¿Puede el arrendador retener la fianza después de terminado el alquiler? ¿Debe el casero devolver la fianza inmediatamente al inquilino cuando finaliza el arrendamiento?
Hola lector. Hoy en «Modelos y Contratos» volvemos a tratar un asunto que genera muchas dudas entre caseros e inquilinos de toda España: la devolución de la fianza.
Anteriormente en este blog, hemos visto qué es la fianza, así como otras garantías adicionales a la fianza que se pueden acordar en el contrato de alquiler de vivienda actualizado o en aquellos inmuebles destinados para uso distinto del de vivienda (véase contrato de alquiler de temporada).
Con frecuencia, las partes suelen tener algún que otro conflicto con la devolución de la fianza al finalizar el arrendamiento, sobre todo cuando el arrendador, llegado el momento, retiene la fianza.
Es por ello, que en este artículo, intentaremos aclarar algunas dudas, respondiendo a las preguntas formuladas arriba.
Legalmente, ¿puede el arrendador retener la fianza al finalizar el alquiler?
Veamos primero lo que dice la ley.
El artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) nos dice:
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Como podemos leer, la ley no fija un plazo de restitución de la fianza, sino que nos dice que el casero debe devolver la fianza (o lo que quede de ella) a la finalización del contrato de alquiler de vivienda.
Y por otro lado, establece que a la cantidad de la fianza se le aplicará el interés legal a partir del mes siguiente a la entrega de las llaves por el inquilino.
Lo que significa que, si el casero se retrasa más de 30 días en devolver la fianza, el inquilino podrá exigir la cantidad que le corresponda de la fianza más los intereses.
Por lo tanto, siendo la fianza una garantía vinculada al contrato de alquiler, una vez que éste llega a su fin (y no quedan obligaciones pendientes), el casero tiene que devolverla en el acto al arrendatario.
Es erróneo decir que el propietario tiene un mes para devolver la fianza.
Entre algunos arrendadores e inquilinos existe la creencia de que el casero tiene 1 mes de plazo para devolver la fianza.
Pero la realidad no es esa.
Si el inquilino ha cumplido con todas sus obligaciones, el propietario debe devolver la fianza al término del alquiler.
Esta confusión, que es frecuente, puede tener su origen en la malinterpretación que se hace del artículo 36.4 de la LAU, sobre el período de 1 mes que establece dicha ley para que la fianza comience a generar intereses en favor del inquilino.
También podría confundirse con el plazo de 1 mes que disponen los organismos autonómicos, destinados al deposito de la fianza legal, para que restituyan dicha cantidad al casero (no al inquilino).
Dicho esto, en el contrato de alquiler o en el documento de terminación de contrato, las partes podrían pactar que el propietario, una vez finalizado el arriendo, retenga la fianza hasta que se compruebe el cumplimiento de las obligaciones del inquilino.
¿En que casos puede el casero retener la fianza?
Como decimos, si el inquilino entrega las llaves y transcurre un mes desde aquella entrega, y el casero no devuelve la fianza, esta cantidad comenzará a devengar el interés legal.
Por el contrario, si el inquilino no ha cumplido con sus obligaciones, el propietario tiene la facultad para retener la fianza hasta el cumplimiento de tales obligaciones.
Lo que significa que el casero puede quedarse con el dinero suficiente para cubrir los daños y/o averías provocadas por el inquilino, devolviendo la parte restante.
Llegado el caso, lo aconsejable sería firmar un documento de finalización de contrato donde se haga constar cuáles son los daños, averías u obligaciones pendientes.
¿Cómo reclamar la devolución de la fianza al arrendador?
Decíamos que, si al finalizar el contrato de alquiler, el arrendador retiene la fianza de forma injustificada, el inquilino podrá reclamar la devolución desde un primer momento.
Para ello, la forma más aconsejable es reclamar por Burofax la devolución de la fianza al casero.
Sin embargo, si la reclamación amistosa no provoca el efecto deseado, el inquilino deberá interponer la demanda en el juzgado.
Aunque existen procesos judiciales que permiten a los demandantes acudir sin abogado (para reclamar cantidades hasta 2000€), lo recomendable en estos casos es estar siempre asistidos por un letrado.
¿Buscas un modelo de contrato, un documento o escrito?
Encuéntralo en la página descargar modelo de contrato.
16 comentarios
Susan
Hola! Gracias por el artículo, muy interesante. Disculpad, quería saber si es legal que el arrendador retenga mi fianza por estar pendiente de pagar los recibos de electricidad y agua (quiero aclarar que no es que no los haya pagado porque no quiera o sean recibos pasados pendientes, sino que aún no llega los recibos del último mes que he estado en la vivienda y por ello; aún no sabemos el importe de los mismo), ¿o tendría que abonarme la totalidad de mi fianza y luego cuando llegue el recibo y me lo envíe, abonarle lo que corresponde por ello?. O es que el arrendador sí tiene derecho a descontarme el importe aproximado de los recibos o incluso la totalidad de la fianza hasta que vengan los recibos aunque esto exceda del mes permitido?. Gracias de antemano.
Tito Petrizzo, abogado
Hola Susan, en estos casos lo que se suele hacer es devolver la fianza pero reteniendo el importe de la factura de suministros (si todavía no está emitida, el importe de la última). Más tarde, cuando se conozcan los importes exactos se realizan las liquidaciones oportunas.
Un saludo.
INQUILINO pinto
Buenas noches,
Gracias por el artículo. En mi caso, la inmobiliaria ha excedido el plazo de 1 mes para la devolución de la fianza. Dicho plazo aparece por escrito en el contrato de la vivienda y en los emails. Poniéndome en contacto con ellos, comentan que todavía no han recibido el informe técnico….
¿Podría devolverles el último recibo del banco ya que han incumplido la cláusula del contrato?
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola lector, la fianza devenga intereses a partir del primer mes. Por tanto, lo que puedes reclamar al arrendador es la fianza más el interés legal hasta el momento de la devolución.
No te recomiendo devolver el recibo, ya que tu también pasarías a incumplir tu obligación de pago.
Nos vemos online.
Miriam
Hola, el arrendatario me pidió una fianza de 2 meses al alquilar su piso (900 €). En la entrega de llaves quedaban pendientes 2 recibos de luz que quedan reflejados en el documento de rescisión del contrato, 1 de 58,73 y otro que todavía no había recibido. Después de un mes y medio me ha devuelto 585 €. Ha descontado los recibos de luz y se ha quedado con 200 € de gas, cantidad estimada por el arrendatario por todo el año. Cuando llegó la primera factura de luz le pregunté por el gas y me dijo que iba incluido en esta, durante todo el año no me ha requerido ningún pago por este concepto ni ha llegado ningún recibo y ahora me dice que él estima que esa cantidad es la que yo habría consumido. Al pedirle los recibos me ha mandado la foto de la factura de un vecino con la que él ha realizado los cálculos aproximados. Tiene derecho a quedarse con esos 200€? Gracias.
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Miriam, la respuesta es sencilla. El inquilino tiene que pagar las facturas por el gasto de suministros, tales como la luz, el agua, el gas, etc., cuando haya contadores individualizados, excepto que las partes acuerden otra cosa.
Es decir, si no hay contador de gas en el piso alquilado, y no se ha pactado expresamente en el contrato otra cosa, corresponde al propietario abonar las facturas de gas. El arrendador no tiene derecho a quedarse con la fianza por este concepto.
Además te informo que para los alquileres de vivienda habitual, la fianza que se exige es de 1 mes y no 2 meses como te ha pedido al inicio del arrendamiento.
Si necesitas un modelo para reclamar la fianza del alquiler puedes descargarlo en esta sección: https://www.modelosycontratos.com/tienda-de-descargas/
Nos vemos online.
Verónica M.
Buenas noches.
El pasado 17 de abril el arrendador y yo firmamos dovumento de rescisión y entrega de llaves donde se detallaba que ambas partes declaran no tener nada que reclamarse. Me comentó que me haria transferencia bancaria de la devolución de la fianza entregada.
Hoy, día 9 de Mayo me ha ingresado solo una parte y me mande mail reclamando una serie de daños:
Mando de garaje con botón hundido
Rodapies de jardín dañado
Fotocélula de la puerta de garaje golpeada.
Me ha retenido 190 euros y me hace llegar factura de la reparación de la fotocélula.
Mi pregunta es: tras firmar una rescisiòn donde declara No tener nada que reclamarme puedo después reclamar? Cómo debo actuar?
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Verónica, una vez que el propietario ha comprobado el estado de la vivienda en el momento de la entrega de las llaves y ha firmado un documento donde declara que no hay nada que reclamar por el estado de la vivienda, entiendo que el casero debe devolverte el 100% de la fianza al término del alquiler.
Ten en cuenta además que la fianza genera intereses a favor del inquilino a partir del mes siguiente a la fecha en que el contrato de alquiler ha finalizado.
Por lo tanto, podrías reclamar la devolución íntegra de la fianza, y en su caso los intereses correspondientes en caso de retraso injustificado.
Nos vemos online.
Verónica M
Muchas gracias.
Le he solicitado el resto de la fianza peri se niega. Me aconsejan interponer demanda?
Tito Petrizzo, abogado digital
Así es. Si la vía amistosa no da resultados, no queda más remedio que acudir a la vía judicial e interponer la demanda correspondiente para exigir la devolución de la fianza del contrato de arrendamiento.
Nos vemos online.
Inmaculada
Buenas noches, el dueño del piso me hizo firmar un doc. donde dice que dejo el piso el dia 31 de octubre,y que en un mes maximo me devolveria la fianza, pero ya han pasado mas de un mes y no me ha devuelto nada y ni tan siquiera ha cambiado la titularidad de los suministros que iban a mi nombre, y tampoco quiere que lo haga yo porque dice que le quitaran los contadores y segun me asegura, se dara de alta en unos dias. De eso hace ya mas de un mes, exactamente 33 dias, porque el realidad aunque el doc. pone el 31 de octubre, las llaves se las entregue el 10 de noviembre, porque estuve haciendo la mudanza y le pague el dinero por los dias de mas segun el me pidio.
Queria saber cuantos interes tengo derecho a exigirle por la demora de la entrega de la fianza. Los pagos de suministros estan todos al dia.
Un saludo y gracias
Inma
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Inmaculada, el primer mes de retraso en la entrega de fianza no genera intereses. A partir del segundo mes, la fianza retenida comienza a devengar intereses.
El cálculo para conocer los intereses de la fianza se realiza de la siguiente manera:
Lo primero que debemos saber es el interés legal del dinero correspondiente al año en que se debió entregar la fianza (en 2017 el interés legal es el 3%).
Luego aplicamos el interés legal de ese año a la fianza que tenga que devolver el casero.
Por ejemplo: si la cantidad de la fianza es de 500€ y el interés legal es del 3%, el resultado sería 15€ de interés anual.
Si dividimos los 15€ entre 365 días, el interés legal sería de 0,04 céntimos diarios.
Por último, debemos multiplicar el interés diario por la cantidad de días que el arrendador ha retenido la fianza (comenzamos a contar a partir del segundo mes).
Pongamos que el arrendador ha retenido la fianza 60 días. El inquilino debería recibir el importe de la fianza más los intereses de 30 días, que con el ejemplo visto serían 501, 20€.
Espero haberte ayudado a entender cómo se calculan los intereses en el retraso de la entrega de la fianza en los alquileres.
Nos vemos online.
Ana
Me llamo Ana y contacto con usted por la siguiente duda:
He estado en un piso de alquiler 6 meses. Pagué una fianza correspondiente a dos meses de alquiler. Al marcharme, se quedó una mancha en el sofá. La limpié mas no se quitó. El casero me retiene la fianza, cuando ya han transcurrido 4 meses desde que me fui aludiendo que no encuentra una solución a esto. Al ponerme en contacto con él, evita proponer cualquier salida y me cuelga el teléfono.
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Ana, la fianza sirve para cubrir los daños o desperfectos que el inquilino provoque en el inmueble, por lo tanto el casero podría retener la parte de la fianza que sirva para pagar la factura del arreglo del sofá.
Por lo visto has pagado de fianza el equivalente a 2 meses de renta, cuando la ley establece que el importe es de 1 mes de fianza para los alquileres de vivienda.
En mi opinión, deberías reclamar al casero la devolución de la fianza descontando el importe de la reparación del sofá. Espero que este artículo te sirva de ayuda: https://www.modelosycontratos.com/2016/11/burofax-devolucion-fianza-alquiler/
Nos vemos online.
pablo
Hola felicitaciones por su blog, mi caso es el siguiente;el 15/09/2012 firme un contrato de arrendamiento por un año prorrogable hasta 5, estoy al corriente de todos los pagos(los 5 años los cumpliría 15/09 2017) mi pregunta y duda es: Puedo con un aviso de 30 días al arrendador, de no continuar en la vivienda, sin llegar a los 5 años?
Tito Petrizzo
Hola Pablo, muchas gracias por tus palabras. En relación a tu pregunta, entiendo que sí podrías desistir del contrato preavisando al arrendador, aunque deberías comprobar en el contrato de arrendamiento si se ha estipulado algo al respecto. Saludos.