Obras en Vivienda de Alquiler: Obligaciones y Derechos
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¡Buenos días Lector! Obras en nuestra vivienda de alquiler. Sobre este molesto asunto va el post de hoy. ¿Cuándo está obligado el propietario a pagar las obras en una vivienda de alquiler? ¿Cuándo le corresponde al inquilino realizar dichas obras? ¿Qué derechos tiene el inquilino?
 
Además veremos un modelo de escrito para solicitar autorización al propietario para realizar obras en una vivienda de alquiler.
 
Durante la vigencia del contrato de arrendamiento de una vivienda pueden surgir necesidades de obras, ya sean por mejoras que el inquilino decida realizar, por posibles imprevistos o aquellas obras derivadas del propio uso del inmueble.
 
La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula y regula estos casos, estableciendo cuándo es obligatorio realizar las obras y quién debe hacerse cargo del coste.
 
Así que para empezar, vamos a distinguir entre obras de conservación, obras de mejora y obras del arrendatario (inquilino).
 

Obras de conservación en una vivienda de alquiler.

El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
 
Por poner un ejemplo, si se rompe una tubería del baño, el propietario estaría obligado a repararla para que el inquilino pueda seguir utilizando el servicio con normalidad.
 
En caso de que el propietario se vea obligado a realizar obras en la vivienda, no tiene derecho a elevar la renta que pagas en concepto de alquiler.
 
Sin embargo, el propietario no tendrá obligación de pagar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del inquilino.
 
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda retrasarse hasta que finalice el contrato de arrendamiento, el inquilino está obligado a soportarlas. Y si la obra durase más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.
 
La Ley dice también que, el inquilino, en todo momento, y previa comunicación al propietario, podrá realizar las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al propietario.
 
Por ejemplo, si se produce una inundación en la casa, el inquilino, de forma urgente, tiene que contratar a un fontanero para reparar las tuberías rotas. Y el propietario tiene la obligación de pagar dicha reparación.
 

Obras de mejora en una vivienda de alquiler.

Las obras de mejora son aquellas que van dirigidas a mejorar las características de la vivienda de alquiler y no son estrictamente necesarias para que el inmueble sea habitable. También podemos incluir en este tipo de obras aquellas que han sido acordadas por la comunidad de propietarios, como por ejemplo una obra consistente en rehabilitar la fachada del edificio.
 
Obligación del propietario de pagar las obras en una vivienda de alquiler. Obligaciones y derechos de arrendadores y arrendatarios.
 
Las obras de mejora deben ser sufragadas por el propietario. Si dichas obras se prolongan durante más de 20 días, inquilino y propietario podrán pactar una reducción de la renta -reducción proporcional a la parte de la vivienda que el inquino no pueda utilizar-.
 
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
 
Si el inquilino no está de acuerdo con las obras de mejora que el propietario llevará a cabo en la vivienda de alquiler, puede desistir del contrato en el plazo de un mes desde la notificación del arrendador, en el caso de que las obras afecten de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada.
 

Obras del inquilino en una vivienda de alquiler. 

El arrendatario debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda.
 
Sin embargo, el inquilino no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la casa o que provoquen la disminución de su estabilidad o seguridad.
 
Por ejemplo, el inquilino no puede tirar un tabique en una habitación sin obtener previamente la autorización del propietario.
 
Esta cuestión tiene una importancia significativa, pues si el inquilino hace las modificaciones sin consentimiento, el propietario puede instar la resolución del contrato y exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado original.
 
A modo de ejemplo, si el inquilino decide pintar la vivienda de otro color y cambiar la cerámica de los suelos, al finalizar el contrato de alquiler no puede exigir ningún tipo de indemnización. Además, el propietario le podría exigir reponer la vivienda a como se encontraba antes de las obras.
 
Por tanto, el inquilino tendrá que pedir permiso por escrito al arrendador antes de empezar los trabajos.
 
En relación a las obras que puede realizar el inquilino en una vivienda de alquiler, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ha modificado el artículo 23 de la Ley 29/1994 (LAU), que regula estos aspectos.
 
A continuación vamos a ver un ejemplo de carta para solicitar autorización al propietario, por escrito, para realizar obras en la vivienda arrendada.
 
Recuerda, todas aquellas obras que decidas hacer en tu piso de alquiler y que supongan un cambio en la configuración de la vivienda, requieren autorización del propietario. Vamos con el modelo.
 

Modelo de escrito para solicitar autorización al propietario para realizar obras en la vivienda de alquiler. 

 
D/Dª […] (Nombre y apellidos del inquilino)
Dirección […]
Teléfono […]
Correo electrónico […]
 
D/Dª […] (Nombre y apellidos del arrendador)
Dirección […]
 
En […] (Lugar y fecha)
 
Muy Sr. mío:
 
En relación con el contrato de alquiler que tengo suscrito con Vd., de fecha […], pongo en su conocimiento que tengo intención de realizar las siguientes obras de mejora en la vivienda de su propiedad:
 
[…] (Incluir descripción detallada de las mismas)
 
Para la ejecución de dichas obras, deseo contar con su autorización expresa, por escrito, conforme determina el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
 
Para ello, agradecería que me remita lo antes posible la autorización solicitada.
 
A la espera de sus noticias, se despide atentamente,
 
(Firma)
Fdo.: (Nombre y apellidos del inquilino)
 
Si leíste este post tal vez te interese ver un cómo se hace un  Documento para la entrega de llaves y el fin de contrato de arrendamiento, de conformidad y mutuo acuerdo entre las partes.
 
Recuerda que ante cualquier duda es conveniente consultar a un abogado.