Tu guía para redactar un buen contrato de arrendamiento de vivienda

Aprende con esta guía a redactar un buen contrato de alquiler de vivienda de forma fácil y legal.

Hola lector. Hoy te traigo un MEGA post (con vídeo incluido) dónde voy a explicarte, paso a paso, cómo redactar un contrato de alquiler de vivienda entre particulares.

Esta guía te ayudará a comprender los conceptos más comunes utilizados en un contrato de arrendamiento y te servirá para redactar tu contrato o rellenar el modelo que podrás descargar en este post.

Además, al final del post, podrás ver el vídeo donde revelo 3 secretos para tener un contrato perfecto.

Bienvenido a la web nº1 para descargar modelos de contrato.

¿Cómo redactar un contrato de alquiler de vivienda?

Para saber cómo redactar un contrato de arrendamiento para vivienda, comenzaremos explicando la forma de los contratos para después centrarnos en las estipulaciones, una por una.

¿Qué forma debe tener el contrato de alquiler?

¿Cuáles son las cláusulas más habituales de los arrendamientos?

¿Cuáles son las leyes aplicables?

En este post resolveremos estas preguntas y te daré algunos consejos para que tengas en cuenta a la hora de redactar un contrato de alquiler o para saber cómo rellenar el modelo.

Si tienes dudas sobre la redacción, a continuación te dejo el modelo de contrato de la ley de vivienda, redactado por mi, actualizado teniendo en cuenta los últimos cambios legales en España.

¿Cuál es la forma del contrato de arrendamiento de vivienda?

Empezaremos hablando acerca de la formalización de los contratos.

La ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita.

Contrato verbal

Un contrato de alquiler verbal tiene sus desventajas.

Las partes no tienen un papel donde mirar las condiciones del contrato en caso de discrepancias. La prueba del contrato se torna difícil y con el paso del tiempo muchas cosas pueden quedar en el olvido.

No tengo dudas cuando digo que un contrato de alquiler debe realizarse por escrito.

Contrato escrito

En el contrato de arrendamiento de vivienda que se realiza por escrito, debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del inmueble que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras estipulaciones que las partes consideren convenientes, tal y como veremos más adelante.

En cuanto a su forma y diseño, no es necesario que siga forzosamente un modelo concreto.

Al mismo tiempo, en la Ley se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad.

Para ello habrá que acudir al notario para elevar el contrato privado a documento público.

Un hecho que contribuye a reforzar las garantías de las partes.

¿Cuáles son las cláusulas del contrato de alquiler de vivienda?

Antes de comentar las cláusulas de este modelo de contrato de alquiler, hay que decir que las partes de este contrato son, por un lado el arrendador (propietario del inmueble) y por el otro, el arrendatario (el inquilino o la persona que desea alquilar la vivienda).

Lo he redactado de esta manera porque habitualmente las partes suelen ser estas: propietario e inquilino.

En caso que el arrendador no sea el propietario del inmueble sino un usufructuario o persona con derecho a subarrendar, habrá que eliminar la referencia a «la parte arrendadora es propietaria de la vivienda» y poner «usufructuario» o persona con derecho suficiente para subarrendar el inmueble objeto de contrato.

Al inicio del contrato, en el expositivo primero («exponen»), he optado por incluir algunos datos de de referencia de la vivienda:

• Cédula de habitabilidad Nº[…]
• Certificado de eficiencia energética Nº[…]
• Referencia catastral Nº[…]

1) La duración del contrato de alquiler de vivienda

En el modelo de contrato de alquiler de vivienda que he redactado tiene una duración de UN AÑO.

Esta cláusula deberá ser modificada por las partes según el acuerdo que alcancen en cuanto a la duración mínima del contrato de arrendamiento.

En el caso de las prórrogas, este modelo de contrato se prorrogará «por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de cinco años», excepto que las partes comuniquen su voluntad de no prorrogar el contrato de alquiler.

¿Qué dice la Ley sobre la duración del contrato de arrendamiento de vivienda?

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

 

En mi modelo de contrato de alquiler he establecido una cláusula por la cual existe un período mínimo de alquiler de 6 meses.

En caso de que el inquilino decida marcharse antes de que se alcancen los seis meses de contrato, deberá pagar una indemnización que las partes deberán fijar por escrito en el contrato y que no podrá ser superior a la cantidad equivalente a una mensualidad por año que reste por cumplir.

2) La renta y la forma de pago

Como en todo contrato de arrendamiento, no puede faltar una cláusula que fije el importe de la renta del alquiler de la vivienda.

En este modelo de contrato me he decantado por establecer una renta mensual, que es lo más habitual en estos acuerdos.

Forma de pago: el inquilino realizará el pago de la renta mensualmente, dentro de los primeros 7 días de cada mes, mediante transferencia bancaria a la cuenta del arrendador.

Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, los pagos de la renta se deben realizar por transferencia o cualquier otro medio electrónico.

Quizá sea esta una de las cláusulas más importantes de todo contrato de alquiler, por ello aconsejo dejar por escrito el importe de la renta y que sea repetido en números y letras para despejar cualquier duda.

Establecer de forma clara cuál será la forma de pago, para evitar controversias entre las partes.

Si la forma de pago de la renta se realizará por transferencia, dejar constancia del número de cuenta del propietario o arrendador.

3) Actualización de la renta del contrato de alquiler de vivienda (IPC)

En relación a la actualización de la renta fijada en el contrato de arrendamiento de la casa o del piso, hay que decir que, comúnmente, se utiliza el Índice General de Precios (IPC) del sistema nacional para actualizar el importe de la renta.

Por su parte, la LAU permite que las partes tomen como referencia la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

¿Qué establece la Ley sobre la actualización del IPC en los alquileres?

Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

El arrendador deberá notificar al inquilino, por escrito, un mes antes, la actualización porcentual del importe de la renta.

Será suficiente con que el el propietario lo haga constar en el recibo de pago del alquiler.

Como decía, las partes pueden acordar libremente otro sistema distinto con el fin de actualizar la renta.

En este caso, deberán estipularlo en el contrato de alquiler de vivienda.

4) La fianza del contrato de alquiler de vivienda

No menos importante es la estipulación de una fianza en los contratos de arrendamientos.

La ley obliga al propietario a exigir fianza.

Si el contrato de alquiler de vivienda se destina para uso habitual de vivienda del inquilino, la fianza coincidirá con 1 mes de renta. Si la vivienda se destina para uso distinto de vivienda (local, comercio, alquiler turístico, etc) la fianza será de 2 meses de renta.

Se añade además una cláusula de devolución de la fianza al arrendatario, previa comprobación del estado de la vivienda, al finalizar el contrato de alquiler.

¿Qué dice la Ley sobre la devolución de la fianza en los alquileres?

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5) Conservación, mantenimiento y obras en los contratos de alquiler de vivienda

Sobre esta cláusula de conservación, mantenimiento y obras en los arrendamientos, se establecen una serie de derechos y obligaciones para el propietario y el inquilino, destacando:

• La prohibición de realización de cualquier obra sin previa autorización del propietario.
• Las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en buen estado corresponden al inquilino.
• El arrendatario declara encontrar la vivienda en buen estado y en perfectas condiciones de habitabilidad, haciéndose cargo de su conservación.
• El inquilino está obligado a entregar la vivienda al término del contrato de alquiler, en las mismas condiciones en las que se la encontró.
• Los gastos de agua, luz, gas y teléfono corren por cuenta del inquilino.

Además, en este modelo de contrato, he añadido una cláusula de uso, por la cual el inmueble sólo se destinará al uso de vivienda.

Considero que, si el contrato de alquiler tiene por objeto poner a disposición del inquilino una vivienda para ser habitada, el destino de dicho inmueble no puede ser variado (por ejemplo para instalar un taller de costura).

Por lo demás, en materia de conservación y obras, el modelo de contrato se remite a lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

6) El inventario en el contrato de alquiler de vivienda

Esta es una cláusula muy sencilla por la cual las partes se obligan a formar inventario de los objetos y otros muebles que correspondan al propietario y al inquilino.

El motivo no es otro que, al término del contrato de alquiler, poder restituirse mutuamente dichos objetos y muebles.

El inventario puede listarse directamente en el contrato de arrendamiento o bien realizarse en un documento aparte o anexo.

7) Cesión o subarriendo del contrato de alquiler de vivienda

En este modelo de contrato he optado por establecer expresamente la prohibición de la cesión o subarriendo de la vivienda alquilada.

Lo que significa que, frente a esta prohibición, el inquilino no puede, a su vez, alquilar la vivienda a terceras personas.

¿Qué dice la LAU sobre la cesión o subarriendo del contrato?

El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

8) El derecho de tanteo y retracto del contrato de alquiler de vivienda

En caso de venta de la vivienda alquilada, el inquilino podría tener derecho de adquisición preferente sobre el inmueble.

Para evitar esta situación he optado por establecer una cláusula de renuncia expresa a los derechos de tanteo y retracto del arrendatario.

Esta renuncia, que es perfectamente legal, obliga al propietario de la vivienda a comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

En este modelo de contrato, las partes, además, pueden pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario. Es decir, el contrato se termina con la muerte del inquilino.

9) La resolución del contrato de alquiler de vivienda

En el modelo de contrato de alquiler de vivienda he optado por señalar expresamente algunas situaciones que, de producirse, pondrían fin al contrato de arrendamiento.

Exceptuando el final del contrato por cumplirse la duración pactada, el contrato de alquiler podría resolverse por las siguientes causas:

• Falta de pago de la renta.

Aprovecho este punto para responder a una pregunta que me hacen muchos lectores de esta web.

¿Cuándo se puede poner fin al contrato de alquiler por impago de la renta?

Para que surta efectos esta cláusula, basta con que el inquilino deje de abonar una sola renta para iniciar la reclamación y resolver el contrato.

En la práctica, y lo más aconsejable, es dejar pasar dos o tres meses, ya que el primer impago de la renta pudo haber sido por un error, un despiste o simplemente un apuro económico del inquilino.

Si quieres reclamar un impago de renta al inquilino o para más información sigue el enlace, te lo cuento en otro post.

• Falta de pago de la fianza.
• Cesión o alquiler de la vivienda a terceras personas.
• Variación del destino del uso de la vivienda (usos comerciales, o cualquier otro que no sea para habitar).
• Realización de daños en la vivienda o en la finca causados dolosamente por el inquilino.
• Realización de obras sin autorización del propietario.

Y añadimos la coletilla: o cualquier otra causa de resolución contractual que establezca la Ley.

10) Cláusula de desistimiento anticipado de contrato de alquiler de vivienda

En este modelo de contrato de arrendamiento de inmueble he optado por establecer una cláusula de desistimiento antes de que finalice el contrato.

Se trata de una cláusula que facilita la salida del inquilino de la vivienda durante la vigencia del contrato, notificando al propietario su voluntad de desistimiento con treinta días de antelación.

Recuerda que este modelo de contrato de alquiler establece que, como mínimo, el inquilino deberá cumplir 6 meses de alquiler, por lo tanto, esta cláusula sería válida después de ese tiempo.

Cómo decía antes, las partes pueden establecer una indemnización en caso de cumplirse este supuesto.

Si quieres saber más sobre cómo renunciar al contrato antes de tiempo sigue el enlace.

11) Cláusula sobre legislación aplicable al contrato de alquiler de vivienda

Cláusula actualizada en el modelo de contrato de alquiler, ya que recientemente la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha sido modificada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Además de esta normativa específica, el contrato de arrendamiento se rige por lo pactado en el propio contrato entre el propietario e inquilino y, con carácter supletorio, por lo dispuesto en el Código Civil.

12) Escriturar ante notario el contrato de alquiler de vivienda

Cualquiera de las partes puede decidir elevar el contrato privado de alquiler a un documento público o escritura pública.

En el modelo de contrato de alquiler he añadido una cláusula para que, la parte que desee realizar este trámite ante notario cargue con los gastos correspondientes, al igual si se quiere inscribir dicha escritura de alquiler de vivienda en el Registro de la Propiedad.

¿Qué dice la Ley acerca de la forma del contrato de alquiler de vivienda?

(…) por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad.

13) Gastos judiciales y extrajudiciales por incumplimiento del contrato de alquiler de vivienda

Se trata de una cláusula que obliga a la parte que incumple el contrato de alquiler de vivienda que asuma los gastos que se pudieran derivar por dicho incumplimiento.

Por ejemplo, aquel inquilino que no tiene más remedio que acudir a un abogado para reclamar al propietario que realice obras de conservación para mantener la vivienda en estado de habitabilidad. Será el arrendador quien asuma el coste de la minuta del abogado –gastos extrajudiciales- por haber incumplido sus obligaciones.

14) Cláusula de comunicación por escrito entre las partes

Cláusula novedosa en el modelo de contrato de alquiler de vivienda.

He optado por incluir una cláusula de este tipo -no es común en las plantillas de contratos estandarizados- para que las comunicaciones que se hagan las partes durante el arrendamiento sea por escrito.

Para facilitar las cosas, en la medida de lo posible, el correo electrónico es una herramienta moderna e inmediata de comunicación entre propietario e inquilino, para lo cual aconsejo dejar establecidas en el contrato de arrendamiento las direcciones de e-mail de cada una de las partes.

15) Juzgados y Tribunales competentes para el contrato de alquiler de vivienda

A la hora de elaborar un contrato de arrendamiento de inmueble, hay una cuestión que determina dónde se derivarán las controversias entre las partes: Cláusula de la jurisdicción.

En mi modelo de contrato de alquiler he mantenido el lugar donde se encuentre la vivienda alquilada como aquel para la competencia judicial, tal y como establece la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Qué dice la ley sobre la competencia judicial en los contratos de alquiler de vivienda?

En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca.

La fecha y la firma del contrato

Imprescindibles.

Por un lado, el lugar donde se reúnen las partes y la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de la casa o el piso.

Y por el otro, la firma de las partes, con indicación al cierre del contrato quien firma como arrendador (propietario) y como arrendatario (inquilino).

Las partes deberán firmar todas las páginas, al margen izquierdo, y la última al pie de página, por debajo de la fecha. De esta forma reforzamos la prueba de las estipulaciones y ofrecemos mayores garantías.

Estas son las 3 cláusulas que no pueden faltar en tu contrato (en Vídeo)

En este vídeo del canal de YouTube doy a conocer cuáles son las 3 cláusulas que deben estar en tu contrato de alquiler de vivienda, sí o sí.

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