¿Quieres renovar el contrato de alquiler de tu local o comercio? Pacta las condiciones de la prórroga en un documento, por escrito. Accede al modelo de prórroga de arrendamiento de local que te traigo en este post.
Hola lector, como siempre, y ante todo, muchas gracias por tu visita a Modelos y Contratos.com, donde te esperan cientos de artículos legales y modelos de contratos.
Si has llegado hasta aquí es porque estás pensando en renovar el arrendamiento de un local y quieres saber cómo se hace.
Hoy te hablaré acerca de la prórroga de un alquiler de local de negocio y cómo hacer un documento para que el arrendador e inquilino pacten las condiciones de la renovación del contrato.
Además, si lo prefieres, podrás acceder al modelo para prorrogar el arrendamiento de un local.
En cambio, si lo que buscas es un modelo de prórroga de alquiler de vivienda, sigue este enlace.
Modelo de prórroga de contrato de arrendamiento de local de negocio
Antes de continuar con la explicación sobre la prórroga en los arrendamientos de locales, te dejo aquí abajo el enlace para descargar en Word el modelo completo del documento para prorrogar el alquiler de un local de negocio.
DOCUMENTO DE PRÓRROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.
En […] (lugar y fecha)
REUNIDOS
De una parte, D/Dª […] con domicilio en […] y DNI nº […], en concepto de arrendador.
De una parte, D/Dª […] con domicilio en […] y DNI nº […], en concepto de arrendatario.
Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho, reconociéndose la capacidad legal necesaria para actuar en Derecho y, a tales efectos,
EXPONEN
I.- Que con fecha [….], las partes celebraron un contrato de arrendamiento de local destinado a [….] (cafetería, restaurante, comercio, etc.), respecto del inmueble sito en […] (dirección del local)
II.- Que, teniendo en cuenta lo establecido en dicho contrato de arrendamiento, el plazo de duración del citado contrato finaliza el próximo día […] (fecha de vencimiento del contrato).
III.- Que ambas partes tienen interés en la prórroga del contrato de arrendamiento en su día celebrado, por lo que de común acuerdo han decidido otorgar el presente acuerdo de prórroga, conforme a las siguientes
ESTIPULACIONES
PRIMERA: Las partes acuerdan que al vencimiento del contrato de arrendamiento, que tendrá lugar el día […], el contrato quedará prorrogado durante un período de […] (número de meses/años). Por lo tanto, la duración de la prórroga del contrato se pacta hasta el día […] (fecha de término de la prórroga).
SEGUNDA: Las partes acuerdan (sigue)
¿Qué debe incluir el documento de prórroga de contrato de arrendamiento de local?
Si estás pensando en renovar el alquiler de un local (negocio, comercio, oficina, tienda, bar, restaurante, etc.), seas arrendador o inquilino, realizar un documento de prórroga del contrato de arrendamiento del local es muy importe para dejar por escrito las condiciones de dicha renovación.
Cuando el contrato de alquiler del local llega a su fin, las partes pueden pactar por escrito continuar la relación arrenditicia mediante la prórroga del arrendamiento.
En dicho documento se plasma la voluntad del arrendador e inquilino de pactar la renovación del contrato de alquiler del local comercial.
Como las partes tienen libertad para decidir la duración de la prórroga, pueden pactar el plazo de duración de la prórroga que estimen conveniente, por meses o años.
No se trata de un nuevo contrato de alquiler, ya que el arrendamiento del local se seguirá rigiendo por lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
Es frecuente también que se establezcan nuevos acuerdos en el documento de prórroga. Me refiero principalmente a la modificación de la renta.
Sería perfectamente legal que las partes acuerden subir la renta del alquiler durante la prórroga.
Esta subida de la renta se pondría por escrito en el documento de prórroga.
Además se puede establece que el inquilino debe entregar las llaves y dejar libre el local al término de la prórroga, sin necesidad de aviso previo por parte del arrendador, al menos que decidan volver a prorrogar el contrato.
Con esta cláusula se evita que el contrato se prorrogue tácitamente.
Es decir, al final de la prórroga no existirá la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, al menos que las partes acuerden, por escrito, seguir prorrogando el contrato de arrendamiento (sigue el enlace para saber qué es la tácita reconducción del contrato de alquiler).
La renovación del contrato de alquiler de locales comerciales
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula dos modalidades diferentes de alquiler.
- El contrato de alquiler de vivienda habitual del inquilino.
- El contrato para uso distinto de vivienda (locales de negocio).
Los alquileres de locales comerciales o negocios se denominan por ley «arrendamientos para uso distinto de vivienda».
Nos referimos al alquiler de:
- Negocio.
- Tienda.
- Comercio.
- Restaurante.
- Bar.
- Oficina.
- Etc.
Es decir, todos aquellos arrendamientos que no sean destinados a vivienda habitual del inquilino.
La particularidad de este tipo de contratos de alquileres local de negocio es que se rigen principalmente por lo que las partes establezcan en el contrato.
Se trata de una diferencia muy importante respecto a los alquiler de vivienda, ya que en estos casos la LAU limita en cierto modo la libertad de pacto entre las partes.
La prórroga del contrato de alquiler de vivienda viene regulada en la LAU, pero cuando hablamos de la renovación del alquiler de un local de negocio hay que guiarse por lo establecido en el contrato de arrendamiento del local.
En este sentido, el arrendador y arrendatario tienen libertad para acordar lo que estimen más oportuno en relación a la duración del arrendamiento del local (lo explico más abajo).
Por este motivo, en caso de renovación del contrato, es recomendable establecer dicho pacto por escrito, en un documento de prórroga de contrato de arrendamiento de local de negocio.
La duración del contrato de arrendamiento de locales
Quiero detenerme en este último capítulo del post para aclarar una de las dudas que más me consultan, tanto arrendadores como inquilinos de toda España: la duración del contrato de arrendamiento en vivienda y locales.
Duración del contrato de alquiler de vivienda
La LAU establece una duración mínima de alquiler de vivienda de 5 años.
Se trata en realidad de un derecho que tiene el inquilino de poder ampliar su permanencia en la vivienda hasta que se cumplan los primeros CINCO AÑOS de contrato. Y el casero está obligado, por ley, a respetar la voluntad del arrendatario.
Accede aquí al modelo de contrato de alquiler de la ley vivienda.
En relación a la duración máxima en los alquileres de vivienda, la LAU no dice nada al respecto. Las partes pueden pactar a su conveniencia.
Duración del contrato de arrendamiento de local
En el caso de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (locales, negocios, comercios, oficinas, etc.), la ley no establece un plazo de duración mínimo.
Por tanto, el contrato de arrendamiento de local de negocio se regirá por lo pactado libremente entre arrendador-arrendatario, en virtud del ejercicio de su libertad para contratar.
Al igual que para el caso de las viviendas, tampoco se establece una duración máxima del alquiler de locales.
Tampoco existe ninguna norma que regule las prórrogas obligatoria del contrato por plazos anuales.
Es decir, todo dependerá de lo que las partes hayan acordado, o acuerden, al término del contrato de arrendamiento de local.
Espero que este post te haya servido de ayuda.
Si todavía tienes alguna duda, o quieres contarnos tu caso, espero tus comentarios.
8 comentarios
GLADYS NOEMI
hola tengo un local que alquilo que vencio en el mes de febrero pero continue en el local sin contrato por lo que llevo cuatro meses de locacion sin contrato y quiero quedarme,y auque creo la ley me ampara,ya que el recibo es como si hubiese firmado un nuevo contrato y esto señores me dicen que quieren vender ,que hago? ya que yo quiero seguir en el lugar,voy por cuarto mes del nuevo contrato de palabras pero con recibos de pagos.cuales son mis derechos?
Tito Petrizzo, abogado online
Hola Gladys, la prórroga del arrendamiento de local se rige, principalmente, por lo acordado en el contrato de alquiler. Si se ha previsto que al final del contrato éste se prorroga o no, dependerá de lo pactado por las partes. Si el contrato establece que al término del mismo no habrá prórrogas, entonces el arrendamiento habrá finalizado.
Un saludo.
Jesús
Buenas tardes.
En el alquiler de un local comercial a 10 años, el propietario quiere aplicar la subida del IPC en los años 1 a 5 y a partir del sexto aplicar una subida del 25%. Me parece muchísimo esta subida.¿Que subida sería correcta en los años del 6 al 10?
Muchas gracias.
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Jesús, tratándose de un contrato de alquiler de local, se deberá aplicar la subida de la renta acordada por las partes en el contrato. A diferencia de lo que ocurre con los contratos de alquiler de vivienda, donde la ley establece como deben realizarse las modificaciones o actualizaciones de la renta, en los contratos de alquiler de local hay que estar a lo pactado.
Si no hay pacto expreso, se podría realizar un anexo al contrato para modificar la renta de alquiler de local.
Nos vemos online.
Javier
Buenas noches,
He leído muy interesado tu entrada en el blog sobre la renovación de contratos de alquiler de locales, y quería contarte mi experiencia.
Yo estoy pagando un alquiler a 5 años de un local en Alcobendas en el que hemos montado un bar. El alquiler fue sobre el local en bruto, y vence el 15 de Enero de 2019.
El contrato no tiene estipulada ninguna clausula de renovación, pero si de actualización de la renta de forma anual según el IPC. En la Inmobiliaria nos dijeron tanto al propietario como a nosotros que al vencimiento el contrato se renovaría automáticamente por otros 5 años.
No sé si debo comunicarme con el propietario para decir que quiero renovar, y arriesgarme a que quiera cambiar las condiciones subiéndome el alquiler, o por el contrario, dejar que el contrato se renueve de forma tácita al vencimiento.
Que me aconsejas?
Muchas gracias por tu ayuda,
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Javier, si tu intención es permanecer en el local por más tiempo y las condiciones son que el contrato se prorroga por otros 5 años, yo dejaría las cosas como están. Más adelante, si el propietario quiere subir la renta del local, entonces ya habrá momento para negociar.
Nos vemos online.
David
Buenas noches,
primeramente agradecerte la labor que haces de asesoramiento , que no es poco , ya que hay mucho picaro en estos mundos y es bueno tener información clara y concisa..
Comentarte una duda que tengo respecto a mi contrato ,mi contrato incluye una clausula que va contra de lo que dicta el artículo 9 de la Lau en detrimento de mis derechos a las prorrogas obligatorias hasta los 3 años como tengo establecido en mi contrato de un año prorrogable a tres años a mi voluntad.
El caso es que en mi contrato pone que en caso que la parte arrendadora necesite la vivienda para destinarla a vivienda habitual o “VENDERLA” , se lo notificará a los arrendatarios y tendrán tres meses para desalojar la vivienda y con ello se rescindirá el contrato. Dicha excepción sería apartir del segundo año de la firma del presente contrato , a partir del 31 de Julio de 2018 .
Mi pregunta es: es legal que mi casera me notifique la rescisión del contrato antes de los 3 años obligatorios en su caso con esta clausula?
Agradecimientos por adelantado.
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola David, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta los 3 años de alquiler. Este es un derecho irrenunciable. Sin embargo el propietario puede recuperar la vivienda por necesidad, interrumpiendo la prórroga antes de los tres años. Lo que no puede hacer el casero es utilizar este derecho para recuperar la vivienda con el fin de venderla.
Nos vemos online.