Cómo Subir (o Bajar) la Renta en los Alquileres de Vivienda
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El casero quiere subir la renta. El inquilino rechaza la subida del alquiler. ¿Tiene derecho el propietario a subir el recibo del arrendamiento? ¿Arrendador y arrendatario no se ponen de acuerdo en torno a la actualización de la renta?

Hola lector. Hoy, en Modelos y Contratos, vamos a responder a todas estas cuestiones relacionadas con el incremento de la renta en los alquileres de vivienda.

Si eres propietario y quieres saber cómo actualizar la renta, o siendo inquilino quieres informarte sobre cómo actuar ante una subida del alquiler, sigue leyendo este post.

 

¿Es legal subir la renta del alquiler?

Se trata de una pregunta que mis lectores me realizan muy frecuentemente.

La respuesta es que sí, la subida del alquiler es legal. 

Pero no vale cualquier subida. Hay que mirar cada caso, contrato por contrato, fecha por fecha.

Quiero detenerme un poco en este punto, para explicarlo a mi manera, y que sea fácilmente entendible.

 

Actualización de la renta para los contratos firmados después del 6/6/2013.

Si tu contrato se firmó después del 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler, lo legal sería que la subida se corresponda con lo pactado en el contrato de alquiler de vivienda.

Para aquellos casos en los que no se estableció nada sobre actualizaciones de la renta, sólo se podrá subir o bajar el alquiler en función de la variación del IPC.

Cualquier otro intento de subir o bajar el importe de la renta no sería legal.

 

Actualización de la renta para los contratos firmados después del 1/4/2015.

Ahora vuelve a mirar la fecha de tu contrato.

Si éste se firmó a partir del 1 de abril de 2015, fecha en la que entró en vigor la Ley 2/2015, de desindexación de la economía española, tendríamos que tener en cuenta una novedad muy importante.

Cualquier actuación del propietario o inquilino para subir o bajar la renta será ilegal sino fue pactada por escrito en el contrato de alquiler.

Además, en algunos casos, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) como índice de referencia, en lugar del tradicional IPC, como veremos más adelante.

 

Actualización de la renta para los contratos firmados antes del 6/6/2013.

Volviendo a la fecha del contrato, si se firmó antes del 6 de junio de 2013, durante los primeros cinco años de alquiler, sólo se permitía hacer la actualización anual de la renta, obligatoriamente, según IPC.

Y sólo a partir del sexto año se permite la aplicación del sistema acordado por las partes. A falta de acuerdo, se sigue actualizando conforme al IPC.

A continuación analizaremos, paso a paso, la actualización de la renta (subir o bajar), centrándonos en los contratos de alquiler celebrados después de junio de 2013 hasta la actualidad, por ser estos los más recientes y los que más dudas suscitan entre propietarios e inquilinos de toda España.

 

¿Cómo se puede subir el alquiler?

Cómo te venía diciendo, el casero e inquilino pueden pactar libremente cómo subir o bajar la renta cada año.

Por lo general, se utiliza el IPC como índice de referencia, ya que además, la mayoría de los contratos de arrendamientos estandarizados utilizan la misma cláusula en torno a la actualización de la renta.

Veamos como funciona.

 

Subir la renta según el IPC.

La mayoría de los contratos de arrendamiento celebrados en España utilizan el Índice de Precios de Consumo (IPC) para actualizar la renta anualmente.

También podemos encontrarnos con contratos de alquiler que no establecen nada acerca de las subidas del alquiler.

En ambos casos, se aplicará el IPC como referencia.

Tomando como base el IPC, cada año se podrá actualizar la renta de acuerdo con la variación que este índice general experimente.

Para ello, se debe aplicar a la renta correspondiente al año anterior la variación o el porcentaje experimentado por el IPC en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha en que se vaya a actualizar el alquiler.

Para hacer la primera actualización de la renta se tomará como referencia el último índice publicado antes de firmar el contrato de arrendamiento.

 

Veámoslo con un ejemplo:

Importe de la renta 600€/mes (antes de la actualización).

El contrato tiene fecha 1 de julio de 2016.

La renta se actualiza el 1 de julio de 2017.

La referencia será el IPC General publicado entre junio de 2016 y junio de 2017.

Tasa de variación 1,5 %.

Renta actualizada 609€ (después de la actualización).

*También tomaremos este mes de referencia (junio) para actualizar la renta los próximos años.

Para realizar este cálculo te recomiendo utilizar la web del Instituto Nacional de Estadística (INE) (calcular IPC para rentas).

Si tu contrato se firmó después del 1 de abril de 2015, debes saber dos cosas:

  1. El sistema no es el IPC, sino el IGC.
  2. No se podrá subir o bajar la renta si no se pactó por escrito en el contrato.

 

Subir la renta según el IGC.

Una de las principales novedades de la reforma de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la referida a la actualización de la renta.

Concretamente, ahora, el artículo 18  de la LAU, establece que «En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».

Por lo tanto, a falta de pacto en el contrato de arrendamiento, el índice para revisar la renta ya no será el IPC sino que será el IGC.

El INE es el responsable del cálculo y publicación mensual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Este índice establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.

 

¿Cuánto se puede subir la renta del alquiler?

La ley permite que el casero y el inquilino acuerden libremente sobre la cuantía o el porcentaje que deban aplicar a la renta cada año.

Por lo tanto, la actualización de la renta será la acordada por las partes en el contrato de alquiler.

¿No se estableció nada en el contrato?

Si el contrato de arrendamiento se firmó después de junio de 2013 sólo se podrá subir la renta de acuerdo con el IPC.

Pero si el contrato es posterior a abril de 2015 la renta no se podrá actualizar.

Es decir, ni el propietario puede exigir una subida de la renta, ni el inquilino podrá bajarla.

De todas formas, y teniendo en cuenta las circunstancias que rodean al alquiler, cada año las partes pueden pactar una actualización diferente para la renta, mediante escrito que se anexará al contrato vigente.

Por otra parte, la ley establece que el propietario puede elevar la renta por obras de mejoras en la vivienda.

Esta opción sólo se permite cuando hayan transcurrido 3 años de duración del contrato, y en ningún caso podrá superar el 20% del importe de la renta vigente.

Además, las partes pueden pactar en el contrato que no exista subida de la renta por obras de mejora.

 

¿Cuándo se puede subir el recibo de alquiler?

La revisión de la renta es anual.

Por lo tanto, el propietario no podrá exigir al inquilino un aumento de la renta antes de que se cumpla el primer año de alquiler.

Tampoco tendría derecho el inquilino a exigir una rebaja de la renta sino se ha cumplido el año de contrato.

Artículo 18.1 LAU, sobre la actualización de la renta:

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

Una vez comunicada la subida de la renta al inquilino, éste deberá comenzar a pagar el importe actualizado al mes siguiente de la notificación.

La comunicación de subida o bajada de la renta debe realizarse por escrito.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

En el próximo post podrás acceder a un modelo de escrito para subir la renta de alquiler.

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Muestra 11 comentarios
  • David Morales
    Responder

    Buenos dias, tengo una casa alquilada a una inquilina desde enero de 2013, el contrato se hizo por 5 años y nunca hemos revisado el IPC, aunque en el contrato lo pone,
    1) tengo derecho a reclamar el IPC de estos ultimos años?
    y otra cuestión. pienso rescindir el contrato cuando cumpla los 5 años que como he comentado será el próximo mes de enero.
    2) podria subir el alquiler para el próximo contrato, aunque fuese al mismo inquilino que está actualmente?

    Muchas gracias,

    David Morales

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola David, a la primera pregunta, lo que se puede hacer es actualizar la renta, aplicando el IPC, no sólo de los últimos 12 meses, sino también el acumulado de los años anteriores y la cantidad resultante sería la que tendría obligación de abonar el inquilino a partir de dicha actualización. Un consejo. Yo actualizaría únicamente la renta con el IPC del último año, no de los años anteriores, puesto que hubo dos años con IPC negativo, entonces la renta resultante actualizada sale más alta con el IPC del último año que con la acumulación de IPCs anteriores.
      En cuanto a la segunda pregunta, si es un contrato nuevo (no prorrogado), hay libertad de pactos y puedes subir el alquiler.
      Nos vemos online.

  • Pedro Martínez
    Responder

    Buenos días,

    Soy arrendatario de un piso desde octubre de 2013.
    El contrato tenía una duración de 4 años así que ahora comienzan las prórrogas.
    En el contrato se especifica que el incremento anual se ha de corresponder al IPC.
    Sin embargo, ahora el casero quiere subirme el precio de forma notable.

    Tras leer su artículo, y teniendo en cuenta la fecha de la firma del contrato,
    entiendo que el casero no puede aplicar este incremento.
    ¿Podría confirmármelo?

    Es decir, mi duda es, si en el contrato especifica que el incremento anual se asocia al IPC,
    ¿esta norma se aplica indefinidamente hasta que yo decida abandonar el piso?

    ¿Existe alguna circunstancia que pueda alegar el casero para aplicar ese incremento desproporcionado.

    Muchas gracias y saludos.

    • Tito Petrizzo
      Responder

      Hola Pedro, efectivamente, si no se pactó expresamente en el contrato el incremento de la renta, sólo podrá ser actualizada según IPC. Y aunque el alquiler se encuentre en periodo de prórroga, se aplican igualmente todos los pactos del contrato original.
      En relación a la última cuestión, la ley establece que el propietario puede elevar la renta por realizar obras de mejoras en la vivienda. Pero esta circunstancia sólo se permite cuando hayan transcurrido 3 años de duración del contrato, y en ningún caso podrá superar el 20% del importe de la renta vigente.
      Nos vemos online.

      • Pedro Martínez
        Responder

        Hola Tito,

        Muchas gracias por la respuesta.

        Permíteme enunciar 2 más :

        1 – Y cuando se terminen las prórrogas,¿sí puede el propietario establecer el precio que desee?
        2 – ¿Cuántas años se puede prorrogar un contrato firmado en octubre de 2013?

        Muchas gracias y saludos.

        • Tito Petrizzo, abogado digital
          Responder

          Hola Pedro, te respondo a las dudas planteadas:
          1. Una vez que el propietario te comunique la no renovación del alquiler al término de la prórroga, el casero ya será libre para subir la renta en un nuevo contrato.
          2. El alquiler se puede prorrogar indefinidamente si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de extinguir el contrato.
          Nos vemos online.

  • Edu
    Responder

    Muchas gracias

    • Eduard
      Responder

      Gracias

      • Tito Petrizzo, abogado digital
        Responder

        Hola Eduard, espero que esta información sobre cómo subir la renta de alquiler te haya servido de ayuda.
        Nos vemos online.

  • Paloma
    Responder

    Buenos días, soy arrendadora en 2014 alquilé mi vivienda.
    He tenido una serie de inconvenientes con los inquilinos, solo un mes lo abonaron en la fecha indicada en el contrato.
    Quiero subir el alquiler, podría hacerlo?
    Muchas gracias.

    • Tito Petrizzo, abogado digital
      Responder

      Hola Paloma, no es válida una cláusula que contemple exclusivamente la subida de la renta, sino que las cláusulas contractuales hablan de actualización de la renta conforme al IPC. Con toda seguridad, en tu contrato ponga lo mismo. Como comento en este artículo, lo que puedes es actualizar la renta (hace pocos años, como el IPC fue negativo las rentas bajaron, no subieron).
      Si lo que deseas es incrementar la renta, lo que te sugiero es realizar un nuevo contrato a la finalización del contrato actual.
      Nos vemos online.

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