¿Qué gastos corresponden al arrendatario durante el alquiler? ¿Cómo se reparten los gastos entre el inquilino y el casero?
Hola lector, hoy en ‘Modelos y Contratos’, la web nº1 para descargar un modelo de contrato, hablaremos sobre los gastos que existen durante un alquiler de vivienda y cuáles de esos gastos deben ser abonados por el inquilino.
Así que, si vas a alquilar un piso, o el arrendamiento ya está en marcha, sigue leyendo este artículo donde analizaremos este asunto que, en muchas ocasiones crea dudas y conflictos entre caseros e inquilinos.
Anteriormente, explicaba quién paga las obras en el alquiler cuando existen averías o hay que realizar reparaciones en la vivienda alquilada. Y en esta ocasión, nos referiremos al pago de los gastos del alquiler.
¿Quién paga el IBI, la cuota de la comunidad, los impuestos, las facturas, el seguro…?
La ley establece algunas reglas en relación al reparto de gastos durante el alquiler.
Sin embargo, al mismo tiempo, nuestra legislación permite que las partes puedan pactar libremente en el contrato las cláusulas y condiciones que estimen oportunas, siempre que éstas no sean contrarias a la ley.
Veamos ahora qué dice la ley en relación a los gastos que debe pagar el inquilino.
La regulación de los gastos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Salvo que en el contrato de alquiler se acuerde lo contrario, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los gastos se repartan de la siguiente manera:
Los gastos de luz, gas y agua corresponden al inquilino.
Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario
Aquellos gastos que puedan medirse con contadores individuales, tales como: suministros de agua, luz, gas, teléfono, etc., deberá pagarlos el arrendatario.
Los gastos que corresponden al propietario.
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario
La ley viene a decirnos que si no se pacta otra cosa distinta en el contrato de arrendamiento, el casero deberá pagar el resto de los gastos como: el IBI, la comunidad de propietarios, los seguros, la tasa municipal de basura, etc.
Otros gastos en el contrato de alquiler de vivienda.
Como decía al inicio del post, la ley marca el camino de cómo debe ser el reparto de los múltiples gastos que existen en un alquiler de vivienda, pero caseros e inquilinos pueden negociar libremente el reparto de los gastos en el contrato de arrendamiento.
El IBI, las cuotas de la comunidad de propietarios, la tasa de basura, entre otros, son gastos que, a priori, corresponde al propietario soportarlos, aunque en el contrato de alquiler las partes pueden establecer que sea el inquilino quien abone dichos conceptos.
Por ejemplo, sería perfectamente legal cargar al inquilino la tasa de basura o el IBI, pero de ser así, debe pactarse en el documento de alquiler.
Otros gastos, como el seguro de la vivienda o los seguros de alquiler (impagos de rentas), por sentido común deberían ser abonados por el casero, pero como digo, nada impide acordar otra cosa.
Los gastos por gestión inmobiliaria.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
Sin embargo, cuando se trata de particulares, las partes pueden pactar quién debe asumir el gasto por gestión inmobiliaria, por redacción de contrato, etc.
Lo más lógico es que deba asumirlos siempre el propietario, pero no siempre es así y los inquilinos se ven obligados a soportar también estos gastos.
Los gastos de contadores individualizados.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla dos situaciones, en función de si en la vivienda alquilada existen contadores individuales o si por el contrario el inmueble no dispone de un contador individual.
Como vimos más arriba, el artículo 20.3 de la LAU establece que el inquilino tiene que pagar las facturas por el gasto de suministros, tales como la luz, el agua, el gas, etc., cuando haya contadores individualizados, excepto que las partes acuerden otra cosa.
Por su parte, en los casos en que la vivienda no tiene contador individualizado, el responsable del pago es el propietario.
Con la excepción de que en el contrato de arrendamiento se acuerde que el obligado de pagar los gastos por suministros (luz, agua, gas…) sea el inquilino, como generalmente se estipula en los contratos de arrendamiento.
Otro tema que genera confusión entre caseros e inquilinos es la relativa a los gastos por averías o desperfectos en la vivienda alquilada.
Los gastos por averías o desperfectos en el alquiler de vivienda.
Al igual que en las partidas de gastos por suministros, tributos, IBI, comunidad, seguros, etc., los gastos por averías o desperfectos que se produzcan durante el alquiler también se reparten entre inquilinos y propietarios.
Veamos a continuación como se reparten aquellos gastos que se producen como consecuencia de daños o averías en el inmueble arrendado.
Gastos por averías a cargo del inquilino.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Esto significa que el inquilino deberá pagar aquellas pequeñas reparaciones que se deban realizar en la vivienda como consecuencia de su normal uso, como por ejemplo: cambiar una bombilla, reemplazar un filtro, arreglar la cadena del servicio, etc.
También responde el inquilino del cuidado y conservación del inmueble.
En este sentido, el arrendatario deberá pagar los daños que él, su familia y/o sus visitas provoquen en el piso, como por ejemplo la rotura de un cristal.
Anteriormente, en este blog, analizamos otro gasto que genera controversia: ¿Debe el inquilino pintar la vivienda alquilada?
Gastos por desperfectos a cargo del casero.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (…)
Corresponde al casero realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Así pues, el arrendador debe pagar la rotura de tuberías, la avería de la nevera, la caldera, etc., excepto que se trate de una pequeña reparación (por ejemplo cambiar el filtro de la nevera) cuyo gasto recae sobre inquilino.
Sin embargo, el propietario no tendrá obligación de pagar las reparaciones cuando el deterioro, el daño o el desperfecto sea provocado por culpa del inquilino.
Hasta aquí el post de hoy lector… si tienes alguna duda envíame tus comentarios más abajo.
24 comentarios
Laura
Buenas tardes dos consultas: se quemaron los tapones del tablero eléctrico de mi edificio que esta en el ingreso, porque son muy viejos y fuera de la actualización establecida por la Ley. Estuve 20 horas sin luz, tuve que llamar un domingo a un electricista a que lo repare y la dueña no me quiere reconocer el gasto, porque dice que es por mantenimiento mío , es correcto que lo pague yo o ella? Y la otra consulta, hay dos caños en cocina y baño de plomo viejos que pierden agua y tampoco me envían el plomero con la misma excusa de que es mantenimiento mío, es así? Muchas gracias!!!
Joana Bagur
Hola Tito! Mi hija ha hecho un año de alquiler como estudiante con 3 personas mas. Ella sale del contrato para entrar otra estudiante. Quien paga los gastos de gestión por poner la nueva estudiante y salir mi hija?
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Joana, si el contrato no establece otra cosa, las partes tendrán que ponerse de acuerdo sobre quien paga los gastos de gestión por modificaciones en el contrato de alquiler de vivienda.
Tu abogado online.
susana garcia
Buenos días,
Mi contrato concluye en enero de 2019, y el casero quiere cobrarme el cambio de tuberías de cobre aumentándome la renta un 10%, me informó en diciembre 2018. ¿Puedo acogerme a la nueva ley de arrendamientos urbanos que amplia el plazo de contrato de 3 a 5 años y que no pueda aumentarme el alquiler? No es justo que me cobre por una obra que tenía que hacer porque el agua salía turbia y no se podía beber.
Un saludo,
Tito Petrizzo, abogado y consultor online
Hola Susana, si tu contrato de alquiler de vivienda es anterior a diciembre de 2018, tendrás derecho a permanecer hasta un máximo de 3 años. No puedes acogerte a la nueva regulación porque tu contrato se firmó antes de la última reforma de la LAU.
Nos vemos online.
Juan Garcia
Hola me he encontrado con un contrato al perpetuidad con lo que si puedes llamame o dame tu teléfono
664 355 733
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Juan, muchas gracias por dejar tu mensaje, te respondo por privado.
Nos vemos online.
Mercedes
Muchisimas gracias
Una duda ..en el contrato ya pone lo q hay q pagar simplemente mi padre le permitio durante un tiempo q pagara menos pero ahora ya deberia pasar a pagar lo q marca.
Y otra peq duda ..cuantos se pueden renovar x un año?hay un maximo sin renovar contrato?
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Mercedes, las prórrogas se pueden renovar anualmente, no hay un límite máximo. En tal caso, sería recomendable realizar un documento de prórroga, quedando por escrito el importe de la renta que debe abonar el inquilino (que es la misma cantidad que se estableció en el contrato original, aunque se le haya permitido al inquilino pagar menos durante un tiempo por las circunstancias que fueran).
Nos vemos online.
che
Hola, tengo una consulta
mi padre tiene un piso alquilado desde el 2010 en el 2015 se han cumplido los 5 años y en el 2018 se cumple la prorroga del contrato de 3 años.
Debemos hacer nuevo contrato? o queda renovado por 3 años mas ,o anual o mensual tenemos dudas.. el inquilino no paga toda a cuota que marca el contrato por que paso una mala época y mi padre le permitió que pagara un poco menos .
Ahora ya se ha recuperado y queremos cobrarle lo que marca por lo menos . que es lo correcto ? no renovar y simplemente decírselo que debe pagar la totalidad?
gracias
Tito Petrizzo, abogado digital
Hola Che, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, éste se prorrogaría automáticamente por un año. Quizás, en este caso, al haber un cambio en el importe de la renta, fuese mejor realizar un documento de prórroga en el cual constase la renta que debe abonar el inquilino.
Nos vemos online.
alex
Hola Tito, una pregunta estoy por prorrogar mi contrato haciendo uno nuevo con una renta superior a la que pagaba (nos bajaron la renta por la crisis), ahora bien el propietario me ha incluido en el nuevo contrato que yo como inquilino pague todo los gastos que se han mencionados en este blog, a parte la renta y la comunidad. Que pasaría si no hay acuerdo? He vivido diez años y nunca he faltado a mi responsabilidades. Me puede echar de buenas a primera, está,os dispuestos a pagar la renta pero no todos los gastos (seguro, Ibi, tasa de basura) por el nuevo precio y contrato puedo pedir también una mejora en algunas instalaciónes antes de firmar ? Gracias Alex
asuncion
No me parece justo que la tasa de basura corra al cargo del propietario. En mi caso se cobra de forma bimestral junto al importe del agua. Al fin y al cabo el inquilino es el que genera la basura durante el tiempo del arrendamiento y debe pagarla
Tito Petrizzo
Hola Asuncion, la ley permite que propietario e inquilino acuerden que la tasa de basura corra a cargo de éste último. Pero para ello debe aclararse en el contrato de arrendamiento de vivienda.
Nos vemos online.
pedro
es que ese impuesto es de la vivienda tal como el telefonico y el alcantarillado por tanto este se obra sea con o sn el inquilino sobre todo el alumbrado publico
Tito Petrizzo, abogado
Hola Pedro, para que sea así, tiene que estar establecido en el contrato cuales impuestos le corresponde pagar al inquilino, sino los paga el propietario (art. 20.1 de la LAU).
Un saludo.
isa
como puedo hacer un contrato vitalicio
Tito Petrizzo
Hola Isa, en mi opinión, con la ley actual, no sería posible celebrar un contrato de alquiler de por vida, ya que el contrato debe tener un plazo de duración determinado. De lo contrario, se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado. Una opción sería acordar un contrato de larga duración (20, 30, 50 años).
Nos vemos online.
carlos
me gustaria saber si podria hacer un contrato de alquiler de 5 años de duracion porque el gestor me dice que la ley no lo permite asi y el propietario no tendria problemas en hacerlo, gracias
Tito Petrizzo
Hola Carlos, si, puedes. La ley no establece ningún limite en relación a la duración máxima del alquiler. Se pacta libremente entre inquilino y propietario. Te dejo un enlace donde lo explico detalladamente https://www.modelosycontratos.com/2016/04/duracion-minima-maxima-alquiler-vivienda/
Nos vemos online.
Fernando
Hola Tito, enhorabuena por la web, trasladas lo que dice la ley a lo que pasa en la realidad, que es lo realmente necesario; en mi caso quería preguntarte, queremos cambiar el colchón que el arrendador nos puso hace 3 años y que figura en el inventario, ¿ debemos pagarlo nosotros o el arrendador, puesto que cuando nos vayamos el colchón se quedaría? y en caso de que nos corresponda pagarlo a nosotros ¿podemos tirar el viejo y llevarnos el nuevo cuando acabe el alquiler, o hay que dejar uno porque figura en el inventario? ( es que no sabemos donde guardar tanto colchón y tenemos que cambiarlo ya si o si!) Muchas gracias y continua así. Un saludo.
Tito Petrizzo
Hola Fernando, muchas gracias por tus palabras. Me alegra que te guste la web y que se entienda… Esa es la idea. Pasando a la cuestión que comentas, si el colchón es viejo y ya no cumple su función, el propietario estaría obligado a cambiarlo. Al casero le corresponde realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Te dejo este enlace por si te sirve de ayuda: https://www.modelosycontratos.com/2015/09/obras-en-vivienda-de-alquiler-obligaciones-y-derechos/ Saludos.
Manoli
Hola Tito muchas gracias por tu claridad a la hora de escribir tus artículos. Creía que la comunidad la pagaba el inquilino.
Tito Petrizzo
Hola Manoli, muchas gracias por el comentario. Si se acuerda en el contrato de alquiler, el inquilino podría pagar la cuota de la comunidad de vecinos. Si no existe pacto, entonces le corresponde al casero. Nos vemos online, saludos.