¿Cómo Desalojar a Inquilino de la Vivienda por Incumplimiento?
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Modelo de escrito para exigir -por vía amistosa- al arrendatario que abandone la vivienda de alquiler por incumplimiento de contrato.

Hola lector. Hoy en Modelos y Contratos vamos a tratar un asunto realmente interesante, un tema que se repite muy frecuentemente en los alquileres de toda España… Cuando el inquilino incumple lo pactado en el contrato y el propietario desea su desalojo.

 

¿Cómo notificar al inquilino que debe abandonar la vivienda por incumplimiento?

Ante un incumplimiento contractual -o de ley- por parte del inquilino, el propietario, en muchos casos, ya no desea continuar con el alquiler y sólo busca recuperar su vivienda.

En estos casos el arrendador quiere que el inquilino se marche del piso.

Teniendo en cuenta el motivo, la forma o el grado de incumplimiento, en gran medida, las partes buscan un acuerdo para que el inquilino continúe en la vivienda, como por ejemplo en los casos de impagos de rentas. El inquilino regulariza y el alquiler continúa.

Pero como digo, hay casos en donde el dueño ya no quiere que el arrendatario permanezca en el piso. 

Llegados a este punto, el dueño de la vivienda, lo primero que puede hacer es intentar un acuerdo amistoso con el inquilino, para que desaloje la vivienda, antes de iniciar un proceso judicial de desahucio.

Precisamente en este blog ya hemos analizado las vías judiciales para desahuciar al inquilino en los casos de incumplimiento.

Así que hoy nos vamos a centrar en las formas más comunes de incumplimiento y cómo debe hacer el arrendador para comunicar al inquilino el desalojo por la vía amistosa.

 

Causas de incumplimiento en el alquiler que permiten el desalojo del inquilino.

Para analizar este asunto nos vamos al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En este precepto de la LAU se mencionan las causas o motivos que permiten al propietario desahuciar al inquilino de la vivienda alquilada.

A continuación vamos a exponer cuales son estos motivos para que el propietario pueda solicitar la resolución del contrato antes de que finalice y exigir el desahucio del arrendatario. 

 

Motivos que permiten al dueño resolver el contrato y desahuciar al inquilino.

El artículo 27.2 de la LAU nos dice que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento de vivienda por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Es decir, el impago de la renta o el retraso en el pago es causa suficiente para solicitar el desalojo del inquilino. 

Además, hay que incluir en este punto, cualquier otra cantidad que el inquilino haya dejado de pagar y que le corresponda pagar por contrato, tales como los gastos por suministro (luz, agua, teléfono, etc.) u otras obligaciones como IBI, comunidad, etc.

 

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

El impago de la fianza es causa suficiente para que el propietario pueda solicitar la finalización del contrato de alquiler.

La falta de pago de las sucesivas actualizaciones de la fianza que se pudieran pactar durante el arrendamiento también faculta al propietario a exigir el fin del contrato y el desahucio del inquilino.

 

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

En caso de que el inquilino cediera o subarrendara a otra persona la vivienda sin autorización o consentimiento expreso del arrendador es motivo suficiente para exigir al inquilino la terminación del contrato y el desalojo.

 

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

Lo que viene a decir la ley es que si el inquilino provoca intencionadamente daños en la vivienda o en el piso el propietario estaría facultado para exigir el desahucio del arrendatario.

Al mismo tiempo, la ley establece que el arrendador puede solicitar la finalización del contrato si el inquilino realiza obras en el inmueble sin la debida autorización del arrendador o el consentimiento del arrendador (sólo en aquellos casos donde, por ley o contrato, la autorización sea necesaria).

 

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En este caso la ley no deja lugar a dudas, ya que el dueño podrá solicitar el desalojo del inquilino si se están realizando en el inmueble actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas.

 

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

Básicamente, se trata de aquellos casos cuando hay un cambio de uso y el piso o la casa deja de estar destinado principalmente a ser la vivienda permanente del inquilino.

Solicitar el desalojo al inquilino de forma amistosa.

Como decía más arriba, ante un incumplimiento por parte del inquilino, que además sea motivo suficiente para exigir su desahucio, el arrendador puede optar por acudir directamente a la vía judicial interponiendo la correspondiente demanda o, intentar un acuerdo previo con el inquilino.

En muchos casos el propietario consigue que el inquilino abandone la vivienda sin tener que recurrir a la justicia.

Por poner algunos ejemplos.

  • El caso más frecuente es el de impagos de renta.

En este caso se le envía una comunicación al inquilino para hacerle saber que como consecuencia del impago la voluntad del propietario es resolver el contrato y que se desaloje el inmueble.

La razón del escrito es hacerle saber al inquilino que en caso de continuar en la vivienda se abrirá un proceso judicial contra él, con las molestias y gastos que esto le conllevará.

 

  • Un inquilino que utiliza la vivienda como negocio o para otras actividades, cuando en realidad el contrato se pactó para vivienda habitual; o aquel arrendatario que está desarrollando actividades molestas, insalubres, peligrosas, etc.

Se comunica al inquilino que dada las circunstancias el propietario ha decidido resolver el contrato y que tiene que desalojar. Y en caso de no hacerlo, se le notifica cuales son las consecuencias legales para él.

 

  • El caso de las obras en el inmueble sin autorización del propietario.

Del mismo modo que en los ejemplos anteriores, se le envía una comunicación al inquilino por la cual se le notifica que debe abandonar la vivienda. ¿El motivo? Haber realizado obras sin autorización del arrendador.

 

A continuación podrás acceder a un modelo de carta para notificar al inquilino el fin del contrato y el desalojo de la vivienda por incumplimiento de sus obligaciones, tal y como acabamos de ver en este post.

 

Modelo de escrito para exigir al inquilino el desalojo de la vivienda por incumplimiento.

Modelo de escrito para resolver el contrato de alquiler y solicitar al arrendatario el desalojo de la vivienda alquilada por incumplimiento de sus obligaciones, según el artículo 27 de la LAU o de cualquier otro pactado en el contrato de arrendamiento.

D/Dª […] (nombre del inquilino)

Dirección […] (domicilio del inquilino)

Ref: Contrato de arrendamiento de la vivienda sita en […], de fecha […]

 

Asunto: Notificación de desalojo por incumplimiento.

 

En […] (lugar y fecha)

 

Muy Señor mío:

Dirijo a Vd. la presente, en mi condición de arrendador de la vivienda indicada en el encabezado, la cual viene ocupando en la actualidad en calidad de arrendatario, para comunicarle que es voluntad de esta parte resolver el contrato de arrendamiento que nos vincula.

Concretamente, (desde el día […]) Vd. ha dejado de abonar la renta de alquiler / no ha pagado los gastos correspondientes a / ha realizado daños en la vivienda / ha realizado obras sin consentimiento del arrendador/ ha subarrendado o cedido el inmueble sin autorización del arrendador / está realizando en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas / ha cambiado el destino del uso de la vivienda / (señalar el motivo)

Como consecuencia de su incumplimiento contractual, conforme al mencionado contrato y a lo dispuesto en el articulo 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, Vd. (sigue)

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El artículo 27 de la LAU: Exigir el cumplimiento o resolver el contrato.

Como hemos visto, el artículo 27.2 enumera una serie motivos que permiten al propietario resolver el contrato y desalojar al inquilino de la vivienda por incumplimiento de sus obligaciones.

Pero además el articulo 27.1 nos viene a decir que ante un incumplimiento por parte del inquilino (en este caso por ser la parte que incumple el contrato) el propietario podrá optar por:

  • Exigir el cumplimiento de la obligación que el inquilino ha dejado de cumplir (por ejemplo regularizar el impago de renta).
  • Resolver el contrato y desahuciar al arrendatario.
  • En caso de proceder, solicitar una indemnización por daños, teniendo en cuenta el artículo 1124 Código Civil.

 

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

 

Artículo 1124 del Código Civil

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible (…)

 

Por lo tanto, teniendo en cuenta los motivos señalados en el artículo 27 de la LAU, el propietario, de forma amistosa o extrajudicial, podrá exigir al inquilino que desaloje la vivienda por incurrir en causa de resolución contractual.

Sin embargo, si el inquilino no atiende a la notificación realizada por el dueño, éste deberá acudir a la vía judicial y solicitar al Juez que de por terminado el contrato y ordene el desahucio del inquilino.

 

Locales comerciales o de negocio

Si lo que se quiere es resolver un contrato de arrendamiento de local de negocio por incumplimiento de las obligaciones del inquilino, debemos acudir al artículo 35 de la LAU

Artículo 35. Resolución de pleno derecho.

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Próximamente, en este blog, analizaremos el tema de la resolución de contrato y el desalojo del inquino por incumplimiento de sus obligaciones en los alquileres de locales o comercios.

 

… 

Este artículo te puede ayudar:

  • Si eres propietario/arrendador en un contrato de alquiler.
  • El inquilino ha incumplido sus obligaciones del contrato.
  • Inquilino ha incurrido en alguna de las causa de resolución (artículo 27.2 LAU).
  • Si quieres desalojar al inquilino de la vivienda alquilada.
  • Para notificar al inquilino un plazo de desalojo.
  • Comunicar al inquilino que debe entregar las llaves.
  • Para evitar acudir a la justicia (solución amistosa).
  • Enviar por email, carta, burofax (forma fehaciente), etc.

 

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Muestra 10 comentarios
  • Mario
    Responder

    Hola Tito quiero desalojar a mi inqulino para vivir yo en el piso, como tengo que hacer. muchas gracias

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Mario, a priori, y sin tener conocimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, tendrías dos opciones. La primera sería enviar una notificación al inquilino (como el modelo de este post) si ha incumplido con alguna de sus obligaciones (se retrasó en el pago de la renta, de la fianza, tiene otras deudas, realiza actividades molestas o peligrosas en el piso, ha variado el uso de la vivienda, etc, etc.) para forzar su desalojo. La otra posibilidad pasa por recuperar la vivienda por necesidad (el dueño la necesita para vivir en ella, como es tu caso), pero para ello el contrato tiene que que tener una duración inferior a tres años y se ha tenido que cumplir el primer año de alquiler (te recomiendo esta lectura relacionada: https://www.modelosycontratos.com/2016/05/recuperar-vivienda-alquiler-necesidad-propietario/). Espero haberte aclarado algo las cosas.
      Nos vemos online.

  • Leandro Almeida
    Responder

    Hola Tito: Estoy en un piso alquilado por una temporada de 10 meses al cual e pagado los 10 meses por adelantado y 1 mes de fianza, el día 29/05/17 termina mi contrato y estaba negociando con la inmobiliaria verbalmente de seguir con el alquiler del piso pero pagando mensualmente y no 10 meses por adelantado otra vez
    Hoy la inmobiliaria me llama y me comunica que no puede alquilar mas el piso porque no tengo como demostrar renta (soy autónomo) Apresente el contrato de trabajo de mi esposa y me dijo que no puede alquilar.
    Es posible que me eche del piso faltando 13 días para el final del contrato. Quiero seguir en el piso y pagando mensualmente … que puedo hacer !!!!

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Leandro, entiendo que la inmobiliaria te habrá comunicado que no te renuevan el contrato y que debes desalojar, pero hasta el último día del contrato tienes derecho a permanecer en la vivienda, a no ser que se haya acordado por escrito otra cosa.
      Hace poco escribí un artículo sobre el fraude de los alquileres de 10 u 11 meses para evitar que los inquilinos puedan ejercer los derechos que estable la ley. En ese post decía que la simulación contractual se realiza en fraude de ley cuando se pactan contratos de temporada sobre inmuebles que serán utilizados para satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los inquilinos (como imagino será tu caso). En este sentido, aunque el contrato diga que el alquiler es de temporada, estaremos siempre ante un arrendamiento de vivienda cuando el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino y no se justifique la causa de esa temporalidad.
      Por lo tanto, en estos casos, aunque la inmobiliaria haya estipulado en el contrato que la duración será de 10 u 11 meses, simulando un alquiler de temporada, se considerará un arrendamiento de vivienda, lo que dará al inquilino el derecho a permanecer en el piso durante 3 años.
      Ahí te dejo la solución.
      Nos vemos online.

  • MARTIN
    Responder

    ​Hola Tito, Ante todo felicitarte por el Blog, Mi caso es el siguiente,soy inquilino en un piso de alquiler y la próxima semana estoy citado en la inmobiliaria, para hacer la entrega de llaves por finalización de contrato (el propietario ha optado por recuperar el inmueble tras terminar el contrato de tres años), el caso es que después de varias semanas buscando pisos, no consigo encontrar un piso que se adapte a mis necesidades. Con vistas a que no hay perspectivas de que consiga instalarme en un nuevo piso en los próximos días respetando la fecha marcada, he optado por solicitar una semana adicional, a lo que la propiedad me ha respondido que tiene compromisos adquiridos, y que por motivo de que le va a resultar imposible en caso de no cumplir la fecha acordada se reserva su derecho de interponer una demanda judicial. Necesitaría como inquilino saber que repercusión económica y que obligaciónes supondría el hecho de que me interpongan una demanda judicial por incumplimiento de contrato (excediendo un numero corto dedías,máximo siete días,no más ya que mi intención no es quedarme más días de la cuenta sino los necesarios como para poder trasladarme) y cual sería el procedimiento a seguir por mi parte, ya que estoy un poco perdido, y necesitaría asesoramiento.Muchas gracias.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Martin, sería muy aventurado pronosticar cual será la estrategia del propietario y su abogado. Pero dependiendo del procedimiento y la cuantía, lo más probable es que tengas que estar asistido por abogado y procurador en el juicio. Si bien es cierto que desde el momento en que finaliza el contrato de alquiler debes abandonar el piso, no creo que el arrendador entable un procedimiento judicial contra un inquilino que se retrasa menos de una semana en desalojar.
      Nos vemos online.

  • Carlos Martín
    Responder

    Hola Tito, buenas tardes! mi contrato de alquiler vence en Agosto (inclusive), a principios de Julio llamé a la inmobiliaria para preguntar si iba a ser posible renovar el contrato y me dijeron que seguramente la dueña no iba a tener problema y me quede tranquilo, hoy me llaman de la inmobiliaria a decirme que no iba a poder renovar el contrato (hasta ahora no me notificaron oficialmente, si es que lo tienen que hacer!!), ahora solo me queda Agosto para estar en el depto, tendrían que darme más plazo para desalojar o tengo que irme si o si en Agosto? en el caso que tenga que quedarme por lo menos hasta Septiembre, cuanto tendría que abonar de alquiler si ese mes esta fuera del contrato? muchas gracias por tu respuesta!

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Carlos, siento no haberte respondido durante el parón de vacaciones. Espero que hayas solucionado tu problema de alquiler. Si todavía tienes alguna pregunta, no dudes en escribirme.
      Nos vemos online.

  • Amparo
    Responder

    Hola tengo unas dudas vivo en un piso de alquiler hace cinco años y la dueña me a dicho que tengo que dejarlo ya pues el piso lo van a poner en venta porque ya a cumplido mi contrato , yo le estoy pagando actualmente pero no encuentro viviendas similares, soy una familia y tengo mi hijo con discapacidad . Estoy interesada en saber me puede desauciar y mas o menos en cuanto tiempo se llevaria a cavo el desaucio gracias

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Amparo, si se cumplió el plazo pactado en el contrato el arrendador tiene derecho a la no renovación del mismo, para lo que tiene que comunicarlo al menos con 30 días de antelación a la fecha del vencimiento.
      Si fuese así, cabría el desahucio y el plazo depende del funcionamiento del juzgado donde se encuentre la vivienda, aunque lo normal es que un procedimiento de desahucio no supere los 6 meses.
      Nos vemos online.

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