Obras en Vivienda de Alquiler: Obligaciones y Derechos
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¡Buenos días Lector! Obras en nuestra vivienda de alquiler. Sobre este molesto asunto va el post de hoy. ¿Cuándo está obligado el propietario a pagar las obras en una vivienda de alquiler? ¿Cuándo le corresponde al inquilino realizar dichas obras? ¿Qué derechos tiene el inquilino?

Además veremos un modelo de escrito para solicitar autorización al propietario para realizar obras en una vivienda de alquiler.

Durante la vigencia del contrato de arrendamiento de una vivienda pueden surgir necesidades de obras, ya sean por mejoras que el inquilino decida realizar, por posibles imprevistos o aquellas obras derivadas del propio uso del inmueble.

La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula y regula estos casos, estableciendo cuándo es obligatorio realizar las obras y quién debe hacerse cargo del coste.

Así que para empezar, vamos a distinguir entre obras de conservación, obras de mejora y obras del arrendatario (inquilino).

 

Obras de conservación en una vivienda de alquiler.

El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Por poner un ejemplo, si se rompe una tubería del baño, el propietario estaría obligado a repararla para que el inquilino pueda seguir utilizando el servicio con normalidad.

En caso de que el propietario se vea obligado a realizar obras en la vivienda, no tiene derecho a elevar la renta que pagas en concepto de alquiler.

Sin embargo, el propietario no tendrá obligación de pagar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del inquilino.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda retrasarse hasta que finalice el contrato de arrendamiento, el inquilino está obligado a soportarlas. Y si la obra durase más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

La Ley dice también que, el inquilino, en todo momento, y previa comunicación al propietario, podrá realizar las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al propietario.

Por ejemplo, si se produce una inundación en la casa, el inquilino, de forma urgente, tiene que contratar a un fontanero para reparar las tuberías rotas. Y el propietario tiene la obligación de pagar dicha reparación.

 

Obras de mejora en una vivienda de alquiler.

Las obras de mejora son aquellas que van dirigidas a mejorar las características de la vivienda de alquiler y no son estrictamente necesarias para que el inmueble sea habitable. También podemos incluir en este tipo de obras aquellas que han sido acordadas por la comunidad de propietarios, como por ejemplo una obra consistente en rehabilitar la fachada del edificio.

Obligación del propietario de pagar las obras en una vivienda de alquiler. Obligaciones y derechos de arrendadores y arrendatarios.

Las obras de mejora deben ser sufragadas por el propietario. Si dichas obras se prolongan durante más de 20 días, inquilino y propietario podrán pactar una reducción de la renta -reducción proporcional a la parte de la vivienda que el inquino no pueda utilizar-.

El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.

Si el inquilino no está de acuerdo con las obras de mejora que el propietario llevará a cabo en la vivienda de alquiler, puede desistir del contrato en el plazo de un mes desde la notificación del arrendador, en el caso de que las obras afecten de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada.

 

Obras del inquilino en una vivienda de alquiler.

El arrendatario debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda.

Sin embargo, el inquilino no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la casa o que provoquen la disminución de su estabilidad o seguridad.

Por ejemplo, el inquilino no puede tirar un tabique en una habitación sin obtener previamente la autorización del propietario.

Esta cuestión tiene una importancia significativa, pues si el inquilino hace las modificaciones sin consentimiento, el propietario puede instar la resolución del contrato y exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado original.

A modo de ejemplo, si el inquilino decide pintar la vivienda de otro color y cambiar la cerámica de los suelos, al finalizar el contrato de alquiler no puede exigir ningún tipo de indemnización. Además, el propietario le podría exigir reponer la vivienda a como se encontraba antes de las obras.

Por tanto, el inquilino tendrá que pedir permiso por escrito al arrendador antes de empezar los trabajos.

En relación a las obras que puede realizar el inquilino en una vivienda de alquiler, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ha modificado el artículo 23 de la Ley 29/1994 (LAU), que regula estos aspectos.

A continuación vamos a ver un ejemplo de carta para solicitar autorización al propietario, por escrito, para realizar obras en la vivienda arrendada.

Recuerda, todas aquellas obras que decidas hacer en tu piso de alquiler y que supongan un cambio en la configuración de la vivienda, requieren autorización del propietario. Vamos con el modelo.

 

Modelo de escrito para solicitar autorización al propietario para realizar obras en la vivienda de alquiler.

D/Dª […] (Nombre y apellidos del inquilino)

Dirección […]

Teléfono […]

Correo electrónico […]

D/Dª […] (Nombre y apellidos del arrendador)

Dirección […]

En […] (Lugar y fecha)

Muy Sr. mío:

En relación con el contrato de alquiler que tengo suscrito con Vd., de fecha […], pongo en su conocimiento que tengo intención de realizar las siguientes obras de mejora en la vivienda de su propiedad:

[…] (Incluir descripción detallada de las mismas)

Para la ejecución de dichas obras, deseo contar con su autorización expresa, por escrito, conforme determina el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Para ello, agradecería que me remita lo antes posible la autorización solicitada.

A la espera de sus noticias, se despide atentamente,

(Firma)

Fdo.: (Nombre y apellidos del inquilino)

 

Si leíste este post tal vez te interese ver un cómo se hace un  Documento para la entrega de llaves y el fin de contrato de arrendamiento, de conformidad y mutuo acuerdo entre las partes.

Recuerda que en nuestra sección de descargas de modelo de contrato puedes encontrar documentos legales redactados por abogado.

Nos vemos online.

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Muestra 65 comentarios
  • IrisFarfan
    Responder

    Gracias muy buena información me servira de mucho, como tambien lo es en alquileres de casas de Guatemala, muy efectivos para su comodidad!!!

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola IrisFarfan, gracias por visitar el blog y por dejar tu comentario. Recordad amigos de Latinoamérica que los contenidos de mis modelos están basados en la legislación española. Un saludo.

  • JOSE ANTONIO ANTUNEZ
    Responder

    BUENAS NOCHES,ME HA ENCANTADO TODO LO REFERIDO A ESTA INFORMACION, EN CUANTO AL TEMA DE LOS ALQUILERES( YO SOY PROPIETARIO); HAY MUCHAS COSAS EN EL AIRE, ME GUSTARIA PREGUNTARTE , POR EJEMPLO, SI TENGO QUE COMPRARLE AL INQUILINO EL COLCHON NUEVO PORQUE DICE QUE YA NO DESCANSA BIEN EN EL,Y ESO QUE EL UNICO QUE LO UTILIZA ES EL CON SU MUJER.
    SOY UNA PERSONA RAZONABLE, PAGO EL IBI, LA COMUNIDAD, EL AGUA, EL SEGURO DEL PISO, TODO ESO VA INCLUIDO EN EL PAGO DEL ALQUILER.
    Y QUERIA SABER SI TODO ESTE TIPO DE COSAS QUE EL INQUILINO UTILIZA Y DISFRUTA EL, SI YO LAS TENGO QUE PAGAR , YA QUE EL DESGASTE EL PRODUCIDO POR SU DISFRUTE.
    PODRIA DECIR LO MISMO DE UN SOFA O DE UN FRIGORIFICO.
    BUENO , SI TE VIENE A BIEN CONTESTAR, DESDE LUEGO TE LO AGRADECERIA ENORMEMENTE.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Jose Antonio, en primer lugar te agradezco tu visita al blog y tus comentarios. En mi opinión, si has alquilado la vivienda amueblada y ya dispone de un colchón en buen estado (es decir, cumple con su función) el propietario no debería comprar un nuevo colchón según el gusto del inquilino. Otra cosa distinta sería que el colchón, el sofá o el frigorífico esté averiado y entonces sí necesite un recambio a cargo del arrendador. Nos vemos por el blog! Un saludo.

  • CRIS
    Responder

    Buenas noches. Gracias por tu blog. Es de gran ayuda. Yo te queria hacer una pregunta. Soy inquilina y hace 4 meses puse la fibra optica en el piso. No dije nada al propietario porque la instalacion de la fibra iba por donde estaba ya hecha la del telefono y no suponia ningun cambio. Se que en una junta de propietarios se llego a un acuerdo para avisar a los presidentes de la comunidad a la hora de poner la fibra. Yo baje varias veces pero no consegui contactar con ellos. Pusimos la fibra y, 4 meses despues, le ha llegado una carta al propietario conforme el administrador de la comunidad pide cambiar la instalacion de la fibra. Si no se lleba a cabo denunciaran. El propietario dice que si me denuncian pagare yo los gastos del juicio y la instalacion nueva. Despues de poner la fibra por donde el propietario tenia hecha la instalacion, me pueden reclamar el cambio y encima pagarlo yo.
    Te agradeceria muchisimo que me contestaras. Me seria de mucha ayuda. Gracias

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Cris, gracias por las palabras. En relación a tu pregunta, si como dices, no has provocado ningún daño ni has realizado cambios en la estructura del inmueble, no debería haber ningún problema. Pero eso sí, podría ser que, al final del contrato de alquiler, el propietario te exija que vuelvas a poner la instalación tal y como estaba al comienzo. Solo una duda… ¿Por qué la comunidad de vecinos está en contra de la fibra? Bueno, lo dicho, gracias por tus comentarios. Un saludo.

  • CRIS
    Responder

    Gracias por tu rapida respuesta.
    La comunidad no es que este en contra de la fibra. Si no que el propietari, antes de alquilarnos el piso, modifico la instalacion. En vez de pasar los cables del telefono por donde siempre,hizo un pequeño agujero a la izquierda de la fachada a la altura de su piso. Asi que apenas se ve la diferencia con el resto de los cables de los vecinos. Pero los de la comunidad no lo aceptan asi.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Cris, en ese caso, si la comunidad no tolera ese cambio en la fachada, opino que el dueño del piso debe reparar el agujero y tu tendrías que pasar la fibra por el conducto original. En todo caso te deseo una pronta solución!

  • José
    Responder

    Hola
    Llevó desde 2003 en un piso de alquiler amueblado.
    Le estoy pidiendo a mi arrendador que me cambie los somiers y colchones que ya tienen como mínimo 13 años
    Me dice que es uso habitual y tengo yo que asumir los gastos
    Gracias por si respuesta

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola José, le corresponde al arrendador asumir los gastos, para conservar la vivienda en buen estado de habitabilidad.
      Muchas gracias por visitar el blog y comentar.
      Un saludo

  • anna
    Responder

    Hola,
    Tengo un local en un edificio de 50 años ,desde hace 30 años tengo un baño alquilado ,en estos treinta años no han reformado nunca pero yo he pagado el alquiler.
    Tengo derecho a que lo reformen por motivos de higiene.Tanto azulejos ,puertas y tuberias tienen 50 años

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Ana, el propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad. Deberías reclamar al arrendador. Saludos.

  • mercedes
    Responder

    Hola ,me ayudaría mucho que me orientaras en una duda que tengo. Estoy en una casa c donde se alquilan habitaciones.
    Tengo el contrato hasta septiembre y ahora dice la casera que me tengo que ir en junio porque va a hacer obras. Me l comunicó el 27-5-2016,por teléfono,.Mi contrato es hasta septiembre .
    Es legal hacer esto. que me eche sin avisar con 2 mese de antelación.
    Decir que pago el alquiler rigurosamente y no tiene nada que reprocharme.
    qué puedo hacer

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Mercedes, la casera debería avisarte con 3 meses de antelación al inicio de las obras y por escrito. Muchas gracias por comentar, saludos.

  • Félix sainz
    Responder

    E alquilado el piso y después de tres meses me dicen que el calentador se a estropeado y que el arreglo lo tengo que pagar yo o que me lo descuentan de la renta, el calentador es nuevo unos dos años.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Félix, ese tipo de reparaciones corren por cuenta del casero, al menos que el daño haya sido provocado por el inquilino. Saludos.

  • Anna Monje
    Responder

    Hola, Me ha encantado el blog…
    Tengo una duda sobre la realización de obras. Tengo un contrato de alquiler desde 1984. Soy discapacitada y quiero hacer obras en el baño para cambiar la bañera por un plato de ducha y de paso cambiar sanitarios. Sé que con el certificado de grado de discapacidad, el arrendador no se puede negar a que haga las obras y que solo tengo que comunicarselo por escrito. Mi pregunta es si me puede subir el alquiler por hacerlas. Muchas gracias.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Anna, muchas gracias por tus palabras. A diferencia de lo que ocurre en la actualidad, en tu caso, el arrendador puede repercutir el coste de las obras en la renta. La respuesta la tienes en la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, artículos 107 y ss. Para que esto ocurra, el casero debe notificártelo de forma fehaciente, por escrito. Saludos.

  • Jorge
    Responder

    Hola buenas tardes;
    Vivo con mi novia en un piso pequeño y llevamos más de una año para poder cambiarnos. En Barcelona casi siempre que vemos pisos son con inmobiliarias, nos piden que paguemos el mes al momento de ver el piso, más dos fianzas. Nuestros ahorros no nos llegan, y claro en el piso donde estamos no nos devolverán la fianza hasta que nos marchemos. Tenemos miedo porque ella firmó el contrato hace muchos años donde se hacía responsable de todos los desperfectos. Con el tiempo la mampara de la ducha se ha roto porque la cal se ha comido las piezas, la encimera de la cocina se ha rajado, y en la pared hay una humedad. Tenemos un seguro pero no nos cubre eso, el perito que vino a ver la encimera dijo que eso era causa de la mala calidad de los productos. Somos muy cuidadoso con todos, estamos obligados a pagar esos desperfectos. Agradeceria una respuesta , y un poco de ayuda nos sabemos como salir de este zulo de 600 euros, no tenemos espacio para poder estudiar ni nada.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Jorge, el inquilino está obligado a realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda. Si la mampara de la ducha se ha roto como consecuencia del paso del tiempo y del uso ordinario, correspondería al inquilino realizar dicha reparación. Los daños en pared y pintura por humedad corresponde al propietario, siempre que la causa no sea el mal uso de la vivienda por el arrendatario. La rotura de la encimera, entiendo que debe pagarla el casero, teniendo en cuenta lo dicho por el perito. Te recomiendo la lectura de un post reciente acerca de las obligaciones del inquilino en relación con las roturas y daños. Saludos.

  • Pepa Sanchez
    Responder

    muchísimas gracias por este blog, los neófitos en la materia nos encontramos en muchas ocasiones sin saber que hacer y por el mismo desconocimiento pasamos de tomar medidas y después pagamos las consecuencias, por lo tanto es de agradecer este tipo de ayuda y ser agradecidos es de bien nacidos, Un buen amigo tiene arrendado gran parte de un edificio y los arrendatarios sin comunicación previa, ni permiso alguno, han derribado algunos tabiques y eliminado cuartos de baño, en el contrato solo se especifica que todo lo que modifiquen tendrá que ser restituido antes de concluir el contrato, pero no especifica nada sobre requerir permisos o a que tipo de modificaciones, ¿el que no conste es importante o no es relevante? gracias de antemano, un saludo

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Pepa, la ley establece que el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Aunque no se especifique nada en el contrato de alquiler de vivienda, la ley prohibe al inquilino la realización de este tipo de obras, al menos que sea autorizado por el casero. Muchas gracias por tus palabras, saludos.

  • Estrella
    Responder

    Buenas tardes.
    Alquile un piso a una fa,ilia hace 15 meses y se ha roto la mampara de la ducha, han roto las guias, quien paga la avería?
    Si no se encuentran las piezas hay que poner una mampara nueva, ¿quien corre con los gastos?
    Gracias.
    Un saludo.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Estrella, si el daño fue causado por culpa del inquilino o de las personas que viven con él, correspondería a éste pagar los gastos de reparación. Saludos.

  • Lorena
    Responder

    Buenos días, muy interesante el artículo. Soy inquilina en un piso de alquiler, y debido al ruido de la calle (hay un pub debajo del piso, que es un primero, y abre todos los días hasta las 5:30 de la mañana. El bar está bien insonorizado, es la gente que sale a fumar la que arma mucho escándalo), es imposible dormir, incluso con las ventanas cerradas y la persiana bajada. Por ello le hemos pedido a la casera que cambie las ventanas, porque ni nosotros como inquilinos actuales, ni los futuros, van a poder dormir en ese piso. Nos ha indicado que si queremos ventanas nuevas, que nos sube el alquiler, porque es cosa nuestra, pero es una mejora del piso, aunque solicitada por el inquilino. ¿Estamos obligados a aceptar la subida del alquiler si queremos que se lleve a cabo la mejora? Muchas gracias.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Lorena, entiendo que el casero debe realizar dicha obra para mantener las condiciones de habitabilidad que le exige la ley. Otra cosa sería ver si ese bar tiene autorización para abrir hasta tan tarde. Te deseo una pronta solución. Saludos.

  • Manuel
    Responder

    Buenas,

    Muchas gracias por tu articulo. Me gustaría plantear una duda, al contratar fibra óptica con vodafone se realizó una instalación perforando la pared. Ahora el arrendador pide su desinstalación. Entiendo que tengo el deber de quitar la instalación y tapar el agujero, ¿ Debo pintar también?

    Gracias por adelantado por tu ayuda

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Manuel, si el casero no autorizó dicha perforación, entiendo que cuando entregues la vivienda al propietario, al término del alquiler, deberá encontrarse en el mismo estado que tenía cuando la recibiste. Creo que deberías pintar. Nos vemos online. Saludos.

  • Carolina Rodriguez
    Responder

    Buenas tardes:
    1-Soy inquilina y en mi contrato se especifica q consumes tengo q pagar, en este caso luz y agua, se entiende q lo q no s indica lo paga el propietario no??; pues ahora me reclama q le pague la calefacción de la vivienda, q tiene contador individualizado anterior a mi contrato de alquiler… Estoy obligada a pagarlo??
    2- Puede el propietario cuando termine el plazo de los primeros 3 años de contrato subirme el alquiler a lo q quiera e incluir la calefacción??

    Gracias

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Carolina, dice la ley que los gastos por servicios con que cuente la vivienda que se individualicen mediante aparatos contadores los debe pagar el inquilino (agua, luz, gas, etc). En cuanto a la actualización de la renta habría que estar a lo que establece el contrato de arrendamiento, aunque entiendo que el consumo por calefacción es aparte. Te recomiendo acudir a un abogado para que estudie tu contrato y te diga exactamente cuales son tus derechos y obligaciones. Saludos.

  • Emma
    Responder

    Buenos días,
    Vivo en un piso de alquiler y el pasado 1 de junio el administrador de la finca colocó un letrero en la portería comunicando que el día 6 de junio se iniciaban las obras de rehabilitación de la fachada principal. No tenía conocimiento de ello ni he sido avisada por el propietario. El piso tiene balcón/terraza que ahora mismo tiene colocados delante los andamios, además han retirado los toldos para el sol puesto que han de picar la fachada por lo que ahora el sol da directo en el piso y el calor es horrible. Me han hecho retirar las plantas que tenía puesto que los obreros tienen que picar incluyendo el suelo y la barandilla del balcón/terraza.
    A parte del agobio de tener delante los andamios, el calor ha aumentado, y además el ruido de los obreros picando. El cartel indica que la previsión de finalización de la obra es el 31 de julio (es decir casi dos meses).
    Me gustaría saber si tengo algún tipo de derecho o compensación como inquilina.
    Muchas gracias. Saludos!

  • Mara
    Responder

    ¿Qué se entiende por pequeñas reparaciones en un piso alquilado?la avería de la lavadora con un coste de 70 e o del frigorifico de 77e, ¿se le puede pedir al inquilino que la pague?Muchas gracias por su buen trabajo!

    Mara

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Mara, entiendo que esas averías entrarían dentro de la categoría de pequeñas reparaciones, por lo que correspondería soportarlas el inquilino.
      Nos vemos online.

  • mari
    Responder

    Enhorabuena por el blog! Tengo una consulta urgente sobre un tema q me está amargando la vida. Alquile un local para almacén de muebles y, a los 7 u 8 meses, comenzó a salir una humedad en el techo que comunique por mail al propietario, que lo es también de todo el edificio. Mandó al perito de su seguro que, después de varias visitas, descubrió que la vecina del piso superior realizó obras en el baño no autorizadas por el propietario, por lo que parece ser que el seguro no se hacía cargo.
    La humedad ha ido creciendo, la vecina de arriba ya no está y han pasado dos años en los cuales he seguido reclamando el arreglo por escrito y con fotos. Ahora alcanza casi un cuarto del total del techo del local e incluso ha dejado al aire pequeños espacios por los que se ven directamente las vigas. Ante la pasividad de la propiedad, contraté un abogado. En cuanto el abogado les llamo, me mandaron empresa reparadora con la que en segunda visita, quedé para un día para el arreglo. Pregunté a dicha empresa el plazo, condiciones y molestias que ocasionaría dicho arreglo y no obtuve contestación (desconozco si pondrán andamio, si tardarán una mañana o una semana, si se van a limitar a pintar para salir del paso, etc). Antes de quedar para el arreglo, mi abogado me recomienda pedir un informe de perito oficial que, lógicamente, necesita ver el local y acceso al piso superior. Con un mail, he solicitado a la propiedad el acceso al primer piso con carácter urgente. Me contestan que yo no dejo entrar a los reparadores, y que necesitan justificación para dejar entrar al perito. Es decir, dan largas. Yo tengo obligación de comunicarles que he pedido un peritaje? Pueden negarse en caso de que se lo comunique? Siempre he estado dispuesta a continuar el contrato de 5 años que firmé (sin cláusula de indemnización por desistimiento del contrato) pero después de tres años estoy cansada de quejarme y quejarme, de verme obligada a contratar abogado, y desearía cerrar página e irme. Es causa de extinción de contrato de local esta reiterada dejadez en la conservación del inmueble? Puedo exigir legalmente la devolución de la fianza? Agradecería una respuesta lo antes posible. Mil gracias de antemano.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Mari, así como la obligación del propietario es mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, tu obligación sería dejar entrar a los reparadores para realizar las obras necesarias. Si el arrendador intenta realizar las reparaciones, no existiría causa de resolución. Por otra parte, la fianza se devuelve a la finalización del contrato. En cuanto al desistimiento anticipado del contrato por el arrendatario, tiene que estar expresamente permitido en el contrato. De ser así, el casero tendría que devolver la fianza.
      Nos vemos online.

  • Maria Dolores
    Responder

    Buenas tardes,
    muchas gracias por este blog que proporciona mucha información. Quisiera hacer una consulta referente a una vivienda que tengo alquilada, soy la propietaria. La casa tiene un patio con un pequeño tejado que cubre la zona donde está la lavadora y el termo del agua caliente. Recientemente ha llovido y me dice que tendría que instalar algo que cubra más superficie para que no se llegue a mojar la lavadora (y dos congeladores que tiene suyos y una secadora). ¿La instalación de esa parte de techado sería a cargo mía? Muchas gracias de antemano.

    • Responder

      Hola María Dolores, entiendo que en principio no tendrías obligación de cubrir más superficie de la que ya existe. Ahora, desde el punto de vista práctico, si la lavadora, que es de la propiedad, se estropea a causa de la lluvia, el coste de reparación sería a cargo del casero. En cuanto a los congeladores y secadora no son de tu responsabilidad.
      Nos vemos online.

  • Nuria
    Responder

    Gracias Tito por la información facilitada, es de mucha ayuda, depende del tipo de contrato? Es decir si es de renta antigua o nueva? Ya que he de realizar un cambio de instalación eléctrica en toda la vivienda, no voy hacer regatas debido a la humedad, y el propietario quiere hablar con el electricista para autorizar la misma.
    Mi contrato es de renta antigua, me pueden negar a realizar el cambio de instalación? Ya que según varios electricistas que han venido, nos indican que se haga con urgencia.

  • Gloria
    Responder

    Hola, buenas tardes.
    He alquilado en representación de los propietarios el apartamento de la playa este verano a una familia 15 días. A final de la estancia, los hijos hacen una fiesta con amigos, y cae (quiero pensar)ceniza en el toldo de la vecina de abajo ,que casualmente lo tenia abierto. Con que el toldo es ignífugo, no se hizo el agujero, pero si han quedado manchas amarillas de quemado. No es que sea exagerado, pero las quemadas o manchas están ahí y..la vecina quiere cambiar el toldo sí o sí,un toldo que tiene 4 años.La familia cree que es exagerado porque fue una reunión de amigos, no una fiesta…lo típico no lo reconocen.
    Tengo la fianza de la familia a quién alquilé el apartamento ( que es menor que lo que costará cambiar la tela del toldo).Han de pagar ellos aunque sea una parte? se puede pasar por el seguro?,si quiere el propietario, que esa es otra!!
    Grácias y saludos
    Gloria

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Gloria, si el importe de la fianza no llega para cubrir los daños, el inquilino tiene obligación de pagar la parte restante.
      Si necesitas un modelo para reclamar los daños al inquilino, puedes descargártelo en esta sección:
      https://www.modelosycontratos.com/tienda-de-descargas/
      El seguro de hogar responderá en función de las coberturas contratadas, y en este sentido te sugiero que el propietario hable con su compañía para informarse.
      Nos vemos online.

  • Lara
    Responder

    El propietario del piso que tengo alquilado va a hacer obras en el sótano para hacer garajes. Dice que para ello tiene que entrar un perito en todos los pisos. Tengo que dejarlo entrar? El propietario viene en persona cada dos por tres para comunicar cosas a pesar de que tiene TLf e email, eso es normal? Aunque su actitud es amable es muy insistente y nunca acepta un no por respuesta.

    • Responder

      Hola Lara, la ley dice que «El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento».
      Entiendo que el propietario no va a esperar a que finalice el contrato de alquiler para dar comienzo a las obras del sótano, y creo que si las visitas que realice el propietario a tu vivienda sean estrictamente relacionadas con las obras, deberías permitir su entrada al piso. Otra cosa distinta es que el casero aproveche las obras para entrar en el piso a comprobar su estado o a controlar… Siendo así, estarías en tu derecho de no permitir la entrada al propietario, ya que, aunque la vivienda sea de alquiler, ese es tu domicilio, tu hogar, y por tanto es inviolable.
      Nos vemos online.

  • Lara
    Responder

    Gracias por responder tan rapido. Aunque me hayan avisado de eso con menos de 12h de antelación y se nieguen a venir en horario de tardes? Ademas, no debería explicárseme al menos qué tiene que ver el estado de un segundo piso con el reacondicionamiento del sótano?

    • Responder

      Hola Lara, por ese motivo que decía que si las visitas al piso no están relacionadas con las obras de mejora, estás en tu derecho de no permitir la entrada del propietario a tu vivienda.
      Nos vemos online.

  • Suana Herrero Martin
    Responder

    Buenos días, yo tengo un caso algo fuera de lo común. Soy propietaria de un piso alquilado y del bajo inferior. Hace unos meses comenzó a gotear agua sobre mi coche y llamé al seguro. Dijeron que era el fregadero y desatascaron. El agua siguió cayendo y volví a llamar. Dijeron que era el desagüe de la lavadora y lo recolocaron.. seguía goteando y descubrí que ninguna bajante de la cocina daba a la altura de la gotera. Volví a llamar al seguro y vieron un azulejo roto en el baño y dijeron que era por ahí y que no cubrían la reparación porque era por falta de mantenimiento. A mi la in quilina nunca me dijo que hubiera un agujero y esta rotura la ha debido ocasionar ella con algún golpe. Mi primera llamada al seguro fue en Setiembre y el caso es que ha terminado pudriéndose la viga junto a la tubería y ha cedido el suelo. La obra de reparación requiere tirar la zona del suelo del baño abajo, junto a los tabiques del baño y levantar de nuevo (permiso de obra mayor), siendo la casa inhabitable. ¿Cómo procedo con el inquilino? No asume que se ha de ir.. ¿ha de pagarme los daños por omitirme la rotura y por no repararla? ¿cómo procedo? se me está complicando todo. Ni tengo dinero para semejante reparación, ni quiero altercados con el inquilino, que ahora dice que le alquilé el piso así.
    Cualquier ayuda será de agradecer. Saludos

    • Responder

      Hola Susana, después de leer tu comentario, y desde mi punto de vista, estaríamos ante un incumplimiento por parte del inquilino como consecuencia de no avisar al propietario que existían desperfectos en la vivienda.
      El inquilino tiene del deber de comunicar al casero las averías para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
      La propia ley de arrendamientos urbanos establece que: «El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones…».
      Entiendo que este motivo es causa de resolución de contrato, y para ello, como primer paso, deberás comunicarle al inquilino que debe abandonar la vivienda por su incumplimiento.
      Si tienes dudas con el escrito para desalojar al inquilino por incumplimiento, en el siguiente artículo podrás descargarte el modelo:
      https://www.modelosycontratos.com/2017/05/como-desalojar-inquilino-incumplimiento/
      En cuanto a la reclamación del dinero por el coste de la reparación, deberás esperar a tener una valoración pericial para demandar al inquilino, y además, tendrás que acudir a un abogado para interponer la correspondiente demanda judicial.
      Nos vemos online.

  • Susana
    Responder

    Muchísimas gracias.
    Sí, ya tengo el local apuntalado y un arquitecto haciendo el proyecto de reconstrucción.
    Saludos.

  • SUSANA
    Responder

    OTRA COSA MAS ¿HE DE IR AL AYUNTAMIENTO ANTES PARA QUE INHABILITE O PRESENTAR ALGUN DOCUMENTO QUE CONFIRMA LA INHABITABILIDAD? HAY ALGUN DOCUMENT O QUE SIMPLEMENTE INDIQUE QUE NO ES HABITABLE Y QUE HA DE PROCERSE AL DESALOJO?

    • Responder

      Hola Susana, con un informe pericial que indique el estado de la vivienda sería suficiente.
      De todas formas, puedes preguntar en el ayuntamiento si realizan este tipo de certificaciones.
      En cualquier caso, ten en cuenta que, en caso de disputa con el inquilino, deberá resolver un juez.
      Nos vemos online.

  • Dónal Mac
    Responder

    Hola,
    Hay obras en el piso enfrente mío. Por 8 meses estoy sufriendo el ruido de eso. Cada día tengo que salir todo el día para trabajar (que normalmente lo hago desde casa). Creo que el dueño sabia eso antes de firmar el contrato y no me había dicho nada, cuando le pregunté. Hay algo que puedo hacer en este caso?

  • Francisca
    Responder

    Reserve una vivienda sin muebles me la tienen que entregar pintada el día 1, el pintor no viene hasta el día 8, las llaves me las han dado ayer y hoy entro y han quitado la mampara de la ducha, Esto es legal?

  • Lucía
    Responder

    Hola buenas noches,
    Primero felicitarte por tu web, que nos sirve de gran ayuda a muchos.

    Te cuento, mi pareja y yo llevamos en un piso de alquiler desde hace exactamente 1 año y 1 mes.
    Todo perfecto.
    Todo bien hasta que ayer, me tocaron el timbre a las 11 de la mañana de parte de una constructora que venían a mirar las ventanas desde dentro de nuestra vivienda porque iban a comenzar a montar los andamios para reformar la fachada y querían saber el estado de posibles grietas internas.
    A reformar la fachada completa!! patios incluidos…
    Nos quedamos sin ventanas, literal, sin luz solar, con todo el polvo que eso ocasiona, y además, sin poder tender la ropa porque también nos quitan el colgador, lógicamente.
    Mi cara de tonta, de sorpresa y de enfado era tan obvia, y es que me acababa de enterar que ese mismo día empezaban unas obras de mínimo 6 meses de duración. Sin precio aviso.
    Una vez pasa esto, nos ponemos en contacto con ella, con la propietaria, le comunicamos lo que ha pasado y que ya han empezado a poner los andamios en el portal, ella se sorprende y dice que no sabía nada de dichas obras y que nos iba diciendo según se enterase de algo.

    Después he llegado aquí,
    He leído en tu web que tendría que avisar con 3 meses de antelación el tema obras, mal hecho. Pero es que además, la propietaria nos ha comunicado que no sabia nada de estas obras, peor aún, tendrá que aprobar esa derrama el algún momento, por tanto lo sabía, porque el resto de vecinos nos ha comunicado que lo sabían desde hace más de 1 año que es lo que nosotros llevamos aquí.
    La pregunta es:
    Que podemos hacer ante esto?
    Como le podemos pedir que nos rebaje el alquiler y nos compense por este disgusto?
    No se hasta donde tenemos derecho y de qué manera hacerlo.

    Un saludo,
    Buenas noches
    Y muchísimas gracias 😊

    • Responder

      Hola Lucía, como en el caso que comentas, cuando el arrendatario se ve obligado a soportar obras de mejora en la vivienda de alquiler, la ley dice que éste puede pedir al propietario una rebaja del alquiler y además una indemnización por los gastos que las obras le puedan acarrear.
      Por tanto, si que tienes derecho a exigir una rebaja, que deberás calcular en proporción a la parte de la vivienda que se vea afectada o que te veas privada de su uso.
      Por otro lado, también podrás exigir el abono de cualquier gasto que tengas por culpa de las obras (por ejemplo, limpieza).
      Tu abogado online.

      • Lucía
        Responder

        Gracias por tu contestación. La propietaria dice “que se ha puesto en contacto con sus abogados” y no nos va a rebajar nada que son obras de fachada y nos tenemos que aguantar……. además, de que no nos aviso como te explico en el comentario anterior…. ¿que podemos hacer ante este vacile?

        • Responder

          Hola Lucía, esto es lo que dice la ley respecto a las obras de mejora (artículo 22 LAU):
          1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
          2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
          3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
          Por tanto, tienes suficiente base legal para reclamar una rebaja en el precio del alquiler.
          Tu abogado online.

  • Valeria
    Responder

    Buenas tardes, felicidades por el blog, me está ayudando mucho. Me gustaría hacerte una pregunta, quisiera saber si la ley dice algo acerca de la obligación del arrendatario en alquilar la casa en perfectas condiciones de habitabilidad. El propietario me dijo que la casa estaría preparada cuando fuese a entrar, y cuando así fue la casa estaba sucia, sin pintar y con todos los arreglos por hacer (persianas rotas, muebles de cocina insalubres..). Muchas gracias y un saludo.

    • Responder

      Hola Valeria, la ley dice que «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido».
      Es decir, el propietario está obligado por ley a conservar la vivienda de alquiler en condiciones de habitabilidad.
      Tu abogado online.

  • Miguel
    Responder

    Hola buenas, vivo en un piso alquilado desde hace unos meses, resulta que tras la firma del contrato y todo nos dimos cuenta que el piso no esta bien insonorizado y por lo pequeño que son los pisos y que los vecinos de al lado son nocturnos el descansar se vuelve complicado.

    Los vecinos no hacen excesivo ruido como para poder quejarse, pues son ruidos comunes (quizas un poco excesivos) la television, conversaciones que se escuchan con nitidez…

    Podriamos reclamar al casero la insonorizacion o aislamiento del muro que linda con ellos?

    • Responder

      Hola Miguel, entiendo que el propietario no está obligado a insonorizar el piso, ya que no se trata de una avería achacable al casero.
      Si bien podrías exigir la resolución del contrato de alquiler de vivienda por esta falta de aislamiento.
      Tu abogado online.

      • Miguel
        Responder

        Buenas muchas gracias por la respuesta.

        Con la resolucion del contrato antes de tiempo, es decir antes de que haya finalizado el contrato, tendriamos derecho a la devolucion de fianza?

        Por que entiendo que por irnos antes tenemos la clausula de que no nos la devuelven, pero al ser por la causa de insonorizacion como seria?

        • Responder

          Hola Miguel, no se trataría de un incumplimiento de las obligaciones del inquilino, por tanto, el propietario estaría obligado a devolver la fianza al momento de la resolución anticipada del contrato de alquiler.
          Tu abogado online.

  • Juan Carlos
    Responder

    Buenos días Tito. Gracias por tus post y respuestas, he solucionado casi todas mis dudas pero aún tengo una. Tengo alquilado un apartamento amueblado incluyendo el colchón. En el contrato de alquiler no figura nada acerca de los muebles. Mi inquilino me dice que el colchón está ya mal, insinuando que se lo debo cambiar. ¿Me correspondería a mi hacerme cargo de este gasto.?
    Muchas gracias.
    Un saludo

    • Responder

      Hola Juan Carlos, la ley obliga al propietario a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Entiendo que si el colchón es viejo y está dañado, tendrás que asumir el gasto del cambio. Por otra parte, la vivienda se alquila con todo lo que está dentro de ella, no es necesario especificar en el contrato los muebles de la misma.
      Tu abogado online.

  • Juan Carlos
    Responder

    Gracias por tus respuestas. El contrato que tengo firmado con el inquilino es de 28 de agosto de 2014. Supongo que ya tendría que haber hecho un nuevo contrato. No he subido tampoco nunca el alquiler¿Podria realizar ahora un nuevo contrato y aprovechar para subir el alquiler? Indicarme, por favor, si es así cuál de tus contratos tendría que adquirir.
    Muchas gracias.
    Un saludo

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