¿Qué significa que un contrato de arrendamiento se encuentra en tácita reconducción?
¡Hola lector! Es un placer escribir un nuevo post en Modelos y Contratos y poder resolver las dudas legales que me planteáis en mi web.
Hoy seguiremos hablando de la duración del contrato de alquiler y nos vamos a detener en una figura legal, que ya habrás oído, o que pronto empezarás a escuchar en el mundo de los arrendamientos: TÁCITA RECONDUCCIÓN.
Si eres propietario o inquilino de una vivienda o de un local en alquiler, deberás ir familiarizándote con este concepto legal que está directamente relacionado con la duración del contrato de arrendamiento.
Como siempre, si al término de este post todavía te quedas con alguna duda, o quieres comentar tu caso, puedes enviarme tu comentario más abajo.
Sigue este enlace si quieres comunicar la terminación del alquiler en tácita reconducción.
¿En este vídeo explico qué es la tácita reconducción?
En este vídeo para el canal de YouTube explico en detalle qué es la tácita reconducción de un contrato de alquiler.
¿Qué significa que el contrato se encuentra en tácita reconducción?
La tácita reconducción es la continuación del arrendamiento cuando el contrato llega a su fin y el inquilino permanece en la vivienda o en el local, con el consentimiento del propietario.
Es decir, el arrendador deja que el inquilino sigue disfrutando de la vivienda cuando la duración del contrato se termina, o el plazo de la prórroga legal o contractual ha expirado.
Aunque lo que nace es un nuevo contrato (no se trata de una prórroga del contrato) se mantienen las mismas condiciones y renta que existían en el contrato original.
Para entender esta figura jurídica debemos acudir al Código Civil (artículo 1566) ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula la tácita reconducción.
Artículo 1566.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Existen una serie de requisitos que se deben cumplir para que se produzca esta situación. Además, la tácita reconducción tiene ciertos efectos sobre el arrendamiento de vivienda o de local, que voy a explicarte a continuación de la forma más llana posible.
¿Cuándo hay tácita reconducción del contrato de arrendamiento?
Como venía diciendo, la tácita reconducción supone que el contrato de alquiler o sus prórrogas han terminado, pero que el arrendamiento continúa, ya que esa es la voluntad de las partes, aunque no digan nada.
Así pues, cuando el contrato de alquiler de vivienda o el contrato de arrendamiento de local de negocio llega a su fin y no hay más prorrogas, si el inquilino se mantiene en la vivienda y el propietario no se opone, el alquiler puede continuar y lo hará por tácita reconducción.
Esa continuidad en el tiempo hace que se genere un nuevo contrato por tácita reconducción, pero manteniendo las condiciones del contrato primitivo, como por ejemplo el importe de la renta.
La tácita reconducción para contratos de alquiler a partir del 6 de marzo de 2019 (5+3).
A diferencia de lo que ocurre con la prórroga del arrendamiento de local, el contrato de alquiler de vivienda puede ser prorrogado por el inquilino hasta alcanzar un mínimo de 5 años (prórroga obligatoria), desde la reforma de la LAU de 6 de marzo de 2019.
Una vez que se cumplen esos 5 años, si ninguna de las partes dice nada, el contrato se prorrogará por tres año más, hasta el octavo año (prórroga necesaria) (5+3).
Recientemente, la LAU ha sido modificada y dichos cambios afectan principalmente a la duración del contrato y sus prórrogas.
Así, para todos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, la duración mínima se amplía de 3 a 5 años y la prórroga obligatoria de 1 a 3 años (5+3).
El artículo 10.1 de la LAU quedó redactado de la siguiente manera:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato
¿Qué pasa cuando se cumplen los 8 años de contrato de alquiler de vivienda?
Una vez que se cumplen los 8 años de duración del alquiler de vivienda (cinco años con prórroga obligatoria y tres de prórroga tácita), el arrendamiento continuará vigente por tácita reconducción si el inquilino continúa en la vivienda 15 días.
Lo que implica que si ninguna de las partes comunica a la otra la finalización del contrato, éste se va renovando por el plazo por el que se haya fijado el alquiler en el contrato original.
Como te decía más arriba, esta regulación la encontramos en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil (no en la LAU).
En consecuencia, al alcanzar el plazo de los ocho años, si las partes no han pactado otras condiciones sobre la duración del contrato, el arrendamiento continúa por tácita reconducción.
Resumen para entender la tácita reconducción.
En resumen, hay tácita reconducción cuando:
- Al terminar el contrato o la prórroga tácita (3+1 ó 5+3) el inquilino permanece en la vivienda 15 días.
- El arrendador permite ese disfrute, es decir consiente dicha continuidad.
- No hubo requerimiento previo o comunicación de no renovación.
- El nuevo contrato por tácita reconducción tendrá una duración de un día, de un mes o de un año, dependiendo de como se haya establecido el alquiler en el contrato original.
¿Cuál es el plazo de duración de la tácita reconducción?
La duración del contrato por tácita reconducción dependerá de cómo se haya fijado el alquiler en el contrato original o primitivo:
- 1 DÍA: Si las partes acordaron un alquiler diario, el nuevo contrato por tácita reconducción será por un día.
- 1 MES: Si las partes fijaron un alquiler mensual, el contrato por tácita reconducción será por un mes.
- 1 AÑO: Si las partes pactaron un alquiler anual, el nuevo contrato será por un año.
Así, por ejemplo, si has firmado un contrato de alquiler anual (aunque la renta se pague mensualmente) el contrato por tácita reconducción tendrá una duración de un año.
Tal sería el caso de un contrato de arrendamiento con una cláusula un tal que así:
Las partes estipulan una renta por importe de 3.600€ anuales, que serán pagaderos a razón de 300€ cada mes.
Siguiendo con el ejemplo, el contrato de alquiler continuará por tácita reconducción durante un año, y así sucesivamente, hasta que una de las partes decida comunicar la no renovación del arrendamiento.
La tácita reconducción genera un nuevo contrato de forma automática. Las partes no tienen que firmar nada y todo seguiría igual excepto en lo relativo a la duración, que ya hemos visto como funciona.
¿Qué ocurre con los avalistas o fiadores en la tácita reconducción?
Si el contrato de arrendamiento está avalado por terceras personas, la consecuencia de la tácita reconducción será que se termina la obligación del avalista.
Todas las demás condiciones del contrato de arrendamiento se mantendrán, pero el avalista se libera de su obligación para la seguridad del contrato principal.
Por tanto, se requeriría nuevamente la firma del fiador si se desea mantenerlo como tercero en el contrato.
Esto es lo que establece el Código Civil:
Artículo 1567.
En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.
⚠️ Conviene tener claro este asunto ya que en la actualidad, muchos contratos de alquiler continúan por tácita reconducción.
En este post te cuento todo lo que debes saber sobre la duración legal del contrato de alquiler.
Si todavía tienes alguna duda, envíame tu consulta en los comentarios.
96 comentarios
Bea
Hola buenas
En el año 2017 firme mi contrato de alquiler, pasados los 3 años minimos de alquiler mas el año de prorroga legal, ahora me encuentro en la figura de tacita reconduccion. El año pasado, la propietaria, por medio de un correo electronico, me comenta que debido a su situacion familiar, necesita subir el precio del alquiler este tendria que hacerse efectivo desde 10/2022, fecha desde la cual llevo pagando este incremento. Hace una semana me llama y me comenta que tiene intencion de vender el piso y me recuerda que mi contrato finaliza en septiembre. Mis dudas son las siguientes.
¿Al incrementar el precio del alquiler, no deberia entenderse esto como un nuevo contrato?
debido a mi desconocimiento, no negcie la firma ni de un anexo ni de un nuevo contrato con respecto al nuevo precio del alquiler.
¿Tengo algun derecho para reclamar ahora ese nuevo contrato o anexo?
¿Puede notificarme la finalizacion del contrato por telefono o por mensaje o debe hacerlo mediante un burofax?
Y por ultimo
Debido al aumento excesivo del precio del alquiler en los ultimos 6 meses me resulta imposible el acceder a otra vivienda, sin mencionar el gasto que conlleva la mudanza. Si sigo pagando mi alquiler de manera rigurosa como hasta ahora. ¿Puede desahuciarme? Espero no tener que verme en esa situacion y menos exponer a mis hijas a ello, pero visto el panorama, esta vez me informare antes, no despues.
Espero que puedas resolver mis dudas y muchas gracias por la labor qie haces ayudandonos.
Saludos
Nos vemos online.
Marc
En este artículo comentas que con la tácita reconducción se termina la obligación del avalista, y que por tanto, se requeriría nuevamente la firma del fiador si se desea mantenerlo como tercero en el contrato.
Mi duda es ¿Qué tipo de documento se debe firmar con el fiador en este caso (i.e. cuando en el contrato que se termina no hay ninguna cláusula de renuncia por parte del avalista), pues entiendo que para la tácita reconducción no se firma ningún documento (por eso se la llama “tácita”)?
Tito Petrizzo, abogado
Hola Marc, si se quiere que el avalista continúe siéndolo, recomiendo firmar un Anexo de prórroga del contrato original, donde firme también el avalista. De esta manera, no solo se prorroga el contrato por el tiempo que las partes deseen, sino que, además, el avalista mantiene sus obligaciones en caso de incumplimiento del inquilino.
Un saludo
Marc
De acuerdo, gracias.
Entiendo pero que con este anexo de prorroga, el contrato no entrará en tacita reconducción (regido por el Código Civil), sino que seguirá estando regido por la LAU como el contrato original, correcto?
Laura
Hola ayuda por favor.. firme un contrato el 3/4/2009 por 5 años y ha venido prorrogándose por la tácita reconducción desde abril de 2017. me llega un carta certificada el día 7/3/2023 con fecha en su escrito del 3/3/2023 donde dice los siguiente ” pongo en su conocimiento expresamente que no estoy en disposición de continuar con la relación arrendaticia, vencido el mes de Abril del presente año 2023. En consecuencia, sirva la presente de requerimiento expreso para que deje libre y a mi disposición dicha vivienda el día 03/05/2023.
no le debemos ni un mes… nos viene con esto y no establece comunicacion con nosotros por telefono.
Esto esta bien? que hago!!! tengo una niña de 11 años y francamente me será una pesadilla
Manuel
Buenas tardes,estoy en tacita reconduccion,entiendo que puede hacerme un contrato nuevo subiendome el alquiler y da por finalizada la tacita reconduccion no ? Gracias
Tito Petrizzo, abogado
Hola Manuel, nuevo contrato o prórroga del original, según se acuerde.
Un saludo.
Agustín
Buenos días
Tengo un contrato por 3 años con fecha 01-04-2018 el cual ya ha concluido, además de la prórroga de 1 año.
El arrendador ma ha dicho que hay que hacer un anexo para poder seguir en la vivienda.
¿En que situación me encuentro? ¿Hay que hacer un nuevo contrato? ¿Que duración? ¿Tenéis algún modelo, en caso afirmativo?
Gracias
Tito Petrizzo, abogado
Hola Agustín, efectivamente el contrato se encuentra en tácita reconducción. En este caso, se podría firmar una prórroga del contrato original o bien realizar un nuevo contrato, lo cual sería más beneficioso para el inquilino.
En la tienda de descargas puedes encontrar ambos modelos.
Un saludo.
Elizabeth
Mi piso tiene contrato que comenzo en junio 2012. Actualmente sigo alquilando el piso pero no hubo firma nueva de ningun contrato. Cada año se me aumenta el alquiler en funcion del IPC. Hace unos dias el arrendador me aviso que va a vender el piso pero que podria seguir alquilandolo. Mi pregunta es que derecho tengo frente al nuevo propietario estando mi contratl firmado en 2012 y con renta mensual pero modificada anualmente por IPC? Con que preaviso me tienen que avisar si quieren que deje el piso?
Tito Petrizzo, abogado
Hola Elizabeth, lo primero que debes revisar en tu contrato es si tienes derecho de tanteo para interesar tu oferta de compra de la vivienda.
Por otra parte, el IPC de los alquileres está limitado al 2% este año, según explico en este post:
https://www.modelosycontratos.com/limite-subida-renta-alquiler
Además, el propietario puede vender y el contrato de alquiler se debe respetar por el nuevo arrendador.
Un saludo.
carlos
Buenos días,
Soy inquilino de un piso que entró en tácita reconducción el 1 de enero de 2022 (el contrato se firmó el 1/1/2018). En 1/4/2022 se firmó un documento con el título ANEXO PRÓRROGA CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1/1/2018 en el que se subía la renta y se pactaba que entregaría la posesión el 30/9/2022, hasta ahora verbalmente me habían asegurado que se renovaría al vencimiento, pero ahora me exigen que abandone la vivienda inmediatamente.
La pregunta es si fue correcto prorrogar un contrato que ya estaba extinguido y si en mi caso la legislación me permite disfrutar de un plazo mayor para abandonar el piso.
Saludos y gracias,
Manuel
Hola mi contrato de alquiler es de febrero de 2014,en febrero de 2019 firmo prorroga hasta
Febrero 2021,desde entonces hasta hoy 01 de febrero de 2023 no habia comunicacion entre partes,ahora quiere subirme alquiler,entiendo puede con lo de la limitacion de 2%? El nuevo contrato que duracion tendra?gracias
Tito Petrizzo, abogado
Hola Manuel, efectivamente, durante este año la actualización de la renta está limitada al 2%. Y en cuanto al nuevo contrato, la duración mínima será de 5 años.
Un saludo.
ANA FERNANDEZ
Buenas tardes Tito. Muchas gracias por adelantado por la labor que realiza en su blog. Mi duda es la siguiente. En mayo del 2012 firmamos un contrato de “ARRENDAMIENTO POR TEMPORADA” por seis meses. En noviembre del 2012 firmamos un contrato de temporada del mismo estilo y en Mayo del 2013 firmamos un contrato por un año.
Tengo que decir que nunca nos ha subido el alquiler y llegamos a un trato en el que nosotros nos hacíamos cargo de la reparación o la renovación de los electrodomésticos.
Con fecha de hoy nos han indicado que hay que firmar un nuevo contrato.
Nos gustaría saber si esto es necesario ya que supuestamente estamos en “tácita reconducción”. La renta en el contrato aparece anual pagadera mensualmente.
Me preocupa que haya alguna intención oculta en la firma de un nuevo contrato cuando entiendo que no es necesario. ¿Sería más correcto firmar un anexo? ¿Me perjudica firmar uno nuevo y es mejor permanecer en tácita reconducción?
Tito Petrizzo, abogado
Hola Ana, si las condiciones del nuevo contrato no cambian, evidentemente te favorece un nuevo contrato porque te aseguras 5 años de alquiler. De todas formas, antes de firmar el nuevo contrato, ponte en contacto conmigo para estudiar ese documento en consultoría y revisar que sea adecuado a tus propios intereses.
Un saludo.
tata
Hola Tito, tenemos una consulta:
Tenemos una vivienda arrendada desde abril 2018 firmada por 1 año ( hasta 3), por lo tanto entendemos que desde abril de 2022 (Disfrutado ya 3+1) ya estamos en el primer año de tácita reconducción.
Aunque el contrato recoge la actualización de rentas nunca se lo hemos subido conforme al IPC anual.
Ahora el inquilino ofrece pagar un poco mas, y necesitamos saber:
– si tenemos que firmar un contrato nuevo o sólo anexo al contrato inicial.
– en caso de anexo: ¿modificando solo la cláusula de la nueva renta, o también habría que modificar la cláusula de duración?
– en este caso que duración pondríamos por 1 año?
– se renovaría tácitamente anualmente?
gracias
Tito Petrizzo, abogado
Hola! Te respondo a las dudas planteadas:
1) Te sugiero que, como arrendadora, firmes un Anexo, pues si haces un nuevo contrato el inquilino adquiere nuevamente los derechos en cuanto a duración y prórrogas.
2) Te dejo aquí un modelo para prorrogar el contrato y subir la renta, todo en el mismo documento:
✅ https://www.modelosycontratos.com/producto/prorroga-alquiler-con-modificacion-renta/
3) La duración de la prórroga es libre, puedes poner 1 año.
4) Te recomiendo que la renovación de la prórroga sea por acuerdo, tal y como viene recogido en el modelo.
Espero haberte ayudado a resolver tus dudas.
Un saludo.
camilla
Buenas tardes,
Contexto:
He firmado un contrato de 1 año el 1 diciembre 2018. (Dec 2018-Dec 2019)
Desde el 1 diciembre 2019 y hasta ahora hemos renovado el contrato con TACITA RECONDUCCIÓN.
Ahora en Noviembre el propietario me ha comunicado (de momento en forma verbal y sin ningún valor legal) la intención de subir el alquiler según el IPC.
Según mi propietario aunque haya una subida de precio no hace falta ni un ANEXO con la especificación de la nueva renta actualizada ni un nuevo contrato o prórroga del mismo con la especificación de la subida de precio. En síntesis, el propietario esta convencido de que se puede seguir con la TACITA RECONDUCCIÓN pero con una subida de precio. Le intente explicar que cuando se modifican las condiciones del contracto ya no se puede seguir con la tacita reconducción pero no creo que entienda.
Preguntas
– por cuantos años se puede renovar con TACITA RECONDUCCIÓN?
– si el contrato finaliza ahora en diciembre 2021 y el propietario no me hace llegar ninguna comunicación con valor legal para comunicarme la subida de precio, puedo seguir quedándome en el piso por tacita reconducción otro año pagando el mismo alquiler ?
– Es ilegal obligarme a una subida de precio pero con Tacita reconducción?
Muchas gracias,
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Camilla, en mi opinión, tu contrato original todavía está en vigor, ya que la duración mínima cuando firmasteis el arrendamiento era de 3 años, aunque en el contrato se ponga 1 año.
Por tanto, y salvo mejor criterio, entiendo que no existe tácita reconducción del contrato de alquiler y que el propietario podrá actualizar la renta según IPC sin necesidad de nuevo contrato.
Un saludo.
camilla
Muchas gracias por tu comentario.
Lo que todavía no me queda claro es como se puede seguir con el mismo contrato aunque con la subida de los precios hayan han cambiado las condiciones iniciales (en este caso el precio)
Me explico mejor:
Si en mi contrato original pago 850 euro pero en realidad desde el 1 dec del 2021 pagaré 880 euro (por ejemplo) por la subida del IPC, donde esto se puede ver reflejado?
Hay que añadir un anexo que explique que el contrato ya no es de 850 sino de 880 ? Donde se ven reflejados estos 30 euros mas?
O solo con la declaración de la renta es posible poner el nuevo importo de alquiler para que esto sea según normativa?
Muchas gracias de nuevo,
espero que pueda solucionarme esta ultima duda.
Slds
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Camilla, para incrementar el precio de la renta conforme a IPC no es necesario realizar ningún contrato. Es válido el recibo.
Un saludo.
camilla
Buenas tardes Tito,
(sobre el recibo como forma de prueba de un aumento del precio de alquiler o la necesidad de un anexo)
He encontrado algo interesante que me gustaría compartir en respuesta a tu ultimo comentario:
” 3.1. ¿Se puede subir el precio del alquiler tras la finalización del contrato?
Antes de la finalización de la duración mínima del contrato, y de las prórrogas legales obligatorias, el propietario deberá notificar al inquilino su intención de renovar el contrato de arrendamiento (con 30 días o 4 meses de antelación según la ley aplicable). Tras dicha comunicación, el propietario podrá subir el alquiler de su vivienda si lo considera necesario. Para ello, tiene dos posibilidades: o bien firmar un nuevo contrato o bien pactar la continuidad del contrato inicial modificando el precio de la renta (a través de un Anexo que se adjuntará al contrato). El precio de la vivienda será el que desee el propietario, aunque las partes pueden intentar llegar a un acuerdo.
Por tanto, si se pacta la continuidad del contrato original, las partes no tendrán que redactar un nuevo contrato, sino que únicamente tendrán que modificar el precio de la renta a través de un Anexo de prórroga de contrato que firmarán ambas partes. El resto de las condiciones del contrato de arrendamiento se mantendrán vigentes, sin necesidad de modificación.
Tras la decisión del propietario, el inquilino tendrá dos posibilidades: o bien aceptar la nueva renta de alquiler, o bien no aceptarla. En el segundo caso, el contrato finalizará y el inquilino deberá abandonar la vivienda el día que vence dicho contrato. ”
Me gustaría saber como lo interpretas tu.
Muchas gracias
camilla
muchísimas gracias
Daniel
Buenas,
Llevamos 9 años de alquiler en el mismo piso. El pasado Enero de 2020 nos notificaron subida de renta para el siguiente mes de Marzo, que pagamos 1 mes y luego por la pandemia acordamos suspender. No llegamos a firmar ningún anexo.
Ahora, nos pide el propietario a parte de retomar el pago de la nueva renta, firmar una tácita reconducción fechada en Febrero 2020. ¿Es esto Legal? ¿Tenemos que firmar sí o sí un documento de tácita reconducción y en mi caso si tengo que hacerlo no sería posible hacerlo a fecha de hoy ?
Gracias por la ayuda
PEDRO
GRACIAS POR LA RESPUESTA ., SOY INQUILINO , OTRA PREGUNTA PUEDO DENUNCIAR AL PROPIETARIO EN LOS TRIBUNALES , PORQUE LLEVO MÁS 3 AÑOS ARREGLANDO LA CASA SOBRE TODO DE LA HUMEDAD , EL NUNCA ME HIZO CASO , SIEMPRE PAGO TODOS LOS ARREGLOS DE MI BOLSILLO , TAMBIÉN CUANDO ME ESTROPEAN LOS ELECTRODOMÉSTICOS , ESTE UN MOTIVO PARA NO PAGAR EL ALQUILER DURANTE UNA TEMPORADA PARA COBRAR MIS GASTOS.
UN SALUDO
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Pedro, siendo inquilino, quizás te convendría realizar un nuevo contrato de alquiler, para evitar la tácita reconducción del contrato y ampliar la duración hasta un plazo mínimo de 5 años.
En cuanto a los daños de la vivienda, antes de demandar en el juzgado al propietario, te sugiero enviarle un escrito de reclamación, exigiendo el abono de las reparaciones que has hecho y obligándole a realizar aquellas que sean necesarias para mantener la vivienda en estado de habitabilidad, según ley.
Puedes enviarme un correo por privado («contacto») para preparar la reclamación.
Un saludo.
PEDRO
hola , buenos tengo un contrato de alquiler , firmado el día 17/01/2016 , ahora en la tacita de reconducción anual , mi pregunta cual para mi la mejor opción prorrogar el contrato por ejemplo 2 años o 3 años mas o hacer nuevo contrato. porque de la tacita de reconducción solo se renueva durante un año .
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Pedro, sin duda, si lo que se desea es continuar con un arrendamiento, las opciones son prorrogarlo o hacer un nuevo contrato, pero no dejarlo en tácita reconducción.
No me dices que parte del contrato eres, si inquilino o propietario. Dependiendo del lugar que ocupas en el arrendamiento, te interesará más una opción que otra.
Un saludo.
Inma
Hola, amtes aclara que lo acabo de descubrir. Mi contraro entro en tacita reconduccion, sin firmar nada, el 12/9/2029. En Noviembre el dueño me llamo para subirme el alquiler que empezaria a pagar el dia 1 de enero no tube mas remedio que aceptar, no firme nada. ¿Cual seria mi situacion? Estoy en tacita de duracion mensual, o es un nuevo contrato? No me queda claro si al subir el alquiler la tacita se acaba. Muchas gracias.
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Inma, la tácita reconducción se produce cuando el propietario permite o tolera el disfrute de la vivienda por el inquilino cuando el contrato se termina, es decir consiente dicha continuidad.
Sin embargo, en mi opinión, si el propietario acuerda con el inquilino una subida del precio de la renta, se produce una nueva contratación, un nuevo pacto que provoca la terminación de la tácita reconducción y el nacimiento de un nuevo contrato.
Para ello, sería importante tener alguna prueba que demuestre que este acuerdo existió y cuándo se produjo.
Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.
Claudio
Buenas tardes Tito, en mi caso llevo 6 años viviendo de alquiler. El primer y unico contrato firmado era por 1 año, prorrogándose hasta el día de hoy sin modificación alguna. El primer contrato fue firmado el 14 de julio y este año el dia 28 de septiembre nos han redactado un nuevo contrato(aunque lo han puesto con fecha de 14 de julio) con una subida de la renta del alquiler. Mi pregunta es si mi contrato no quedó autaticamente renovado el 14 de julio por un año mas.
Gracias
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Claudio, tu contrato de alquiler se encuentra en tácita reconducción, y dicha «prórroga» a la que te refieres, será de un año si el contrato original se estableció un precio anual del arrendamiento.
En cambio, si el precio es mensual, la tácita reconducción también será mensual.
Si tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.
Claudio
Gracias Tito, entiendo por tus palabras que la propietaria no puede venir a dia de hoy con un nuevo contrato si el 14 de julio ya quedó automaticente “renovado” por tácita reconducción y que si me quiere cambiar las condiciones tendría que esperar hasta el 14 de julio del año que viene. ¿Es asi?
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Claudio, así es.
Al menos que, como te decía en la respuesta anterior, la tácita reconducción sea mensual. Para estar seguros, debes mirar el contrato y comprobar que el precio de la renta se haya establecido por año.
Un saludo.
Ángel Sánchez de Arriba
Buenas tardes. Me podría aclarar la siguiente clausula en nuestro contrato de arrendamiento???
Literalmente, dice así.
“En consecuencia transcurrido dicho plazo de tres años (se cumplen el día 1 de junio del 2020)quedará extinguido y resuelto de pleno derecho el presente contrato sin perjuicio de la tácita reconducción a la que se refiere el artículo 1.566 del Código Civil que operará mes a mes”
El propietario nos ha comunicado verbalmente una subida en el alquiler mensual, pero no nos ha dicho el importe.
¿En cuanto tiempo deberíamos abandonar la vivienda?
Muchas gracias. Un saludo.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Ángel, en mi opinión, como establece la LAU, si llegada la fecha de vencimiento del contrato (en este caso 3 años) ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Entiendo que si no hubo notificación del propietario, tendrás derecho a permanecer en la vivienda hasta el 1 de junio de 2021.
Tampoco entraría en juego la tácita reconducción por aplicación de la prórroga legal.
Si te queda alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.
Manuela
Buenos días, Tito. Te planteo una duda.
Mi marido y yo somos propietarios de un apartamento donde residen unos inquilinos. El contrato de arrendamiento ya ha agotado todas las prórrogas según la Ley de Arrendamientos Urbanos y ahora entiendo que entrará en tácita reconducción, por lo tanto se generará un nuevo contrato con las mismas condiciones que el principal con la única excepción de la duración.
Mi pregunta es sobre la renta a pagar desde el momento que el contrato entra en tácita reconducción. La renta inicial era de 600 euros y se ha ido incrementando anualmente según el I.P.C. así como se estableció en el contrato. A partir del momento que el contrato entra en tácita reconducción, ¿tendré que exigir a los inquilinos la renta inicial sin las actualizaciones o se sigue pagando la misma cantidad que se ha ido incrementando tras los años?
Muchas gracias por tu tiempo. Un saludo
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola María, la tasa de variación (al menos hasta septiembre de 2019) es positiva.
Para calcular la actualización del IPC deberás aplicar la variación de octubre 2018-2019.
Te recomiendo utilizar el sistema del INE para actualizar la renta de alquiler:
✅ https://www.ine.es/calcula/calcula.do
En cuanto a tu pregunta, la ley no obliga a actualizar la renta, es una decisión que pueden tomar libremente las partes.
Tu abogado online
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Manuela, en la tácita reconducción del contrato de alquiler de vivienda podrás seguir cobrando al inquilino la misma cantidad de renta actualizada según IPC.
El resto de las condiciones se mantienen como se estableció en el contrato original.
Tu abogado online.
Maria
Soy propietaria de un piso alquilado en Octubre 2018 ahora en octubre 2019 se cumple un año del contrato, que IPC debo aplicar? Si este es inferior y supone una bajada del precio actual es obligatorio aplicarlo?
Rocío Ponce portillo
Hola,llevo desde el 2.014 en alquiler de una vivienda pagando 400€,en estos 8años me ha subido 60€segun dice por el IPC,jamás he firmado nada de prórrogas ni nada por las dos partes y ahora recibo un burofax 20 días antes de la fecha de finalización en el que dice q debemos pactar una subida por actualización más subida de IPC la cual sería de 100€ más y q el contrato q firme ya se extinguió y tendría q firmar uno nuevo ,de no estar deacuerdo tendría q marcharme en dos meses. Mi pregunta sería ,asta donde es legal todo eso,estoy desesperada xq mi situación es de vulnerabilidad y no podría irme a otro sitio y me veo obligada a a cerrar esa subida. Estoy obligada a firmar nuevo contrato?
Pedro
Saludos Tito,
Te voy a exponer mi caso que leyendo sobre contratos tengo unas dudas. Me encuentro de alquiler desde el 1 de febrero de 2015. En diciembre de 2018 el arrendador me avisó que estaba finalizando el plazo del contrato y me exigió una subida del alquiler. Acepté la subida del alquiler con fecha 1 de febrero de 2019. Así mismo, le dije que debido a la subida de la renta si podíamos firmar un nuevo contrato de alquiler, a lo que aceptó. Nunca hablamos de anexos o prórrogas al contrato original. Pero desde entonces, no he firmado ningún documento por el nuevo alquiler.
Mis preguntas son:
– ¿En qué situación me encuentro? ¿Estoy en tácita reconducción o tengo un nuevo contrato de alquiler verbal?
– Si estoy en un contrato de alquiler nuevo, ¿estoy bajo el paraguas de la nueva LAU o bajo la de 2013? Y por otro lado, si es un contrato verbal ¿todas las condiciones del alquiler se regirían por la LAU?
Yo sigo pagando la nueva renta desde febrero de 2019.
Muchísimas gracias por tu ayuda.
Un saludo
Laura
Buenas tardes, Tito:
Ante todo quería darte las gracias por tu blog, pues en pocas horas me has aclarado muchas cosas, pero es inevitable que se generen dudas y necesite respuesta a mi caso particular.
Mi madre era propietaria de un apartamento y mi abuelo tenía un poder para poder hacer las gestiones pertinentes (pues no vivían en la misma ciudad). El 30 de noviembre de 1998 se firmó un contrato de arrendamiento en papel timbrado por periodo de un año, pero con renta mensual, cito:
“[…]hemos contratado el arrendamiento del inmueble urbano que ha sido identificado encabezando este contrato, por tiempo de (3) un año, y precio de treinta y siete mil
pesetas cada mes pagaderas por adelantado, con las demás condiciones que figuran al dorso.”
Lo cierto es que en la condición cuarta se indica que la renta pactada se revisará anualmente, y entiendo que ha ido sufriendo alguna subida de ipc, pues en el cambio a euros se está pagando un poco más en la actualidad.
Mi abuelo fallece en 2002 y es mi tío quien se encarga de llevar todas las gestiones, pero no se realizan nuevos contratos. Mi madre fallece en 2017 y a partir de ese momento me encargo yo, pero no muevo nada y poco a poco me voy amoldando a todo lo que me cayó encima… Ahora veo que hay muchos cabos sueltos, pues el único documento que obra en mi poder es este primitivo contrato, por lo que entiendo que nos encontramos en situación de tácita reconducción y, si no me equivoco, de forma mensual.
Mi deseo es dar por finalizado este arrendamiento lo antes posible, pues me genera pérdidas debido a la poca renta que percibo y las derramas constantes que hay en la comunidad. Pero no estoy segura de si puedo hacerlo ya o tengo que esperar al 30 de noviembre. Tampoco sé si al haber habido cambio de propietarios por herencia todo esto se revoca o permanece igual. Espero puedas resolver mis dudas y, en caso necesario, redactar el documento que le tenga que entregar, obviamente con su pago correspondiente.
Muchas gracias de antemano, un saludo!
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Laura, en este caso, el contrato de arrendamiento de vivienda se encuentra en tácita reconducción, y, a mi entender, según leo de tu comentario, por una duración mensual (la renta del alquiler se estableció por meses).
Envíame el contrato por privado (tito@modelosycontratos.com) y vemos la manera más idónea de notificar al inquilino la finalización del arrendamiento.
Nos vemos online.
Pedro A.
Hola Tito, gracias por tu amabilidad.
Tengo un contrato de alquiler con fecha 1 de abril de 2015, el propietario nos ha comunicado su intención de firmar un nuevo contrato con actualización de la renta con entrada en vigor a partir del 1 de julio. Entiendo que el contrato actual está en situación de tácita reconducción desde el pasado mes de abril (el contrato primitivo es anual). ¿Puede subir la renta mientras se encuentra vigente la tácita reconducción? ¿Es conveniente para nosotros firmar un nuevo contrato o deberíamos esperar a que finalizara el año para firmar un nuevo contrato?
Muchas Gracias
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Pedro, si la tácita reconducción del contrato de alquiler es anual (es decir, el precio del alquiler se estableció por años), el propietario no podrá subir la renta.
En cuanto al nuevo contrato de alquiler, si las dos partes estáis de acuerdo, éste te convendrá por la duración mínima de 5 años de la que tendrás derecho.
Lógicamente, cuanto más puedas estirar la firma del nuevo contrato de arrendamiento mucho mejor, para seguir disfrutando de la renta que vienes pagando en la actualidad.
Nos vemos online.
Pedro A.
Muchas gracias Tito
Luis Andujar
Hola Titto, te explico mi problema. He comprado un piso ocupado. El ocupante, manifiesta que es no es precarista, sino inquilino, que tenía un contrato verbal con una persona fallecida “la arrendadora”. Pues bien, el precarista ha presentado una demanda de retracto, como oyes…. Según el expropietario el ocupante nunca pagó renta, de hecho ni lo conocen, y el ocupante dice que si, pero que los últimos años por imposibilidad económica no ha pagado. Los ocupantes llevarían más de 15 años en la vivienda, y sin pagar. Me quiero poner en el peor de los casos, que se entienda acreditada una relación arrendaticia inicial, si se creyera a los testigos aportados. Mi pregunta es, si el presunto acuerdo verbal tuvo lugar durante la ley de 1994, habiendo pasado el periodo de prórroga, estaría en tácita reconducción. Tengo entendido que al estar en tácita reconducción cada año surge un contrato celebrado exnovo. El contrato exnovo, tendrá la fecha del nuevo contrato, entonces se regirá, a efectos del retracto, por la LAU de 1994 (vigente cuando el piso fue “ocupado”), o por la LAU del 2013, vigente en la que podríamos entender se ha producido la última tácita reconducción?. Lo digo porque las consecuencias son muy distintas para el retracto si entendemos que se le aplica una u otra ley.
Ursula
Hola tito, mi contrato es del 1 de febrero del 2015 se hizo por tres años así que finalizaría yo entiendo el uno de 1 de febrero de 2017, hemos estado viviendo en ella todo 2018 y en 2019 en marzo recibí una llamada que me tenía que marchar, querría saber hasta que punto es legal si llevamos 5 años viendo muchas gracias espero tu ayuda
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Ursula, los 3 años de tu contrato de arrendamiento se cumplieron el 1 de febrero de 2018. Llegada esa fecha, como ninguna de las partes ha dicho nada, el contrato se prorrogó necesariamente por 1 año, hasta el 1 de febrero de 2019. A partir de ese momento, y teniendo en cuenta que has permanecido en la vivienda por más de 15 días -y el propietario lo ha tolerado-, el contrato se encuentra en tácita reconducción.
Para saber si la exigencia del propietario se ajusta a Derecho, tendrás que revisar el contrato de alquiler y comprobar cómo se ha establecido el importe de la renta.
✅Si se estableció un precio del alquiler anual, tendrás derecho a permanecer otro año;
✅Si el importe se pactó por mes, entonces el propietario podrá echarte de un mes a otro.
Por tanto, revisa tu contrato y si tienes alguna duda puedes consultarme siguiendo el hilo de esta conversación.
Nos vemos online.
Creu
Hola! acabo de cumplir los 3 años del contrato (es de mayo de 2016) pero me he fijado que en el contrato pone que “trascurrido el plazo pactado y sus posibles prorrogas, el contrato quedará automáticamente resuelto de pleno derecho,sin necesidad de requerimiento alguno y sin que sea aplicable la tácita reconducción” eso quiere decir que aunque sigo pagando me puede echar? o tengo un año de prorroga porque no me ha dicho que me vaya? gracias por la ayuda
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Creu, en mi opinión, el contrato sigue por tácita reconducción, aunque éste diga que «sin que sea aplicable la tácita reconducción». Esto es así porque el inquilino ha continuado usando la vivienda después de finalizado el contrato, y el casero ha permitido dicho disfrute, sin que haya habido ningún acto por su parte para finalizar el arrendamiento.
Ahora bien, en estos momentos, tu contrato se encuentra en prórroga necesaria (1 año), después de cumplirse los 3 años de contrato (duración mínima legal).
Como las partes no han dicho nada, finalizado el plazo de 3 años, el contrato se ha prorrogado necesariamente por un año más, hasta mayo 2020.
Nos vemos online.
Catherine
Muchas gracias por tu respuesta
Catherine
Hola Tito,
Soy propietaria y firme un contrato de alquiler el 01 de Noviembre de 2012 por un anyo, he dejado que se vaya renovando tacitamente para no molestar al inquilino. Hace 7 meses le comunique verbalmente que necesito vender el piso por motivos economicos, llegamos a un acuerdo de que el iria arreglando el piso (es albanil) y descontandoselo del alquiler. Esta todo finalizado, las fotos hechas y la inmobiliaria que va a vender el piso ya lo ha puesto en venta. Le he pedido que abandone el domicilio dentro de un mes y me dice que no se va, que tiene derecho a quedarse un anyo mas porque tiene contrato hasta el 31 de Octubre. Si le envio un burofax, ya que ahora niega todo lo acordado, puedo pedirle que desaloje la vivienda antes de Octubre?
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Catherine, la solución la tendremos en el propio contrato de alquiler de vivienda (ahora en tácita reconducción).
Revisa el contrato y mira cómo se ha establecido el importe de la renta:
✅Si se ha fijado un precio del alquiler anual (aunque el pago sea mensual) el inquilino tendrá derecho a permanecer en el piso hasta el 31 de octubre de 2019.
✅Si el importe de la renta es mensual, podrás exigir el desalojo del inquilino el próximo mes.
Nos vemos online.
Gema
buenas noches.
Soy propietaria de un piso arrendado y este año hace tres que firme contrato con mi inquilino. Entraria ahora en el periodo de tacita reconduccion a mi parecer.
Pero mi pregunta es, en esta renovacion se puede reflejar una subida de la cuota a percibir? y por cuanto tiempo? seria imposible esa subida por un año mas?
aparte tengo otra duda…
En la finca se esta instalando un ascensor ahora, ello supone que nos tocan estructura de la vivienda,en la que me tocan cocina, al completo. En unos meses el inquilino estrenará cocina nueva,¿podria subirle el precio del alquiler, cuando dispongan de las mejoras que suponen la intalacion de ascensor y de cocina nueva, o tengo que esperar el año de la prorroga??
Gracias de antemano
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Gema, no, todavía tu contrato de alquiler no está tácitamente reconducido.
Cuando se cumplen los primeros 3 años, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovar el alquiler, el contrato se prorroga necesariamente por 1 año más.
Resolviendo tus dudas…
1.- Al cumplirse los tres años, puedes subir la cuota y prorrogar el contrato por el tiempo que ambas partes acuerden.
2.- No es imposible. Tendrías que hacer un anexo de prórroga con modificación del precio del alquiler (más abajo te dejo el enlace para descargar el modelo).
3.- La ley establece que el propietario puede subir hasta un 20% el alquiler cuando se realizan obras de mejora, como es tu caso.
Por tanto, lo primero que deberás hacer es firmar el anexo de prórroga con aumento de renta (hazlo con tiempo, si puede ser con más de un mes de antelación a la fecha de finalización del contrato) y, más adelante, cuando se realicen las mejoras, podrás volver a subir la renta por este concepto.
Modelo de prórroga del alquiler con aumento de renta: https://www.modelosycontratos.com/modificar-precio-alquiler-prorroga
Nos vemos online.
Cristina
Hola,
Primero agradecerte las respuestas tan claras que das. Da gusto que te hablen sin rodeos. En mi caso, teníasmos un contrato que continuó con la prórroga tácita y ya pasa el año. Nos han comunicado que debemos irnos o firmar un nuevo contrato, pero la duración que plantean es de un año porque es una prórroga del contrato que teníamos pero suben la cuota. ¿Se puede hacer eso de solo un año cuando se supone que deben ser más o si estamos todos de acuerdo, vale una prórroga de un contrato en prórroga tácita? Muchas gracias
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Cristina, por valer.. valen las dos cosas. Es decir, una prórroga por un año o una prórroga tácita, cualquiera de las vías es perfectamente legal.
Otra cosa será como quieres defender tus intereses.
Para conocer tus derechos, dime, el contrato de alquiler original ¿qué duración tenía?
Nos vemos online.
Cristina
Hola, es un contrato de 2010 con una duración de 5 años.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Cristina, efectivamente, tus derechos como inquilino se agotaron en 2018 (5 años de duración más 3 años de prórroga), y actualmente te encuentras en tácita reconducción del contrato de alquiler de vivienda.
Teniendo en cuenta lo anterior, el propietario puede dar por finalizado el contrato y proponerte un contrato nuevo incrementado la renta.
Esta opción sería la más recomendable para ti, ya que volverías a adquirir los derechos de duración.
Aunque el nuevo contrato de alquiler se realice por 1 año, tendrás derecho a permanecer en la vivienda hasta un total de 5 años.
Nos vemos online.
Cristina
Muchas gracias por la información. Es lo que suponíamos. Saludos y nos vemos online.
Carla Elam
Hola Tito, soy propietaria de un piso en Catalunya, está alquilado desde marzo 2015, ya cumplió los 3 años obligatorios y está por cumplir el año de prórroga obligatoria en Marzo de este año. Me gustaría hacer otra prorroga pero de 3 o 5 meses mas solamente. El contrato original es anual. Puedo hacer esto? Gracias y de ser así que modelo tendría que usar? Sino se puede tendría que terminar el contrato con los 30 días de antelación correspondiente correcto??
Muchas gracias, me encantan tus modelos, muy útiles
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Carla, para evitar que el contrato de alquiler de vivienda continúe por tácita reconducción, deberás comunicar al inquilino la no renovación del contrato 30 días antes a la fecha de finalización de la prórroga actual. De esta forma se pone fin al contrato de arrendamiento.
Para prorrogar el contrato unos meses más (no tiene porque ser anual) te sugiero hacerlo también con 30 días de antelación y que quede firmado por ambas partes en un documento Anexo al contrato original.
Si necesitas ayuda con la redacción del documento de prórroga del contrato, podrás utilizar el modelo que encontrarás en el siguiente post:
https://www.modelosycontratos.com/2017/12/modelo-prorroga-contrato-alquiler-vivienda/
Nos vemos online.
force
Buenas tardes , soy propietario de piso alquilado en zaragoza en abril de 2014 en contrato de 5 años que vencera próximamente . El contrato estipula que pasados los 5 años el contrato se extinguira debiendose celebrar nuevo contrato si ambas partes queremos continuar. Pese a esta clausula ¿cree que podriamos hacer un anexo a este contrato para prorrogarlo ? ¿tienen algun modelo especifico para prorroga de contrato de alquiler ?
Muchas gracias , saaludos
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Force, si las partes están de acuerdo en prorrogar el contrato, no veo ningún problema en realizar un anexo de contrato para continuar con el alquiler, aunque inicialmente se haya estipulado que el contrato se extingue al término del período de duración.
Si necesitas ayuda con la redacción del anexo de prórroga de alquiler, podrás descargarte el modelo aquí:
https://www.modelosycontratos.com/2017/12/modelo-prorroga-contrato-alquiler-vivienda/
Nos vemos online.
Mireia
Hola, y en el caso de alquileres firmados antes de junio de 2013? El mío lo firmé en diciembre 2010, por lo que en este 2018 se me terminan los 5 años de contrato+ los 3 de prórroga posibles q marcaba la ley de entonces (aunque en las cláusulas de mi contrato ponía q era de un año). La gestoría me ha dicho que por ley hay que hacer nuevo contrato (de 3 años y luego se irá prorrogando año a año), lo q me supone un desembolso de los honorarios, que me cambia la fianza (porque aprovechan y me suben levemente la mensualidad…) y que no podré desgravar en la renta porque en los nuevos contratos ya no se puede. Todo perjuicios, vaya. Puedo a cogerme a la tácita reconducción, puedo lloriquear una prórroga más anual, o por narices sí o sí tengo que firmar un contrato nuevo?
Muchas gracias!
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Mireia, la tácita reconducción se produce cuando el contrato de arrendamiento o la prórroga se termina y ninguna de las partes dice nada. Es decir, no existe ninguna notificación para finalizar el alquiler, ni del propietario ni del inquilino. Evidentemente, por lo que comentas, el nuevo contrato perjudica tus intereses.
Lo que yo haría en tu caso, sería negociar una prórroga del contrato original por el tiempo que se estipule en dicho documento. De esta forma, seguiría en vigor el contrato actual y no habría necesidad de celebrar un nuevo contrato de alquiler.
Nos vemos online.
Mireia
Hola, lo único que me ha dicho la gestoría es que el arrendador quiere continuar, al exponerme la nueva situación, yo como arrendataria quiero continuar pero no desembolsar la creación de un nuevo contrato. Entiendo que “ninguna de las partes dice nada” se refiere a que me tendrían que decir que me fuera del piso no? O que me ofrezcan esta nueva situación ya es “decir algo”?
Legalmente entiendo que puedo pedirles prórroga por el tiempo del contrato original acogiéndome a lal tácita reconducción, siendo mi contrato de 2010 (o solo se aplica la tacita reconducción en contratos posteriores a junio 2013?) y que lo que me plantean de un nuevo contrato es para sacar beneficio no?
Millones de gracias!
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Mireia, cuando decimos que «ninguna de las partes dice nada» al término del contrato o de sus prórrogas, nos estamos refiriendo a que el arrendador o inquilino no han notificado a la otra parte su voluntad de poner fin al contrato de alquiler.
En tu caso, si no has recibido comunicación del arrendador para terminar el contrato, este se irá renovando tácitamente.
La tácita reconducción se genera en todos los contratos, sean de antes o después de junio de 2013.
Como te comentaba en la respuesta anterior, lo mejor para ti sería realizar una prórroga del contrato original, donde quede fijada la duración de dicha prórroga.
Nos vemos online.
Antoni Arraez
Hola Tito, antes que nada gracias por tu tiempo y dedicación.
Tengo una duda… urgente.
Ya cumplí los 5 años de contrato iniciado el 1 oct de 2010 + 3 años de prórrogas. Por lo tanto el contrato se extinguió el 1 de oct de 2018, hace unas semanas. No ha habido expresión por parte de los propietarios de que yo abandone el domicilio, todo lo contrario. Entendemos, por ende, que se producte la tácita reconducción, entrando en validez un nuevo contrato idéntico al original de hace 8 años.
En el contrato original se especificaba que el alquiler era de 5 años, a pagar en mensualidades de 800€, y con opciones a prórrogas si así se deseaba. En ningun caso se especificó por contrato “la renda es de 9.600€ anuales con pagos mensuales de 800€”. Sino simplemente que el contrato duraba 5 años y que las mensualidades eran 800€. Por lo tanto falta el dato de “renda anual”. En la tácita reconducción en la que acabo de entrar… el tiempo que podría estar SEGURO en la vivienda es de 1 año, o de 1 mes?
Muchas gracias de antemano
Antoni
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Antoni, si la renta del contrato de alquiler de vivienda se estableció por meses, como parece ser tu caso, la tácita reconducción será mensual.
Es decir, el propietario podrá poner fin al arrendamiento de un mes a otro.
Lo que yo haría sería hablar con el arrendador para intentar realizar una prórroga del contrato original (de un año, dos, tres, etc.) y así evitar este tipo de inseguridad.
Nos vemos online.
Antoni
Gracias Tito!!
Josep
Hola , En unos meses Termino mi quarto año de contrato de alquiler , y me gustaria quedar-me por mas tiempo però no 3 años más , sino hacer durar más tiempo ese contrato . No hay manera de poder hacer un contrato de 6-8 años de duración , para poder tener una estabilidad y no estar cada 3 años l cada año pendiente si tienes que mudarte
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Josep, no hay ningún problema a lo que planteas, siempre y cuando el propietario esté de acuerdo en realizar un contrato por esa cantidad de años.
Otra opción es la de firmar un documento de prórroga del contrato original y establecer en él la nueva duración del arrendamiento de vivienda.
De esta forma además se evita la tácita reconducción del contrato de alquiler y, como comentas, se genera mayor estabilidad entre las partes.
Nos vemos online.
Juan Rodriguez
Hola Tito,
Para un contrato de alquiler del 2011, hace cosa de 4 años negociamos una rebaja del alquiler con el propietario de 550€ a 500€, el cual aceptó porque sino nos íbamos a otro piso. Ahora nos contacta el propietario y nos dice que quiere volver a los 550€ ¿ es legal ? ¿ Que derechos tenemos ?
Gracias!
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Juan, todo dependerá de como se haya pactado la rebaja del alquiler y en que condiciones. Es decir, si se fijó un plazo para aplicar la rebaja, el propietario tendrá que respetar dicho plazo antes de proponer una subida de la renta.
Si no hubo acuerdo por escrito, y no se ha modificado el contrato inicial, entonces será más complicado que se reconozca la rebaja.
Será cuestión de prueba.
Nos vemos online.
MARI Carmen Gómez
Buenas tardes, tengo un contrato de fecha 1 de Marzo de 2015. El 28 de Febrero han cumplido los 3 años más el año de prórroga. La renta se estipuló mensualmente por importe de 400€, y el tiempo de duración de un año con sus prórrogas legales correspondientes.
Nunca se ha subido la renta en consideración a la situación económica de la arrendataria y no se ha hecho constancia por escrito.
El 1 de marzo de 2019 el contrato ha entrado en tácita reconducción y los arrendadores han propuesto un anexo al contrato de subida a 430€ la renta mensual por un periodo de un año hasta el día 28 de febrero de 2020 en cuya fecha se volverá a revisar la renta en caso de que los arrendadores estén en disposición de una nueva prórroga de un año.
Es esto legal? Se convierte en un contrato nuevo y se rige por la actual LAU de 5 años?
Muchísimas gracias
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Mari, el anexo de prórroga que te propone el arrendador es perfectamente legal y, además, recomendable para salir de la tácita reconducción.
El anexo no es un nuevo contrato. Se trata de una prórroga del contrato original con las mismas condiciones, excepto las que se modifiquen en dicho documento de prórroga (plazo de duración, importe del alquiler, etc.).
Tampoco se regirá por la LAU actual de 2019, ya que el contrato se firmó en 2015 y deberá regirse por la ley vigente en aquel momento.
Nos vemos online.
Yolanda
Muchísimas gracias por la respuesta, pero me gustaría plantear una duda que me surge a raíz de todo esto. En el caso de que no realicemos nuevo contrato (al arrendatario no le conviene porque con el actual contrato tiene determinadas exenciones fiscales) y firmemos un anexo en el que sólo modifiquemos la renta, la renovación del contrato sería anual automática ¿es así? (han pasado 4 años desde la firma del contrato por lo que entiendo que estaríamos en una tácita reconducción que se renovaría anualmente ya que las rentas se han fijado anualmente). En esta situación ¿podríamos también recuperar la vivienda en caso de necesitarla? Gracias por anticipado.
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Yolanda, tal y como lo planteas, entiendo que si, el arrendamiento continúa por tácita reconducción. Si la renta se ha establecido anualmente, el contrato se prorrogaría cada anualidad, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del arrendamiento.
Ante esta situación, el propietario no tiene el derecho de recuperar la vivienda por necesidad durante la tácita reconducción.
Esta posibilidad solo la tiene el arrendador cuando se haya cumplido el primer año de contrato y durante los períodos de prórroga obligatoria (de 1 a 3 años).
Espero haber aclarado tus dudas.
Nos vemos online.
Yolanda
Buenos días, para un contrato realizado en julio de 2013 y para el que queremos realizar una modificación de renta en el 2018, entiendo que debemos firmar un anexo modificando dicha renta, pero el inquilino quiere modificar también el período temporal, aumentándolo tres años más, en vez de un año que sería lo que ocurriría con la tácita reconducción. ¿Cómo debe estipularse ese aumento temporal? ¿Implicaría que no se puede modificar el importe de la renta en esos tres años? ¿En caso de que el propietario necesite la casa para uso propio implicaría algún problema al firmar esos tres años?
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Yolanda, son varias las cuestiones que planteas, así que vamos por partes.
En primer lugar, se podría pactar en un documento anexo la modificación de la renta de alquiler. Y al mismo tiempo, se puede acordar el cambio en relación al período de duración del contrato de alquiler de vivienda. Es decir, no habría ningún problema en realizar una prórroga del arrendamiento por 3 años, con el importe de la nueva renta, evitando así la tácita reconducción del contrato de alquiler.
En esta sección puedes descargarte los modelos de contratos: https://www.modelosycontratos.com/tienda-de-descargas/
Por otra parte, el propietario no tiene derecho a recuperar la vivienda por necesidad de la casa, ya que esta posibilidad solo se permite a partir del primer año de alquiler y para interrumpir la prórroga obligatoria (en tu caso estaríamos ante una prórroga voluntaria).
En mi opinión, y teniendo en cuenta que actúas como arrendador, tal vez te convenga realizar un contrato nuevo de alquiler de vivienda, en el cual el inquilino puede estar hasta los 3 años de duración y, cuando se haya cumplido el primer año, tendrías el derecho de recuperar la vivienda en caso de que sea necesario.
Nos vemos online.
Raimundo Hurtado
Firme un contrato de compraventa entre particulares el día tres junio de un coche no he pagado nada aún y quiero rescindir el contrato por qué me dijo el vendedor y así consta que eres de un único propietario y en el informe de carfax empresa dedicada a informes de historial de vehículos aparece que se ha transferido 4 veces y ha tenido cinco propietarios , el vendedor me pide 100€ para resolver el contrato o me denuncia por incumplimiento ,que me recomiendas que haga
Paloma
Buenas tardes, llevo de alquiler 3 +1 año, el contrato vencía con fecha 15 de mayo y el día 29 de mayo me comunica el propietario que me quiere actualizar la renta ya que el precio de mercado ha subido y quiere actualizar la renta a IPC más mercado. Quisiera saber si estoy obligada a aceptar sus condiciones (intento negociar a la baja sus pretensiones) y si así fuera habría que firmar un nuevo contrato o hacer un documento de prórroga de contrato. Muchas gracias,
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Paloma, la respuesta a tu pregunta la encontrarás en tu contrato de alquiler. Para ello debes mirar si el alquiler se estableció por meses o por año, ya que esta cláusula nos dirá si el arrendamiento continúa por tácita reconducción otro año. Si fuese así, te podrías oponer a la subida de la renta, porque el alquiler continuaría con las mismas condiciones.
De otra forma, y como bien comentas, podrías negociar un nuevo contrato -o la prórroga del contrato actual- modificando el importe de la renta.
Nos vemos online.
Georgina
Hola!
Mi contrato despues de 4 años finaliza y me gustaria saber si haciendo la tacita reconduccion cuenta como contrato nuevo, o es como si fuera una anexo de contrato? Mas que nada por el tema de poder desgravar a hacienda ya que los contratos nuevos ya no se puede y si son de antes de 2015 si que se puede. Hay alguna otra opcion? Gracias
Pepe
Existe una consulta de la D.G. de Tributos del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas [Secretaría de Estado de Hacienda y D.G. de Tributos-SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas-Numero consulta V2484-16 del 7/06/2016 y Ley 35/2006, art. 68.7 y DT 15 que dice:
Cuestión Planteada: Derecho a practicar deducción por alquiler de vivienda habitual en el año 2015
…………Contestación: ……………………/………………………/…etc.
……” Podrán aplicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición, los contribuyentes que hubieran celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad a 1 de enero de 2015 por el que hubiera satisfecho, con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de su vivienda habitual.
Pepe
…..++De mi anterior comentario…….
..se supone que aunque se suscriba un nuevo contrato de arrendamiento, debe señalarse que el nuevo contrato celebrado por la transmisión de la vivienda al nuevo propietario, se considerará a los exclusivos efectos de la aplicación de la disposición transitoria decimoquinta de la LIRPF, como continuación del anterior, por lo que no impedirá el derecho a seguir practicando la deducción.
Es decir…que si se ****mantiene la misma vivienda***, aún con nuevo contrato y habiendo deducido por ella anteriormente podrá seguir practicando la deducción.
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Georgina, cuando se cumplan los 4 años de tu contrato de alquiler, si ninguna de las partes hace nada, se genera un nuevo contrato por tácita reconducción, pero manteniendo las condiciones del contrato original (renta, conservación, derechos y deberes de arrendador y arrendatario, etc.). No es un nuevo contrato escrito, tampoco un anexo, ya que el arrendamiento continúa de forma tácita, sin tener que firmar un nuevo contrato. Te recomiendo que preguntes a tu gestor si puedes desgravar en hacienda.
Nos vemos online.
Albert
Hola tito,
Me encuentro en la misma situación.
Mi contrato de alquiler inicial es del 1-11-14. Ya pasaron los tres años de duración mas el año de prórroga y este año me encuentro con el contrato anual de tácita reconducción. Ahora viene la campaña dee hacienda y desconozco si siendo un nuevo contrato librado autómaticamente, tengo derecho a desgravar.
Se sabe algo confirmado? Porque la declaración la hago siempre yo sin la ayuda de ningún gestor.
Gracias
Albert
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Albert, a efectos jurídicos nada cambia con la tácita reconducción ya que se trata de un nuevo contrato pero con las mismas condiciones que el contrato original. A nivel de hacienda y de la declaración, coméntalo con tu gestor porque desconozco como influye la tácita reconducción en la desgravación.
Si tienes información confirmada, te pido que lo comentes aquí para ayudar a otros lectores que se encuentren en tu misma situación.
Nos vemos online.
Sergi
Buenas noches Tito.
Estoy de inquilino con un contrato de una duración de un año en una vivienda desde el 1-4-15 es decir llevo tres años y un mes(prorroga necesaria),a dia de hoy me informa mi arrendador verbalmente de dos opciones.
Claramente o le compro la vivienda o me rescinde la prorroga para cederle la vivienda a su hijo,(excusa para poder vendérsela a otra persona) y que tengo que abandonarla en un mes,mi pregunta es si en la prorroga necesaria que se genero automáticamente el 1-4-2018 debe cumplirla y una vez acabe el 1-4-2019 irme sin ponerle ningún impedimento.
Un saludo
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Sergi, de las dos opciones que te da el arrendador, la segunda es ilegal. Habiendo transcurrido tres años del contrato de alquiler, el propietario ya no tiene derecho a recuperar la vivienda por necesidad suya propia o de algún familiar. Esta opción solo se contempla para interrumpir la prórroga obligatoria, pero no la necesaria como es tu caso. Es decir, tienes derecho a permanecer en la vivienda un año más, hasta que se cumplan los cuatro años de duración (luego ya entraría en juego la tácita reconducción que comento en el post), y el arrendador no puede desalojarte.
Con lo cual, todavía tienes tiempo de pensarte lo de la compra de la vivienda.
Nos vemos online.
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Camilla, sobre el texto que compartes, decirte que trata sobre la subida de la renta y no sobre incrementos por IPC. Son cosas muy distintas.
Cuando un arrendador quiere subir la renta, solo podrá hacerlo si está pactado en el contrato. En caso de que el contrato no diga nada, no tendrá derecho el propietario a subirle la renta al inquilino.
En los casos de prórrogas (cuando finaliza el plazo original) entiendo que sí se puede pactar con el inquilino un aumento del precio del alquiler en un Anexo, siempre y cuando el incremento no sea desorbitado, pues de otra forma se podría interpretar como un nuevo contrato.
Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
Un saludo.