La duración del alquiler y sus prórrogas según la fecha de contrato (1994-2019)
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¿Cuál es la duración de mi contrato de alquiler de vivienda? ¿Cuánto tiempo puedo estar en el piso por ley? ¿Qué ley se aplica a mi contrato de alquiler?

Hola lector, hoy te traigo un artículo muy útil que te ayudará a conocer exactamente cuál es la duración de tu contrato de alquiler de vivienda y el plazo de prórroga.

Después de algunas modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración mínima del alquiler ha cambiado y, en consecuencia, actualmente nos encontramos con contratos que tienen plazos distintos según la fecha en que se han firmado.

Sigue la lectura de este post para conocer cuál es la duración de alquiler según la fecha del contrato.

 

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¿Cuál es la duración mínima del alquiler y de la prórroga según la fecha de la firma del contrato?

Para conocer el plazo de duración y la prórroga legal de tu alquiler, tendrás que saber la fecha de la firma del contrato de alquiler de vivienda.

Muchas veces nos encontramos con contratos de un año de duración (incluso menos), pero la ley establece plazos mínimos para proteger los intereses del inquilino, favoreciendo que éste pueda permanecer en el piso por más tiempo, lo que se conoce como la duración mínima legal.

Actualmente, la ley establece que esa duración legal sea de 5 años. Este plazo se amplía a 7 en caso de que el propietario o arrendador sea una persona jurídica (empresa, inmobiliaria, sociedad, etc.).

Así está redactado:

Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

 

Pero además, la ley permite que el inquilino pueda prorrogar el alquiler por otros 3 años más, llegando a poder disfrutar de un total de 8 años en la vivienda alquilada.

Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

 

Según la fecha de tu contrato, podrás determinar cuál es la duración mínima legal del alquiler de tu vivienda.

Si quieres saber cómo prorrogar el contrato de alquiler de vivienda sigue el enlace.

A continuación conocerás la duración del alquiler y de la prórroga teniendo en cuenta la fecha de firma de tu contrato.

 

Duración del contrato de alquiler firmado entre el 25 de noviembre de 1994 y el 5 de junio de 2013.

Duración del contrato de alquiler firmado entre el 25 de noviembre de 1994 a 5 de junio de 2013.

  • Duración mínima: 5 años.
  • Duración de la prórroga: 3 años.

Redacción de la ley: LAU 1994.

 

Duración del contrato de alquiler firmado entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018.

Duración del contrato de alquiler firmado entre el 6 de junio de 2013 a 18 de diciembre de 2018.

  • Duración mínima: 3 años.
  • Duración de la prórroga: 1 año.

Redacción de la ley: LAU 2013.

 

Duración del contrato de alquiler firmado entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019.

Duración del contrato de alquiler firmado entre el 19 de diciembre de 2018 al 22 de enero de 2019.

  • Duración mínima: 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica).
  • Duración de la prórroga: 3 años.

Redacción de la ley: LAU 2018.

 

Duración del contrato de alquiler firmado entre el 23 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019.

Duración del contrato de alquiler firmado entre el 23 de enero de 2019 al 5 de marzo de 2019.

  • Duración mínima: 3 años.
  • Duración de la prórroga: 1 año.

Redacción de la ley: LAU 2019.

 

Duración del contrato de alquiler firmado entre el 6 de marzo de 2019 hasta hoy.

Duración del contrato de alquiler firmado entre el 6 de marzo de 2019 hasta hoy.

  • Duración mínima: 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica).
  • Duración de la prórroga: 3 años.

Redacción de la ley: LAU 2019 (última modificación).

 

Ley de arrendamientos urbanos 2019 (lau 2019).

La ley de arrendamientos urbanos 2019 que regula el alquiler de vivienda en España ha sido modificada recientemente.

Si tu contrato de alquiler de vivienda se firmó a partir del 6 de marzo de 2019, éste se regirá por la nueva LAU 2019, y por tanto, el plazo de duración mínima aplicable a tu contrato será de 5 años.

Recuerda que la nueva LAU 2019 diferencia entre si el propietario es persona física o jurídica.

Si el arrendador es una empresa, una inmobiliaria, una sociedad, etc., el plazo de duración en favor del inquilino se amplía a 7 años.

 

Modelo de contrato de alquiler de vivienda 2020.

Si estás buscando un contrato de alquiler de vivienda adaptado a los cambios de la ley de alquiler de vivienda 2019, podrás descargarlo en el siguiente enlace.

Modelo de contrato de alquiler de vivienda 2020

 

Si todavía tienes alguna duda lector, envíame tus comentarios justo aquí abajo.

Tu abogado online.

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Muestra 28 comentarios
  • Mari
    Responder

    Mi contrato de alquiler de 3 años se termina en enero 2021 pero el dueño ahora me quiere echar, que puedo hacer? Tengo derecho a una prórroga o algo así? El dueño no tiene que respetar la duración del contrato?

    • Responder

      Hola Mari, por la fecha de tu contrato, tienes derecho a estar en la vivienda hasta 3 años. El dueño no puede echarte, al menos que tenga necesidad de vivienda para él o su familia, y te lo comunique por escrito y con dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la casa.
      De lo contrario, el dueño deberá respetar los plazos y podrás permanecer en la vivienda hasta que se cumpla duración de tu contrato de alquiler.
      Tu abogado online.

  • Ana
    Responder

    Hola,
    Me dispongo a comprar una vivienda de un banco, actualmente con un inquilino. Según tengo entendido su contrato acaba en diciembre. Si lo compro ahora, ¿en Enero podré notificarle que necesito vivir ahí y su plazo será de dos meses?
    Gracias

    • Responder

      Hola Ana, si el contrato de alquiler se termina en diciembre, te sugiero enviarle una comunicación al inquilino notificando el fin del contrato y la no renovación del alquiler. Deberás comunicar al menos con 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato de alquiler de vivienda.
      El inquilino estará obligado a abandonar la vivienda cuando se termine el contrato.
      Tu abogado online.

  • Juan Carlos
    Responder

    Buenas tardes Tito y enhorabuena por tu blog.
    Tengo puesto en alquiler un apartamento desde 2015 y no he actualizado ni el contrato, no la renta. Me podrías indicar como debería proceder. La renta la debería haber actualizado según el IPC pero no lo he hecho, ¿podría actualizar toda la renta en función del IPC de una vez?
    Otra cuestión que tengo es que no sé como actuar si se estropean cosas. Ya he arreglado algún electrodoméstico y cambiado otros pero ahora me dice que el colchón está muy deteriorado. ¿Se lo tendría que reponer yo o sería por cuenta del inquilino?
    Muchas gracias de antemano.

  • Carlos
    Responder

    Buenas noches, me descargué el modelo de prorroga de contrato de arrendamiento de vivienda con modificación de renta, porque tengo una casa alquilada y tanto los inquilinos como yo estamos interesados en continuar con el alquiler de dicha casa, pero con una pequeña subida de la renta, ya que en estos 5 años no les he subido nada. Me surge una duda a la hora de poner la duración de la prorroga. En el contrato que hicimos con fecha de diciembre de 2014, pactamos la duración por un año, renovandose año a año, si ninguna de las partes estaba en contra, hasta un máximo de 5 años. Ahora, con la prorroga del contrato que vamos a firmar, cual es el tiempo legalmente establecido de duración que debo poner? puedo seguir haciendolo año a año hasta un máximo de 5, o obligatoriamente debo poner un mínimo que marque la ley?

    Gracias!

    • Responder

      Hola Carlos, el plazo de duración de la prórroga puede ser libremente pactado por las partes. La ley no establece ningún límite sobre la prórroga contractual del alquiler de vivienda.
      Tu abogado online.

  • Carlos
    Responder

    Hola, gracias por contestar, pero no me queda claro del todo…
    En el contrato que firmamos en 2014, yo sabía que aunque se firmó por un año, renovable cada año hasta un máximo de 5, los inquilinos, si ellos querían podían continuar hasta 3 años.
    Lo que quiero saber es si en la prorroga que les vamos a hacer existe la misma condición, si pueden quedarse esos 3 años independientemente de la duración que pongamos en la prórroga.
    Gracias.

    • Responder

      Hola Carlos, la respuesta es que no. Si se pacta un nuevo plazo de prórroga (por ejemplo de 1 año) el inquilino pierde el derecho a permanecer los 3 años que establece la ley.
      Tu abogado online.

  • Carlos
    Responder

    Muchas gracias.
    Duda resuelta.

    Un saludo!!

  • valentina
    Responder

    Buenas noches, soy la arrendadora en un contrato de alquiler de una vivienda firmado en enero del 2016 por 3 años, los inquilinos han estado ya 4 años y ahora necesitaria disponer de la vivienda para venderla por necesidades personales. No entiendo si la ley contempla que se puedan quedar con prorrogas anuales despues de estos 4 años (3+1) y les tengo que avisar con los 30 dias de antelacion, o el contrato ya ha llegado a su maximo de prorrogas. Le agradeceria si me lo pudiera aclarar.

    • Responder

      Hola Valentina, lo que deberás hacer es enviarle al inquilino un escrito de finalización de contrato al término de la prórroga actual.
      Dado que en esto momento el contrato se encuentra en la prórroga necesaria de un año (3+1), esta prórroga no se puede interrumpir, teniendo el inquilino derecho a permanecer en la vivienda hasta su término.
      Tu abogado online.

  • Isabel
    Responder

    Buenas tardes,

    Firmamos el contrato en julio de 2016 con finalizacion a los 3 años y una clausula de renobabilidad anual. Pero ahora mismo tengo dudas sobre qué el dueño me quiera renovar el contrato un año más. Si en julio no quiere renovarme el contrato puede hacerlo? Y de ser así con cuanto plazo me debe avisar antes de que llegue julio y se renueve automáticamente??

    • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
      Responder

      Hola Isabel, en tu caso ya se ha cumplido la duración mínima de 3 años y en estos momentos estarías en la prórroga anual. Teniendo en cuenta la fecha de la firma de tu contrato de alquiler de vivienda, el dueño está en su derecho de no renovar al próximo vencimiento.
      En cuanto al plazo de aviso, el propietario debe preavisar al inquilino con 30 días de antelación la no renovación del contrato.
      Si todavía tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

      • Isabel
        Responder

        Hola! Muchas gracias por tu respuesta pero tengo un par de dudas más. Después de julio y si ninguna de las partes se pronuncia el contrato se renovaría por un año más de forma automática,no? Pero si por ejemplo pasado julio y ya se ha renovado el contrato el dueño podría rescindir el contrato? Y otra duda si antes de julio el dueño decide aceptar la prórroga pero pretende subirnos el alquiler también debería avisarnos con antelación? Y entonces se tendría que firmar un nuevo contrato con el nuevo precio?

        • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
          Responder

          Hola Isabel, respondo a tus preguntas:
          1. Teniendo en cuenta lo que comentas sobre la cláusula de tu contrato, si ninguna de las partes dice nada al terminar la presente anualidad, el contrato se renovaría un año más.
          2. En este caso, si ninguna de las partes dice nada, el dueño no podrá rescindir el contrato, debiendo esperar a que se termine el año.
          3. Si el dueño quiere prorrogar el contrato pero con una subida de la renta, también deberá avisarte antes, ya que si no lo hace, el contrato se prorroga con las mismas condiciones.
          4. Si lo que se quiere es prorrogar el contrato original, no es necesario firmar un nuevo contrato para subir el precio. Bastaría con un anexo de modificación de renta.
          Bueno, espero que ahora sí tus dudas estén resueltas.
          Un saludo.

  • Isabel
    Responder

    Hola de nuevo tito muchísimas gracias por tu ayuda solo me surgen 2 dudas más.

    1- hay un tope en el importe de subida del alquiler, es decir puede pedirnos el precio que ella quiera o está regulado?
    2- como tenemos dudas de que nos devuelva la fianza (2 meses) que implicaciones legales tendría adelantarnos y que no le pagasemos 2 meses de alquiler antes de irnos.

    Muchas gracias!

    • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
      Responder

      Hola Isabel, el precio de la renta se fija libremente por las partes, no hay un tope.
      En cuanto a la fianza, su función no es la de cubrir impagos de renta. No te recomiendo esa opción, ya que la consecuencia podría ser que el dueño interpusiera una demanda judicial por impago de renta de alquiler.
      Un saludo.

  • isabel
    Responder

    Hola tito muchisimas gracias por tu asesoramiento me has aclarado mis dudas! 🙂

  • Luis E.
    Responder

    Buenos dias Tito,
    una pregunta, tengo mi piso alquilado desde julio de 2019 y ya se va a cumplir un año de alquilado. Es obligatorio o necesario firmar la prorroga con los arrendatarios? o se da por hecho que se prorroga un año mas?

    muchas gracias!!!

    • Luis E
      Responder

      Olvide indicar que la duración del contrato es de un año, prorrogable a 2 más .

      gracias!

      • Tito Petrizzo, abogado y consultor online
        Responder

        Hola Luís, en este caso, no es necesario firmar ningún documento de prórroga. El contrato se renueva automáticamente.
        Un saludo.

        • Luis E
          Responder

          Muchas gracias Tito por tu respuesta, una cosa mas, perdona.
          Debido al covid, los inquilinos me han pedido una rebaja en el alquiler y me gustaría que quedara en algún documento. En este caso podría hacerles firmar el documento de prorroga e indicando en este documento el nuevo precio de la renta?

          muchas gracias.
          saludos

  • Olga
    Responder

    Buenos días, tengo varias dudas:

    Tengo un contrato de alquiler firmado con el dueño (persona jurídica) en marzo de 2018 por un año de duración aunque llevo casi tres. Ahora dice que va a vender el edificio entero (tiene todas las viviendas alquiladas), pero no ha habido comunicación por escrito todavía ni del dueño ni de los compradores, ni sé cuando se va a realizar la venta ni por qué cantidad, ni si hay derecho de tanteo o se puede impugnar o detener la venta ya que hay contratos de arrendamiento en vigor. ¿Hasta cuándo voy a poder permanecer en la vivienda en las mismas condiciones de renta? Entiendo que tendría que pagarle al nuevo propietario la renta, pero quién y en qué momento me tiene que devolver la fianza si hay una venta y el dueño ya no es el propietario? ¿Pueden echarme antes de la finalización del contrato? Si el nuevo dueño decide hacerme un nuevo contrato para seguir en la vivienda, sería a la finalización del que tengo o en el momento en que adquiera la vivienda? ¿Qué duración legal tendría ese nuevo contrato? ¿Puede duplicar la renta que pago ahora mismo? Creo que el contrato de arrendamiento no está registrado, y ni siquiera lo declara, aparte de que mi piso en concreto es el domicilio de la sociedad, por lo que veo en los recibos de suministros, que creo que se está desgravando pero pago yo, porque cuando le reclamo alguna factura que no me ha facilitado, me dice que tiene que pedírsela a su gestoría. Me siento bastante indefensa con esta situación, ya que no sé a qué atenerme ni si me pueden echar en cualquier momento, aparte de que pienso que se está aprovechando del domicilio social para desgravarse gastos sin declarar los ingresos de mi alquiler. Cuando firmamos el contrato lo primero que me preguntó es si yo iba a declararlo en la renta. Como no es desgravable para mí, le dije que no, y creo que ha aprovechado para no declarar los ingresos además de desgravarse la luz y el gas que estoy pagando yo, y encima ahora no da información sobre cuánto tiempo puedo estar allí ni sobre la fianza ni sobre nada. Sólo que lleva el proceso de venta bastante adelantado y que ya tendré noticias. Le pago regularmente y no doy problemas, por lo que no entiendo estas actitudes y necesito información sobre mis derechos en estas dudas que le transmito. Le agradecería si puede contestarme, por favor.

    Muchas gracias por adelantado, un saludo.

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Olga, antes de nada te pido disculpas por no responder antes a tu consulta, pero se me pasó por alto y ahora vi que seguía pendiente de respuesta.
      Según la fecha de tu contrato, la LAU no diferencia entre arrendador particular y arrendador como sociedad, por tanto, si ya se han cumplido los tres años de contrato (duración mínima legal) el propietario podrá preavisar con 30 días la no renovación del contrato.
      Desconozco si todavía sigues con este problema o no.
      Si tienes alguna duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

  • MIGUEL
    Responder

    BUENAS TARDES. SOY EL ARRENDATARIO Y FIRME EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EL 1 DE NOVIEMBRE DE 2013. CONTRATO DE UN AÑO PRORROGABLE.
    ¿ CON CUANTO TIEMPO DE ANTELACION ME TIENEN QUE COMUNICAR EL ARRENDADOR , “QUE ES UNA SOCIEDAD LIMITADA” EL FIN DE CONTRATO.
    NUNCA ME SUBIO EL ALQUILER Y AHORA PIENSA QUE ESTA DESFASADO Y ME QUIERE TIRAR

    • Tito Petrizzo, abogado online
      Responder

      Hola Miguel, el arrendador debe comunicar al inquilino con 30 días de antelación la no renovación del contrato.
      Según la fecha de tu contrato, la LAU no hace diferenciación entre arrendador particular y arrendador como sociedad.
      Si tienes alguna otra duda, por aquí me encuentras.
      Un saludo.

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