que esta posibilidad solo se permite a partir del primer año de alquiler y para interrumpir la prórroga obligatoria (en tu caso estaríamos ante una prórroga voluntaria).
      En mi opinión, y teniendo en cuenta que actúas como arrendador, tal vez te convenga realizar un contrato nuevo de alquiler de vivienda, en el cual el inquilino puede estar hasta los 3 años de duración y, cuando se haya cumplido el primer año, tendrías el derecho de recuperar la vivienda en caso de que sea necesario.
      Nos vemos online.

  • Yolanda
    Responder

    Muchísimas gracias por la respuesta, pero me gustaría plantear una duda que me surge a raíz de todo esto. En el caso de que no realicemos nuevo contrato (al arrendatario no le conviene porque con el actual contrato tiene determinadas exenciones fiscales) y firmemos un anexo en el que sólo modifiquemos la renta, la renovación del contrato sería anual automática ¿es así? (han pasado 4 años desde la firma del contrato por lo que entiendo que estaríamos en una tácita reconducción que se renovaría anualmente ya que las rentas se han fijado anualmente). En esta situación ¿podríamos también recuperar la vivienda en caso de necesitarla? Gracias por anticipado.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Yolanda, tal y como lo planteas, entiendo que si, el arrendamiento continúa por tácita reconducción. Si la renta se ha establecido anualmente, el contrato se prorrogaría cada anualidad, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del arrendamiento.
      Ante esta situación, el propietario no tiene el derecho de recuperar la vivienda por necesidad durante la tácita reconducción.
      Esta posibilidad solo la tiene el arrendador cuando se haya cumplido el primer año de contrato y durante los períodos de prórroga obligatoria (de 1 a 3 años).
      Espero haber aclarado tus dudas.
      Nos vemos online.

  • Juan Rodriguez
    Responder

    Hola Tito,

    Para un contrato de alquiler del 2011, hace cosa de 4 años negociamos una rebaja del alquiler con el propietario de 550€ a 500€, el cual aceptó porque sino nos íbamos a otro piso. Ahora nos contacta el propietario y nos dice que quiere volver a los 550€ ¿ es legal ? ¿ Que derechos tenemos ?

    Gracias!

    • Responder

      Hola Juan, todo dependerá de como se haya pactado la rebaja del alquiler y en que condiciones. Es decir, si se fijó un plazo para aplicar la rebaja, el propietario tendrá que respetar dicho plazo antes de proponer una subida de la renta.
      Si no hubo acuerdo por escrito, y no se ha modificado el contrato inicial, entonces será más complicado que se reconozca la rebaja.
      Será cuestión de prueba.
      Nos vemos online.

  • Josep
    Responder

    Hola , En unos meses Termino mi quarto año de contrato de alquiler , y me gustaria quedar-me por mas tiempo però no 3 años más , sino hacer durar más tiempo ese contrato . No hay manera de poder hacer un contrato de 6-8 años de duración , para poder tener una estabilidad y no estar cada 3 años l cada año pendiente si tienes que mudarte

    • Responder

      Hola Josep, no hay ningún problema a lo que planteas, siempre y cuando el propietario esté de acuerdo en realizar un contrato por esa cantidad de años.
      Otra opción es la de firmar un documento de prórroga del contrato original y establecer en él la nueva duración del arrendamiento de vivienda.
      De esta forma además se evita la tácita reconducción del contrato de alquiler y, como comentas, se genera mayor estabilidad entre las partes.
      Nos vemos online.

  • Antoni Arraez
    Responder

    Hola Tito, antes que nada gracias por tu tiempo y dedicación.

    Tengo una duda… urgente.

    Ya cumplí los 5 años de contrato iniciado el 1 oct de 2010 + 3 años de prórrogas. Por lo tanto el contrato se extinguió el 1 de oct de 2018, hace unas semanas. No ha habido expresión por parte de los propietarios de que yo abandone el domicilio, todo lo contrario. Entendemos, por ende, que se producte la tácita reconducción, entrando en validez un nuevo contrato idéntico al original de hace 8 años.

    En el contrato original se especificaba que el alquiler era de 5 años, a pagar en mensualidades de 800€, y con opciones a prórrogas si así se deseaba. En ningun caso se especificó por contrato “la renda es de 9.600€ anuales con pagos mensuales de 800€”. Sino simplemente que el contrato duraba 5 años y que las mensualidades eran 800€. Por lo tanto falta el dato de “renda anual”. En la tácita reconducción en la que acabo de entrar… el tiempo que podría estar SEGURO en la vivienda es de 1 año, o de 1 mes?

    Muchas gracias de antemano
    Antoni

    • Responder

      Hola Antoni, si la renta del contrato de alquiler de vivienda se estableció por meses, como parece ser tu caso, la tácita reconducción será mensual.
      Es decir, el propietario podrá poner fin al arrendamiento de un mes a otro.
      Lo que yo haría sería hablar con el arrendador para intentar realizar una prórroga del contrato original (de un año, dos, tres, etc.) y así evitar este tipo de inseguridad.
      Nos vemos online.

      • Antoni
        Responder

        Gracias Tito!!

  • Mireia
    Responder

    Hola, y en el caso de alquileres firmados antes de junio de 2013? El mío lo firmé en diciembre 2010, por lo que en este 2018 se me terminan los 5 años de contrato+ los 3 de prórroga posibles q marcaba la ley de entonces (aunque en las cláusulas de mi contrato ponía q era de un año). La gestoría me ha dicho que por ley hay que hacer nuevo contrato (de 3 años y luego se irá prorrogando año a año), lo q me supone un desembolso de los honorarios, que me cambia la fianza (porque aprovechan y me suben levemente la mensualidad…) y que no podré desgravar en la renta porque en los nuevos contratos ya no se puede. Todo perjuicios, vaya. Puedo a cogerme a la tácita reconducción, puedo lloriquear una prórroga más anual, o por narices sí o sí tengo que firmar un contrato nuevo?
    Muchas gracias!

    • Responder

      Hola Mireia, la tácita reconducción se produce cuando el contrato de arrendamiento o la prórroga se termina y ninguna de las partes dice nada. Es decir, no existe ninguna notificación para finalizar el alquiler, ni del propietario ni del inquilino. Evidentemente, por lo que comentas, el nuevo contrato perjudica tus intereses.
      Lo que yo haría en tu caso, sería negociar una prórroga del contrato original por el tiempo que se estipule en dicho documento. De esta forma, seguiría en vigor el contrato actual y no habría necesidad de celebrar un nuevo contrato de alquiler.
      Nos vemos online.

      • Mireia
        Responder

        Hola, lo único que me ha dicho la gestoría es que el arrendador quiere continuar, al exponerme la nueva situación, yo como arrendataria quiero continuar pero no desembolsar la creación de un nuevo contrato. Entiendo que “ninguna de las partes dice nada” se refiere a que me tendrían que decir que me fuera del piso no? O que me ofrezcan esta nueva situación ya es “decir algo”?
        Legalmente entiendo que puedo pedirles prórroga por el tiempo del contrato original acogiéndome a lal tácita reconducción, siendo mi contrato de 2010 (o solo se aplica la tacita reconducción en contratos posteriores a junio 2013?) y que lo que me plantean de un nuevo contrato es para sacar beneficio no?

        Millones de gracias!

        • Responder

          Hola Mireia, cuando decimos que «ninguna de las partes dice nada» al término del contrato o de sus prórrogas, nos estamos refiriendo a que el arrendador o inquilino no han notificado a la otra parte su voluntad de poner fin al contrato de alquiler.
          En tu caso, si no has recibido comunicación del arrendador para terminar el contrato, este se irá renovando tácitamente.
          La tácita reconducción se genera en todos los contratos, sean de antes o después de junio de 2013.
          Como te comentaba en la respuesta anterior, lo mejor para ti sería realizar una prórroga del contrato original, donde quede fijada la duración de dicha prórroga.
          Nos vemos online.

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