Obras en Vivienda de Alquiler: Obligaciones y Derechos
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¡Buenos días Lector! Obras en nuestra vivienda de alquiler. Sobre este molesto asunto va el post de hoy. ¿Cuándo está obligado el propietario a pagar las obras en una vivienda de alquiler? ¿Cuándo le corresponde al inquilino realizar dichas obras? ¿Qué derechos tiene el inquilino?
 
Además veremos un modelo de escrito para solicitar autorización al propietario para realizar obras en una vivienda de alquiler.
 
Durante la vigencia del contrato de arrendamiento de una vivienda pueden surgir necesidades de obras, ya sean por mejoras que el inquilino decida realizar, por posibles imprevistos o aquellas obras derivadas del propio uso del inmueble.
 
La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula y regula estos casos, estableciendo cuándo es obligatorio realizar las obras y quién debe hacerse cargo del coste.
 
Así que para empezar, vamos a distinguir entre obras de conservación, obras de mejora y obras del arrendatario (inquilino).
 

Obras de conservación en una vivienda de alquiler.

El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
 
Por poner un ejemplo, si se rompe una tubería del baño, el propietario estaría obligado a repararla para que el inquilino pueda seguir utilizando el servicio con normalidad.
 
En caso de que el propietario se vea obligado a realizar obras en la vivienda, no tiene derecho a elevar la renta que pagas en concepto de alquiler.
 
Sin embargo, el propietario no tendrá obligación de pagar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del inquilino.
 
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda retrasarse hasta que finalice el contrato de arrendamiento, el inquilino está obligado a soportarlas. Y si la obra durase más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.
 
La Ley dice también que, el inquilino, en todo momento, y previa comunicación al propietario, podrá realizar las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al propietario.
 
Por ejemplo, si se produce una inundación en la casa, el inquilino, de forma urgente, tiene que contratar a un fontanero para reparar las tuberías rotas. Y el propietario tiene la obligación de pagar dicha reparación.
 

Obras de mejora en una vivienda de alquiler.

Las obras de mejora son aquellas que van dirigidas a mejorar las características de la vivienda de alquiler y no son estrictamente necesarias para que el inmueble sea habitable. También podemos incluir en este tipo de obras aquellas que han sido acordadas por la comunidad de propietarios, como por ejemplo una obra consistente en rehabilitar la fachada del edificio.
 
Obligación del propietario de pagar las obras en una vivienda de alquiler. Obligaciones y derechos de arrendadores y arrendatarios.
 
Las obras de mejora deben ser sufragadas por el propietario. Si dichas obras se prolongan durante más de 20 días, inquilino y propietario podrán pactar una reducción de la renta -reducción proporcional a la parte de la vivienda que el inquino no pueda utilizar-.
 
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
 
Si el inquilino no está de acuerdo con las obras de mejora que el propietario llevará a cabo en la vivienda de alquiler, puede desistir del contrato en el plazo de un mes desde la notificación del arrendador, en el caso de que las obras afecten de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada.
 

Obras del inquilino en una vivienda de alquiler. 

El arrendatario debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda.
 
Sin embargo, el inquilino no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la casa o que provoquen la disminución de su estabilidad o seguridad.
 
Por ejemplo, el inquilino no puede tirar un tabique en una habitación sin obtener previamente la autorización del propietario.
 
Esta cuestión tiene una importancia significativa, pues si el inquilino hace las modificaciones sin consentimiento, el propietario puede instar la resolución del contrato y exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado original.
 
A modo de ejemplo, si el inquilino decide pintar la vivienda de otro color y cambiar la cerámica de los suelos, al finalizar el contrato de alquiler no puede exigir ningún tipo de indemnización. Además, el propietario le podría exigir reponer la vivienda a como se encontraba antes de las obras.
 
Por tanto, el inquilino tendrá que pedir permiso por escrito al arrendador antes de empezar los trabajos.
 
En relación a las obras que puede realizar el inquilino en una vivienda de alquiler, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ha modificado el artículo 23 de la Ley 29/1994 (LAU), que regula estos aspectos.
 
A continuación vamos a ver un ejemplo de carta para solicitar autorización al propietario, por escrito, para realizar obras en la vivienda arrendada.
 
Recuerda, todas aquellas obras que decidas hacer en tu piso de alquiler y que supongan un cambio en la configuración de la vivienda, requieren autorización del propietario. Vamos con el modelo.
 

Modelo de escrito para solicitar autorización al propietario para realizar obras en la vivienda de alquiler. 

 
D/Dª […] (Nombre y apellidos del inquilino)
Dirección […]
Teléfono […]
Correo electrónico […]
 
D/Dª […] (Nombre y apellidos del arrendador)
Dirección […]
 
En […] (Lugar y fecha)
 
Muy Sr. mío:
 
En relación con el contrato de alquiler que tengo suscrito con Vd., de fecha […], pongo en su conocimiento que tengo intención de realizar las siguientes obras de mejora en la vivienda de su propiedad:
 
[…] (Incluir descripción detallada de las mismas)
 
Para la ejecución de dichas obras, deseo contar con su autorización expresa, por escrito, conforme determina el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
 
Para ello, agradecería que me remita lo antes posible la autorización solicitada.
 
A la espera de sus noticias, se despide atentamente,
 
(Firma)
Fdo.: (Nombre y apellidos del inquilino)
 
Si leíste este post tal vez te interese ver un cómo se hace un  Documento para la entrega de llaves y el fin de contrato de arrendamiento, de conformidad y mutuo acuerdo entre las partes.
 
Recuerda que ante cualquier duda es conveniente consultar a un abogado.
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Muestra 35 comentarios
  • IrisFarfan
    Responder

    Gracias muy buena información me servira de mucho, como tambien lo es en alquileres de casas de Guatemala, muy efectivos para su comodidad!!!

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola IrisFarfan, gracias por visitar el blog y por dejar tu comentario. Recordad amigos de Latinoamérica que los contenidos de mis modelos están basados en la legislación española. Un saludo.

  • JOSE ANTONIO ANTUNEZ
    Responder

    BUENAS NOCHES,ME HA ENCANTADO TODO LO REFERIDO A ESTA INFORMACION, EN CUANTO AL TEMA DE LOS ALQUILERES( YO SOY PROPIETARIO); HAY MUCHAS COSAS EN EL AIRE, ME GUSTARIA PREGUNTARTE , POR EJEMPLO, SI TENGO QUE COMPRARLE AL INQUILINO EL COLCHON NUEVO PORQUE DICE QUE YA NO DESCANSA BIEN EN EL,Y ESO QUE EL UNICO QUE LO UTILIZA ES EL CON SU MUJER.
    SOY UNA PERSONA RAZONABLE, PAGO EL IBI, LA COMUNIDAD, EL AGUA, EL SEGURO DEL PISO, TODO ESO VA INCLUIDO EN EL PAGO DEL ALQUILER.
    Y QUERIA SABER SI TODO ESTE TIPO DE COSAS QUE EL INQUILINO UTILIZA Y DISFRUTA EL, SI YO LAS TENGO QUE PAGAR , YA QUE EL DESGASTE EL PRODUCIDO POR SU DISFRUTE.
    PODRIA DECIR LO MISMO DE UN SOFA O DE UN FRIGORIFICO.
    BUENO , SI TE VIENE A BIEN CONTESTAR, DESDE LUEGO TE LO AGRADECERIA ENORMEMENTE.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Jose Antonio, en primer lugar te agradezco tu visita al blog y tus comentarios. En mi opinión, si has alquilado la vivienda amueblada y ya dispone de un colchón en buen estado (es decir, cumple con su función) el propietario no debería comprar un nuevo colchón según el gusto del inquilino. Otra cosa distinta sería que el colchón, el sofá o el frigorífico esté averiado y entonces sí necesite un recambio a cargo del arrendador. Nos vemos por el blog! Un saludo.

  • CRIS
    Responder

    Buenas noches. Gracias por tu blog. Es de gran ayuda. Yo te queria hacer una pregunta. Soy inquilina y hace 4 meses puse la fibra optica en el piso. No dije nada al propietario porque la instalacion de la fibra iba por donde estaba ya hecha la del telefono y no suponia ningun cambio. Se que en una junta de propietarios se llego a un acuerdo para avisar a los presidentes de la comunidad a la hora de poner la fibra. Yo baje varias veces pero no consegui contactar con ellos. Pusimos la fibra y, 4 meses despues, le ha llegado una carta al propietario conforme el administrador de la comunidad pide cambiar la instalacion de la fibra. Si no se lleba a cabo denunciaran. El propietario dice que si me denuncian pagare yo los gastos del juicio y la instalacion nueva. Despues de poner la fibra por donde el propietario tenia hecha la instalacion, me pueden reclamar el cambio y encima pagarlo yo.
    Te agradeceria muchisimo que me contestaras. Me seria de mucha ayuda. Gracias

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Cris, gracias por las palabras. En relación a tu pregunta, si como dices, no has provocado ningún daño ni has realizado cambios en la estructura del inmueble, no debería haber ningún problema. Pero eso sí, podría ser que, al final del contrato de alquiler, el propietario te exija que vuelvas a poner la instalación tal y como estaba al comienzo. Solo una duda… ¿Por qué la comunidad de vecinos está en contra de la fibra? Bueno, lo dicho, gracias por tus comentarios. Un saludo.

  • CRIS
    Responder

    Gracias por tu rapida respuesta.
    La comunidad no es que este en contra de la fibra. Si no que el propietari, antes de alquilarnos el piso, modifico la instalacion. En vez de pasar los cables del telefono por donde siempre,hizo un pequeño agujero a la izquierda de la fachada a la altura de su piso. Asi que apenas se ve la diferencia con el resto de los cables de los vecinos. Pero los de la comunidad no lo aceptan asi.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Cris, en ese caso, si la comunidad no tolera ese cambio en la fachada, opino que el dueño del piso debe reparar el agujero y tu tendrías que pasar la fibra por el conducto original. En todo caso te deseo una pronta solución!

  • José
    Responder

    Hola
    Llevó desde 2003 en un piso de alquiler amueblado.
    Le estoy pidiendo a mi arrendador que me cambie los somiers y colchones que ya tienen como mínimo 13 años
    Me dice que es uso habitual y tengo yo que asumir los gastos
    Gracias por si respuesta

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola José, le corresponde al arrendador asumir los gastos, para conservar la vivienda en buen estado de habitabilidad.
      Muchas gracias por visitar el blog y comentar.
      Un saludo

  • anna
    Responder

    Hola,
    Tengo un local en un edificio de 50 años ,desde hace 30 años tengo un baño alquilado ,en estos treinta años no han reformado nunca pero yo he pagado el alquiler.
    Tengo derecho a que lo reformen por motivos de higiene.Tanto azulejos ,puertas y tuberias tienen 50 años

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Ana, el propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad. Deberías reclamar al arrendador. Saludos.

  • mercedes
    Responder

    Hola ,me ayudaría mucho que me orientaras en una duda que tengo. Estoy en una casa c donde se alquilan habitaciones.
    Tengo el contrato hasta septiembre y ahora dice la casera que me tengo que ir en junio porque va a hacer obras. Me l comunicó el 27-5-2016,por teléfono,.Mi contrato es hasta septiembre .
    Es legal hacer esto. que me eche sin avisar con 2 mese de antelación.
    Decir que pago el alquiler rigurosamente y no tiene nada que reprocharme.
    qué puedo hacer

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Mercedes, la casera debería avisarte con 3 meses de antelación al inicio de las obras y por escrito. Muchas gracias por comentar, saludos.

  • Félix sainz
    Responder

    E alquilado el piso y después de tres meses me dicen que el calentador se a estropeado y que el arreglo lo tengo que pagar yo o que me lo descuentan de la renta, el calentador es nuevo unos dos años.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Félix, ese tipo de reparaciones corren por cuenta del casero, al menos que el daño haya sido provocado por el inquilino. Saludos.

  • Anna Monje
    Responder

    Hola, Me ha encantado el blog…
    Tengo una duda sobre la realización de obras. Tengo un contrato de alquiler desde 1984. Soy discapacitada y quiero hacer obras en el baño para cambiar la bañera por un plato de ducha y de paso cambiar sanitarios. Sé que con el certificado de grado de discapacidad, el arrendador no se puede negar a que haga las obras y que solo tengo que comunicarselo por escrito. Mi pregunta es si me puede subir el alquiler por hacerlas. Muchas gracias.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Anna, muchas gracias por tus palabras. A diferencia de lo que ocurre en la actualidad, en tu caso, el arrendador puede repercutir el coste de las obras en la renta. La respuesta la tienes en la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, artículos 107 y ss. Para que esto ocurra, el casero debe notificártelo de forma fehaciente, por escrito. Saludos.

  • Jorge
    Responder

    Hola buenas tardes;
    Vivo con mi novia en un piso pequeño y llevamos más de una año para poder cambiarnos. En Barcelona casi siempre que vemos pisos son con inmobiliarias, nos piden que paguemos el mes al momento de ver el piso, más dos fianzas. Nuestros ahorros no nos llegan, y claro en el piso donde estamos no nos devolverán la fianza hasta que nos marchemos. Tenemos miedo porque ella firmó el contrato hace muchos años donde se hacía responsable de todos los desperfectos. Con el tiempo la mampara de la ducha se ha roto porque la cal se ha comido las piezas, la encimera de la cocina se ha rajado, y en la pared hay una humedad. Tenemos un seguro pero no nos cubre eso, el perito que vino a ver la encimera dijo que eso era causa de la mala calidad de los productos. Somos muy cuidadoso con todos, estamos obligados a pagar esos desperfectos. Agradeceria una respuesta , y un poco de ayuda nos sabemos como salir de este zulo de 600 euros, no tenemos espacio para poder estudiar ni nada.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Jorge, el inquilino está obligado a realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda. Si la mampara de la ducha se ha roto como consecuencia del paso del tiempo y del uso ordinario, correspondería al inquilino realizar dicha reparación. Los daños en pared y pintura por humedad corresponde al propietario, siempre que la causa no sea el mal uso de la vivienda por el arrendatario. La rotura de la encimera, entiendo que debe pagarla el casero, teniendo en cuenta lo dicho por el perito. Te recomiendo la lectura de un post reciente acerca de las obligaciones del inquilino en relación con las roturas y daños. Saludos.

  • Pepa Sanchez
    Responder

    muchísimas gracias por este blog, los neófitos en la materia nos encontramos en muchas ocasiones sin saber que hacer y por el mismo desconocimiento pasamos de tomar medidas y después pagamos las consecuencias, por lo tanto es de agradecer este tipo de ayuda y ser agradecidos es de bien nacidos, Un buen amigo tiene arrendado gran parte de un edificio y los arrendatarios sin comunicación previa, ni permiso alguno, han derribado algunos tabiques y eliminado cuartos de baño, en el contrato solo se especifica que todo lo que modifiquen tendrá que ser restituido antes de concluir el contrato, pero no especifica nada sobre requerir permisos o a que tipo de modificaciones, ¿el que no conste es importante o no es relevante? gracias de antemano, un saludo

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Pepa, la ley establece que el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Aunque no se especifique nada en el contrato de alquiler de vivienda, la ley prohibe al inquilino la realización de este tipo de obras, al menos que sea autorizado por el casero. Muchas gracias por tus palabras, saludos.

  • Estrella
    Responder

    Buenas tardes.
    Alquile un piso a una fa,ilia hace 15 meses y se ha roto la mampara de la ducha, han roto las guias, quien paga la avería?
    Si no se encuentran las piezas hay que poner una mampara nueva, ¿quien corre con los gastos?
    Gracias.
    Un saludo.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Estrella, si el daño fue causado por culpa del inquilino o de las personas que viven con él, correspondería a éste pagar los gastos de reparación. Saludos.

  • Lorena
    Responder

    Buenos días, muy interesante el artículo. Soy inquilina en un piso de alquiler, y debido al ruido de la calle (hay un pub debajo del piso, que es un primero, y abre todos los días hasta las 5:30 de la mañana. El bar está bien insonorizado, es la gente que sale a fumar la que arma mucho escándalo), es imposible dormir, incluso con las ventanas cerradas y la persiana bajada. Por ello le hemos pedido a la casera que cambie las ventanas, porque ni nosotros como inquilinos actuales, ni los futuros, van a poder dormir en ese piso. Nos ha indicado que si queremos ventanas nuevas, que nos sube el alquiler, porque es cosa nuestra, pero es una mejora del piso, aunque solicitada por el inquilino. ¿Estamos obligados a aceptar la subida del alquiler si queremos que se lleve a cabo la mejora? Muchas gracias.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Lorena, entiendo que el casero debe realizar dicha obra para mantener las condiciones de habitabilidad que le exige la ley. Otra cosa sería ver si ese bar tiene autorización para abrir hasta tan tarde. Te deseo una pronta solución. Saludos.

  • Manuel
    Responder

    Buenas,

    Muchas gracias por tu articulo. Me gustaría plantear una duda, al contratar fibra óptica con vodafone se realizó una instalación perforando la pared. Ahora el arrendador pide su desinstalación. Entiendo que tengo el deber de quitar la instalación y tapar el agujero, ¿ Debo pintar también?

    Gracias por adelantado por tu ayuda

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Manuel, si el casero no autorizó dicha perforación, entiendo que cuando entregues la vivienda al propietario, al término del alquiler, deberá encontrarse en el mismo estado que tenía cuando la recibiste. Creo que deberías pintar. Nos vemos online. Saludos.

  • Carolina Rodriguez
    Responder

    Buenas tardes:
    1-Soy inquilina y en mi contrato se especifica q consumes tengo q pagar, en este caso luz y agua, se entiende q lo q no s indica lo paga el propietario no??; pues ahora me reclama q le pague la calefacción de la vivienda, q tiene contador individualizado anterior a mi contrato de alquiler… Estoy obligada a pagarlo??
    2- Puede el propietario cuando termine el plazo de los primeros 3 años de contrato subirme el alquiler a lo q quiera e incluir la calefacción??

    Gracias

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Carolina, dice la ley que los gastos por servicios con que cuente la vivienda que se individualicen mediante aparatos contadores los debe pagar el inquilino (agua, luz, gas, etc). En cuanto a la actualización de la renta habría que estar a lo que establece el contrato de arrendamiento, aunque entiendo que el consumo por calefacción es aparte. Te recomiendo acudir a un abogado para que estudie tu contrato y te diga exactamente cuales son tus derechos y obligaciones. Saludos.

  • Emma
    Responder

    Buenos días,
    Vivo en un piso de alquiler y el pasado 1 de junio el administrador de la finca colocó un letrero en la portería comunicando que el día 6 de junio se iniciaban las obras de rehabilitación de la fachada principal. No tenía conocimiento de ello ni he sido avisada por el propietario. El piso tiene balcón/terraza que ahora mismo tiene colocados delante los andamios, además han retirado los toldos para el sol puesto que han de picar la fachada por lo que ahora el sol da directo en el piso y el calor es horrible. Me han hecho retirar las plantas que tenía puesto que los obreros tienen que picar incluyendo el suelo y la barandilla del balcón/terraza.
    A parte del agobio de tener delante los andamios, el calor ha aumentado, y además el ruido de los obreros picando. El cartel indica que la previsión de finalización de la obra es el 31 de julio (es decir casi dos meses).
    Me gustaría saber si tengo algún tipo de derecho o compensación como inquilina.
    Muchas gracias. Saludos!

  • Mara
    Responder

    ¿Qué se entiende por pequeñas reparaciones en un piso alquilado?la avería de la lavadora con un coste de 70 e o del frigorifico de 77e, ¿se le puede pedir al inquilino que la pague?Muchas gracias por su buen trabajo!

    Mara

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Mara, entiendo que esas averías entrarían dentro de la categoría de pequeñas reparaciones, por lo que correspondería soportarlas el inquilino.
      Nos vemos online.

  • mari
    Responder

    Enhorabuena por el blog! Tengo una consulta urgente sobre un tema q me está amargando la vida. Alquile un local para almacén de muebles y, a los 7 u 8 meses, comenzó a salir una humedad en el techo que comunique por mail al propietario, que lo es también de todo el edificio. Mandó al perito de su seguro que, después de varias visitas, descubrió que la vecina del piso superior realizó obras en el baño no autorizadas por el propietario, por lo que parece ser que el seguro no se hacía cargo.
    La humedad ha ido creciendo, la vecina de arriba ya no está y han pasado dos años en los cuales he seguido reclamando el arreglo por escrito y con fotos. Ahora alcanza casi un cuarto del total del techo del local e incluso ha dejado al aire pequeños espacios por los que se ven directamente las vigas. Ante la pasividad de la propiedad, contraté un abogado. En cuanto el abogado les llamo, me mandaron empresa reparadora con la que en segunda visita, quedé para un día para el arreglo. Pregunté a dicha empresa el plazo, condiciones y molestias que ocasionaría dicho arreglo y no obtuve contestación (desconozco si pondrán andamio, si tardarán una mañana o una semana, si se van a limitar a pintar para salir del paso, etc). Antes de quedar para el arreglo, mi abogado me recomienda pedir un informe de perito oficial que, lógicamente, necesita ver el local y acceso al piso superior. Con un mail, he solicitado a la propiedad el acceso al primer piso con carácter urgente. Me contestan que yo no dejo entrar a los reparadores, y que necesitan justificación para dejar entrar al perito. Es decir, dan largas. Yo tengo obligación de comunicarles que he pedido un peritaje? Pueden negarse en caso de que se lo comunique? Siempre he estado dispuesta a continuar el contrato de 5 años que firmé (sin cláusula de indemnización por desistimiento del contrato) pero después de tres años estoy cansada de quejarme y quejarme, de verme obligada a contratar abogado, y desearía cerrar página e irme. Es causa de extinción de contrato de local esta reiterada dejadez en la conservación del inmueble? Puedo exigir legalmente la devolución de la fianza? Agradecería una respuesta lo antes posible. Mil gracias de antemano.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Mari, así como la obligación del propietario es mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, tu obligación sería dejar entrar a los reparadores para realizar las obras necesarias. Si el arrendador intenta realizar las reparaciones, no existiría causa de resolución. Por otra parte, la fianza se devuelve a la finalización del contrato. En cuanto al desistimiento anticipado del contrato por el arrendatario, tiene que estar expresamente permitido en el contrato. De ser así, el casero tendría que devolver la fianza.
      Nos vemos online.

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